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L'immobilier dans les chiffres du réseau Century 21 : activité et prix en légère baisse au 1er semestre

3/7/2014 
Le réseau Century 21 a présenté le 30 juin comme il le fait deux fois par an les chiffres semestriels de l'activité de son réseau de 800 agences immobilières en France métropolitaine. Les données présentées sont celles des transactions conclues en promesses de vente au cours du semestre, et non ceux des actes signés comme les présentent les notaires. Le décalage est d'environ 3 mois...

Le nombre de ventes enregistrées au niveau national marque un recul de 2,8% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014, essentiellement en raison d'une forte contraction des ventes d'appartements (-6,8%). L'impréparation des agences à l'entrée en vigueur le 27 mars dernier des dispositions de la loi ALUR instaurant une véritable information des acquéreurs en copropriété y serait certainement pour quelque chose, retardant la conclusion des transactions dans la seconde partie du semestre ; c'est d'autant plus dommageable que ces dispositions - jugées indispensables par tous les observateurs sérieux du marché immobilier - étaient connues depuis plusieurs mois et qu'elles semblent avoir pris de court aussi bien les professionnels que les notaires ! Le désordre créé se régularisera dans les prochains mois lorsque les opérateurs auront compris que pour vendre un appartement en copropriété, il faut avoir constitué un dossier de vente et communiquer les documents essentiels : règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées, informations financières sur la copropriété afin d'assurer l'acquéreur qu'il n'entre pas dans une copropriété en faillite, etc. Quand aussi les agents immobiliers auront compris qu'au lieu de se plaindre des documents qu'ils doivent collecter pour une vente, ils pourraient saisir l'opportunité de donner une valeur ajoutée à leur prestation et ne plus se contenter d'une simple intermédiation...

Sur le plan national, le prix moyen au m² enregistre un léger recul de 0,4%. Le réseau Century 21 relève dans les transactions conclues dans ses agences une baisse tendancielle de la quotité de financement (passant de 79% en 2013 à 75,5% au 1er semestre 2014), ainsi qu'un léger raccourcissement de la durée des crédits de 19,7 à 19,6 ans. Cette constatation est à attribuer à une transformation de la clientèle, les "secondo-accédants" (ceux qui vendent un bien et disposent d'un important apport personnel) prenant le pas sur les primo-accédants. De même, la clientèle des moins de 30 ans et des 30-40 ans recule au profit des plus de 40 ans, qui ont eu le temps de mettre un peu d'argent de côté : les moins de 30 ans passent de 19,7% de la clientèle en 2013 à 19,5%, et les 30-40 ans de 28,8% à 28%. Les employés ouvriers et les cadres moyens composent l'essentiel de ces acquéreurs mais la part des premiers progresse de 41 à 41,8%, et celle des seconds de 24,4% à 24,6%. Par contre, la part des cadres supérieurs baisse légèrement de 14,6 à 14,2%, de même que celle des commerçants/artisans, de 6,8% 6,1%.

Comme toujours Paris est à contre-courant, mais plus modérément : les prix ont augmenté de 0,3%, mais la quotité financée par crédit a baissé. Elle est traditionnellement plus faible qu'ailleurs : 62,1% du montant de l'acquisition contre 64% en 2013. Les acheteurs parisiens sont encore moins primo-accédants, et ils disposent donc d'un apport personnel conséquent. Les prix dans le reste de l'Ile-de-France ont baissé en moyenne de 1%, et la plus forte baisse est enregistrée dans les Yvelines (-5,1%), suivies du Val-d'Oise (-4,4%). Les prix ont également baissé de 1,8% à Lyon et de 2,2% à Marseille. Au niveau des régions, la baisse globale la plus forte apparaît en Poitou-Charentes (-6,8%) et en Lorraine (-9,1%). Par contre la Bretagne, très en retard dans la hausse il est vrai, enregistre une hausse globale de 6,7% de ses prix...

La part des résidences secondaires dans le total continue de s'effriter, passant de 7,4% en 2013 à 6,8% au 1er semestre 2014, ce qui dans le climat économique actuel se comprend sans qu'on ait besoin d'aller chercher des explications dans une taxation des plus-values, au demeurant aggravée par l'ancienne majorité et allégée par la nouvelle, et qui n'interviendra au mieux pour les acquéreurs que dans de nombreuses années...

Enfin les achats à titre de placement ont encore un peu baissé de 16 à 15,3%. Pour les dirigeants du réseau, pas de doute : "la communication du gouvernement, multipliant les annonces ou mesures relatives à la taxation sur les plus-values, la réquisition des logements et l'encadrement des loyers, a paralysé les investisseurs". Une analyse qui ne tient évidemment pas compte des restrictions de financement, du climat économique délétère et de la perte d'espoirs de plus-values pour plusieurs années, moteur essentiel de l'investissement immobilier comme l'a encore montré une récente étude sur plusieurs décennies. Sans compter que la communication des milieux professionnels, criant à la fin de la rentabilité locative, a pu au moins autant que celle du gouvernement contribuer à l'inquiétude supposée des investisseurs, alors que les informations disponibles à ce jour sur les effets de l'encadrement montrent qu'une frange réduite de logements serait impactée de manière significative. Même à Paris : Capital.fr s’est procuré le document qui livre les premiers résultats des travaux de l’Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), qui est presque opérationnel pour la mise en place de l'encadrement des loyers. Il en a dévoilé le 2 juillet les loyers médians pour 18 quartiers administratifs de la capitale (80 seront couverts à terme) : ils s’échelonnent entre 19,4 et 28,7 euros le mètre carré, avec une majorité écrasante des quartiers au dessus de 21 euros, y compris dans les arrondissements Est. C'est le niveau de loyer qui partage les baux recensés en deux moitiés égales. L'encadrement écrêtera les loyers qui dépassent de 20% ces chiffres. Pas de quoi mettre les propriétaires sur la paille. Les autres loyers ne seront pas touchés, contrairement à ce que les professionnels ont laissé croire, pour affoler les petits bailleurs ! En fixant le loyer demandé au plafond de 26 euros par m2 dans le quartier de la Bastille, un propriétaire d'un logement de 50 m2 doit trouver des locataires gagnant ensemble plus de 4.500 euros par mois. S'il pouvait le fixer plus haut, pas sûr qu'il trouve des candidats si son logement n'est pas d'une qualité supérieure à la moyenne. Et s'il l'est, il ne sera pas limité...


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