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Congé pour vente : attention aux causes de nullité Le 31/1/2001
UI - Actus - 31/1/2001 - Congé pour vente : attention aux causes de nullité
Des arrêts récents de cours d’appel et de la Cour de cassation rappellent s’il le fallait que le congé délivré au locataire pour vente du logement est un exercice délicat qu’il vaut mieux, en tant que bailleur, ne pas rater sous peine de voir le bail reconduit pour un tour, qui plus est dans une ambiance devenue détestable…

Le propriétaire qui souhaite vendre le logement qu’il a donné en location peut donner congé à son locataire – âgé de moins de soixante dix ans ou disposant de ressources supérieures à un plafond donné – avec un préavis de six mois, et en lui communiquant le prix et les conditions de la vente projetée afin de lui permettre de se porter acquéreur s’il le souhaite à ces conditions. Sous réserve toutefois de respecter certaines conditions de forme et de fond mentionnées dans les textes (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989) ou précisés ultérieurement par une abondante jurisprudence, qui vient de s’étoffer ! Faute de quoi, le bail est reconduit pour une nouvelle période de 3 ou 6 ans…

Parmi les pièges à éviter, il y avait déjà le délai de six mois à respecter, pour les congés adressés par lettre recommandée, à compter de la réception effective de la lettre par son destinataire et non de sa première présentation, le congé à délivrer séparément à chacun des membres d’un couple marié, en concubinage déclaré ou aujourd’hui « Pacsé », ou les pièges du calcul des ressources à prendre en compte pour la recevabilité du congé délivré à un locataire âgé de plus de soixante dix ans…

Un arrêt récent de la Cour de cassation (3ème chambre civile 21 juin 2000), en annulant un congé au motif qu’une cave, louée avec l’appartement, n’y était pas mentionnée, rappelle la nécessité d’une extrême rigueur et exhaustivité dans la désignation des locaux concernés par l’offre de vente.

Deux autres jurisprudences étaient venues auparavant préciser les contours de ce qui peut être considéré comme congé « frauduleux » : un prix manifestement trop élevé alors qu’aucun mandat de vente n’avait été donné à un agent immobilier (Cass. 3ème ch. Civile 15 mars 2000), ou relocation rapide après départ du locataire, avec un loyer supérieur (Cour d’appel Montpellier 1ère ch. D. 11 janvier 2000).

Par contre, curieusement, la loi du 13 décembre 2000 (loi « SRU ») exclut explicitement l’offre de vente d’un logement en copropriété, faite dans le cadre d’un congé, du champ d’application de la loi « Carrez » (obligation de mentionner la surface) ! Allez comprendre…

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