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Un marché qui s'installe effectivement dans la déflationC’est ce qui ressort de la présentation le 5 septembre des chiffres arrêtés à fin août de l’observatoire CLAMEUR (acronyme de Connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux), l'outil le plus performant aujourd'hui de connaissance du marché locatif privé (1). La dépression est à tous les étages, à commencer à celui de l’activité du marché. La mobilité résidentielle des ménages, en chute rapide depuis deux ans retombe sous la moyenne de longue période après le rebond de 2014-2015, lui-même dû à un rattrapage de mobilités suite à une dépression en 2012-2013. L’activité a baissé (-4%) même au cours de l’été alors que c’est habituellement la période la plus active. Trois évolutions expliquent que moins de logements aient changé de locataire : la fin de la baisse des taux d’intérêt qui a ralenti l’évasion des locataires les plus aisés vers la primo-accession, occasionnant moins de libérations de logements pour une nouvelle location. Ensuite le moral des ménages qui est reparti à la baisse après la période électorale et la hausse qui l’avait précédée, et enfin le retard à l’allumage du marché de l’emploi... Les loyers accompagnent cette déprime de l'activité : en baisse quasi-générale, y compris les loyers de relocation par rapport au loyer du précédent locataire ! L’évolution moyenne est depuis 3 ans en deçà de l’inflation (-0,6% en glissement annuel en août pour une inflation autour de 1%), la baisse étant croissante avec la taille de l’appartement : -0,1% en glissement annuel pour les studios et 1 pièce (21,6% du marché), -0,5% pour les 2 pièces (34% du marché), -0,9% pour les 3 pièces (26,9% du marché), -1,2% pour les 4 pièces (11,9% du marché), et -1,7% pour les 5 pièces et plus, rares (5,6% du marché) et de ce fait jusqu'ici très recherchés... Il y a certes des disparités entre villes, mais parmi les villes de plus de 100.000 habitants, l'évolution des loyers entre 2013 et 2017 est inférieure à l'inflation dans 7 d’entre elles, et notamment les plus grandes : Paris, Bordeaux, Marseille, Grenoble, Rennes… Lyon, Lille, Toulouse et Montpellier se distinguent par une progression très minime sur la même période. Cette situation se retrouve de manière identique sur l’ensemble des villes de plus de 10.000 habitants. Enfin, le traditionnel "saut à la relocation" a pratiquement disparu : actuellement sans travaux importants, les loyers se fixent en moyenne à 0,8% de moins que le loyer du précédent locataire. Dépression durable ou réajustement ?La tendance à un ralentissement de la hausse des loyers, et désormais de leur baisse, n'est pas nouvelle : trois paliers apparaissent à l'analyse sur les années 1999-2017 selon l'observatoire, l'un de 1999 à 2006 où l'augmentation oscillait autour d'une moyenne de 4% par an avec une inflation de 1,8% en moyenne sur la période, le deuxième de 2007 à 2012 avec une hausse moyenne de 1,6% pour une inflation moyenne de 1,7%, et le troisième depuis 2013 avec une hausse moyenne de 0,2% pour une inflation moyenne de 0,6%. Et le plus remarquable est que cette tendance se vérifie sur tout le territoire métropolitain, ce qui révèle un très faible impact des mécanismes d'encadrement, celui en pourcentage d'évolution entre deux locataires, en vigueur depuis 2012 dans l'ensemble des zones tendues (communes où est perçue la taxe sur les logements vacants), et celui qui avait fait couler tant d'encre, en montant de loyer plafonné, en vigueur depuis août 2015 à Paris et février 2016 à Lille ! Difficile de voir dans cette évolution de simples mouvements conjoncturels : des tendances de fond sont à l'oeuvre. L'une d'entre elles peut être le ralentissement de l'effort de réhabilitation-amélioration des logements à l'occasion d'un changement de locataire. Concernant en moyenne 22,2% les logements entre 1998 et 2017, ce taux est tombé à 14,2% en 2017. Les professionnels y voient, opportunément pour leur argumentaire, une conséquence de la baisse des loyers et donc des ressources que les propriétaires peuvent dégager à cet effet. Autrement dit : si les loyers n'augmentent plus, les logements vont se dégrader, au détriment des locataires ! Mais l'analyse des animateurs de CLAMEUR est biaisée : le taux mis en exergue ne concerne que les réhabilitations lourdes et n'inclut pas les réfections courantes. La baisse, réelle, de ces réhabilitations peut être due au fait que le parc locatif a été largement rénové au cours des décennies précédentes et qu'il y a moins souvent lieu de procéder à de gros travaux dans les logements pour les relouer ! Du coup, cette baisse peut être au contraire une cause du ralentissement puis de la baisse des loyers, et non pas une conséquence, car de gros travaux permettent un "saut" substantiel de loyer à la relocation - 10% actuellement selon CLAMEUR -, ce que ne permettent pas des travaux de rafraîchissement, quasi obligatoires après quelques années d'occupation. Pas étonnant donc que les loyers augmentent moins vite qu'à l'époque où les réhabilitations lourdes concernaient 20 à 25% des logements, voire 32-33% curieusement de 2009 à 2011... Une modification profonde de la composition des clientèlesMais cette explication n'est certainement pas suffisante. L'autre cause de la déflation constatée, alors que persistent les tensions sur le marché locatif dans la plupart des grandes métropoles, ne peut être que la raréfaction de la demande solvable aux niveaux de prix atteints sur ces marchés. Et ce par la combinaison de deux phénomènes : l'évasion de la frange des locataires les plus "aisés" vers l'accession à la propriété, et la paupérisation du reste de la clientèle, du fait du chômage et de la précarisation des emplois. Le premier a été largement subventionné par les politiques publiques, notamment d'accession sociale, et le second résulte à la fois de la crise économique subie depuis une décennie et de la libéralisation et mondialisation de l'économie, avec notamment le gel des salaires, l'explosion des emplois de courte durée et des temps partiels. En conséquence, les propriétaires privés qui se voient dans l'impossibilité de trouver des locataires répondant à leurs critères de solvabilité sont bien obligés d'en rabattre sur le loyer pour trouver des locataires que "entrent dans les clous". D'autant que les charges ont tendance à augmenter et que les ratios loyer sur revenu s'évaluent charges comprises... Les chiffres cités dans l'édition 2017 du rapport sur les inégalités (2) parlent d'eux-mêmes : la part des 25% de ménages les plus aisés qui sont devenus propriétaires est passée de 1973 à 2013 de 43 à 65%, celle des ménages entre les 25 et les 50% les plus modestes n'a cru que très légèrement (de 36 à 39%) et celle des 25% les plus modestes a chuté de 36 à 18%. Il s'ensuit que la clientèle de ménages locataires était déjà en 2013 composée des 82% de la population des 25% des ménages les plus modestes, de 61% de la population intermédiaire, et de seulement 35% de la population composée des 25% des ménages les plus aisés ! La probabilité est faible que cette tendance se soit inversée depuis 2013... Il n'est pas étonnant dans ces conditions que les aides au logement aient explosé ces dernières années: à défaut de remédier à la précarité, elles sont venues combler l'insuffisance de pouvoir d'achat de locataires et ont permis aux bailleurs de préserver leur rentabilité, voire même d'acheter plus cher les logements mis en location. Parties de presque rien dans les années 70, elles bénéficiaient en 2016 à 6,5 millions de ménages, dont 3 millions dans le parc social, exactement dans la même proportion que le parc locatif ! Parmi eux, les locataires représentent la quasi-totalité des allocataires (95%). dans ce nombre, 53% sont des personnes isolées et 60% vivent sous le seuil de pauvreté. Le coût budgétaire de ces aides était de 18 milliards d’euros en 2016 et de 18,5 milliards prévus en 2017. 2,8 millions d’allocataires perçoivent l’aide personnalisée au logement (la vraie "APL" accordée dans le cadre de conventionnement), dont 800 000 étudiants (montant moyen : 250 euros). 1,3 million reçoivent l’allocation de logement familiale (ALF - montant moyen : 321 euros) et 2,4 millions reçoivent l’allocation de logement à caractère social (ALS) (montant moyen : 195 euros). Réforme des APL et avenir des bailleurs privésMais très appréciées des propriétaires, les aides personnelles n'ont plus le vent en poupe. Le quinquennat qui commence s'ouvre sur une prise de conscience enfin actée au plus haut niveau politique du caractère inflationniste des aides à la personne. Le message est désormais martelé, que ce soit par le président de la république ou par ses ministres, et il est largement repris par les médias. Le budget consacré par l'Etat et les organismes sociaux est regardé par la nouvelle majorité comme un fabuleux gisement d'économies ! Les réactions à la baisse des APL de 5 euros par mois annoncée en juillet ont certes montré que ce n'est pas simple, d'où la pression mise sur les propriétaires, invités à compenser. L'approche adoptée par Emmanuel Macron dans son discours aux préfets le 5 septembre peut paraître naïve - le président ne pouvait imaginer que les propriétaires mettraient immédiatement la main à la poche - mais elle vise à installer l'idée qu'APL et loyers jouent dans le même sens. Nul doute dans ces conditions que la grande réforme annoncée comportera une forte pression sur ces aides, notamment celles allouées aux étudiants qui sont le plus directement captées par les bailleurs. Ce sont elles qui peuvent avoir le plus rapidement un effet sur les loyers vu que ce sont des baux de faible durée effective. On n'imagine pas par contre que le gouvernement touche à court terme aux aides perçues par les locataires HLM (60% du total), dont 60% vivent sous le seuil de pauvreté. La pression s'exercera autrement sur les bailleurs sociaux à qui il sera demandé de construire à bas coût et investir dans la rénovation énergétique de leur parc pour faire baisser les charges en même temps qu'économiser l'énergie... Que vont faire les bailleurs privés ? Vont-ils vendre en masse comme l'annoncent les professionnels, qui disent déjà percevoir un mouvement en ce sens. Ce mouvement est-il réel ? Nul ne sait faute de chiffres fiables. Ce n'est pas d'hier que les administrateurs de biens voient dans leurs parcs immobiliers gérés des mandats de gestion cesser par la vente de l'appartement, de la maison ou de l'immeuble. Ils étaient remplacés par d'autres mandats, de nouveaux investisseurs ou de clients mettant en location de nouveaux biens. Aujourd'hui les portefeuilles de mandats s'érodent, mais peut-être pour d'autres raisons : la location type "airbnb", ou la propension des nouvelles générations de bailleurs à gérer leurs biens en direct ou via des plateformes internet. Foncia l'a bien compris qui a racheté la start-up Somhome qui propose une gestion low cost sécurisée pour moitié moins cher que ses services de gestion locative classiques... La baisse inéluctable des rendements locatifs s'effectue dans un contexte où les rendements de l'ensemble des placements ont chuté sous l'effet de la baisse des taux d'intérêt. Par ailleurs, une écrasante majorité de propriétaires privés voient l'investissement locatif non pas avec des yeux de financiers, mais comme une sécurité pour leur retraite. Mais quand bien même le parc locatif privé serait amené à rétrécir au profit du parc de propriétaires occupants (ce qui ne peut être rapide car un tel mouvement suppose une forte accélération de l'accession à la propriété, à moins que les logements ne soient récupérés par le secteur HLM), ce ne serait qu'un ajustement d'une offre qui n'a pas vocation à être sociale à des clientèles qui ne relèvent même plus du logement intermédiaire mais de plus en plus du vrai logement social, voire très social ! C'est incontestablement vers ce secteur que l'effort budgétaire du gouvernement doit porter. Quant au statut de bailleur privé que les professionnels et les associations de propriétaires réclament, pourquoi ne pas le leur donner ? S'ils veulent une parité de traitement, notamment fiscal, avec les bailleurs institutionnels (en particulier via l'amortissement des biens mis en location), et pour le parc de logements qu'ils louent aux clientèles éligibles au logement social, une parité de traitement fiscal avec les organismes HLM, il faut les prendre au mot : leur accorder la parité fiscale doit s'accompagner de l'exigence de parité dans les prestations fournies à leurs locataires, en terme de qualité et d'entretien des logements, traitement des réclamations, respect de la réglementation, etc. Au vu du faible nombre de conventionnements ANAH ouvrant droit à une défiscalisation, il est à prévoir qu'ils ne se bousculent pas au portillon... (1) CLAMEUR – Conférence de presse du 5/9/2017 – Visuels de la présentation - Le top 868 de CLAMEUR - Le top 3352 des villes de plus de 2.500 habitants - Le top des 1433 EPCI (2) Observatoire des inégalités : Rapport sur les inégalités en France, édition 2017 v. aussi : Universimmo.com - 9/9/2015 : Marché locatif privé: ce que dit Clameur et ce qu'on voudrait lui faire dire Universimmo.com Immobilier et logement : quelle politique pour le quinquennat ? UniversImmo.com |
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