A compter du 1er juin 2001, les acquéreurs non professionnels disposeront d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification de la promesse ou du compromis de vente qu’ils auront signé pour l’achat d’un bien immobilier. Pour les acquéreurs d’un bien en copropriété, ce peut être l’occasion d’en savoir un peu plus sur l’immeuble et sur le syndicat des copropriétaires dont ils vont normalement devenir membres !…

On se l’est promis : pas question d’achat coup de cœur ! on réfléchira bien avant d’acheter. Mais voilà : la négociation d’un bien qui plaît se fait toujours sous la pression, spécialement quand l’offre se fait rare et la demande excédentaire, ce qui correspond à peu près à la période actuelle.

Conclusion : on signe le compromis de vente – quand ce n’est pas une simple offre d’achat, qui pourtant une fois acceptée vaut bel et bien compromis de vente… – alors qu’on ne sait à peu près rien sur l’immeuble et encore moins sur la copropriété ! Doit-on s’en étonner ? Hélas non, car pendant la négociation, le vendeur ou son agent immobilier mettent naturellement la pression pour une conclusion rapide de la transaction, au besoin en attisant la concurrence entre candidats acquéreurs… Difficile dans un tel contexte d’obtenir et d’éplucher carnet d’entretien et procès-verbaux d’assemblée pour en savoir un peu plus sur ce qu’on achète !

Or, l’information de l’acquéreur ne peut dépendre que du vendeur, le syndic n’étant en aucun cas habilité à divulguer des informations et documents sur lesquels il a un devoir de confidentialité, et au risque de voir sa responsabilité mise en cause si les informations transmises ont compromis la négociation engagée ! Et si la qualité de l’immeuble et du fonctionnement du syndicat ne sont pas de nature à constituer un solide argument de vente, le vendeur aura intérêt à en donner le moins possible…

L’introduction par la loi " SRU " du 13 décembre 2000 d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la notification de la promesse ou du compromis de vente change fondamentalement la donne : en effet, après la signature du compromis de vente, le rapport de force entre vendeur et acquéreur s’inverse et ce dernier est en position de demander toutes les informations qui lui sont nécessaires pour s’assurer qu’il n’est pas tombé dans un traquenard ! Et prendre ses jambes à son cou si c’est le cas…

Car acheter en copropriété, ce n’est pas seulement acheter un logement : c’est acquérir des parts d’une collectivité dont on ignore presque tout, et à la gestion et au financement de laquelle on va devoir contribuer, y compris pour éponger ses errements passés ou palier les défauts d’entretien du patrimoine commun !

Il n’y a pas de secret ! L’approche doit être la même que pour l’achat d’actions d’une entreprise : on s’attachera à évaluer notamment :

- la qualité des actifs : historique des travaux et carnet d’entretien – leur communication sera obligatoire également au 1er juin 2001 - permettront de pressentir l’état des parties communes et équipements de l’ensemble immobilier,

- les risques financiers : les ordres du jour – avec les pièces jointes obligatoires et notamment les états comptables – et les procès verbaux des trois ou quatre dernières assemblées renseigneront utilement notamment sur l’existence de créances potentiellement irrécouvrables ou de procédures dans lesquelles la responsabilité du syndicat des copropriétaires est lourdement engagée,

- la qualité de la « gouvernance » de la copropriété, qui ne concerne pas que le syndic, mais aussi le conseil syndical et l’assemblée des copropriétaires : le contenu de ces mêmes documents permettront d’apprécier l’ambiance de la copropriété, le sérieux, la rigueur et la maturité avec laquelle sont prises les décisions importantes, ainsi que le niveau et la qualité de l’information communiquée aux copropriétaires par le syndic et le conseil syndical, et par ailleurs leur forme renseignera du niveau d’exigence des élus de la copropriété à l’égard de leur syndic…

Un bref audit de ces éléments doit permettre de demander s’il y a lieu une garantie d’actif et de passif, ou bien de renoncer à l’achat si les risques s’avèrent trop importants ou si des garanties sérieuses ne peuvent être obtenues…

On fuira tout particulièrement les copropriétés sans le sou, celles changeant trop fréquemment de syndic ou de conseil syndical, celles dominées par un copropriétaire majoritaire, celles qui sont l’objet d’un harcèlement sans merci d’un procédurier maladif, celles où les assemblées durent toute la nuit ou se transforment régulièrement en foire d’empoigne, enfin celles dont les documents obtenus se résument à trois pages mal dactylographiées et pleines de fautes d’orthographe – il y en plus qu’on ne le croit, et pas seulement avec des syndics bénévoles…

En réalité, on ne se demandera qu’une chose : pourquoi diable le législateur a repoussé au 1er juin 2001 l’application d’une disposition aussi utile ?

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