Sollicitées très couramment par les agents immobiliers, les offres ou promesses unilatérales d’achat sont consenties par les candidats acquéreurs pour « forcer la main » du vendeur dans la négociation du prix, et sans en mesurer toujours toutes les conséquences… La loi " SRU " du 13 décembre 2000 interdit à compter du 1er juin 2001 qu’elles soient accompagnées d’un versement de fonds et la volonté est clairement affichée de combattre cette pratique contraire au principes de protection de l’acquéreur immobilier.

Les agents immobiliers en ont fait l’instrument privilégié de négociation pour amener les vendeurs à en rabattre sur leurs prétentions : en effet, il est plus difficile de résister à un engagement d’achat écrit avec chèque à l’appui qu’à des promesses verbales ! De surcroît, c’est pour l’agent immobilier qui ne dispose pas d’un mandat exclusif une arme autrement plus efficace que le bon de visite pour sécuriser son droit à la commission…

Malheureusement, les offres d’achat sont souvent rédigées sur un coin de table et ne comportent pas toutes les clauses qui protègent l’acquéreur notamment des aléas de l’urbanisme et du financement. Or, une offre d’achat acceptée équivaut à un compromis de vente, et même si elle stipule l’obligation de conclure un avant contrat – promesse ou compromis de vente – en bonne et due forme, le vendeur peut refuser l’insertion de clauses non prévues dans l’offre et poursuivre l’exécution forcée de la vente, le versement accompagnant l’offre – c’est encore licite jusqu’au 31 mai 2001 – devenant acompte sur le prix et donc définitivement acquis au vendeur !

Bien entendu, ce côté précipité de l’offre d’achat en fait une pratique qui ne pouvait qu’être combattue par le législateur, engagé depuis plusieurs années en faveur des consommateurs dans une politique de généralisation des délais de réflexion et des facultés de rétractation dans tous les domaines.

L’introduction d’une faculté de rétractation de l’acquéreur d’un immobilier d’habitation ancien ne pouvait notamment s’accommoder de la pratique des offres d’achat avec versement de fonds, d’où leur interdiction à compter du 1er juin 2001, date d’extension à l’ancien du délai de rétractation existant déjà pour l’immobilier neuf.

Mais des offres d’achat sans chèque pourront continuer à être pratiquées, et, bien que moins attractives, elles n’auront pas perdu grand-chose en cas de litige de leur dangerosité !

Aussi, si on ne peut éviter de se prêter à cette méthode, on ne peut que conseiller de veiller à ce que l’offre soit rédigée avec autant de précisions et de réserves qu’un compromis de vente, et qu’elle stipule notamment toutes les conditions suspensives nécessaires, et qu’il ne soit pas perdu de vue que le délai de rétractation court à compter de la notification de l’acceptation de l’offre et non du compromis régularisé le cas échéant ultérieurement !

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