UI - Actu - Immobilier résidentiel : quels scénarios pour la sortie de crise ?

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Immobilier résidentiel : quels scénarios pour la sortie de crise ? Le 30/3/2020

UI - Actus - 30/3/2020 - Immobilier résidentiel : quels scénarios pour la sortie de crise ?

Si l'on voit jour après jours s'instaurer une économie de temps de guerre, que peut-on espérer de l'après-guerre ? Aucun secteur économique n'échappe à cette question, celui de l'immobilier pas plus que les autres, même si contrairement à d'autres époques, les immeubles seront toujours debout, que l'immobilier représentera toujours une valeur patrimoniale, et que le logement restera un besoin majeur des Français. Mais une chose est sûre : plus l'épidémie dure, moins les choses pourront repartir comme avant !

Comme d'autres, un secteur (presque) à l'arrêt

Nouvelles technologies, travail à distance et adaptabilité n'y suffiront pas. Les professions de la gestion immobilière peuvent certes, grâce à la technologie et surtout lorsque leur informatique le permet dans des conditions suffisantes de sécurité, surmonter la fermeture des agences par le télétravail, et tenter d'assurer un semblant de continuité de la gestion locative courante, ainsi qu'un service minimum dans les copropriétés : appel des loyers et des charges de copropriété par voie électronique (mais ce mode risque d'être largement minoritaire), traitement des encaissements par virement ou prélèvement, suivi technique pour les dépannages, paiement des fournisseurs et prestataires (eau, énergie, ascensoristes, entretien de nettoyage et de manutention des déchets...), mais les encaissements par chèque vont être en souffrance et la réponse aux appels de fonds plus que problématiques. Quant aux travaux lourds, ils sont à l'arrêt, et seuls quelques artisans osent revenir sur les chantiers.

Les agents immobiliers, les promoteurs, les diagnostiqueurs voient, quant à eux, leur activité gelée par le confinement et les mesures administratives prises par le gouvernement : fermeture des agences et bureaux de vente, visites à l'arrêt faute de visiteurs assez téméraires pour se déplacer, diagnostics en panne, banques désorganisées pour le traitement des dossiers de prêts, notaires en difficulté pour assurer les actes, services administratifs en veille ne traitant plus les DIA (déclaration d'intention d'aliéner qui ouvre le droit de préemption des mairies), etc.

Les autres métiers ne sont pas à meilleure enseigne : les promoteurs sont bloqués par le report à après l'état d'urgence des délais d'octroi des permis de construire et, pour la construction, le secteur du BTP se retrouve en état de sidération, intimé de reprendre les chantiers et craignant de que ses salariés exercent leur droit de retrait, ou encore gêné dans ses approvisionnements en matériaux et matériels par la désorganisation des chaînes d'approvisionnement...

Si les entreprises ne semblent pas menacées à court terme, grâce aux mesures drastiques du gouvernement - chômage partiel très amélioré, au moins sur le papier, et accès théoriquement illimité à des crédits de trésorerie garantis par l'Etat, à supposer que l'administration et les banques jouent le jeu -, la durée de cette glaciation et la rapidité du déconfinement conditionnent la capacité des acteurs à retrouver le rythme d'activité antérieur, étant rappelé qu'un essoufflement était déjà engagé avant l'épidémie : resserrement des conditions de crédit suite aux recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), ralentissement des permis de construire et des mises en chantier du neuf en période pré-électorale, assèchement des capacités de financement des bailleurs sociaux par la politique d'économie budgétaire sur les APL des locataires de HLM, etc.

Une sortie d'épidémie à quel rythme ?

Or tout laisse penser à ce stade que, même si le confinement est levé comme c'est possible fin avril, le retour des salariés à leur poste de travail s'échelonnera sur une période potentiellement longue, entrecoupée de confinements locaux à répétition et mises en quarantaine massives, suite à un dépistage qui deviendrait systématique, et qui ne manquerait pas de révéler un niveau de contamination aujourd'hui largement sous-estimé faute de tests ! Sans compter malheureusement la possibilité de milliers de victimes du virus qui ne reviendront jamais...

De surcroît, de nombreuses chaînes d'approvisionnement étant désorganisées, des goulets d'étranglement se produiront à tous les niveaux, rallongeant tous les délais, sans compter les livraisons et prestations qui seront bloquées faute de règlement des factures par des entreprises financièrement à sec, voire défaillantes (rien ne dit en effet que le chômage partiel sera octroyé aussi facilement qu'on le dit, ni que l' "open bar" des banques sera aussi "open" qu'annoncé, les premières remontées étant pour le moins négatives...) !

Plutôt que le scénario d'un moteur qui repart au quart de tour, c'est celui d'un redémarrage crachotant et poussif qui semblerait se profiler, avec un niveau général d'activité qui mettrait plusieurs années à retrouver celui d'avant l'épidémie. Certains secteurs ne le retrouveront probablement jamais, la crise ayant durablement changé de nombreux comportements ! En tous cas, outre la difficulté de récupérer des ressources humaines en ordre de marche et la fluidité des chaines d'approvisionnements et de services, le secteur immobilier - construction, transactions, gestion - comme beaucoup d'autres secteurs risque de se trouver face à une crise inédite de la demande solvable, les filets de sécurité et les parachutes déployés comportant inévitablement des trous laissant du monde sur le carreau...

Un redémarrage freiné par le pouvoir d'achat des ménages

Plusieurs catégories d'acteurs verront immanquablement leur situation financière se dégrader, voire se retrouveront en sérieuses difficultés malgré les aides massives annoncées par le gouvernement :

- les intérimaires, premiers sacrifiés du ralentissement d'activité, et qui ne retrouveront pas de sitôt les emplois récurrents qu'ils connaissaient jusqu'ici, et encore moins des emplois stables de remplacement ;

- les indépendants que le fonds de solidarité n'indemnisera que très partiellement : travailleurs ubérisés dont l'activité sera "plombée" par le redémarrage poussif de la consommation, mais aussi certaines professions libérales qui auront du mal à surmonter plusieurs mois d'inactivité puis d'activité réduite ;

- les investisseurs en immobilier locatif endettés qui devront faire face à des retards de loyer, voire à des impayés définitifs de la part de millions de locataires devenus vulnérables ;

- enfin tous ceux, même dans les catégories plus aisées ou chez les entrepreneurs, qui verront leurs revenus fortement et durablement amputés par la crise, voire même leur activité disparaître dans les secteurs durement touchés qui ne se relèveront pas rapidement : tourisme, transports, commerce non alimentaire, publicité, etc.

Difficile d'imaginer dans ces conditions un marché immobilier repartant comme si de rien n'était ! Certes, un volume de transactions perdurera dans l'ancien - la crise de 2008 a permis de situer l'étiage à 600-700.000 ventes par an (contre plus d'1 million en 2019) - et les prix résisteront dans les secteurs les plus tendus par l'effet de leur attractivité. Ailleurs, ils risquent de s'effondrer par la raréfaction de la clientèle solvable et les ventes de désinvestissement pour raisons économiques.

Sombre avenir également pour un secteur déjà essoufflé avant l'épidémie, la construction neuve, là encore en dehors de secteurs localement dynamisés par la réalisation de grandes infrastructures comme le Grand Paris Express. Difficile d'imaginer un retour rapide d'une activité d'investissement locatif et même d'accession à la propriété, même sociale. La clientèle potentielle n'aura plus la tête à cela avant longtemps, quelles que soient les incitations. A l'instar de ce qui s'est passé en 2008-2010, la production de logements ne sera sauvée que dans le segment du logement abordable par l'intervention massive des institutionnels (la Caisse des Dépôts et In'li, la filiale de logement intermédiaire d'Action Logement, annoncent l'acquisition en VEFA a eux deux de 50.000 logements en 2020 !) et par les bailleurs sociaux dont le gouvernement serait bien inspiré de reconstituer d'urgence et soutenir les capacités d'investissement, ne serait-ce que pour loger les naufragés de la crise !

Reste une inconnue de taille : la résistance du secteur financier et sa capacité à continuer à répondre aux besoins de financement de l'immobilier, son défaut ayant été la principale cause de la précédente crise de 2008-2010 !

Un redémarrage freiné par une possible crise financière ?

A court terme, la survenance d'une crise financière est peu probable, les banques centrales et le système bancaire ayant tiré quelques leçons de celle des subprime. Mais une forte mortalité d'entreprises peut par un jeu de dominos, impliquant la dépréciation des crédits aux entreprises et des actifs immobiliers (notamment commerciaux), finir par mettre à mal une fois de plus le système financier mondial malgré les instruments de lutte contre l'incendie actuellement disponibles.

En tout état de cause, une incertitude majeure se profile au delà : dans un mouvement mondial, les Etats sont partis pour s'endetter massivement afin de financer des déficits qui s'annoncent abyssaux : le chiffre de 5.000 milliards d'euros va probablement être allègrement dépassé. Cette dette sera dans un premier temps rachetée par les banques centrales, inondant une fois de plus, mais à échelle inédite, le monde de liquidités. Rachats massifs à prévoir également de dette privée des entreprises, voire des ménages (on parle de plus en plus d' "helicopter money"...). Mais après ?

Trois scénarios peuvent être envisagés :

- les banques centrales annulent purement et simplement leur créance sur les Etats et les privés ;

- cette création monétaire massive provoque une dépréciation de la monnaie et donc une inflation tout aussi massive qui finit par avoir rapidement raison de la dette (scénario de l'après-seconde guerre mondiale) ;

- le "chacun pour soi" prévaut, et la dette doit être remboursée par l'austérité budgétaire pour les Etats, et les économies de charges pour les entreprises.

Le premier scénario suppose un nouveau "Bretton Woods", difficile à imaginer dans le contexte géopolitique que nous connaissons, mais l'histoire a connu d'autres sursauts...

Le deuxième scénario, qui peut également se produire après le premier, ruinerait les épargnants, favoriserait les emprunteurs privés, et érigerait in fine l'immobilier en super valeur refuge ! Mais est-il envisageable, alors que jusqu'ici l'injection massive de liquidités n'a pas produit le moindre frémissement d'inflation ? Y a-t-il un seuil de création monétaire susceptible de déclencher une inflation comme celle des années 50, par les prix à la consommation et par les salaires, alors que jusqu'ici elle n'a alimenté que des bulles financières et immobilières ?

Le troisième scénario, malheureusement à ce stade le plus probable, conduirait des pays fortement endettés comme la France - mais pas seulement -, soit au défaut de paiement, avec dans ce cas un éclatement de l'euro et probablement de l'Europe, ou à une récession suicidaire. La société française, comme beaucoup d'autres, serait incapable de supporter le niveau d'imposition et de réduction de la dépense publique et privée impliqué par un tel désendettement, alors que la santé, l'éducation, et la justice sont déjà délabrées, avec une population vieillissante, un pouvoir d'achat "plombé" depuis des décennies, une précarité déjà largement répandue et un chômage qui risque d'exploser ! Dans un contexte d'adhésion démocratique qui n'a cessé de s'altérer, les réactions des peuples à une telle politique sont difficiles à prévoir, mais risquent de ne pas être sereines !

Une chose est sûre malheureusement : si les plans de relance qui seront lancés ici et là ne sont pas structurés en ce sens, la capacité du monde à organiser la transition énergétique et environnementale risque d'être durablement affectée...

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