Injecter des énergies renouvelables en copropriété relève rarement de la promenade de santé. Faire aboutir un projet de ce type, relève parfois du possible pour les équipements les plus rentables, avec la condition d’une volonté sans faille. (Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°28 Hiver - Décembre 2013)

Les enquêtes le prouvent : une majorité de français est favorable aux énergies renouvelables. Le pourcentage baisse déjà fortement lorsqu’il s’agit de financer ce type d’installation à titre individuel, il devient anecdotique dans le cas d’une propriété, les raisons sont multiples. Les syndics ont déjà quelques difficultés à faire voter des dépenses incontournables. De plus, les équipements liés aux énergies renouvelables restent le plus souvent longs à amortir, du moins en absence de subventions.
Les copropriétaires, même s’ils possèdent le budget, rechignent à s’aventurer sur des équipements amortissables en 10 ans et plus. Quant aux aides et subventions, déjà complexes à obtenir à titre individuel, elles relèvent en copropriété du parcours du combattant.


Simplifier les démarches



Le gouvernement travaille depuis plusieurs mois à simplifier les démarches administratives. Cette simplification passe par le guichet unique, mis en place au printemps 2013, mais pour les aides et subventions, les procédures restent complexes. À ce jour, les copropriétés disposent de plusieurs leviers, utilisables à titre individuel, mais aussi collectif, la difficulté étant d’arriver à fédérer l’ensemble des copropriétaires. Il est donc important pour une copropriété de se faire accompagner, pour mettre en place un plan de financement efficace, associant les subventions, les aides fiscales et les prêts mobilisables à différents niveaux. On peut citer le crédit d’impôt développement durable, l’éco-prêt à taux zéro, la TVA à 7 %, la contribution du locataire aux travaux d’économies d’énergie, les aides des collectivités territoriales, les aides de l’Ademe et de l’Anah pour les travaux dits « écologiques », le fonds de travaux, les aides et prêts des distributeurs d’énergie, des professionnels du chauffage et de l’isolation, en particulier les certificats d’économie d’énergie.
Enfin, avant de songer à s’engager sur des équipements d’énergies renouvelables, un audit énergétique et global s’impose, il est d’ailleurs depuis peu obligatoire pour les copropriétés qui comportent plus de 49 lots. Il peut être financé partiellement, voire en totalité grâce à des aides de l’Ademe.


Capteurs solaires : l’ECS simple et rentable



Les capteurs solaires dédiés à la fourniture d’eau chaude sanitaire ont prouvé leur fiabilité et leur efficacité. Moyennant quelques aides et subventions, et dans un contexte de modération des prix de la part des entreprises de pose, ces équipements doivent pouvoir être amortis en moins de dix ans, avec des coûts de maintenance qui restent mesurés. Les toitures terrasses, qui présentent des surfaces libres importantes, sont bien adaptées pour accueillir cet équipement. La situation des capteurs photovoltaïques est moins favorable. Ils sont à considérer comme un placement, dont la rentabilité varie en fonction de la région, de l’orientation, des conditions météorologiques… et des atermoiements des politiques. Les évolutions récentes de tarifs et de conditions d’installation, autant de marches arrière de l’État, interdisent toute visibilité sérieuse en termes de rendement. Plus que jamais, les copropriétés paraissent peu enclines à s’engager dans cette voie.


Chauffage au bois : un challenge réaliste dans plusieurs régions



À l’occasion du remplacement d’une chaufferie gaz ou fioul, l’alternative d’une chaufferie collective au bois prend tout son sens, du moins sous certaines conditions. Les copropriétés de taille moyenne, situées dans des régions forestières et des zones semi-rurales, paraissent les plus à même de rentabiliser ce type d’équipement. Une copropriété de 15 à 25 logements permet de retenir des chaudières de puissance moyenne, mais aussi d’encombrement compatible avec un local normal, sans oublier la surface nécessaire au stockage du combustible, pellets ou bois déchiqueté. Ce combustible est alimenté de façon automatique par une vis sans fin. Cette zone de stockage est souvent incompatible avec des immeubles de centre-ville, et nécessite même parfois la construction d’un local dédié. Dans les régions à majorité forestière, des circuits de production et de distribution de bois déchiqueté se mettent en place, à des tarifs souvent intéressants, pour peu que les livraisons représentent des tonnages importants, ce qui est le cas d’une copropriété. Les pellets sont plus standardisés, plus coûteux, mais le développement de ce combustible devrait aider à une baisse sensible des tarifs actuellement pratiqués.


PAC : d’abord la géothermie



Parmi toutes les options de pompes à chaleur, les PAC eau/eau sur captage géothermique sont les plus coûteuses à l’installation, mais ce sont elles qui apportent le meilleur rendement. Néanmoins, tous les terrains ne sont pas compatibles avec une installation géothermique, et particulièrement avec les forages sur nappe phréatique, les plus performants. Il reste l’alternative de la géothermie dite « superficielle », qui consiste à faire circuler à une profondeur d’environ 1 mètre, un réseau de canalisations reliées à une pompe à chaleur. Cette méthode, moins performante, présente l’intérêt de contourner la complexité, le coût ou l’impossibilité des forages profonds. La géothermie superficielle impose également de disposer d’une surface non arborée de plusieurs centaines de m2, ce qui n’est pas évident partout. On ne peut pas non plus laisser de côté les PAC air/air, plutôt conçues pour un usage individuel, mais parfaitement à leur place pour chauffer/climatiser un appartement, pour peu qu’une place soit disponible pour implanter l’unité extérieure.


Réseaux de chaleur : l’avenir à l’échelle d’un quartier.



Les réseaux de chaleur, très présents de longue date dans les grandes agglomérations, étaient un peu les oubliés de ces dernières années. Ils reviennent progressivement sur le devant de la scène, avec un atout majeur, la possibilité de mutualiser sur un même site plusieurs énergies : gaz, fioul, bois, géothermie, solaire… en fonction des besoins, du coût des énergies et des disponibilités du moment. De plus, les réseaux de chaleur engendrent des économies d’échelle importantes au niveau d’un quartier. Dans chaque immeuble, la chaufferie traditionnelle est supprimée et remplacée par une sous-station, la gestion est simplifiée, les coûts d’usage pour les copropriétaires sont diminués. Des prêts bonifiés et des subventions, qui peuvent être importantes, permettent d’amortir un coût d’installation souvent élevé, mais compensé par de substantielles économies de fonctionnement.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°28 Hiver - Décembre 2013)

La décision en copropriété - par www.universimmo.com
Les travaux sur le système de chauffage et la production d’eau chaude collectifs peuvent être décidés à la majorité de l’article 24 de la la loi du 10 juillet 1965, à savoir celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, lorsqu’ils peuvent être considérés comme relevant de l’entretien de l’installation ; il en est ainsi pour le remplacement d’une chaudière par une chaudière à condensation. Même chose pour les travaux de pose d’une isolation thermique lorsqu’ils sont envisagés comme une composante de travaux d’entretien (ravalement, réfection d’une toiture).
Des transformations de l’installation de chauffage et la production d’eau chaude collectives impliquant la mise en place d’équipements radicalement nouveaux, ou l’ajout en façade ou pignon d’une vêture ou d’un bardage de panneaux isolants fixés sur rails ou profilés, ou encore la pose d’une isolation de planchers bas ou de combles en dehors d’une réfection de toiture relèvent de la majorité requise pour les « améliorations », mais la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a étendu la possibilité d’adopter à titre dérogatoire à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) - et s’il y a lieu à celle de l’article 24 par un second vote dans les conditions prévues par l’article 25-1 - tous les « travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ».
Cette dérogation s’applique bien entendu aux travaux susceptibles d’avoir la qualification de travaux d’« amélioration », au sens de l’article 30 de la loi, tels que « la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants » ou « l’adjonction d’éléments nouveaux ».

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