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Le "Duflot" remplace le "Scellier" et le Censi-Bouvard prolongéLes amateurs de défiscalisation disposent depuis le 1er janvier d'un nouveau dispositif d'incitation à l'investissement locatif, appelé "Duflot", pour des opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016. Le gouvernement évaluera au plus tard en 2014 l'impact de ce dispositif - coût de la réduction d'impôt, impact sur le nombre de logements neufs construits et des caractéristiques des locataires des logements au titre desquels l'avantage fiscal a été obtenu - avant de le reconduire s'il y a lieu. Les contribuables et les investissements visés sont les mêmes que ceux du régime "Scellier", qui a pris fin en principe le 31 décembre, mais la durée de la location ne peut être prolongée avec poursuite de la réduction d'impôt au-delà de 9 ans. Le taux de la réduction d'impôt est de 18%, étalé sur 9 ans (2% par an), mais toute réduction d'impôt qui ne trouve pas à s'imputer sur l'impôt de l'année ne peut être reportée sur les impôts des années suivantes. Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable devront respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 à partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label "BBC 2005" lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Pour les logements existants qui font ou ont fait l'objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l'obtention du label "haute performance énergétique, HPE rénovation" ou du label "BBC rénovation 2009". En attendant la mise en place des Observatoires des loyers, permettant une meilleure connaissance des marchés locatifs locaux, la réduction d'impôt s'appliquera aux logements situés dans des communes classées dans les zones A bis, A et B1 selon le même zonage que celui du dispositif Scellier. Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont revus en baisse mais par contre, il est possible de bénéficier de la nouvelle réduction d'impôt, au titre d'une même année d'imposition, pour l'acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), mais toujours dans la limite d'un plafond par m2 de surface habitable fixé à 5.500 euros et sans pouvoir dépasser au total 300.000 euros d'investissement dans la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016. Enfin, pour éviter désormais le phénomène des immeubles sans propriétaires résidants, qui se sont multipliés avec les régimes successifs "Robien" et "Scellier", il faudra qu'au sein d'un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, au moins 20% des logements soient acquis autrement que par des investisseurs en "Duflot" ! Un peu court pour éviter vraiment les "copropriétés fantômes"... Nouveau tour de vis sur les niches fiscalesDepuis son introduction pour la première fois en 2009 le plafonnement global des niches fiscales, qui consiste à éviter que certains contribuables n'échappent en tout ou partie à l'impôt sur le revenu, n'a cessé d'être abaissé : le montant maximal des avantages fiscaux concernés, fixé initialement à la somme de 25.000 euros plus un montant égal à 10% du revenu imposable, ramené au fil des ans à 18.000 euros et 4% du revenu, ne doit plus à compter des revenus de 2013 permettre au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt supérieure à la somme d’un montant de 10.000 euros (au lieu de 18.000). La possibilité d’aller jusqu’à 4% du revenu imposable du foyer fiscal a été supprimée par le Conseil constitutionnel. Par contre, pour les avantages fiscaux obtenus grâce à des investissements en outre-mer, le plafond reste fixé à 18.000 euros. Sont notamment inclus dans le champ d’application du plafonnement global les avantages fiscaux procurés par les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif, les investissements outre-mer et le crédit d'impôt pour dépenses d'équipements de l'habitation principale. Toutefois, pour l'appréciation de ce nouveau seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts "Scellier" et "Censi-Bouvard" au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2013. La réduction d’impôt "Malraux", pour la restauration complète d’immeubles classés monuments historiques ou situés dans certaines zones protégés en est exclue. Une réforme de l'imposition des plus-values immobilières caviardéeDans son examen du budget de 2013 et du 3ème "collectif budgétaire" pour 2012, le Conseil constitutionnel n'a pas seulement "retoqué" la taxe de 75% sur les revenus de plus d'un million d'euros : il a aussi mis en pièce la réforme des plus-values immobilières sur laquelle compte le gouvernement pour débloquer les ventes de foncier et créer un "choc d'offre" sur un marché immobilier en hibernation ! L'article de la loi de finances, qui supprimait dès 2013 pour les terrains à bâtir l'abattement pour durée de détention, et prévoyait à compter de 2015 l'intégration de ces mêmes plus-values au revenu global du vendeur et, par conséquent, leur soumission au barème de l'impôt sur le revenu, a été déclaré contraire à la Constitution comme portant atteinte à l'égalité des contribuables devant les charges publiques. Seule subsiste la surtaxe due à compter du 1er janvier 2013 sur les plus-values supérieures à 50.000 euros : une surimposition progressive (avec correction des effets de seuil) sur la plus-value imposable, s'ajoutant à l'imposition forfaitaire au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%, à un taux allant de 2% entre 50 et 100.000 euros à 6% au dessus de 250.000 euros. Mais en annulant l'article dans sa totalité, le Conseil constitutionnel a condamné les autres dispositions favorables aux vendeurs ; ainsi disparaissent de la loi de finances : - l'abattement supplémentaire exceptionnel de 20% sur les plus-values de cessions d'immeubles autres que de terrains à bâtir, pour l'année 2013 ; - le rétablissement pour les années 2013 et 2014 du régime d'exonération des plus-values résultant des cessions faites au profit des bailleurs sociaux. Le gouvernement se retrouve donc avec une demi réforme bancale, qu'il va falloir remettre sur le métier. En étant désormais prévenus du raisonnement des "sages" du Palais Royal : ils ont estimé que l'imposition des plus-values sur les terrains à bâtir, telle que prévue dans le budget 2013, cumulée notamment à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, aux prélèvements sociaux et aux différentes taxes communale ou nationale en faveur du secteur agricole, pouvaient conduire à un taux marginal d'imposition excessif pour la catégorie de contribuables susceptible d'être concernée ! Il ne peut pour autant rester immobile : il y a urgence à encourager les ventes de foncier. La Fédération des promoteurs immobiliers, qui comptait sur le réforme pour créer un appel d'air, n'a pas tardé à réagir : "la décision du Conseil Constitutionnel affaiblit la politique de mobilisation foncière voulue par le Gouvernement dont un volet important vise à mettre en place une fiscalité incitative pour lutter contre la rétention des terrains à bâtir par les propriétaires privés, source de moindre production et de hausse des prix", indique-t-elle dans un communiqué, espérant que cette annulation sera, pour les pouvoirs publics, "l'occasion de revisiter le dispositif, avec l'objectif de créer un 'choc d'offre', sans distorsion de concurrence". Pour cela, elle préconise "des abattements importants, pendant une durée limitée, sur la taxation des plus-values sur les terrains à bâtir, afin d'inciter les propriétaires à vendre massivement les terrains qu'ils retiennent". A suivre... Le PTZ+ à nouveau recentréLe "nouveau prêt à taux zéro" (le "PTZ+"), lancé en fanfare en 2011 sans conditions de ressources et étendu à l'immobilier ancien n'aura pas duré plus d'un an. Dès 2012, il était recentré sur le neuf et doté de conditions de ressources. Le nouveau gouvernement lui donne un tour de vis supplémentaire à compter de 2013 : la loi de finances rectificative pour 2012 et ses textes d'application - un décret et un arrêté du 29 décembre - , abaissent notamment les plafonds de ressources instaurés en 2012. Ainsi, les plafonds de ressources, fixés par décret seront compris, pour une personne seule entre 36.000 euros (contre 43.500) et 16.500 euros (contre 26.500). La quotité de prêt est toujours fonction de la localisation du logement et de son caractère neuf ou ancien et enfin, de son niveau de performance énergétique globale. Elle ne pourra être supérieure à 35% (contre 40 % actuellement) ni inférieure à 10% (taux inchangé par rapport à la version 2012). Cependant, pour les logements neufs dont le niveau de performance énergétique globale est supérieur à un ou plusieurs niveaux fixés par décret, la quotité sera bonifiée à un taux qui ne pourra être supérieur à 40%. Enfin, dans le cadre du recentrage du prêt sur les ménages les plus modestes, le législateur a réintroduit l'existence d'un différé total de remboursement. La durée de remboursement (période de différé comprise) pourra aller jusqu'à 25 ans. Les taux de TVA réaménagés en 2014Pour financer le crédit d'impôt compétitivité emploi (CICE), applicable à l'ensemble des entreprises dès lors qu'elles emploient du personnel salarié, les taux de TVA seront réaménagés à compter du 1er janvier 2014 comme suit : le taux normal passera de 19,60 à 20%, le taux intermédiaire de 7% passera à 10% et le taux réduit de 5,5% passera à 5%. En ce qui concerne l’activité immobilière, le taux applicable aux livraisons d’immeubles qui est aujourd’hui de 19,6% est réduit en 2013 à 7% pour les opérations réalisées dans le cadre du logement social, et passera pour ces opérations à 10% en 2014. En Corse, le taux passera de 8 à 10 %, en revanche dans les DOM il restera inchangé, à 8,5%. Les augmentations de taux s’appliqueront aux opérations dont le fait générateur interviendra à compter du 1er janvier 2014. Mais elles ne s’appliqueront pas aux encaissements pour lesquels la TVA est exigible avant cette date. Sont concernées les charges de copropriété (la TVA sur les travaux, déjà passée à 7% passera à 10%, et celle sur les autres charges passerai de 19,6 à 20%), et bien entendu la part récupérable sur les locataires au titre des charges locatives, mais aussi les ventes d'immeubles neufs, assujetties à la TVA : les ventes d’immeubles à construire (VEFA ou ventes à terme) et les sommes réclamées par le constructeur dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) avec fourniture de plan resteront soumises au taux de 19,6% si le contrat préliminaire ou le contrat de construction a été enregistré chez un notaire ou auprès d’un service des impôts avant le 1er janvier 2013. Dans le cas contraire, les acomptes encaissés jusqu’au 31 décembre 2013 seront soumis au taux de 19,6%, les acomptes et solde encaissés à compter du 1er janvier 2014 étant soumis au taux de 20%. La taxation des logements vacants renforcéeJusqu'ici, seuls les propriétaires maintenant un logement vacant dans une commune faisant partie d'une agglomération de plus de 200.000 habitants pouvaient être concernés par la taxe annuelle sur les logements vacants instaurée il y a quelques années. Désormais ce sera possible dans toutes les agglomérations de plus de 50.000 habitants. Par ailleurs, les critères d'appréciation du déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, relativement auxquels la taxe est due ou non dans une commune, sont modifiés et pris en compte sur l'ensemble du parc résidentiel existant. Trois indicateurs devraient permettre de caractériser la tension du marché : le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un nouveau décret fixant la liste des communes concernées devra être publié. Egalement, la vacance devra être appréciée plus strictement : seront considérés comme vacants les logements dont la durée d'occupation est inférieure à 90 jours consécutifs pendant une année (au lieu de 30 actuellement pendant deux années consécutives). Le taux de la taxe était depuis la 2ème loi de finances rectificative pour 2012 de 12,5% de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, 15% la deuxième année puis 20% la troisième année et les années suivantes. Il passe désormais à 25% dès la 2ème année. Une autre disposition du budget de 2013 concerne les communes où la taxe annuelle sur les logements vacants ne s'applique pas, mais qui peuvent décider, par délibération spéciale du conseil municipal, d'appliquer une taxe d'habitation aux propriétaires de logement vacants. La période de vacance à partir de laquelle la taxe d'habitation peut être appliquée est réduite de 5 à 2 ans. La durée de vacance est appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. Le Conseil constitutionnel a laissé passer la mesure en faisant néanmoins entendre sa petite musique : il rappelle que doivent échapper à la taxation les logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants, les locaux vacants pour des raisons indépendants de la volonté du contribuable, ceux ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opération d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition, les logements meublés affectés à l'habitation et assujettis comme tels à la taxe d'habitation, et enfin les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur, le propriétaire devant dans ce cas prouver qu'il a fait les diligences nécessaires... ISF : retour à la case départLa loi de finances pour 2013 rétablit un barème progressif par tranches dont les taux s'échelonnent de 0,5 à 1,5% ; elle rétablit également un dispositif de plafonnement propre à l'ISF, afin d'éviter que l'ensemble des impôts dus par un foyer fiscal ne dépasse 75% de ses revenus. A noter que la loi de finances prévoyait d'inclure dans les revenus pris en compte pour apprécier le seuil de 75% certains bénéfices et revenus que le contribuable "n'a pas réalisé ou dont il ne dispose pas". Le Conseil constitutionnel a censuré cette intégration. Autres petites retouchesS'en donnant à coeur joie, le gouvernement et les parlementaires ont une nouvelle fois multiplié les petites retouches rendant le Code général des impôts encore un peu plus illisible. La liste a quelque chose de surréaliste, même si plusieurs sont tout à fait justifiées. Citons pèle même : - le gel du barème de l'impôt sur le revenu : pour la deuxième année consécutive, les limites des différentes tranches du barème de l'impôt sur le revenu sont gelées ainsi que les différents seuils, abattements qui sont habituellement revalorisés chaque année ; cela se traduit mécaniquement par une hausse du l'impôt à payer en cas d'augmentation, même modeste, des revenus en 2012 ; toutefois, pour éviter que cette non indexation pénalise les ménages les plus modestes, le gouvernement a prévu d'augmenter le montant de la décote ; - création d'une tranche supplémentaire à 45% et abaissement du plafond du quotient familial, qui se traduirons aussi par une augmentation de l'impôt des catégories les plus aisées ; - l'exonération de TVA des reventes de biens immobiliers acquis en état futur d'achèvement : depuis la réforme du régime de la TVA immobilière initiée en 2010, les opérations immobilières réalisées par des non-assujettis ne sont pas imposées à la TVA mais aux droits d’enregistrement au taux normal ; il existait néanmoins une exception, lorsque le vendeur particulier avait au préalable acquis l’immeuble en état futur d’achèvement : dans ce cas, l’opération était assujettie à TVA sur le prix total et à des droits d’enregistrement réduits ; cette exception est supprimée afin de tirer les conséquences de la jurisprudence communautaire qui considère que le dispositif national ne peut pas prévoir un assujettissement systématique à la TVA en cas de cession d’un immeuble neuf acquis en VEFA, dès lors que le particulier cède l’immeuble en dehors de toute démarche active de commercialisation ; - l'extension de la redevance d’archéologie préventive à la maison individuelle : les constructions de maisons individuelles réalisées pour elle-même par une personne physique qui y échappaient jusqu'ici y seront désormais assujetties ; cette redevance prévue par le Code du patrimoine est due par les personnes qui projettent de réaliser des travaux affectant le sous-sol et soumis à autorisation d’urbanisme préalable (redevance "filière urbanisme"), ou donnant lieu à une étude d’impact ou soumis à déclaration administrative préalable spécifique (redevance "filière culture") ; la mesure est applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 1er janvier 2013 ; - petite hausse de la CSG (contribution sociale généralisée) sur les revenus du patrimoine par le biais de la baisse de 5,8% à 5,1% la part de la contribution déductible au regard de l'impôt sur le revenu ; - augmentation de 30 à 40% du taux du crédit d'impôt au titre des dépenses en faveur de l'aide aux personnes (dans la catégorie des crédits d’impôt afférents à l’habitation principale), pour les dépenses prescrites par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ; ce nouveau taux s’appliquera pour les dépenses payées du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2014, date de la fin du dispositif. A noter que ce 6 janvier, Jérôme Cahuzac, ministre du budget intervenant sur une radio, a pris l'engagement solennel que les impôts ne seraient plus augmentés au cours du reste du quinquennat ! Dont acte... -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-* Actualité : Voir tous nos articles Voir toutes nos fiches pratiques Voir tous nos dossiers Des réponses à vos questions !!! Recevez gratuitement le sommaire de la LA LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER spécialement destinées aux professionnels de l'immobilier résidentiel. -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- UniversImmo.com |
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