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Nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation : quid des baux en cours ?

4/5/2007 
La loi "ENL" (engagement national pour le logement ) du 13 juillet 2006 a complété la liste des clauses réputées non écrites fixées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux entrant dans son champ d’application : par exemple celles qui font supporter au locataire des frais de relance, d'expédition de la quittance ou des frais de procédure, qui imposent au locataire la facturation de l'état des lieux amiable, qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité, qui interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui imposent au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles relatives au frais de location, etc.

La question se posait cependant de savoir si ces clauses restent applicables quand elles figurent dans des baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi ENL. Une réponse ministérielle donne la règle applicable (1) : les clauses concernées, au cas ou elles sont insérées dans un bail, sont réputées inexistantes, sans toutefois porter atteinte à la validité des autres stipulations du contrat. La disposition mentionnée est d'application immédiate, et de ce fait les dispositions d'ordre public qu'il énonce s'appliquent également aux baux en cours mais uniquement pour les événements postérieurs à la date de sa promulgation ; la Cour de cassation a déjà eu à se prononcer en la matière (2)…

(1) Rép. min. n°102557, JOAN 17 avril 2007
(2) Cass civ 3e, 23 novembre 1988 et Cass.civ 3e, 10 mai 1991


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