La loi « SRU » du 13 décembre 2000 l’a gravé dans le marbre : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». C’est bien, mais est-ce si novateur, et la responsabilité du propriétaire n’était-elle pas déjà engagée en cas de survenance d’accident ou de maladie imputable notamment à un non-respect des normes et réglementations en vigueur ? Y compris lorsque leur application rétroactive n’est pas formellement obligatoire ! En tous cas, les bailleurs de logements anciens ne peuvent plus l’ignorer et les locataires ont des moyens nouveaux de faire valoir leurs droits. En première ligne : la sécurité électrique et gaz, le plomb et le bruit…

Les accidents et maladies imputables au logement sont de loin en tête des risques liés à la santé. Ce n’est pas nouveau, mais la sensibilité à ces aspects progresse très fortement, ainsi que le révèlent les enquêtes d’opinion. Pourtant les locataires sont encore loin de réaliser les droits dont ils disposaient déjà et qui viennent d’être encore renforcés par la loi " SRU " du 13 décembre 2000 : notamment celui d’obtenir, au besoin judiciairement et sous astreinte, la mise aux normes du logement et de ses équipements, ou au moins des travaux supprimant les risques ou atteintes à la santé les plus courants :

- installation électrique : la sécurité des utilisateurs ne peut être considérée comme assurée sans qu’au moins les trois prescriptions suivantes de la norme NF C15-100 soient satisfaites : la protection de l’installation par des disjoncteurs différentiels sensibles (30 mA), une liaison à la terre conforme et disponible sur toutes les prises et en particulier dans les pièces humides- cela suppose aussi dans les immeubles collectifs que le logement soit desservi par une colonne de mise à la terre conforme et opérationnelle – et enfin le respect des règles d’installation dans les pièces d’eau ; bien entendu, l’installation ne doit comporter aucun conducteur dénudé, borne accessible ou appareillage détérioré ; en cas de doute, un contrôle de l’installation peut être demandé à Promotelec ; pour un coût de 450 francs TTC déplacement compris, cet organisme établit un diagnostic et prescrit les travaux de mise en sécurité nécessaires ;

- installation gaz : l’élimination des risques d’incendie ou explosion est conditionnée par l’état des canalisations, des raccordements et des appareils (cuisinières, chauffe-eau et chaudières), mais aussi par les dispositifs assurant la ventilation des locaux où est susceptible de se produire une fuite de gaz ; un contrôle eut être demandé à Gaz de France qui établit un diagnostic et préconisations dans les mêmes conditions pour un coût de 200 francs TTC ;

- le plomb : la présence de ce métal dans les anciennes peintures du logement ou des parties communes de l’immeuble – immeubles d’avant 1948 – est responsable du saturnisme ; tout doute doit être signalé au propriétaire qui doit faire établir par un état d’accessibilité au plomb par un contrôleur technique agréé conformément aux dispositions (décrets du 6 mai et 9 juin et arrêtés du 12 juillet 1999 ) de la lutte contre le saturnisme ; cet état doit être communiqué au locataire, et s’il est positif, le propriétaire est tenu d’effectuer sans délai les travaux d’élimination nécessaires en relogeant les locataires pendant leur exécution ; à défaut, le locataire peut signaler ses doute au préfet qui fait procéder au diagnostic et si besoin aux travaux d’élimination…

- le bruit : s’il n’est pas responsable des infractions des tiers (voir notre dossier sur le bruit), le bailleur est tenu de fournir un niveau d’isolation des bruits extérieurs – bruits d’activités permanentes autorisées, ou de transports terrestres ou aériens – compatible avec la préservation de la santé, notamment par la pose de double vitrages ; en cas de résistance du propriétaire, une action est envisageable à partir d’un niveau de bruit permanent de plus de 65 décibels (pour plus d’informations, s’adresser au CIDB) ;

Pour tous ces problèmes, une fois muni d’un rapport de diagnostic établissant la matérialité de la non conformité, et après mise en demeure infructueuse du bailleur, l’action peut être, en application du nouvel article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 engagée via une association de locataires reconnue (voir notre section des adresses utiles) ;

L’application du nouvel article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet d’obtenir du juge une injonction de travaux à l’encontre du propriétaire, et à défaut d’exécution une diminution du loyer…

Autre méthode pour le locataire compréhensif des éventuelles difficultés financières de son propriétaire : effectuer les travaux à ses frais après l’avoir prévenu dans les conditions de l’article 4 de la loi du 12 juillet 1967 (notification de l’intention d’effectuer les travaux par huissier ou lettre recommandée AR) ; le propriétaire dispose alors d’un délai de 2 mois pour faire connaître son intention d’effectuer lui-même les travaux, faute de quoi le locataire peut y procéder, le propriétaire étant tenu de lui en rembourser le coût à son départ diminué de 6% par année s’étant écoulée depuis leur exécution. Le locataire qui use de ce droit peut bénéficier des subventions de l’ ANAH dans les mêmes conditions que le propriétaire qui y procède lui-même.

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