Depuis juillet 2012, une copropriété peut plus facilement changer de prestataire de maintenance, du moins pour les interventions les plus importantes. Explications, avantages et limites. (Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°29 Printemps 2014)

C’est le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012, qui précise cette possibilité, uniquement pour les contrats signés depuis le 1er juillet 2012.

Les termes du décret indiquent qu’il est possible de résilier un contrat d’entretien avec un préavis de trois mois. Cette résiliation est possible dans le cadre de travaux définis comme importants : remplacement de la cabine, remplacement des portes palières, remplacement de l’armoire de commande, du groupe de traction, pose d’un variateur de vitesse, modification des niveaux desservis… « Les modalités de résiliation anticipée devront être définies dans ces nouveaux contrats », précise la Fédération des ascenseurs. Pour les contrats existants, les modifications seront introduites au fur et à mesure de leur renouvellement, et au plus tard le 1er janvier 2015.

Mise en concurrence et renégociation

D’une façon plus générale, il est aussi possible, en théorie, de se référer à la loi Châtel. Appliquée aux ascenseurs, cette loi stipule que l’ascensoriste doit prévenir la copropriété trois mois avant la date anniversaire du contrat de maintenance de l’ascenseur. Si cette démarche n’est pas faite, la copropriété peut résilier le contrat, sans avoir à verser d’indemnité auprès du prestataire. Le premier intérêt de changer de prestataire est d’abord de mieux faire jouer la concurrence. Pour rappel, le marché des ascenseurs est dominé par quatre leaders : Koné, Otis, Schinder et Thyssen. Ils gèrent à eux quatre 90 % des installations, mais il faut aussi compter sur une multitude de PME, souvent régionales, susceptibles d’installer et d’assurer la maintenance de tous types d’ascenseurs. La plupart sont indépendantes, quelques-unes sont des filiales des grands groupes précédemment cités. L’expérience montre que cette mise en concurrence se traduit souvent par des économies sensibles des coûts de maintenance, y compris en renégociant un contrat avec l’ancien prestataire, lorsqu’il ne souhaite pas perdre un marché. Une renégociation de contrat peut présenter des avantages.
L’ascensoriste connaît le matériel dont il assure déjà la maintenance, et ce peut être l’occasion d’ajuster plusieurs postes, en fonction de la réalité de l’usage de l’ascenseur : par exemple la périodicité des visites, la durée du contrat, les clauses de résiliation… la liste n’est pas limitative.

L’importance du contenu du contrat d’entretien

Un changement de prestataire, c’est l’occasion de faire évoluer le contenu du contrat d’entretien, en fonction du vécu de l’installation et des besoins exprimés par les copropriétaires.
La loi est très précise à ce sujet, la copropriété doit veiller à l’entretien de l’ascenseur. À cet effet elle doit prendre des dispositions minimales d’entretien qui consistent en des opérations et vérifications périodiques. Le contrat d’entretien doit comporter obligatoirement des clauses minimales, visant d’une part l’exécution des dispositions minimales d’entretien, et d’autre part les modalités d’exécution du contrat et les obligations précises du prestataire : description de l’état initial de l’installation, disponibilité et fourniture des pièces de rechange, délai garanti de remplacement des petites pièces, mise à jour du carnet d’entretien, pénalités en cas de mauvaise exécution du contrat, assurances du prestataire, encadrement du recours à la sous-traitance, révision de prix. L’arrêté « entretien » du 18 novembre 2004 précise la fréquence des visites périodiques d’entretien, avec un écart maximum de six semaines entre deux visites, les conditions du dépannage et du déblocage des personnes, le contenu du carnet d’entretien.

Ces délais de déblocage des personnes ou de dépannage doivent être précisés au contrat. D’autre part, le décret de juillet 2012 impose aux ascensoristes de transmettre tous les éléments techniques à un éventuel nouveau prestataire. Ce point est important, car c’est là que « le bas blesse » parfois, lorsque l’ancien l’ascensoriste peine à vouloir transmettre les informations nécessaires. Ces informations concernent l’historique de l’ascenseur, la documentation technique, les outils, les notices, les codes d’accès nécessaires aux opérations d’entretien… Tout ce qui permet au nouvel arrivant de pouvoir travailler de façon cohérente sur l’installation.

État des lieux et loi SAE

Une transmission « normale », c’est aussi le fabricant de l’ascenseur qui livre les pièces de rechange au nouveau prestataire dans des délais raisonnables, ce qui là encore, semble ne pas être toujours le cas.

Un changement de prestataire implique aussi de réaliser un état des lieux avec l’ancien intervenant. Ce document servira ensuite de base pour réaliser un état des lieux « d’entrée » avec l’entreprise retenue. La mise en application de ce décret, par une mise en concurrence accrue et l’arrivée dans le circuit d’autres opérateurs, devait également faciliter et accélérer les travaux de mise en conformité des ascenseurs, en réduisant « l’embouteillage » et les délais constatés depuis plusieurs années. Dans les faits, le report d’un an de la date d’échéance de la deuxième phase, de juillet 2013 à juillet 2014, a permis naturellement de « calmer le jeu » et de faire retomber la pression. De plus, ce report est accompagné d’un moratoire concernant le dispositif de précision d’arrêt, hormis pour les ERP, une mesure coûteuse pour les copropriétés concernées, et très contestée par différentes associations. Ces dernières ont approuvé ce report, estimant qu’il fallait d’abord chercher à régler et à entretenir les installations, avant de contraindre les copropriétés à mettre en oeuvre un dispositif coûteux. Le point de vue de la Fédération des ascenseurs est sans surprise assez différent, en estimant que ce moratoire sera aussi un prétexte utilisé par certaines copropriétés, pour surseoir aux travaux prévus.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°29 Printemps 2014)

La décision en copropriété par www.universimmo.com

La renégociation de contrats de prestations ou la souscription de nouveaux contrats relèvent de la responsabilité du syndic « assisté et contrôlé » par le conseil syndical. Si la négociation d’un nouveau contrat a des conséquences sur le coût du poste d’entretien, il doit
en être tenu compte dans le budget prévisionnel qui constitue pour le syndic une autorisation de dépenses pour l’ensemble des charges courantes du syndicat.

Il n’est pas interdit bien entendu d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée et faire voter spécifiquement les copropriétaires sur la question, mais alors cette question doit être abordée avant le vote sur le budget qu’elle est susceptible d’influencer. Mais la décision de changer de prestataire peut-être une sous-partie de la résolution d’adoption du budget.

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