Tant pour le propriétaire que le locataire, l'état des lieux n’est pas à négliger. L'état des lieux, appelé aussi « constat d'état des lieux » est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu'il comporte. La loi a rendu obligatoire son établissement en début et en fin de location afin d'éviter des litiges au départ du locataire. L'état des lieux doit obligatoirement être joint au contrat de location. Le décret du 30 mars 2016 prévu par la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) fixe à compter du 1er juin 2016, pour l'ensemble des locations d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale, les modalités d'établissement des états des lieux d'entrée ou de sortie et les modalités de prise en compte de la vétusté. Il fixe les mentions minimales obligatoires de l’état des lieux (voir notre fiche pratique : Location - État des lieux et grille de vétusté au 1er juin 2016.

I.1 A QUOI SERT L'ÉTAT DES LIEUX ?


Il permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie, déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable (voir ci-après).

C’est aussi un document à conserver précieusement, pendant toute la durée de la location, par chacune des parties :

· Si le propriétaire refuse d’établir ou n’est plus en mesure de produire l'état des lieux d’entrée, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.

· Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux ou n’est plus en mesure de le produire en fin de bail, il sera présumé l'avoir reçu en bon état.

· Si, par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état.

En l'absence d'état des lieux de sortie, le locataire est réputé avoir restitué les lieux en bon état : aucune déduction sur le dépôt de garantie ne pourra alors être opérée.

I.2 QUAND ÉTABLIR L'ÉTAT DES LIEUX ?


Il doit être établi deux états des lieux :

· le premier au début de la location : à la remise des clés au locataire, avant qu'il y installe ses meubles ;

· le second à la fin de la location, lorsque le logement est vide : au moment de la restitution des clés au propriétaire.

Les deux états des lieux doivent être établis avec soin mais ils n’ont pas le même usage ni les mêmes impératifs de précautions :

· l’état des lieux d’entrée doit être aussi détaillé que possible et doit mentionner chacun des équipements du logement fournis dans le cadre de la location ;

· l’état des lieux de sortie peut être beaucoup plus succinct et se limiter à mentionner les dégradations susceptibles de donner lieu à retenues sur le dépôt de garantie ; si aucune dégradation n’est relevée, un simple RAS alors suffit...

Il est de l'intérêt du propriétaire et du locataire d'effectuer le relevé des compteurs : eau, gaz, électricité, lors de l'état des lieux d'entrée et de sortie.



I.3 COMMENT ÉTABLIR L'ÉTAT DES LIEUX D’ENTREE ?


A/L'état des lieux est « contradictoire »

Le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens, par exemple) et le locataire établissent, ensemble, l'état des lieux en se rendant sur place. L’opération doit être réalisée dans de bonnes conditions, notamment d'éclairement.

L'état des lieux doit être constaté par écrit, sur papier libre ou sur formulaire, signé et daté du propriétaire (ou de son mandataire) et du locataire, et en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat.

Il doit être détaillé : l’état des lieux doit comporter une description du logement, du sol au plafond, pièce par pièce, ainsi que des équipements tels que placards, cheminées, éléments de chauffage, sans craindre d'inscrire les détails sur la nature et l'état du logement et le fonctionnement des équipements :


§ revêtements muraux (exemples : papier peint ou tapisserie à l'état neuf ; tapisserie en très bon état sauf traces de meubles ou de cadres ; peinture écaillée par endroit, tapisserie décolorée par le soleil) ;

§ sol (exemple : parquet en bon état sauf une latte fendue ; carrelage comportant un carreau cassé ou ébréché ; moquette neuve ou usagée ou tachée) ;

§ plafonds en bon état ou tachés ou fissurés ;

§ huisseries, portes, fenêtres et placards présentant des éclats de bois, détériorés ou comportant une peinture abîmée ;

§ serrureries en très bon état, mais dépareillées ;

§ installations électriques, chauffage et équipements éventuels en bon état de marche ;

§ sanitaires : lavabo neuf ou fêlé ou présentant des éclats.

De manière générale, des termes généraux et subjectifs du type « logement en bon état, état moyen, mauvais état » qui peuvent donner lieu à des interprétations différentes sont à éviter ; l’appréciation de l’état doit plutôt s’appuyer sur la mention de la date à laquelle la partie du logement a été refaite ou l’équipement concerné remplacé à neuf.

Dans tous les cas, « l'état des lieux d'entrée » étant destiné à être comparé à « l'état des lieux de sortie », il est préférable d'utiliser une présentation identique pour les deux documents.

B/L'état des lieux peut être établi par huissier


Lorsque l'une des parties - le propriétaire ou le locataire - refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier.

L'huissier convoque les deux parties, sept jours à l'avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques.

L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement.

C/Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves

· Si, bien que cette pratique soit déconseillée, l'électricité était coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.

· Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

· Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux.


I.4 COMBIEN COÛTE UN ÉTAT DES LIEUX ?


· Lorsque l'état des lieux est établi à l'amiable et en direct entre bailleur et locataire, aucuns frais, rémunération ou honoraire ne peuvent être mis à la charge du locataire.

· Lorsque les parties (locataire et propriétaire) mandatent ensemble un professionnel pour le réaliser (agent immobilier par exemple), le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à 3 euros par mètre carré de surface habitable (décret du 1er août 2014).

· Lorsque, à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé (décret du 25 juin 2014). Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

· Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.

En ce qui concerne l'état des lieux de sortie, il ne peut être facturé au locataire au titre des frais d'agence immobilière. Seul l'état des lieux d'entrée dans le logement peut faire l'objet d'une rémunération à ce titre (voir ci-dessus). Une réponse ministérielle du 15 septembre 2015 précise que « il revient au bailleur de supporter l'ensemble des frais relatifs à l'établissement de l'état des lieux de sortie ». Toute indication contraire figurant sur un contrat de bail constitue une clause réputée non écrite, c'est-à-dire abusive.

I.5 COMMENT L’ÉTAT DES LIEUX D’ENTREE FAVORISE UN BON DÉPART ?


Afin de diminuer les risques de litiges au moment du départ, les locataires doivent être par tous moyens – explications orales, brochures, site Internet – incités dès l’état des lieux d’entrée à effectuer les petites réparations qui leur incombent avant l’état des lieux de sortie (par exemple : changements des joints des robinets, rebouchage des trous faits dans les murs pour accrocher des éléments) et à rendre un logement propre.

Si des transformations ont été effectuées sans l’accord écrit du bailleur, le locataire doit remettre le logement dans son état d'origine, sauf accord particulier obtenu pour laisser des aménagements ou des équipements ajoutés.

Dans certains cas, le propriétaire et le locataire peuvent convenir de l'établissement d'un pré-état des lieux indicatif, afin de s'accorder sur les réparations qui incomberont à chacun.



I.6 QUE DEVIENT LE DÉPÔT DE GARANTIE ?



Le propriétaire - ou son représentant - si celui-ci est mandaté pour conserver le dépôt de garantie - doit restituer le dépôt de garantie, généralement versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux, dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés. Le propriétaire-bailleur est toutefois en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues au titre des loyers et des charges, ainsi que celles qu'il a à payer pour des travaux de réparations locatives non exécutées, ou liées à des dégradations occasionnées par le locataire au logement, à ses annexes ou à ses équipements. Il ne peut par contre imputer des frais de remise en état qui seraient rendus nécessaires par la vétusté ou l'usure résultant d'un usage normal des lieux.


Le dépôt de garantie, dont le montant est limité pour les baux d’habitation relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à un mois de loyer pour les baux conclus à compter du 9 février 2008 et à deux mois pour les baux conclus auparavant, doit lui être intégralement remboursé, déduction faite, le cas échéant, des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges, réparations locatives ou des dégradations dont il pourrait être tenu responsable.
Dans les immeubles collectifs, le bailleur peut, en procédant à un arrêté des comptes provisoire, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ; la régularisation définitive et la restitution du solde devront être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble; il est précisé que, toutefois, les parties pourront « amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes ».
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard.


A/Quelles sont les dégradations imputables au locataire ?
· Le vieillissement du logement lié au temps n'est pas imputable au locataire : il est normal par exemple que la peinture ou les moquettes passent, ou que le locataire accroche des cadres aux murs. Pendant la location, le locataire doit entretenir le logement et effectuer les menues réparations ; il ne doit pas effecteur de transformations ou de travaux importants sans l'autorisation du propriétaire.

Le logement doit être remis en l'état où le locataire l'a reçu ; il n'a pas à être remis à neuf. Si une dégradation doit être réparée, le propriétaire doit tenir compte de la vétusté de l’élément réparé ou remplacé.

Les modalités de prise en compte de la vétusté doivent être déterminées par décret (loi ALUR) . En attendant, des accords collectifs locaux entre locataires et propriétaires peuvent permettre d'apprécier la vétusté au moyen de grilles appropriées.

· En revanche, les détériorations qui résultent d'un usage anormal du logement sont à la charge du locataire. C'est le cas d'une moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, d'un mur détérioré par des trous importants.

De la même façon, un locataire qui effectue des transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine.

De ce fait, sont à prohiber toutes les transformations difficilement réversibles telles que la pose d'une moquette collée sur un parquet, un crépi réalisé à la place d'une surface peinte, ou une peinture foncée sur un plafond.



B/Comment le propriétaire doit-il justifier au locataire les sommes qu'il lui réclame ?

· Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes réclamées sous forme de factures ou de devis pour la remise en état. La jurisprudence a admis que le propriétaire ne soit pas obligé d'effectuer les travaux de remise en état, admettant alors de subir une dévalorisation de son bien.

· Le propriétaire est en droit de déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie. Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais demander au locataire une somme complémentaire.

A lire : Location - le dépôt de garantie et sa restitution (loi ALUR)

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