Le ravalement est probablement avec la réfection de toiture l'acte d'entretien du patrimoine immobilier le plus emblématique, le plus visible et le plus valorisant pour le(s) propriétaire(s), mais aussi en général le plus coûteux. Il touche à l'aspect extérieur de l'immeuble ou ensemble immobilier, et par conséquent à l'harmonie urbaine. On se reportera également à la fiche technique traitant de la tenue et l'étanchéité des façades.

Obligation ou non de ravaler

Elle est créée par les articles L132-1 à L132-5 du Code de la construction et de l'habitation mais ne s'applique qu'à Paris et dans un certain nombre de communes dont la liste est publiée dans chaque département par arrêtés préfectoraux.

L'obligation est celle d'un ravalement tous les dix ans. Il n'existe pas d'inventaire national des communes ayant opté pour cette obligation ; il convient donc dans chaque commune d'interroger les services techniques de la mairie.

Les communes inscrites sur la liste organisent en général des " campagnes de ravalement ", assorties d'aides et incitations pour les propriétaires, le cas échéant en recourant même à des " OPAH " (opérations programmées d'amélioration de l'habitat), ou à la signature de protocoles avec les organisations professionnelles ; le Protocole du 17 décembre 1991 sur la mise en œuvre des opérations de ravalement à Paris peut être considéré comme un modèle du genre.

Les propriétaires ou gestionnaires d'immeubles ne se conformant pas spontanément à l'obligation de ravalement décennal peuvent faire l'objet d'une injonction de la commune, prise par arrêté municipal, d'avoir à procéder au ravalement dans un délai de six mois. Le propriétaire n'obtempérant pas à l'injonction, ni à une sommation délivrée passé ce délai, est passible de sanctions pénales (amendes) en application de l'article L152-11 du Code de la construction et de l'habitation. Toutefois, ces sanctions ne s'appliquent pas aux mandataires (syndics notamment).

Le Maire peut également saisir le Tribunal pour se faire autoriser à exécuter le ravalement aux frais du propriétaire défaillant comme le prévoit l'article L132-5 du Code de la construction et de l'habitation.

Des dispositions particulières peuvent découler également de la situation de l'immeuble dans un secteur sauvegardé, régi par les articles L313-1 à L313-15 du Code de l'urbanisme.

De manière générale, et indépendamment de toute obligation de ravalement découlant de la situation de l'immeuble, les Règlements sanitaires départementaux précisent dans leur Titre II "locaux d'habitation et assimilés", article 23 "propreté des locaux communs et particuliers", que "les habitations et leurs dépendances doivent être tenues, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur, dans un état constant de propreté".

Cas des murs mitoyens

La mitoyenneté est définie par les articles 653 à 673 du Code civil. Elle crée un statut d'indivision forcée des murs, clôtures ou fossés formant séparation des fonds, qui impose à ses propriétaires de les entretenir et les réparer à frais communs.

Il convient en premier lieu de se référer aux titres (titre de propriété de l'immeuble entier ou le Règlement de copropriété pour l'immeuble en copropriété).

Dans le silence des actes, le ravalement du mur n'a lieu d'être que dans le cas où la mitoyenneté n'est que partielle (c'est à dire celui où la surface d'appui d'un des deux immeubles est inférieure à celle du mur entier) Tel est le cas en cas de différence de hauteur ou de gabarit entre les immeubles, ou le cas des courettes dont le 4ème mur est le mur mitoyen.

Dans ce cas le ravalement est à la charge de l'immeuble le plus haut ou dont le gabarit est le plus fort (et par conséquent celui qui n'en profitera pas au niveau de la vue…).

Par contre, une réfection des solins surplombant la toiture de l'immeuble en contrebas sera à la charge de ce dernier.

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