Le loyer des contrats de location signés pour un bien situé dans une commune soumise à encadrement des loyers à compter de son entrée en vigueur (depuis le 1er août 2015 à Paris et le 1er février 2017 pour Lille et ses communes associées Lomme et Hellemmes) ne peuvent plus, sauf cas particuliers, dépasser un plafond par m2 fixé par arrêté préfectoral : ce plafond est le "loyer de référence majoré", supérieur de 20% au loyers médian calculé par l'observatoire local des loyers (l'OLAP pour Paris - Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) pour le type de bien en fonction de sa situation, des caractéristiques du logement, etc. et le type de location. Pour Paris, ces plafonds sont en ligne sur une carte interactive, et un site dédié pour Paris et Lille : Encadrementdesloyers.gouv.fr permet aux propriétaires et locataires de savoir si le loyer fixé pour leur logement est conforme à l'encadrement ou non. Les locataires y trouveront aussi toutes les informations utiles sur les actions à mener en fonction du résultat – comme les démarches et recours possibles en cas de loyer excessif..

(Dern. mise à jour le 29/11/2017)

ATTENTION : Le tribunal administratif de Lille avait déjà annulé le décret signé par le préfet le 17 octobre dernier. Le Tribunal administratif de Paris a aussi annulé le 28 novembre 2017 les arrêtés du 25 juin 2015, du 20 juin 2016 et du 21 juin 2017 par lesquels le préfet de Paris a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de Paris au motif que l'encadrement des loyers aurait dû concerner l'ensemble de l'agglomération parisienne, et non la seule capitale, pour être conforme à la loi...
Bien que Jacques Mézard ait annoncé faire appel de ces décisions, celui-ci n’étant pas suspensif le dispositif d’encadrement des loyers, à Paris, comme à Lille, n’est plus en vigueur . Seul reste valide, le décret concernant l'ensemble des "zones tendues" un encadrement de la fixation du loyer par rapport au loyer du précédent locataire. Voir ci-dessous : Encadrement des loyers en cas de relocation.


Principe de l'encadrement des loyers par plafonnement


A compter de l'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers sur une commune (le 1er août 2015 à Paris, le 1er février 2017 pour Lille), le loyer des contrats de location signés après cette date (attention : c'est la date de signature qui compte et non la date d'effet !) ne peuvent plus dépasser un plafond par m2 fixé par un arrêté préfectoral : ce plafond est le "loyer de référence majoré", supérieur de 20% au loyers médian calculé par l'observatoire local des loyers (l'OLAP pour Paris - Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne). les loyers de référence médians et majorés sont fixés en fonction du nombre de pièces, du type de location (meublée ou non meublée), de l'époque de construction de l'immeuble et bien entendu du secteur géographique . Pour Paris il s'agit de regroupements de quartiers administratifs figurés sur une carte interactive.
Pour Lille et ses communes associées Lomme et Hellemmes, La ville est découpée en quatre secteurs géographiques.

Le propriétaire pourra cependant demander un complément au-delà du loyer de référence majoré applicable, mais seulement s'il est justifié "par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, et à condition que ces caractéristiques n'aient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (quartier, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non), qu'elles soient "déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique", et qu'elles ne "donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur". Par exemple, un bailleur pourra invoquer un jardin ou une terrasse avec vue exceptionnelle, mais pas un étage élevé (peu discriminant sur le calcul du loyer sauf la décote des rez-de-chaussée), la présence d'un ascenseur (dont le coût est supporté dans les charges).

A noter que le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur, correspondant à la localisation et à la catégorie de logement, afin que le locataire puisse en vérifier le calcul. Si le bailleur revendique un "complément de loyer", il doit mentionner les caractéristiques du logement le justifiant, et il est tenu par ces déclarations en cas de contestation (1).


Encadrement des loyers en cas de relocation


Indépendamment du mécanisme de plafonnement décrit ci-dessus, s'applique dans l'ensemble des "zones tendues" un encadrement de la fixation du loyer par rapport au loyer du précédent locataire, lorsqu'un logement est reloué immédiatement après son départ ou après une période de vacance ne dépassant pas 18 mois.

Les modalités de cet encadrement sont fixées par un décret annuel s'appliquant chaque année à compter du 1er août pour Paris et au 1er février 2017 pour Lille. La liste des communes où cet encadrement s'applique est toujours définie comme celle des territoires où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants, mentionnée à l'article 232 du Code général des impôts (CGI), et fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

Dans ces communes, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Une révision en fonction de l'indice IRL ne peut être appliquée que si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. Rappelons que depuis l’entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 oblige de mentionner dans le bail "le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail".

Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies par le décret du 30 janvier 2002, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ; sont exclus les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application du II de l'article 17-1 de la même loi qui prévoit que "lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux" ;

2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues pour les logements vacants ;

3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.


Que faire en cas de non-respect de l'encadrement


Le candidat locataire a tous les éléments en principe pour discuter de la fixation du loyer avant la signature du bail. Cependant, l'encadrement s'appliquant par définition dans les "zones tendues" ou la demande de logements dépasse parfois très fortement l'offre, la pression mise sur les candidats peut les inciter à accepter le loyer proposé de peur d'être évincé au profit d'un candidat concurrent. La loi "ALUR" du 24 mars 2014 leur donne la possibilité de contester le loyer après coup.

Ainsi, par rapport à l'encadrement par plafonnement, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. Cette action peut être engagée sans limite de délai. Par contre, le locataire qui souhaite contester le "complément de loyer", par rapport à la justification mentionnée au bail, dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Par rapport à la fixation du loyer par référence au loyer du précédent locataire, les litiges résultant de l'application du décret annuel en vigueur à la date de signature du bail doivent impérativement être d'abord portés devant la commission départementale de conciliation, préalable obligatoire à la saisine du juge.

Pour en savoir plus, et si vous êtes confrontés à une non application manifeste de l'un ou l'autre des mécanismes d'encadrement décrits, nous écrire à : webmaster@universimmo.com


(1) voir nos fiches pratiques :

Contrat type de location ou de colocation de logement nu applicable aux baux d’habitation à compter du 1er août 2015

Contrat type de location ou de colocation de logement meublé applicable aux baux d’habitation à compter du 1er août 2015

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