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Marché locatif privé: ce que dit Clameur et ce qu'on voudrait lui faire dire Le 9/9/2015
UI - Actus - 9/9/2015 - Marché locatif privé: ce que dit Clameur et ce qu'on voudrait lui faire dire
Forte mobilité des locataires dans un contexte de déflation quasi-générale des loyers : la tendance constatée déjà en mars dernier se confirme pour les huit premiers mois de 2015, alors que le printemps et l'été sont habituellement la période ou les loyers augmentent le plus ! C'est ce qui ressort des chiffres de l'observatoire CLAMEUR, l'outil le plus performant aujourd'hui de connaissance du marché locatif privé. Mais au delà du constat, le problème est l'interprétation qu'on peut en faire, et celle des professionnels qui animent l'observatoire n'est pas forcément la plus appropriée...

Les chiffres de CLAMEUR



Les animateurs de l'observatoire CLAMEUR (acronyme de Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), ont présenté le 8 septembre les chiffres semestriels arrêtés à fin août 2015 (1). Semestre après semestre, CLAMEUR se confirme comme l'outil le plus élaboré et le plus fin de connaissance du marché locatif privé, avec une couverture de plus en plus large (villes et territoires regroupant 95,9% du parc privé et 91,6% de la population résidente en métropole), et des références à hauteur de près d'1 bail sur 5 signé en France, et jusqu'à 1 sur 3 dans certains secteurs. Opéré par le professeur Michel Mouillart, de l'Université Paris-Ouest, il est alimenté par tous les grand groupes d'administration de biens, plusieurs réseaux d'agences immobilières, le Crédit Foncier Immobilier, de grandes foncières, la SNI (groupe Caisse des Dépôts), des bailleurs privés de l'UNPI, des professionnels adhérents de l'UNIS et du SNPI, etc. Il doit normalement servir pour les professionnels assujettis de canal d'alimentation des observatoires locaux en cours de mise en place par l'Etat.

Premier enseignement : le redémarrage de l'activité du marché locatif, qui était à un niveau très bas au 1er semestre 2014, s'est renforcé depuis début 2015 et retrouve un niveau inconnu depuis 2006 ! La mobilité résidentielle (part des locataires qui changent de logement) est remontée à 29,5%, au-dessus de la moyenne depuis 1998, alors qu'elle y était inférieure depuis 2008 ! Mais ce redémarrage est inégal : la mobilité reste faible et même en repli en Ile-de-France (22,2%), de même qu'en Rhône-Alpes et en PACA (27,2 et 27,3%), elle est forte et augmente encore dans le Nord (32,9%), en Alsace (33,6%), en Aquitaine (37,4%), en Midi-Pyrénées (36,6%) en Languedoc-Roussillon (35,5%) ou en Poitou-Charentes (43,3%), et elle explose dans l'Ouest (43,9% en Bretagne et 46,5% en Pays de Loire) et en Franche-Comté (40,8%) !

Ces évolutions sont sans lien apparent avec le niveau des loyers : la mobilité baisse en Lorraine et dans le Limousin où les loyers sont parmi les plus faibles, alors qu'elle se redresse en Languedoc-Roussillon et en PACA où les loyers sont parmi les plus élevés. Dans deux cas particuliers de marchés à faible mobilité, presque bloqués, la mobilité se redresse à Marseille, même si elle reste à un niveau très bas (19,2%), et continue à s'enfoncer à Paris intra muros où elle atteint un plus bas historique (17,1%), alors qu'elle a connu des hauts de 2000 à 2002 et de 2006 à 2008 (22 à 23%)...

Le plus étonnant est que ce regain d'activité spectaculaire, si l'on excepte Paris, s'effectue dans un contexte de baisse générale des loyers, dans des proportions jamais vues depuis 1999, notamment au cours des mois de printemps et été, période où traditionnellement les loyers marquent leur plus grande hausse : l'observatoire affiche globalement une baisse de 1,4% en glissement annuel ! Et encore ce n'est qu'une moyenne : les studios, qui représentent 22,1% du marché baissent de 2,7%, les 2 pièces qui représentent 33,1% du marché baissent de 1,3%, et les 3 pièces qui représentent encore 26,5% du marché ne baissent que de 0,5%. Seuls les 4 pièces voient leurs loyers juste maintenus, mais ils ne représentent ensemble que 18,3 du marché...

Au niveau des villes, les évolutions restent contrastées mais les loyers baissent à présent dans 55,4% des villes de plus de 10.000 habitants (contre 40% l’année précédente). Le phénomène est accentué dans les villes plus importantes : depuis le début de l'année 2014, les loyers baissent dans 17 des 20 villes de plus de 148.000 habitants, et ils n'augmentent que dans 3 d'entre elles. Dans la 1ère catégorie, parmi les plus fortes baisses, citons Marseille (-5,2% à 11,9 euros/m2), Lyon (-3,6% à 12,6 euros), Toulon (-2,2% à 10,7 euros), Le havre (idem à 11 euros), Lille (-2%, à 13,2 euros/m2), Strasbourg (-1,8%, à 12,3 euros) et Paris (-1,8%, à 24,8 euros). Dans la deuxième Saint Etienne (+0,2%, à 7,6 euros) et Marseille (+0%, à 12,5 euros). Les trois villes qui augmentent sont Reims (+0,3%, à 12,1 euros), Bordeaux (+0,3%, à 12,7 euros), et Le Mans (+0,7%, à 9 euros). Au final, malgré quelques hausses ici et là, le mouvement de ralentissement des loyers est général et (presque) régulier depuis 2006, pointe l'observatoire.

L'effort d'amélioration et d'entretien des logements continue sa descente aux enfers : plus que 15,8% des logements reloués en 2015 ont bénéficié de gros travaux avant leur remise en location contre plus de 25,7% en 2013 et jusqu'à 32-33% de 2009 à 2011. Cette chute – un record depuis 1998 – explique au moins autant que le contraire la sagesse des loyers, car il se constate que les gros travaux permettent un meilleur "saut" du loyer à la relocation. Sans travaux, les loyers sont même presque systématiquement en baisse entre l'ancien locataire et le nouveau. Mais l'observatoire ne prend en compte que les travaux apportant une réelle amélioration au logement. La part des logements reloués avec des travaux de rafraîchissement (peintures et revêtements notamment) n'est pas mentionnée. Par contre, conséquence probable du regain d'activité du marché, la vacance entre deux locataires a cessé de croître. Elle revient à 6,1 semaines en moyenne, ce qui équivaut chaque année à une perte de 3,5% des loyers perçus.


Des locataires favorisés contre leur intérêt ?



Une fois ces chiffres posés, il reste la question de leur interprétation. Au premier abord, une baisse des loyers est une bonne nouvelle pour des millions de locataires, et plus globalement pour l'économie française par l'allègement du pouvoir d'achat qu'elle permet. Baisser le taux d'effort pour le logement dans le budget de millions de ménages diminue la pression sur les salaires et peut faciliter la mobilité. Mais pas pour les animateurs de l'observatoire. Les codes couleurs utilisés dans leurs présentations (vert pour les hausses, rouge pour les baisses...) sont révélateurs ! A les entendre c'est même potentiellement une catastrophe : voyant leur rendement s'effriter alors que leurs charges augmentent, les propriétaires vont se détourner de l'immobilier locatif, vendre en masse leurs biens, qui seront achetés majoritairement par des propriétaires occupants, ou se tourner vers les meublés et la location par Airbnb. Le parc immobilier locatif va se réduire et les classes populaires être chassées des centres villes, car les acquéreurs sont censés être plus fortunés. Et ceux des bailleurs qui resteront sur le marché auront de plus en plus de mal à entretenir leurs logements, et encore plus à les rénover énergétiquement...

Sans surprise, c'est l'encadrement des loyers à Paris qui est d'abord dans le collimateur, de peur qu'il fasse des émules dans d'autres métropoles. Il est vrai que sa mise en place sur la base des données fournies par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) n'est pas exempte de critiques. Tout d'abord quant à l'élaboration des loyers médians qui servent à calculer les loyers plafonds : pour ne pas retarder l'entrée en vigueur, l'OLAP n'a travaillé que sur des références de 2014, trop peu nombreuses - 12.000 semble-t-il, alors que CLAMEUR en a fourni 50.000 en 2015 -, obligeant l'OLAP à compléter les données "observées" par des estimations. Du coup, la pénurie de références a conduit à arrêter un zonage en quartiers trop grossier, mêlant dans le même secteur des sous-secteurs cotés et d'autres moins. Parfois, il semble que ces regroupements aient eu un objectif malicieux, de tirer les secteurs huppés vers le bas (comme le fait d'aligner Auteuil avec Javel, ou encore l'exemple de Montmartre noyé dans quartier Clignancourt...). Les médianes de loyers de marché peuvent varier de plusieurs euros par m2 à l'intérieur de ces secteurs ! Le critère d'âge de l'immeuble, qui ne figurait pas expressément dans la loi, tire les plafonds vers le bas de 2 euros par m2 en moyenne. Même chose pour le fait de prendre en compte les baux en cours, dont certains peuvent être très anciens. De manière plus générale, il est reproché l'opacité des travaux de l'OLAP, notamment lorsque les données d'observation ont été complétées par des estimations...

Enfin, l'association Plurience des grands administrateurs de biens, a beau jeu de faire ressortir les incohérences que produit un encadrement fondé sur des principes aussi simplistes : différences d'un côté de la rue par rapport à l'autre, non prise en compte de l'étage, de la situation de vue sur le parc d'un côté ou sur cour de l'autre, l'avantage la plupart du temps à abattre une cloison pour transformer un 2 pièces en studio, les loyers au m2 de ces derniers étant plus élevés, ou au contraire des 4 pièces à loyer au m2 plus élevé qu'un studio dans un autre quartier...

Mais pouvait-il en être autrement ? Il faut au bas mot 32 critères pour estimer le juste loyer d'un logement ! Doit-on oublier que l'objectif est de peser globalement sur les loyers, et à travers eux possiblement sur les prix afin de corriger les excès et rendre le logement locatif un peu plus abordable. Au bénéfice au demeurant des classes moyennes plus que des classes populaires que seul le logement social peut maintenir dans la capital ! En tous cas, les locataires qui prennent un logement à Paris depuis le 1er août peuvent le constater, les familles qui ont cherché à loger leurs enfants étudiants s'en étant rendu compte les premières...

Quant au raisonnement selon lequel l'avantage dont jouissent les locataires aujourd'hui avec la baisse des loyers en général et l'encadrement autoritaire à Paris en particulier sera de courte durée et que tout cela se retournera bientôt contre eux par les effets d'une pénurie aggravée et d'une dégradation de l'entretien des logements, force est de constater qu'il tient plus de l'intox que d'un vrai raisonnement économique.

Les propriétaires vont se reconvertir en masse vers le meublé ? La part du meublé à l'année est déjà importante et ce marché, très différent de celui de la location classique, et exigeant sur le plan de la qualité n'est pas infini. Quant à la location Aibnb, rappelons que la chasse est ouverte et que les propriétaires qui le font sans avoir acheté une commercialité s'exposent à de lourdes amendes...

Les propriétaires vont vendre, et leurs logements, inabordables aux locataires, seront achetés par des propriétaires occupants, rejetant les locataires non aisés vers les périphéries ? C'est possible, mais à quelle dose ? Les mandats de vente sont en hausse dans les agences, disent les professionnels, mais pas forcément plus à Paris que dans toute la France. Un phénomène de reprise du marché est en cours, et il est général. Et quand bien même la vente à Paris serait massive, les conséquences ne sont pas forcément négatives, ni pour les professionnels qui en profiteraient directement, ni pour le marché locatif : soit les acheteurs sont des actuels locataires et cela fait chaque fois un demandeur de moins sur le marché locatif. Soit ils sont déjà propriétaires et ils vont alors mettre le bien en location. Une vente en masse ferait probablement baisser les prix, permettant à de nouveaux investisseurs d'acheter avec de meilleurs rendements, même sous encadrement...

De manière générale, la baisse des loyers doit se traduire d'une manière ou d'une autre sur les prix, dont tous les économistes conviennent qu'ils ont dérapé au cours de la décennie 2000-2010. Le niveau des loyers en lui-même ne détermine pas seul la rentabilité locative, elle peut se reconstituer par la baisse des prix. Peut-être faut-il par contre que les propriétaires bailleurs apprennent à arbitrer leurs patrimoines et que les professionnels, au lieu de se lamenter et dans leur intérêt bien compris, les y aident !

L'impact long terme sur les locataires modestes, mis également en avant par les professionnels, doit quant à lui être traité sérieusement. Le désengagement progressif des propriétaires institutionnels de l'immobilier résidentiel, mais aussi de nombreux propriétaires privés, incités à la vente par les formidables plus-values potentielles que leur procurait la hausse quasi-continue des prix au cours des dernières décennies, a rétréci le parc locatif dans les hyper-centres des grandes métropoles et particulièrement à Paris, entraînant le phénomène bien connu de "gentrification" ou "boboïsation" des quartiers populaires. L'encadrement des loyers à Paris n'ira certes pas à l'encontre de ce phénomène, qui a pu cependant s'opérer sans lui. Prétendre par contre que les propriétaires vont prendre prétexte de cet encadrement pour se précipiter à augmenter les loyers sous le loyer médian minoré est spécieux : la loi leur permet depuis trente ans de réajuster les loyers manifestement sous évalués, et tous ceux qui devaient le faire l'ont fait. La loi ALUR ne leur donne pas plus de droit ni les incite plus à le faire...

Enfin l'argument selon lequel les propriétaires, voyant leurs revenus diminuer, ne seraient plus incités à entretenir leurs immeubles et leurs logements, ne tient pas plus. Ils savent parfaitement que laisser se dégrader les logements conduit à une dévalorisation locative et à un "turn-over" des locataires encore plus pénalisants pour la rentabilité de leur investissement, sans compter le risque de vacance prolongée, présent comme on l'a vu dans de nombreux secteurs ! De surcroît les locataires de plus en plus exigeants, ont les moyens de les forcer à remettre leurs logements en bon état (le Code civil leur en fait l'obligation depuis 1804...). Par ailleurs, dans les immeubles en copropriété ou se trouvent majoritairement les logements locatifs privés, les bailleurs font rarement la pluie et le beau temps. Si les copropriétaires occupants votent des travaux d'amélioration, notamment énergétique, les bailleurs la plupart du temps absents des assemblées sont bien obligés de suivre !

Si l'on peut comprendre que les propriétaires n'applaudissent pas la baisse des loyers et l'encadrement, il est curieux de voir les professionnels agiter des épouvantails contre des phénomènes qui sont globalement dans leur intérêt ! Sans compter que défendre systématiquement les propriétaires ruine leur image auprès des locataires, qui sont aussi comme ils l'ont clamé haut et fort il n'y a pas si longtemps, leur clients...


(1) CLAMEUR : dossier août 2015

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