Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
Recherche :
Page 1 sur 1
1
Un nouveau dispositif de sécurisation des copropriétés contre les impayés de charges
29/1/2016
Dans le contexte économique délicat que connaît la France, les impayés de charges deviennent un danger réel pour les copropriétés. Une étude récente publiée par le ministère de la Justice fait apparaître une augmentation de 30% des contentieux portés devant les juridictions du premier degré en une décennie, dont les deux tiers sont liés au recouvrement des charges, ces derniers ayant augmenté de 38%, passant de 65 à 69% du total. Le risque d'impayés va croissant avec le vieillissement des immeubles et l'augmentation des besoins de travaux d'entretien quand ce n'est pas de réhabilitation, sans compter la pression réglementaire pour l'amélioration de la performance énergétique des immeubles.
Or les tentatives de prémunir les copropriétés contre ce risque sont restées à ce jour peu productives. Un contrat d'assurance charges impayées, assorti d'une protection juridique, avait été mis en place dans les années 90 par la FNAIM avec La compagnie d'assurances SADA mais le contrat proposé était cher, et ne couvrait que les charges courantes. Or on sait que les impayés surviennent le plus souvent à l'occasion de gros travaux.
Depuis, plusieurs courtiers, dont la filiale de courtage d'assurances de Galian (la caisse de garantie créée par la FNAIM), ont approché le risque d'impayés de charges des copropriétés par la protection juridique, proposant en option d'intégrer dans leurs contrats la prise en charge du coût du recouvrement. Des associations de copropriétaires comme l'ARC proposent aussi ce type de formules.
L'offre de garanties contre le risque d'impayés rebondit en ce début d'année avec l'annonce par un courtier spécialisé dans les assurances de la copropriété, Assurcopro, d'un contrat qui couvre à la fois les frais de procédure de recouvrement et le manque à gagner en trésorerie qui peut mettre la copropriété en difficulté, ou obliger le syndic à faire appel aux autres copropriétaires, comme le prévoient les textes régissant la copropriété, par un "emprunt auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux". Sans compter que dans les immeubles de plus de 80 à 100 logements, les syndics doivent déclencher une procédure d'alerte dès que les impayés atteignent 15% des sommes appelées aux copropriétaires (25% dans les plus petits immeubles), avec désignation par le juge d'un mandataire ad hoc pour s'assurer que les mesures appropriées sont bien prises...
L'offre, appelée "assurTréso" couvre l'ensemble des impayés - charges courantes et travaux - avec une tarification au nombre de lots principaux ou aux m2 (en principe moins d'une quinzaine d'euros par an et par logement). Dès 3 mois de retard de paiement d'un copropriétaire, l'assureur avance les sommes dues au syndicat et engage à ses frais l'action judiciaire. Le recours à cette protection peut s'avérer judicieux pour les petites copropriétés, faciles à déstabiliser par un ou deux impayés, et celles ayant recours à un syndic de proximité, ne disposant pas du potentiel de recouvrement (services spécialisés, accès aux grands cabinets d'avocats) des grands groupes.
