Créé par l’ordonnance du 8 juin 2005, le dossier de diagnostic technique (articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation) doit depuis le 1er novembre 2007 être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.

Le dossier de diagnostic technique regroupe dans un seul dossier, les états, constat et diagnostics que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer "à la promesse de vente", en fait à l’avant-contrat, "promesse" ou compromis". Ce n'est que dans les cas relativement rares où la vente donne lieu à acte authentique sans l'étape préalable de l'avant-contrat que ce dossier est fourni directement pour la signature chez le notaire. Enfin, en cas de vente publique il doit être annexé au cahier des charges.

Contenu du dossier de diagnostic technique

Ce dossier de diagnostic technique doit comporter suivant les circonstances (type et âge du bien, et localisation) :

1° Le constat de risque d'exposition au plomb CREP (articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique).
Il est obligatoire lors de la vente et annexé à tout contrat de location d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949. L'initiative de faire réaliser ce diagnostic appartient au vendeur du logement ou au bailleur. Ce diagnostic doit être réalisé avant la mise en vente ou location, et être remis au candidat acquéreur ou locataire avec le dossier de diagnostic technique immobilier. Il doit également être accompagné d'une notice d'information résumant les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb.
Lorsque le contrat de location concerne un logement situé dans un immeuble ou dans un ensemble immobilier relevant des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ou appartenant à des titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, l'obligation ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement.

L'absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d'engager la responsabilité pénale du bailleur.

La durée de validité du constat de risque d'exposition au plomb CREP est de :
- 6 ans en cas de location
- illimitée pour les logements mis en vente lorsque le Crep fait apparaître l'absence de plomb ou la présence de plomb à des concentrations inférieures à 1mg/cm²,
- de 1 an pour les logements mis en vente lorsque le Crep fait apparaître la présence de plomb à des concentrations supérieures ou égales à 1mg/cm². Dans ce cas, le diagnostiqueur doit transmettre immédiatement au préfet une copie du Crep faisant apparaître la présence de plomb.

2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L1334-13 du code de la santé publique.
La durée de validité de l'état d'amiante dépend du rapport du diagnostiqueur. En effet, si aucune trace d'amiante n'est détectée, la durée de validité est illimitée. En revanche, si la présence d'amiante est détectée, un nouveau contrôle doit être effectué dans les 3 ans suivants la remise du diagnostic.
Si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé en cas de vente du logement, même en cas d'absence d'amiante.

3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment (article L133-6 du code de la construction et de l'habitation)
Lorsque des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l'être à court terme.
L'état parasitaire a une durée de validité de 6 mois .
Si le vendeur n'a pas réalisé de diagnostic malgré l'arrêté et que l'acquéreur découvre des termites, ce dernier peut saisir le tribunal d'instance pour obtenir :
- une diminution du prix de vente
- voire l'annulation de la vente.
De plus, si la présence de termites est détectée et qu'elle présente un danger pour les occupants, le maire ou le préfet peut ordonner au vendeur de faire réaliser des travaux d'éradication.

4° L'état de l'installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans (article L134-6 du code de la construction et de l'habitation)
Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans .
Si ce diagnostic manque et que l'acquéreur découvre que l'installation intérieure de gaz est défectueuse, il peut saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire l'annulation de la vente.

5° L'état des risques naturels et technologiques (dans les zones mentionnées au I de l'article L125-5 du code de l'environnement
Le vendeur ou le bailleur doit informer le candidat acquéreur ou locataire que le logement qu'il projette d'acheter ou de louer est, ou non, situé dans une zone à risques naturels. La durée de validité est de 6 mois et ce pendant toute la durée du bail en cas de location. (Cet état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet)
Si ce document manque et que l'acquéreur ou le locataire découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés et saisir le tribunal d'instance pour diminution du prix de vente voire annulation de la vente.

6° Le diagnostic de performance énergétique (article L134-1 du code de la construction et de l'habitation)
Sa durée de validité est de 10 ans.

7° L'état de l'installation intérieure d'électricité lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans (article L134-7 du code de la construction et de l'habitation)
Sa durée de validité est de de 3 ans.

8° Le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif (article L1331-11-1 du code de la santé publique)
Document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif par la commune. Ce document doit à compter du 1er janvier 2011, être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Il doit être daté de moins de 3 ans.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif à la signature de l'acte de vente, l'acquéreur doit la mettre en conformité dans le délai de 1 an après l'acte de vente. À défaut, l'acquéreur peut se voir infliger le paiement d'une somme au moins équivalente à la redevance qu'il aurait payée si son logement avait été raccordé.

Dans les immeubles en copropriété, le diagnostic doit être fourni par le syndic. En l'absence de ce document, qui devra être "daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente", et qui est délivré à l'issue du contrôle de l'installation effectué par la commune, à qui il doit être demandé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

9° Dans les zones prévues à l'article L133-8 du code de la construction et de l'habitation, l'information sur la présence d'un risque de mérule.

Dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé, ou à défaut le propriétaire, est tenu d’en effectuer la déclaration en mairie. Lorsque la mérule est présente dans les parties communes d’un immeuble soumis à la loi sur la copropriété, la déclaration incombe au syndicat des copropriété.

Lorsque des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d'un risque de mérule.

10° Attestation de surface loi Carrez.
L'attestation concerne tous les lots d’immeuble en copropriété, à l’exception de ceux dont la surface est inférieure à 8 mètres carré.
La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (article 46 à la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les modalités de calcul de la surface sont données par les articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

11°La réalisation d'une étude géotechnique lors de la vente d’un terrain non bâti constructible

Depuis, le 1er janvier 2020, une étude géotechnique préalable doit être fournie à l'acquéreur par le vendeur. Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.


12° Depuis le 1er juin 2020, un diagnostic bruit aux environs des aérodromes est obligatoire en cas de vente ou location.
Ce diagnostic concerne les immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et des immeubles non bâtis constructibles.
Lors d'une vente ce document doit être intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente.Lors d'une location soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le document est intégré au contrat de location.
L'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative.
Cependant, en cas de manquement à l'obligation de l'intégrer ou de l'annexer au contrat, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Ce document comporte :
1° L'indication claire et précise de cette zone ;
2° L'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le plan d'exposition au bruit ;
3° La mention de la possibilité de consulter le plan d'exposition au bruit à la mairie de la commune où est sis l'immeuble.

Le plan d'exposition au bruit est annexé au plan local d'urbanisme, au plan de sauvegarde et de mise en valeur et à la carte communale. Son établissement peut être obtenu sur le site Géoportail.



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Rappel :

Depuis le 1er janvier 2017 en plus du dossier de diagnostic technique doivent désormais être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente :

- Le dossier technique global (DTG) s'il a été réalisé, (Il devient obligatoire au 1er janvier 2017 pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété, ou qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire).

Pour les constructions neuves, le carnet numérique de suivi et d'entretien du logement est obligatoire pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé après le 1er janvier 2017 et pour tous les logements faisant l'objet d'une mutation à compter du 1er janvier 2025 (Article L. 111-10-5 du code de la construction et de l'habitation).



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Les diagnostiqueurs immobiliers

Les professionnels chargés de réaliser le dossier de diagnostic technique,(en dehors de l'état des risques naturels et technologiques qui est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet) doivent avoir fait certifier leurs compétences (les personnes morales celles de leurs collaborateurs) par un organisme lui-même accréditée auprès du COFRAC (Comité Français d'Accréditation).

La certification de l’opérateur est délivrée pour les différents types de diagnostic, après avoir passé des examens théoriques et pratiques permettant de vérifier les compétences exigées par arrêté ministériel pour chaque type de diagnostic.

L’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit des exigences relatives à l'obligation d'assurance «permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions », seule véritable garantie pour les acquéreurs en cas de diagnostic erroné ou mensonger. Il prévoit également des dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs ainsi la personne établissant des diagnostics «ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés…»


Il est à noter concernant les états, constat et diagnostics mentionnés qu'ils doivent être encore valables à la date à laquelle ils sont requis, à savoir la plupart du temps lors de la promesse de vente ; si l'un de ces documents produits n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Trouver ou vérifier la validité du ou des certificat(s) d'un diagnostiqueur immobilier certifié


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