Selon le site spécialisé Pierrepapier.fr, cette classe d’actifs "alternative", bien que restant encore moins rentable que l'immobilier d'entreprises ou commercial, serait de nouveau prisée des investisseurs institutionnels. Ils y auraient investi près de 2,5 milliards d'euros l’an dernier, dont près de 1,5 miliards investis en opérations classiques, c’est-à-dire hors résidences gérées et logements sociaux neufs. C'est 2,5 fois plus qu’entre 2011 et 2015 ! Certains gestionnaires de fonds, comme Primonial, en auraient fait un axe fort de développement. Pierrepapier.fr cite une étude publiée en mars dernier par le cabinet Cushman & Wakefield, qui voit les investisseurs institutionnels s’intéresser aux classes d’actifs immobiliers "liés à des facteurs plus socio-démographiques qu’économiques". Le courtier rappelle qu’en marge des opérations classiques d’acquisitions d’actifs, le marché est désormais animé par des opérations d’envergure telles que le rapprochement entre Eurosic et Gecina – une foncière aujourd’hui dotée d’un patrimoine de 6.800 logements et 5.000 chambres d’étudiant -, ou l’acquisition de deux portefeuilles résidentiels d’importance – dont un auprès d’ANF Immobilier – par le groupe Primonial, qui prend ainsi une position forte de leader du marché.
Une tendance que relève également un autre courtier, CBRE, pour qui les montants investis sur le marché de la vente d’immeubles anciens en blocs auraient atteint plus de 2 milliards en 2017. Toute la question reste de savoir si cette tendance peut perdurer. A diverses reprises au cours des années 2000, le marché a cru – à tort – à un retour des institutionnels sur le secteur. Mais les institutionnels qui détenaient près de 1,2 million de logements au milieu des années 1980, et s’en sont progressivement désengagés à partir des années 90, n’en possédaient plus qu’environ 200.000 au début des années 2010. Leur part du parc locatif privé serait ainsi passée de 13% au début des années 90 à environ 3% aujourd’hui. Stratégie "inspirée du modèle anglo-saxon du rendement à court terme du capital et liée au phénomène de financiarisation du patrimoine immobilier", selon Pierrepapier.fr.
Aujourd’hui, les facteurs démographiques et sociétaux sembleraient plus favorables. Selon une autre étude, produite début 2017 par BNP Paribas Real Estate, l’année 2015 marquerait le début d'une prise de conscience par les institutionnels de l’intérêt d’une diversification vers le résidentiel. Une évolution qui aurait également été favorisée par les pouvoirs publics, notamment via la mise en place du plan pour le logement intermédiaire, en 2013, ou diverses mesures fiscales prises fin 2014 (TVA réduite ou exonération temporaire de la taxe foncière sur certaines opérations). S’ajoute une remontée – timide – du rendement global (rendement locatif plus valorisation en capital) du secteur : il était tombé à 3,60% en 2014, contre 6,50% pour les autres classes d’actifs immobiliers à cette même date. Il s’établit à 4,1% en 2016, mais contre 7,80% pour les bureaux et 8,50% pour les actifs commerciaux. Mais le resserrement des taux avec ceux observés pour le tertiaire place le logement dans les stratégies d’acquisition de plus en plus d’investisseurs, constate CBRE, anticipant une poursuite de cette tendance à moyen et long terme, portée notamment par le projet Grand Paris Express » et le développement « des grandes métropoles régionales françaises.
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