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Premiers chiffres de l'immobilier ancien au 1er semestre : légère reprise des ventes avec tassement progressif des prix

1/7/2013 
La première salve de prix sur les transactions du 1er semestre ont été présentées à la presse par le réseau Century 21 le 1er juillet. Il s'agit des ventes négociées en avant-contrat au cours de la période et non, comme dans les chiffres des notaires, celles qui sont signées en acte authentique, et donc négociées au cours d'une période floue les précédant de 2 à 4 mois selon les cas. Les chiffres publiés sont ceux du réseau et correspondent à l'intégralité des ventes effectuées par les 800 agences portant l'enseigne réparties sur toute la France métropolitaine (4 à 4,5% des transactions totales).

Il en ressort d'abord une timide reprise des ventes : +6,6% au 1er semestre 2013 par rapport au 1er semestre 2012, avec une proportion croissante d'achats en résidence principale (70,6% en progression de 2,8%) au détriment des résidences secondaires (6,9%, en recul de 11,3%) et des investissements locatifs (16,7%, en recul de 6,1%). Progression aussi de la part des acquéreurs plus jeunes : les moins de 30 ans représentent 19% des achats, en progression de 3,5% et les 34-40 ans 29,5%, en progression de 6%. Même chose pour les catégories socioprofessionnelles (CSP) d'ouvriers-employés qui représentent 41,4% des achats, en progression de 3,6% et les cadres moyens qui représentent 24,2%, en progression de 3,7%.

Ces moyennes cachent peu de disparités, sauf pour Paris, décidément atypique : les ventes y chutent de 5%, alors qu'elles augmentent de 8,5% dans le reste de l'Ile-de-France. Elles augmentent moins vite à Lyon et son agglomération (+2%)...

Les prix moyens au m2 baissent presque partout mais la plupart du temps modérément : -2,6% en moyenne nationale, -3,2% à Paris, -2,2 dans le reste de l'Ile-de-France (mais -6,7% en Seine-Saint Denis, et +6,1 dans les Yvelines !), -1,2% à Lyon mais -8,1% à Marseille ! Les fortes variations s'expliquant par des corrections ou des rattrapages suite à des variations importantes les semestres précédents...

Les prix moyens au m2 font comme d'habitude le grand écart : de 8.206 euros à Paris (plus de 16.000 dans certains arrondissements...) à 1.196 dans le Limousin, ce que les acquéreurs corrigent par la taille du bien acheté, le montant moyen des achats s'échelonnant de 402.016 euros à Paris à 101.938 dans le Limousin.

En même temps augmentent le délai de vente (91 jours soit +5 jours par rapport à il y a un an), les marges de négociation (5,8% contre 5,5%) et - plus spectaculairement - le taux de financement par crédit (81,9% contre 75,3%). Le rajeunissement et la plus forte proportion de CSP plus modestes y est pour quelque chose... Paris ne fait pas exception sur les prix, mais les délais de vente, bien qu'en augmentation de 6 jours, restent faibles (64 jours) et le recours au crédit baisse : 63,2% contre 74,1% un an auparavant. Visiblement les acheteurs sont en fait des vendeurs d'un autre bien. La surface moyenne achetée à Paris est de 49m2, contre 81,9m2 en moyenne nationale, et jusqu'à 103m2 en Poitou-Charentes...

Il ne fait pas de doute que la baisse des taux d'intérêt - probablement aujourd'hui près de leur plus bas historique - a solvabilisé des acquéreurs qui n'auraient pu autrement accéder au marché. Ceux-ci peuvent en effet avec un apport plus faible acquérir les biens qu'on leur propose mais la situation reste fragile. Le réseau Century 21 suit depuis plusieurs années le financement que peuvent obtenir les acquéreurs avec une mensualité de 1.000 euros de remboursement de crédit à taux fixe, et l'apport personnel dont ils doivent disposer pour acheter un bien au prix moyen constaté semestre par semestre : au 1er semestre 2013, pour acheter un bien à 201.854 euros en moyenne nationale, les acquéreurs peuvent emprunter 179.500 euros et doivent donc apporter 22.354 euros. "Tant qu'on reste en dessous de 30.000 euros, les moins de 40 ans et les catégories modestes peuvent accéder au marché", indique Laurent Vimont, président de Century 21 France. "Au dessus, d'expérience, ces catégories sont fragilisées", indique-t-il, précisant que le marché évolue dans un "tunnel" et qu'aujourd'hui les prix sont au plafond. S'ils montent, le marché se bloque, et les prix finissent par lâcher ; s'ils baissent, les acheteurs reviennent, mais les prix ne tardent pas à remonter. D'où des oscillations de plus en plus fréquentes.

En tous cas, la solvabilisation des acquéreurs ne semble pas suffisante pour faire redémarrer franchement le marché et retrouver les niveaux d'activité antérieurs. Beaucoup de vendeurs s'accrochent à leur idée des prix et préfèrent ne pas vendre. Du coup, ils n'achètent pas non plus, ce qui maintient les transactions de la "secundo accession" à un niveau quasi-minimal, celui des ventes qui ne peuvent pas attendre pour des raisons familiales ou professionnelles... La primo-accession est quant à elle freinée par le climat économique morose qui conduit à remettre les projets osés à plus tard. Quant aux investisseurs, les professionnels expliquent leur désaffection pour l'immobilier locatif par l'alourdissement de la fiscalité et les perspectives d'encadrement des loyers ; il est probable que leur attentisme soit aussi l'effet du climat général, mais aussi de la fin des perspectives de plus-value rapide qui encourageaient les investissements dans les années 1998-2008...

En tous cas, l'année 2013 devrait, selon les dirigeants de Century 21, finir sur le même mode : maintien au minimum des volumes de ventes au rythme actuel et baisse des prix en moyenne de 1 à 3%. A condition que les taux d'intérêt des prêts immobiliers ne remontent pas de manière significative. S'ils devaient retrouver des niveaux de 4 à 4,5%, le marché risque de se bloquer dans un premier temps, avant de voir les prix chuter de manière plus sensible qu'aujourd'hui ! Or une telle perspective est tout sauf improbable : des tensions ont déjà commencé à se manifester sur les taux longs (10 ans et plus) aux Etats-Unis à l'annonce de la fin progressive de la politique de "quantitative easing" de la Réserve fédérale. elon le consensus qui semble se dégager sur les marchés financiers, les répercussions sur les taux européens et notamment celui de l'OAT 10 ans, qui sert de référence à au moins une partie du refinancement des prêts immobiliers à taux fixe, sont tôt ou tard inévitables...


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