Créée par convention signée le 20 décembre 2006 entre l'Etat et l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement), la "Garantie des risques locatifs" GRL 1ère version avait été prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, et devait à terme remplacer la garantie de loyers "Loca-pass". Concernant dans un premier temps les publics éligibles à cette garantie, elle avait été étendue à de nouveaux publics par la loi de finances rectificative pour 2007 qui créait un fonds de garantie pour couvrir sur fonds publics les risques nés de cette extension. Distribuée par des assureurs privés qui souscrivaient à un cahier des charges, elle était gérée sur le double plan financier et de traitement des sinistres par deux organismes créés par l’UESL : GRL Gestion et l’APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives) chargée de garantir la finalité sociale du dispositif, d’étudier ses effets, ses coûts et les conditions de son développement.

La nouvelle version entrant en vigueur au 1er janvier 2010 résulte conjointement :

- d’un engagement de campagne du président Nicolas Sarkozy réitérée le 11 décembre 2007 lors d’un déplacement à Vandoeuvre-lès-Nancy, visant à faciliter l’accès au logement locatif privé par la suppression du dépôt de garantie et de la caution personnelle, compensée par une sécurisation généralisée des bailleurs fondée sur une très large mutualisation des risques,

- de la pression des assureurs désireux de reprendre la gestion de cette garantie, l’UESL et l’Etat ne jouant plus qu’un rôle de "réassureur", l’APAGL de son côté conservant son rôle dans le "traitement social" des impayés.

Qualifiée désormais d’"universelle", la nouvelle garantie vient avec un peu de retard compléter deux mesures résultant des engagements présidentiels : la réduction à un mois du dépôt de garantie et la possibilité pour les locataires de le financer totalement et sans conditions par une avance "Loca-pass" (ou "Loca-pass dépôt de garantie"), et l’interdiction faite désormais par la loi "MLLE" du 25 mars 2009 (article 55) au bailleur de demander un cautionnement aux candidats locataires autre que le "Loca-pass garantie de loyers", s’il a souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire", ou si le bailleur est une personne morale autre qu'une "SCI familiale" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), sauf si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.

A noter que l’entrée en vigueur de la nouvelle GRL au 1er janvier 2010 s’accompagne par anticipation de l’arrêt à la même date de la distribution par les organismes collecteurs du 1% logement du "Loca-pass garantie de loyers" pour les locations proposées par les bailleurs privés ; ce dispositif ne sera plus maintenu que pour les bailleurs personnes morales lorsque les logements font l'objet d'une convention avec l'Etat ou avec l'ANAH.

Rappelons qu’au contraire de cette dernière garantie, délivrée sous forme de cautionnement directement aux locataires, l’ancienne GRL comme la nouvelle sont basées sur la souscription facultative par les bailleurs d’un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l’un des assureurs adhérent au dispositif.

La garantie sera proposée et assurée par des assureurs privés acceptant d’adhérer à un cahier des charges ; le dispositif les amenant à prendre des risques sur des publics non assurables selon des critères normaux, un fonds de garantie dit "Fonds de garantie universelle des risques locatifs" est créé qui, si les primes d’assurance versées par les bailleurs s’avèrent insuffisantes, leur versera une compensation financière sous réserve du respect de leurs engagements.

Trois décrets du 23 décembre 2009 (1) fixent les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie, le nouveau cahier des charges auquel seront soumis les contrats d’assurance dans le cadre de la nouvelle GRL, et les modalités de la garantie de l’Etat pour les publics couverts qui n’entrent pas dans le champ normal des activités de l’UESL et du 1% logement.

Le principe de la nouvelle GRL est fondé sur

- un contrat intitulé "contrat socle" signé entre l’assureur et le bailleur

- un financement tripartite des sinistres

- un traitement circonstancié des sinistres


Les dispositions régissant la GRL 1ère version continuent de s'appliquer aux contrats souscrits avant le 1er janvier 2010, pour les contrats individuels jusqu'à l'échéance de ceux-ci et pour les contrats groupes jusqu'à l'échéance de la totalité des adhésions individuelles à ces contrats.
Après l'entrée en vigueur de la nouvelle GRL, aucun contrat ni aucune adhésion individuelle ne pourra être souscrit ou reconduit sur le fondement des dispositions ou stipulations antérieures.


Logements couverts par le contrat d'assurance

Les " contrats socles" de la nouvelle GRL couvrent à titre principal le risque d'impayés de Loyer et qui concernent des logements locatifs qui remplissent les conditions suivantes :
- logements situés sur le territoire français ;
- logements occupés à titre de résidence principale par leurs locataires ;
- logements dont le loyer mensuel est inférieur ou égal à 2.000 € à la date de souscription initiale du contrat,

Sont exclus les logements suivants :
- les logements qui, d'une part, n'appartiennent pas à des propriétaires bailleurs personnes physiques ou à des sociétés civiles immobilières constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (les SCI dites "familiales"), d'autre part, font l'objet d'une convention en cours au titre de l'article L351-2 du code de la construction et de l'habitation (sauf si cette convention a été signée avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) ou à l'occasion de l'octroi d'une aide de cette agence) ;
- les logements faisant l'objet d'une sous-location ;
- les baux commerciaux, ruraux et professionnels.

En cas de bail mixte, le contrat doit distinguer les garanties portant sur la seule partie destinée à l'habitation et ses annexes des autres garanties. Seules les premières sont couvertes par le dispositif de GRL.

La location peut être nue comme meublée.


Le contrat socle de GRL

Le contrat socle est commercialisé par les assureurs, qui ont signé avec l'APAGL une convention prévue par le cahier des charges, via leurs réseaux habituels de distribution vers les bailleurs, en direct ou par l’intermédiaire des administrateurs de biens gérants locatifs.

Dans tous les cas, l'entière gestion du contrat est réalisée par l'assureur, de la commercialisation à la gestion des sinistres et au recouvrement des impayés.

Les conditions générales du contrat socle sont communes pour tous les bailleurs et indépendantes du profil du locataire, dès lors que celui-ci est éligible.

Chaque assureur peut cependant proposer des garanties optionnelles, en sus des garanties du contrat socle (indemnisation de Loyers impayés ou de Dégradations locatives supérieure...). Les primes et sinistres relatifs aux garanties optionnelles doivent alors être distingués et n'entrent pas dans le mode de calcul des compensations de l’UESL et/ou de l’Etat.

Le contrat socle comprend au moins trois garanties : "Loyers impayés", "Dégradations locatives" et "Prise en charge des frais de contentieux".

Le plafond d'indemnisation au titre de la garantie des Loyers impayés et de prise en charge des frais de contentieux est fixé à 70.000 €. Le plafond d'indemnisation au titre de la garantie des Dégradations locatives est fixé à 7.700 € TTC. Pour les locations meublées, ce plafond est fixé à 3.500 € TTC.

Pour les locataires entrants, la date d'effet de la garantie correspond à la date de mise à disposition du logement fixée dans le contrat de bail. Pour les locataires en place, la date d'effet de la garantie est la date de signature du contrat individuel d'assurance ou de l'adhésion individuelle au contrat groupe.

Au titre de la garantie "Loyers impayés", le contrat d'assurance couvre principalement le risque d'impayés portant sur le loyer et les charges et taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus par le locataire à l'assuré et y compris les indemnités d'occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail.

Un sinistre est constitué :
- soit en cas d'impayé total pendant deux mois consécutifs ou non ;
- soit, en cas d'impayé partiel, lorsque le cumul des sommes impayées, apprécié sur une période ne pouvant excéder douze mois consécutifs, atteint un mois de loyer plus charges et taxes, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

Le processus d'indemnisation s'applique jusqu'à la date de récupération effective du logement dans la limite des plafonds. Dans le respect des termes du bail, la récupération effective du logement est caractérisée par l'une des situations suivantes :
- remise des clés par le locataire ;
- état des lieux de sortie contradictoire ;
- constat d'huissier d'état des lieux de sortie ;
- procès-verbal de reprise par huissier ;
- décès du locataire dans les cas où ce décès met fin au bail en application de la législation.


Au titre de la garantie "Dégradations locatives", l'indemnisation des dégradations locatives couvertes par le contrat socle prend en charge les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations locatives imputables au locataire causées durant sa période d'occupation et constatées lors de la reprise effective du logement.
L'indemnisation est opérée après une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie résiduel après imputation prioritaire sur ce dépôt des frais non pris en charge par le contrat d'assurance, qui sont notamment les frais d'entretien, sous réserve que le Bailleur justifie des déductions opérées.

Un sinistre constaté après la résiliation du contrat d'assurances ne peut pas faire l'objet d'une indemnisation au titre des garanties Dégradations locatives, et ce même si d'autres sinistres sont en cours pour le même locataire.

Au titre de la garantie "Prise en charge des frais de contentieux", le contrat d'assurances couvre, dans la limite du plafond commun avec la garantie Loyers impayés, le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des Dégradations locatives, que ces frais soient engagés par le Bailleur ou par l'Assureur dans le cadre du mécanisme de subrogation décrit ci-après.

Le contrat socle prévoit une subrogation de l'assureur, à concurrence des indemnités payées et des services fournis, dans les droits et actions du bailleur à l'égard du locataire en cas de sinistre indemnisé au titre des garanties Loyers impayés et Dégradations locatives.


Obligation du bailleur

Le contrat socle prévoit que si le locataire est éligible à une aide personnelle au logement, le bailleur s'engage à demander le versement en tiers-payant de la prestation auprès de l'organisme payeur. Cette mesure permet de diminuer l'exposition au risque d'impayés.


Rôle de l’APAGL

L'APAGL assure auprès des locataires relevant de la catégorie des "locataires éligibles 1 % Logement/Etat" (v. ci-après) une démarche préventive des sinistres et une démarche curative, sans que ces démarches aient pour effet d'exonérer les locataires de leur propre responsabilité.

La démarche préventive consiste, d'une part, à informer ces locataires sur les précautions utiles pour réduire les risques de difficultés financières en fonction de leur situation et sur les dispositifs d'aide et de soutien existants, d'autre part, à les orienter vers des organismes susceptibles d'apporter aide et soutien.

La démarche curative est mise en œuvre en cas de sinistre déclaré. Lorsqu’une déclaration de sinistre au titre de la garantie Loyers impayés concerne un locataire éligible 1 % Logement/Etat, l'assureur saisit l'APAGL qui réalise une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire et détermine si cette situation nécessite qu'elle assure un "traitement social". La convention prescrit à l'assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l'amiable soit au contentieux.

La procédure de recouvrement amiable consiste, pour l'APAGL, à établir avec le locataire un plan d'apurement de la dette adapté à sa situation. Ce plan s'accompagne d'une reprise au moins partielle de paiement des Loyers.

Ce plan, défini par l'APAGL, résulte du diagnostic budgétaire réalisé par l'APAGL avec le locataire pour mesurer ses capacités de remboursement et, si nécessaire, d'une expertise sociale et financière.

Lorsque sa capacité de remboursement est suffisante, un plan d'apurement amiable est proposé au locataire.

En cas de capacité de remboursement insuffisante, l'expertise sociale et financière peut donner lieu à un protocole social avec préconisation de mesures spécifiques (consistant notamment en une orientation vers des organismes de droit commun ou spécialisés, en la recherche d'une procédure de relogement), accompagné d'un plan d'apurement adapté.

En fonction de l'évolution de la dette du locataire, l'APAGL peut adapter les modalités du plan d'apurement. Tout dossier orienté en contentieux peut, sous réserve d'une reprise au moins partielle du paiement du Loyer, faire l'objet d'une reprise en traitement amiable à la demande du locataire, sur accord de l'APAGL.

Le remboursement par le locataire des sommes indemnisées s'effectue exclusivement, y compris dans le cas d'un recouvrement amiable, auprès de l'assureur, selon les modalités et le calendrier prescrits par l'APAGL.

L'APAGL peut sous-traiter les missions évoquées au titre de la démarche curative, à l'exception de la prescription des modalités de recouvrement, à des organismes désignés par elle.


La prime d'assurance

Chaque Assureur détermine librement le taux de prime correspondant aux garanties minimales du contrat socle. Il n’y a donc plus de limite au taux des primes d’assurance comme dans la première version.

Ce taux de prime peut être majoré par l'assureur en cas de garanties optionnelles venant s'ajouter aux garanties minimales du contrat socle définies par le présent cahier des charges. Dans ce cas, le contrat doit distinguer la prime relative aux garanties minimales et la prime relative aux garanties optionnelles ; les sinistres doivent être distingués selon la même répartition. La prime correspondant aux différentes garanties est déterminée sur une base objective par l'assureur en s'appuyant sur des éléments techniques relatifs au coût de chaque garantie.

Le taux de prime du contrat socle est indifférent du profil du locataire dès lors qu'il est éligible.
En cas d'aggravation du risque présenté par un bailleur, le taux de prime peut être majoré.


Mutualisation des risques

Afin d'éviter que la distribution du contrat socle ne soit limitée qu'aux seuls locataires les plus risqués, chaque Assureur doit respecter les règles suivantes :

- pour les bailleurs accédant à la garantie via les administrateurs de biens, la distribution du contrat socle doit être effectuée dans le cadre d'un engagement minimal de part des contrats socles parmi l'ensemble des contrats portant sur des logements éligibles de 80% ;

- pour les autres bailleurs, la distribution du contrat socle est exclusive de celle de tout autre contrat portant sur des logements éligibles mais ne respectant pas le présent cahier des charges.


Les conditions de souscription relatives aux locataires

Les locataires sont éligibles ou non au contrat socle en fonction essentiellement de leur taux d'effort ; ne sont pas éligibles ceux qui ont un taux d’effort trop élevé ou indéterminé. A noter que le Pass-GRL que devaient demander les candidats locataires est supprimé.

Les locataires éligibles au contrat socle sont classés en "locataires éligibles 1 % Logement", "locataires éligibles Etat" et "autres locataires éligibles".

L'assureur ne peut pas restreindre le champ des locataires éligibles par rapport à la définition qui résulte de la convention qu’il signe.

La répartition des locataires par catégorie est effectuée par l'assureur au moment de la souscription du contrat selon qu'ils sont entrants ou en place, selon leur taux d'effort, selon le caractère précaire ou non de leur situation, suivant les dispositions prévues par la convention.

Le taux d'effort est calculé selon la formule :
Taux d'effort = Loyer mensuel / Ressources mensuelles.

Les ressources prises en compte pour son calcul comprennent l'ensemble des revenus des personnes composant le ménage locataire ou des colocataires, soit la somme des revenus d'activités ou pensions, des allocations familiales et sociales, y compris aides au logement éventuelles versées directement au bailleur et des autres revenus à caractère régulier.

Le bailleur ou son mandataire a pour obligation de vérifier que le taux d'effort du locataire est inférieur ou égal à 50%. A cette fin, il demande au locataire de produire les pièces justificatives permettant de contrôler son taux d'effort et de déterminer son profil.

Le contrat socle peut couvrir à la fois des locataires entrants et des locataires en place.

Concernant les locataires entrants :

- les locataires éligibles 1 % Logement sont : d'une part, les ménages locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50% et qui sont considérés comme relevant d'une situation précaire en raison de leur statut de titulaires de contrats de travail dans le secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d'essai a expiré ; d'autre part, les ménages locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28% et inférieur ou égal à 50% et qui relèvent d'une des situations suivantes, à l'exclusion des situations précaires mentionnées :

.salariés des entreprises du secteur privé non agricole, y compris les anciens salariés retraités et les travailleurs saisonniers, et ce quels que soient leur ancienneté, la nature de leur contrat de travail et le nombre de salariés de l'entreprise ;
.jeunes de moins de trente ans en recherche ou en situation d'emploi ;

.étudiants boursiers.


- les locataires éligibles Etat sont :

.d'une part, les ménages locataires dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 50% et qui relèvent d'une situation précaire en raison de leur statut relevant de l'une des catégories suivantes : titulaires de contrats de travail en dehors du secteur privé non agricole autres que les contrats à durée indéterminée dont la période d'essai a expiré, bénéficiaires des minima sociaux, demandeurs d'emplois indemnisés, étudiants non salariés, non boursiers.

.d'autre part, les ménages locataires dont le taux d'effort est supérieur à 28% et inférieur ou égal à 50% et qui ne relèvent ni des situations mentionnées au a ni des situations précaires mentionnées ci-dessus.


- les autres locataires éligibles au contrat socle : ce sont ceux dont le taux d'effort est inférieur ou égal à 28%, à l'exception des locataires relevant d'une situation précaire définie ci-dessus.


Le ménage locataire est constitué de l'ensemble des personnes destinées à occuper le logement.
Dès lors qu'une des personnes d'un ménage (à l'exception des personnes à la charge du ou des titulaires du bail) relève d'une situation précaire (quand bien même d'autres personnes du ménage ne relèveraient pas d'une situation précaire), le ménage est considéré comme relevant d'une situation précaire.

Dès lors qu'une des personnes d'un ménage (à l'exception des personnes à la charge du ou des titulaires du bail) est éligible 1 % Logement, le ménage est considéré comme éligible 1 % Logement (quand bien même d'autres personnes du ménage seraient éligibles Etat). De même, dès lors qu'une même personne relève à la fois des locataires éligibles 1 % Logement et des locataires éligibles Etat, il est considéré comme éligible 1 % Logement.


Concernant les locataires en place :

Si la date d'effet du bail est antérieure d'au moins six mois à la date de souscription du contrat :

- le locataire est éligible au contrat socle au titre de la catégorie "autres locataires éligibles", sous réserve qu'il n'y ait pas eu deux mois, consécutifs ou non, d'impayé total ou partiel de Loyer au cours des six mois précédant la date de souscription du contrat ;

- dans le cas contraire, le locataire n'est pas éligible au contrat socle.

Si la date d'effet du bail est antérieure à la date de souscription du contrat mais que l'antériorité est inférieure à six mois, le locataire n'est pas éligible au contrat socle.
Par dérogation au deuxième alinéa, en cas de transfert de contrats entre assureurs, les locataires des logements concernés, relevant initialement des publics éligibles 1 % Logement ou Etat, restent dans cette configuration au sein du contrat socle.

A l'occasion de tout changement de locataire, la réaffectation se fera selon le profil du locataire entrant et selon les critères applicables aux locataires entrants mentionnés ci-dessus.


Les modalités de souscription par les bailleurs

Les Bailleurs peuvent souscrire un contrat individuel par lot ou un contrat groupe, incluant la gestion de plusieurs lots.

La vérification de l'éligibilité des logements des locataires au contrat socle relève de la responsabilité des assureurs, sur production par le Bailleur des pièces justificatives. L'Assureur peut déléguer cette vérification mais doit alors se mettre en mesure d'obtenir sur demande la présentation des pièces justificatives et il en conserve en tout état de cause la responsabilité.
En cas de changement des locataires ou d'un des locataires, l'assureur doit effectuer soit un avenant, soit une résiliation avec souscription d'un nouveau contrat. En cas d'avenant ou de nouveau contrat souscrit, la catégorie dans laquelle est affecté le nouveau locataire résulte de l'application des dispositions ci-dessus.


Les modalités de gestion des sinistres

La gestion et l'indemnisation des sinistres sont effectuées par les Assureurs sous leur seule responsabilité. Toutefois, pour les locataires éligibles 1 % Logement/Etat, cette gestion et cette indemnisation s'opèrent selon des modalités qui sont encadrées par la convention.


Le financement du dispositif

L'assureur conserve la totalité de la prime, indépendamment de la catégorie des locataires éligibles au contrat socle. Il finance l'intégralité de ses frais généraux et est responsable, à l'égard du Bailleur, du règlement intégral de l'indemnisation des sinistres.
Lorsqu'il concerne des locataires éligibles 1 % Logement/Etat, le financement de ce règlement intégral est complété par les compensations financières qui lui sont versées par l'UESL à partir du Fonds de garantie universelle des risques locatifs mentionné au IV de l'article L313-20 du Code de la construction et de l'habitation (fonds GRL) ; les compensations pour les sinistres des locataires éligibles 1% Logement sont financées par l’UESL, et celles des locataires éligibles Etat sur le budget de l’Etat.

Bien que les compensations versées par le fonds GRL ne constituent pas juridiquement un dispositif de réassurance, l'UESL assure à partir du fonds GRL le versement de compensations selon un mécanisme s'apparentant à un système de réassurance annuelle "par Exercice en excédent de pertes".

(1) Décret n° 2009-1620 du 23 décembre 2009 fixant les règles de gestion et de fonctionnement du fonds de garantie universelle des risques locatifs
(2) Décret n° 2009-1621 du 23 décembre 2009 fixant le cahier des charges prévu au g de l'article L. 313-3 du code de la construction et de l'habitation au titre de la garantie universelle des risques locatifs
(3) Décret n° 2009-1623 du 23 décembre 2009 relatif à la garantie de l'Etat au titre de la garantie universelle des risques locatifs pris en application de l'article 85 de la loi n° 2007-1824 du 25 décembre 2007 de finances rectificative pour 2007

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