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L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ? Le 8/9/2012
UI - Actus - 8/9/2012 - L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ?
La ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, vient de confirmer la mise en chantier de l'étape 2 de l'encadrement des loyers, dispositif pérenne à mettre en place dans la loi de 1989 régissant les rapports bailleurs-locataires. Il vise à contenir les loyers dans les "zones tendues" où la hausse continue des dernières décennies a rendu le taux d'effort des locataires excessif, voire même - à ce qu'on sait du projet - à les faire baisser au besoin. Sont bien évidemment visées l'Ile-de-France, le littoral Sud-Est, les secteurs proches de la Suisse et le coeur des grandes métropoles des régions. Mais ce dispositif va arriver alors que globalement la hausse des loyers ralentit : les loyers de marché comme les loyers des locataires en place n'évoluent globalement guère plus que le taux de l'inflation, donnant des arguments à ceux pour qui un encadrement est inutile, et dangereux pour le signal qu'il donne aux bailleurs privés. Illusion d'optique ?

Une connaissance des loyers qui se précise, mais qui reste dispersée



La ministre de l'égalité des territoires et du logement, Cécile Duflot, vient de confirmer la mise en chantier de l'étape 2 de l'encadrement des loyers, dispositif pérenne à mettre en place dans la loi de 1989 régissant les rapports bailleurs-locataires, et s'appuyant sur un réseau d'observatoires à l'allemande que l'on imagine sur le modèle de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne). En tous cas, c'est à la présidente de l'OLAP et au président de l'ANIL (Agence nationale d'information sur le logement) que la ministre a demandé de "plancher" pour une mise en place de ces observatoires en 2013. Selon le Monde qui a eu accès à un premier rapport de leur part remis en juillet, pas moins de 107 "observatoires" ont été créés au fil du temps, notamment par les agences d'urbanisme, les services de l'équipement ou des associations, couvrant 74 départements, mais seul L'OLAP est vraiment digne de ce nom ; en fait il couvre outre l'Ile-de-France 11 métropoles de province. Mais il procède par enquêtes, en grande partie auprès des administrateurs de biens : 4.478 enquêtes pour 390.000 logements à Paris en 2011, soit un taux de sondage moyen de 1/87ème, 4.422 enquêtes pour 400.000 logements en petite couronne (1/90ème), et 3.810 enquêtes pour 220.000 logements en grande couronne (1/58ème). En province, les villes retenues, dont le parc locatif privé va de 20.000 à 164.000 logements, sont représentées par un échantillon de 709 à 1.267 enquêtes selon les cas.

A côté, un observatoire privé opéré par le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre, économiste spécialisé dans l'immobilier et le logement, donne depuis une dizaine d'années des chiffres de plus en plus précis sur les loyers de marché. Etoffé sans cesse, il couvre à présent 1.207 villes, regroupements de communes et pays de plus de 10 000 habitants avec un coefficient de représentativité entre 5 et 10%, et potentiellement 1.806 territoires si on descend le seuil à 1%, soit 94,9% du marché locatif privé et 91,7% de la population résidente en métropole. Il rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (UNIS et SNPI, mais pas la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, Tagerim, Square Habitat, etc.), des promoteurs (Bouygues Immobilier, Ataraxia, du groupe Crédit Mutuel), des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (ICF, SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la fédération des PACT et l'APAGL (gestionnaire de la "GRL"), etc. Malgré les qualités du travail de l'OLAP, il constitue donc aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé, et le gouvernement ne s'y est pas trompé en s'en inspirant pour fixer la liste des villes et agglomérations concernées par son décret d'encadrement de juillet...

Or alors que le décret d'encadrement de juillet est entré en vigueur un peu dans l'indifférence générale - il limite la hausse du loyer entre deux locataires à l'évolution de l'indice sauf travaux importants ou sous-évaluation manifeste par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables, justifiant un déplafonnement, mais son application se heurte à la difficulté pour les candidats locataires de connaître le loyer de leur prédécesseur -, les chiffres issus de ces observatoires montrent que le marché locatif privé s'assagit et s'installe sur un rythme d'évolution plus raisonnable, que l'on prenne ceux de l'OLAP qui intègrent les loyers des locataires en place ou ceux de CLAMEUR qui ne publie pour le moment que des chiffres sur les loyers de marché (nouvelles locations ou relocations).


Suite :

2. Un marché plus sage, mais avec des disparités localement non soutenables

3. Un encadrement inutile ?




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