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Copropriétaires : de nouveaux pouvoirs face à leur syndic Le 8/7/2015
UI - Actus - 8/7/2015 - Copropriétaires : de nouveaux pouvoirs face à leur syndic
Les syndics de copropriété, comme les autres professionnels immobiliers, se sont rebellés contre des mesures de la loi ALUR qui les touchaient directement comme l'encadrement des honoraires, les documents à fournir aux acquéreurs avant la vente ou le compte séparé de copropriété. Mais ils sont visiblement loin d'avoir réalisé les conséquences de deux autres mesures qui vont les bousculer beaucoup plus radicalement : l'obligation de formation continue du haut en bas de la hiérarchie, et la mise en place de la Commission nationale de contrôle, indépendante et dotée d'un important pouvoir de sanction en cas de non respect du droit ou de manquements à un Code de déontologie en attente de publication ! Une voie royale de recours des clients, et notamment des copropriétaires, contre les libertés et approximations de trop nombreux professionnels dans l'application des règles légales, la mise en oeuvre du devoir de conseil, l'impartialité et le respect des minoritaires, ou encore les conflits d'intérêt...

Un encadrement demandé par les professionnels eux-mêmes



Préoccupées par la mauvaise image des professions immobilières dans les médias et le grand public, et voyant leurs adhérents confrontés à de nouvelles formes d'exercice des métiers de la transaction par la montée des réseaux de mandataires indépendants, en concurrence directe avec les agences traditionnelles, les deux plus grandes fédérations d'agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, la FNAIM et l'UNIS ont courageusement souhaité prendre la main sur un tour de vis réglementaire se profilant dans la turbulence créée par l'affaire Urbania (1). A l'issue d'"Etats généraux" tenus sans complaisance, elles ont présenté en mai 2011 un Livre Blanc dans lequel elles réclamaient le renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles, notamment via une formation continue obligatoire, l'adoption d'un Code de déontologie s'appliquant à tous les professionnels, y compris ceux n'adhérant à aucune fédération, et enfin la création d’un Conseil des professions immobilières et d'une "commission nationale de discipline" permettant de sanctionner les écarts des professionnels indélicats. Ils ont été largement exaucés dans la loi "ALUR" du 24 mars 2014, qu'ils ont par ailleurs combattue pied à pied pour d'autres de ses aspects, notamment l'encadrement des loyers, la GUL (garantie universelle des loyers), l'encadrement de leurs honoraires, ou encore l'obligation de compte séparé...

La loi a en effet créé un "Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières" (CNTGI), installé il y a exactement un an, et chargé entre autres missions de proposer un "Code de déontologie" applicable à l'ensemble des professionnels concernés par la loi "Hoguet" (la loi du 2 janvier 1970 qui réglemente les professions immobilières), dont le contenu sera fixé par un décret actuellement en préparation.

Il est également chargé de redéfinir l'aptitude professionnelle requise pour la délivrance des cartes professionnelles sans lesquelles il est impossible d'exercer, et de définir par contre pour la première fois la nature de l'obligation de compétence professionnelle pour les collaborateurs salariés et non-salariés, ainsi que la nature et le contenu de la formation continue que devront suivre toutes les personnes concernées, titulaires de cartes professionnelles et collaborateurs. Ce travail est en cours et devrait déboucher sur des textes réglementaires d'ici la fin de l'année. Il s'agit là d'une grande novation puisque jusqu'ici, il n'existait que des contraintes de diplôme ou d'expérience, et pour les seuls dirigeants d'entreprises et directeurs de succursales. Cette fois, des contraintes d'aptitude et de formation initiale sont étendues aux collaborateurs : négociateurs, agents de location, gestionnaires, comptables, et voire même personnels d'accueil, en fait tout membre du personnel susceptible d'entrer en contact avec les clients ! Et par ailleurs, toutes ces personnes devront justifier - probablement tous les 3 ans, avoir suivi un certain nombre d'heures de formation ou équivalents (e-learning, etc.) dans les domaines juridiques et réglementaires de manière à assurer un niveau de compétence adapté au niveau de responsabilité assumé.

Enfin, la loi "ALUR" instaure une Commission de contrôle destinée à sanctionner les manquements au Code de déontologie, parmi lesquels le non-respect du droit et le conflit d'intérêts. Elle sera composée de représentants de l'Etat, d’un magistrat de l'ordre judiciaire, de membres d'une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l'immobilier, de personnes ayant cessé d'exercer les activités visées par la loi "Hoguet", et de représentants des clients, le président étant choisi parmi les représentants de l’Etat. En particulier, il n'y siégera pas de professionnel en activité ! Elle pourra prononcer des avertissements, des blâmes, ou une interdiction d’exercer tout ou partie des activités, temporaire ou définitive, avec cependant possibilité de sursis.


Une voie royale de recours pour les copropriétaires



Cette disposition de la loi ALUR est probablement la plus porteuse de changements pour les consommateurs de services immobiliers et notamment pour les clients des syndics. Jusqu'ici en effet, un copropriétaire confronté à des irrégularités ou des agissements anormaux de son syndic devait convaincre une majorité des autres copropriétaires de le sanctionner commercialement en ne renouvelant pas son mandat, ou saisir lui-même la justice, mais à condition de subir un préjudice personnel. Dans la plupart des cas, l'action doit être alors dirigée contre le syndicat des copropriétaires, occasionnant des frais pour tout le monde, ce qui contribue à marginaliser le demandeur de justice vis à vis de la collectivité des autres copropriétaires, le faisant passer pour un faiseur d'histoires ! La situation est encore pire lorsque le syndic, la plupart du temps sous l'influence du conseil syndical, manque d'impartialité à l'égard d'un copropriétaire en bute à l'hostilité des autres (cas fréquent pour les professions libérales ou les commerçants dans les immeubles d'habitation).

Car le cliché d'une copropriété unie face à un syndic omnipotent correspond de moins en moins à la réalité : depuis la montée en puissance des associations de consommateurs, les conseils syndicaux ont pris le pouvoir sur des syndics de plus en plus aux ordres, pour le meilleur et pour le pire ! Les copropriétaires qui ne font pas partie de l'étroit cénacle autour d'un président autocrate n'ont aucune chance de se faire entendre, celui-ci dictant sa conduite au syndic, jusqu'à l'illégalité, malheureusement fréquente ! Ainsi tel conseil syndical fera voter unilatéralement un doublement des charges incombant à un cabinet médical, au motif que sa clientèle les aggrave par son passage, l'empêchera d'apposer des plaques professionnelles à l'entrée de l'immeuble alors qu'elles sont permises par le règlement de copropriété ou encore imposera des horaires de fermeture de l'immeuble incompatibles avec l'exercice de sa profession, tel autre fera porter un maximum de dépenses en imputation privative aux bailleurs, arguant que leurs locataires salissent et détériorent les parties communes, alors que ces imputations sont très strictement encadrées par la loi...


Vers une pluie de sanctions administratives ?



Décisions d'assemblée prises sans respect des conditions légales de majorité, accrocs aux répartitions des charges prévues par le règlement de copropriété, atteintes abusives aux droits de certains copropriétaires d'usage de leurs parties privatives ou des parties communes : les irrégularités sont légion, commises par des gestionnaires insuffisamment compétents et formés, ou qui veulent tout simplement avoir la paix avec ceux dont la voix compte dans la copropriété ! Sans compter les syndics sous la coupe d'un copropriétaire majoritaire décidé à faire la pluie et le beau temps dans l'immeuble, en piétinant en toute impunité les droits des autres copropriétaires...

La mise à disposition des copropriétaires en butte à ce type de comportements déviants d'une voie de recours gratuite, auprès d'une instance dotée de pouvoirs coercitifs puissants, va devoir être prise en compte sérieusement par les syndics professionnels, en commençant par une mise à niveau drastique des compétences juridiques de leur personnel. Car les risques pour les cabinets seront importants : tout manquement au droit sera susceptible d'être sanctionné, de même qu'au Code de déontologie, dont on ne tardera pas à connaître le contenu, mais qui comportera au moins le principe d'impartialité et de refus des conflits d'intérêt. Les directions devront renforcer leur supervision des gestionnaires, pas toujours transparents à leur égard, et redoubler de vigilance dans le traitement des réclamations. Si le sens de la responsabilité professionnelle n'a pas suffi à ce jour à faire de tous les syndics de scrupuleux gardiens du droit et de l'équité dans les copropriétés, une commission de contrôle prenant son rôle au sérieux a de grandes chances d'y parvenir, fût-ce par la peur du gendarme, pour le plus grand bénéfice des copropriétaires.

En revanche, si la compétence et la rigueur n'ont pas de prix, elles ont un coût, que les copropriétés devront pour la peine accepter de payer...

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