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Application d'office du statut des baux professionnels aux associations
17/1/2003
Dès lors qu'une association n'exerce pas d'activité commerciale (cas des associations non soumises à l'IS et à la TVA), son bail peut être requalifié en bail professionnel, même s'il n'a pas au départ cette qualification - de nombreuses associations souscrivent des baux commerciaux - et l'association, bien que personne morale, bénéficie alors de l'application de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, régissant les baux professionnels, ce qui lui permet notamment de donner congé du bail à tout moment en respectant un préavis de 6 mois !
Ainsi en a décidé la Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème chambre en date du 10 décembre 2002, saisie par une association, dont les statuts démontraient que son activité habituelle était de promouvoir la réhabilitation d'immeubles en vue d'améliorer les conditions d'habitation, et dont les ressources résultaient notamment de ces activités, et qui avait conclu un bail de 9 ans, qu'elle pouvait résilier au bout de 6 ans en respectant un préavis de 6 mois. Ayant résilié le bail 8 ans après sa conclusion, le bailleur lui demandait le paiement des loyers jusqu'au terme du bail.
La Cour de cassation, comme la cour d'appel dont l'arrêt était visé par le pourvoi, a débouté le bailleur, considérant que dès lors que l'usage professionnel des locaux est qualifié, l'article 57 A de la loi précitée est applicable. En l'espèce, l'usage professionnel consistait en une prestation de service, effectuée à titre onéreux mais non lucratif. Seule la réunion de ces deux conditions permet de faire bénéficier l'association du statut des baux professionnels.
Cet arrêt innove car il était traditionnellement admis que le bail consenti à une association n'était pas un bail professionnel, l'association n'exerçant pas de profession (CA Paris, 4 janv. 1994). Il faudra dorénavant examiner l'activité de l'association et la gratuité ou non de ses prestations pour voir si les deux critères ci-dessus définis sont réunis, avant de décider de l'application du statut des baux professionnels.
La Cour de cassation approuve d'autre part la cour d'appel d'avoir énoncé que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne fait aucune distinction selon que le locataire est une personne physique ou une personne morale, et qu'il est applicable aux locations consenties aux personnes morales lorsqu'elles exercent dans les lieux loués une activité à usage exclusivement professionnel.