Longtemps le problème de la télévision dans les immeubles collectifs s'est limité à la mise en place d'une antenne collective et son câblage de distribution (une prise par logement dans la pièce principale), puis au traitement des pannes, évidemment très rares vu la simplicité des installations. La France a su par des règles strictes imposer très tôt la généralisation des antennes collectives, aux nouveaux immeubles mais aussi par osmose à une grande majorité d'immeubles anciens, et éviter ainsi le désordre indescriptible des forêts d'antennes de certains de nos plus proches voisins… C'est tout juste si cette quiétude des propriétaires et des gestionnaires a été perturbée par la nécessité de modifier les antennes et les amplificateurs pour recevoir Canal+, et la 5… Aujourd'hui avec l'arrivée du câble et du satellite, puis du numérique, et maintenant du numérique hertzien, tout est bouleversé. Les immeubles desservis par un réseau câblé, dans les communes qui en ont réalisé un, sont relativement favorisés ; en effet, les " bouquets " de chaînes proposés satisfont largement les besoins de ceux qui ne se contentent plus des 6 chaînes hertziennes, et les demandes de paraboles sont exceptionnelles. Par contre, en dehors des zones " câblées " ou dont le câblage est prévu à brève échéance (les investissements dans ce domaine sont en très net ralentissement), la télévision était devenue un véritable casse-tête pour tous ceux, propriétaires, gestionnaires et conseils syndicaux, qui étaient confrontés à une multiplication de paraboles individuelles (qu'ils ne peuvent que réglementer mais en aucun cas interdire), ou simplement qui craignaient que le statu quo dans lequel campent notamment la plupart des copropriétés devienne rapidement intenable ! L'arrivée de la TNT (télévision numérique terrestre) éclaircit quelque peu l'horizon, car elle permet par une simple adaptation de l'installation d'antenne collective classique de satisfaire toute une partie de la demande de ceux qui ne veulent plus se contenter des 6 chaînes nationales hertziennes ; elle rendra encore plus minoritaire celle des résidants qui en veulent plus, et du coup cette demande pourra continuer à être satisfaite par l'autorisation de pose d'antennes individuelles, peut-être jusqu'au prochain bouleversement technologique...

Cas des immeubles situés en zone " câblée "

Equipement de l'immeuble lors de la création du réseau

L'article 34-3 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 stipule : " Il est institué au bénéfice des communes, des groupements de communes ou des personnes autorisées en application du premier alinéa de l'article 34 une servitude leur permettant d'installer et d'entretenir à leurs frais, dans les parties des immeubles collectifs et des lotissements affectées à un usage commun, les câbles et les équipements annexes nécessaires à la desserte de locaux à usage privatif. L'installation de ces câbles et équipements doit être réalisée dans le respect de la qualité esthétique des lieux et dans les conditions les moins dommageables possibles pour les propriétés.

" Le maire de la commune ou le président du groupement de communes notifie au propriétaire ou, en cas de copropriété, au syndic, le nom ou la raison sociale du bénéficiaire de la servitude, les modalités de mise en œuvre de celle-ci, ainsi que le délai dont il dispose pour présenter ses observations. Ce délai ne peut être inférieur à trois mois. Les travaux ne peuvent être entrepris avant l'expiration de ce délai.

" En cas de contestation, les modalités de mise en œuvre de la servitude sont fixées par le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ; celui-ci autorise, à défaut d'accord amiable, l'introduction d'agents mandatés par le bénéficiaire de la servitude pour l'implantation ou l'entretien des câbles et équipements annexes dans les parties affectées à un usage commun.

" L'indemnisation des dommages et préjudices certains et directs résultant de la servitude est, à défaut d'accord amiable, fixée par la juridiction de l'expropriation saisie par la partie la plus diligente.

" La servitude ne peut faire obstacle au droit des propriétaires ou copropriétaires de démolir, réparer, entretenir ou modifier leurs immeubles. Toutefois, les propriétaires ou copropriétaires doivent, au moins un mois avant d'entreprendre des travaux de nature à affecter le fonctionnement normal des câbles et équipements annexes, prévenir le bénéficiaire de la servitude.

" Le bénéficiaire de la servitude est responsable de tous les dommages qui trouvent leur origine dans les câbles et équipements annexes.

" Un décret en Conseil d'Etat détermine les modalités d'application du présent article, et notamment les conditions d'accès des agents mandatés par le bénéficiaire de la servitude aux parties des immeubles affectées à un usage commun. "

L'équipement de l'immeuble consiste en l'installation de matériels électroniques et de câbles permettant le raccordement des logements au niveau des paliers d'étages : matériels centraux de distribution, colonnes montantes et boîtiers de branchement individuels (équipement vertical). La desserte des logements et l'installations des prises (équipement horizontal) n'est pas réalisée à ce stade, le " câblo-opérateur " n'y procédant au fur et à mesure que pour les abonnés.

Le propriétaire ou le gestionnaire ont un droit de regard sur les modalités pratiques de cet équipement et des plans et schémas détaillés doivent leur être soumis avant réalisation (y compris pour l'équipement horizontal ultérieur).

Obligations des immeubles desservis par le câble

La loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 impose aux propriétaires ou aux syndics de ces immeubles pour pouvoir continuer à exploiter leur réseau interne d'antenne collective actuel de soumettre à leurs locataires ou aux copropriétaires son raccordement au câble.

Dans le cadre d'un immeuble locatif, la consultation doit être effectuée par lettre recommandée A/R, et la proposition doit recueillir l'acceptation écrite de la majorité de tous les locataires. Dans la pratique, le propriétaire proposera une participation aux frais d'installation et aux frais d'entretien du réseau collectif raccordé comme indiqué ci-après.

En copropriété, la proposition de raccordement du réseau collectif, les travaux d'installation, les modalités de financement et la proposition de contrat d'entretien doivent être soumis à l'assemblée générale annuelle ou une assemblée spéciale qui statue à la majorité de l'article 25j de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la majorité de tous les copropriétaires. Dans le cas où aucune décision n'est prise à cette majorité (ni acceptation ni refus), la proposition doit normalement être soumise à nouveau une assemblée qui statue en 2ème lecture à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.

En cas de refus (acceptation écrite d'une minorité des locataires ou non-adoption - y compris en 2è lecture s'il y a lieu - de la résolution proposée par l'assemblée générale des copropriétaires), la seule obligation incombant au propriétaire ou au syndic est une déclaration à adresser au Procureur de la République et au C.S.A.

Souscription d'un contrat collectif de raccordement au câble

Si l'immeuble n'a pas encore reçu son équipement de base (équipement vertical), et son réseau existant d'antenne collective est conforme aux spécifications de l'arrêté, il pourra être négocié avec le " câblo-opérateur " de constituer le nouveau réseau en conservant le câblage existant ; l'immeuble sera alors doté des équipements nécessaires pour la diffusion du câble (matériels centraux, répartiteurs, boîtiers de branchement etc.), les matériels relatifs à l'antenne collective étant mis hors service ou déposés.

Si l'immeuble n'a pas encore reçu son équipement de base (équipement vertical), mais son réseau existant d'antenne collective n'est pas conforme aux spécifications de l'arrêté, le " câblo-opérateur " construira un nouveau réseau complet, desservant tous les logements ; c'est de loin la solution la plus coûteuse, mais il est possible de négocier avec le " câblo-opérateur " une prise en charge partielle du coût du réseau ou des formules de financement avantageuse, car en l'absence de souscription d'un contrat collectif, celui-ci devrait supporter seul l'équipement vertical de l'immeuble.

Enfin, si l'immeuble a déjà reçu son équipement de base (équipement vertical) et une partie de son équipement horizontal, il devra être négocié une reprise ou une prise en location de cet équipement, plus la construction de l'équipement horizontal restant à réaliser.

Dans tous les cas, il sera conclu avec le " câblo-opérateur " un contrat longue durée pour l'entretien et surtout le maintien à niveau du réseau par rapport aux évolutions technologiques, et comportant le cas échéant une redevance pour la location (location longue durée avec option d'achat) ou l'amortissement du rachat des parties du réseau réalisées aux frais du " câblo-opérateur ".

En aucun cas cependant ce contrat ne pourra comporter une redevance pour la diffusion de programmes, nul n'étant en droit, comme a statué la Cour de Cassation en date du 1er décembre 1999, d'imposer à un locataire ou un copropriétaire " de s'abonner à des programmes télévisuels, donc de supporter des charges correspondant à un tel abonnement ". Cette décision est conforme à la 19ème recommandation de la Commission relative à la Copropriété.

La pose de paraboles individuelles en habitat collectif

Celle-ci, devant s'effectuer impérativement à l'extérieur du logement, est impérativement soumise à l'autorisation du propriétaire (immeuble locatif) ou du syndic (immeuble en copropriété). L'installateur doit en exiger la justification.

En application de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966, celle-ci ne peut en vertu du " droit à l'antenne " être interdite.

Par contre, le propriétaire en application du Règlement intérieur ou le syndic en application du Règlement de copropriété, et en particulier des clauses relatives à l'harmonie de l'immeuble et du respect des parties communes, peuvent soumettre leur autorisation au respect de certaines règles et en particulier :

- installation de l'antenne parabolique en terrasse ou sur le toit, avec au cas par cas désignation du support de fixation attribué : édicule, souche de cheminée ou de conduit d'aération, support ad hoc spécialement aménagés, etc. ;
- passage du câble de raccordement par les gaines techniques et/ou par des voies et percements spécialement aménagés (notamment pour le débouché en terrasse à travers l'étanchéité) ;
- réalisation de l'installation par une entreprise qualifiée et dotée des couvertures d'assurance appropriées ;
réalisation des travaux après accord préalable sur un schéma détaillé ;
- contrôle des travaux réalisés en présence d'un représentant du propriétaire ou de la copropriété, de l'entreprise titulaire du contrat d'entretien de la terrasse, ou de l'entreprise de couverture intervenant habituellement sur l'immeuble ;
- justification par le demandeur d'une assurance couvrant de façon appropriée sa responsabilité en cas de dommages à l'existant au cours des travaux dont il est commanditaire, ou par la suite tout au long de l'utilisation de l'installation qui reste sa propriété et dont il doit répondre (par exemple en cas de dommages à l'étanchéité ou à la couverture de l'immeuble en cas de chute de l'antenne par suite de tempête ou d'orage…)

Le propriétaire ou le syndic confrontés à une pose de parabole effectuée sans autorisation, ou effectuée sans respecter les règles rappelées comme conditions de l'autorisation, peut après avoir fait constater l'infraction par huissier, saisir le Tribunal (demande d'injonction auprès du Président du Tribunal d'Instance - formule sans avocat - ou assignation en référé devant ce même Tribunal - formule avec avocat ) pour faire prononcer une injonction de démonter la parabole incriminée sous astreinte.

Pour les modalités de ces actions, on se reportera utilement à la fiche pratique voies et moyens de la justice civile et pénale.

Bien entendu, les règles édictées doivent être raisonnables et ne pas conduire à un surcoût exagéré, qui pourrait laisser penser que leur objectif est plus de décourager les demandes que de préserver l'harmonie de l'immeuble et la qualité des parties communes…

Installation d'un réseau collectif permettant la réception de satellites

Options techniques

Celles-ci sont en constante évolution avec les matériels correspondants ; il convient au moment du choix de se poser les questions suivantes :

le système proposé permet-il de diffuser simultanément tous les " bouquets " de programmes commercialisés à grande échelle ou appelés à être commercialisés à brève échéance ?
restera-t-il de la marge en terme de canaux disponibles pour satisfaire en plus quelques demandes spécifiques, pour limiter au maximum les demandes de paraboles individuelles ?
les câbles de raccordement aux colonnes montantes et les prises murales (liaisons horizontales) des logements dont les occupants ne souhaitent pas bénéficier des programmes diffusés par les satellites pourront-ils être conservés, la mise en place des nouveaux équipements n'intervenant que lorsque l'occupant décide d'en bénéficier ?
Bien évidemment, l'installation devra dans son état final permettre à ceux ne souhaitant s'abonner à aucun programme ni aucun " bouquet " de recevoir avec leurs appareils actuels, quantitativement et qualitativement, au moins ce qu'ils auraient reçu avec l'antenne collective classique (éventail de programmes variable suivant la région, mais comprenant au moins les 6 chaînes " hertziennes " nationales et demain les chaînes hertziennes numériques

Décision en copropriété

La décision d'installation d'un réseau collectif permettant la réception de satellites, qui comprend nécessairement les travaux d'installation, les modalités de financement et la proposition de contrat d'entretien, se prend en assemblée générale qui statue à la majorité de l'article 25j de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soit la majorité de tous les copropriétaires.

Dans le cas où aucune décision n'est prise à cette majorité (ni acceptation ni refus), la proposition doit normalement être soumise à nouveau une assemblée qui statue en 2ème lecture à la majorité simple des copropriétaires présents ou représentés.

La proposition doit concerner l'équipement de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier nécessaire pour que tout copropriétaire puisse s'y raccorder et bénéficier des bouquets et programmes diffusés sur le réseau. Elle ne doit pas inclure les équipements de raccordement individuel, qui doivent être facturés par l'installateur aux seuls copropriétaires qui souhaitent se raccorder, mais il doit être prévu que ceux qui ne le souhaitent pas puissent continuer à recevoir les chaînes hertziennes terrestres au moyen de leur "liaison horizontale" actuelle !

Une telle décision n'est pas facile à prendre dans la mesure où la demande concernant les chaînes satellite est généralement minoritaire, et ceux qui ne sont pas intéressés ne veulent pas payer pour la minorité d'" accros " de la télévision. Inversement, ceux qui veulent du satellite ont du mal à patienter ! Par conséquent, si l'on attend que les copropriétaires intéressés deviennent majoritaires, la moitié des occupants auront installé une parabole à leurs frais ce qui évidemment est impensable.

A moins que la commune ait annoncé son intention de créer à relativement brève échéance un réseau câblé, ou que la population de l'immeuble ne soit que moyennement consommatrice de télévision et puisse se contenter des programmes qui seront diffusés grâce à la TNT (télévision numérique terrestre)) le problème pour les gestionnaires et les conseils syndicaux qui essaient un peu d'anticiper est de convaincre l'assemblée des copropriétaires que la question n'est pas de savoir si oui ou non il faut installer un réseau collectif permettant la réception de satellites, mais quand il faut le faire. Ils doivent également faire prendre conscience aux copropriétaires que la question n'est pas de savoir s'ils sont individuellement intéressés par le satellite (ce n'est pas un sondage sur les bienfaits ou méfaits de la télévision dans les foyers !!!), mais si l'installation d'un tel réseau est ou non indispensable dans l'intérêt de la copropriété et pour la préservation de la valeur du patrimoine immobilier.

Vaste programme…

Evidemment, il convient également de résister à la tentation de simplifier le problème en créant un réseau partiel pour les seuls copropriétaires demandeurs, à leurs frais exclusifs, en prévoyant de faire payer aux demandeurs ultérieurs un droit de raccordement : cette fausse bonne idée est malheureusement aussi répandue qu'ingérable dans la pratique, et nous souhaitons bien du plaisir aux syndics ou aux conseils syndicaux qui ont l'imprudence de s'y laisser entraîner…

Gestion du réseau

Un réseau de diffusion de programmes de télévision quel qu'il soit comporte un nombre limité de canaux nettement inférieur au nombre de programmes diffusés par tous les satellites captés en France!

Il faut se rendre à l'évidence : le propriétaire ou le gestionnaire d'immeuble locatif, assisté s'il en existe d'une association de locataires ou le gestionnaire d'immeuble en copropriété, assisté du conseil syndical se retrouvent immanquablement dans la position d'un responsable de réseau, devant gérer un plan de fréquence et opérer une sélection de bouquets et de programmes à diffuser en fonction des goûts et des demandes des résidants. Ils doivent en prendre conscience et intégrer cette fonction dans leur catalogue de prestations.

Cela suppose notamment de se tenir informé de l'évolution et des nouveautés de l'offre télévisuelle, et de sonder périodiquement les résidants sur leurs goûts et préférences. Vaste programme aussi...

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