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Tordre le cou au fantasme des logements vacants

1/8/2013 
Chaque année, plus d'un million de logements anciennement occupés deviennent vacants en France métropolitaine. Ils le restent pour une durée plus ou moins longue, constituant un "stock" estimé entre 2,5 et 3 millions de logements selon les sources. Ce stock donne lieu régulièrement à exploitation à caractère politique, les milieux proches des propriétaires - qui s'expriment la plupart du temps par la voix de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) - mettant en avant ces chiffres pour prétendre qu'il s'explique par la réticence des propriétaires à mettre en location leurs logements, en raison des risques d'impayés et de dégradation de leurs logements, et en faisant un argument pour un "rééquilibrage" des rapports bailleurs-locataires. A l'autre bout de l'échiquier politique, les milieux luttant pour le droit au logement des plus défavorisés invoquent aussi le nombre de logements vacants, mais pour demander des réquisitions !

Une étude du Commissariat général au développement durable (ministères de l'écologie et du logement) montre qu'un certain taux de vacance, qui peut être considéré comme incompressible, s'explique notamment par les délais de déménagements et d'amélioration, ainsi que par le renouvellement du parc de logements.

Près de la moitié des logements qui se retrouvent vacants est réoccupée rapidement et durablement, et un autre tiers est dans une situation d'occupation intermittente, du fait des changements fréquents d'occupants, inhérents aux petites surfaces du marché locatif privé. Les autres logements, qui restent durablement inoccupés, sont souvent anciens et de moindre qualité, la moitié de ceux-ci disparaît dans les dix années qui suivent l'entrée en vacance. Dans ce cas, l'entrée en vacance est synonyme de fin de vie rapide du logement.

Les logements de grandes tailles, construits dans de grandes unités urbaines, et de bon confort, ont de grandes chances d'être réoccupés rapidement. Aussi, les travaux d'amélioration augmentent considérablement les chances de réoccupation d'un logement.

L'étude distingue plusieurs motifs de vacance : la vacance est "frictionnelle" lorsque le logement est vide le temps d'un changement d'occupant. Elle est "d'obsolescence" pour les habitations en mauvais état, ou de taille et de situation inadaptées au marché, ne trouvant pas acquéreur ou locataire. La vacance de "transformation" concerne les logements en cours de travaux. Elle est aussi appelée "expectative" lorsque le logement est réservé pour soi, pour un proche, ou pour une revente ultérieure. Enfin, pour les logements à faible rendement, on parle aussi de "vacance de désintérêt".

La quantification des situations associées à certains de ces motifs de vacance ne peut résulter de données directes, mais peut être estimée par un suivi des logements dans le temps : il est ainsi possible d'identifier quatre grandes catégories de logements vacants selon qu'ils ont été réoccupés directement ou non, ou qu'ils ont été de nouveau observés vacants moins de deux fois ou plus de deux fois, ou encore qu'ils ont disparu.

Sur 1,012 million de logements entrés en vacance en 2001, 93.423 avaient disparu en 2011, 471.523 ont été réoccupés de façon durable, 336.487 ont été réoccupés de manière différée ou intermittente, et seuls 110.665 étaient encore vacants en 2011. Mais en fait, il n'a été dénombré que 27.000 logements dont la vacance a été ininterrompue jusqu'à 2011. S'ajoutent plus de 80.000 logements dont la vacance a été observée de manière récurrente, soit au moins trois fois sur les cinq millésimes disponibles durant la période d'observation de dix ans. Dans deux cas sur trois de réoccupation passagère, il s'agit de location en résidence principale.

Les logements dont la vacance persiste sont majoritairement anciens et deux fois plus fréquemment de qualité médiocre que l'ensemble des logements vacants. La part de vacance persistante est globalement de 10,9 %, elle oscille d'environ 6 % pour les départements de la région parisienne, jusqu'à plus de 25 % en Haute-Loire ou dans le Cantal.

On voit donc qu'il y a peu de place pour un parc de logements habitables, bien situés dans des zones tendues, que les propriétaires maintiendraient volontairement vacants, et qu'ils pourraient mettre en location comme un seul homme si les rapports locatifs étaient modifiés de manière décisive. De la même manière, les tentatives de réquisition ont par le passé comme en 2013 n'ont permis de ramener à la location qu'un infime nombre de logements, quelques centaines dans toute la France, alors que le déficit est estimé entre 800.000 et un million de logements...


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