Carence du syndic ou vacance de la fonction ? Deux situations radicalement différentes qu'il faut distinguer avant d'agir. Seule la situation de carence d'un syndic encore (au moins juridiquement) en fonctions permet au président du conseil syndical, ou à défaut à tout copropriétaire de convoquer une assemblée générale. S'il n'y a plus de syndic (notamment parce que le mandat du syndic n'a pas été renouvelé et qu'aucun autre syndic n'a pu être nommé, ou que ses fonctions ont atteint le terme de leur durée), le point de passage incontournable est l'administration judiciaire, et il faut y passer quelles que soient les réticences légitimes qu'on puisse voir eu égard aux inconvénients d'une telle procédure : coût, délais, interruption prolongée de la gestion de la copropriété).

Une assemblée convoquée par une personne n'ayant qualité pour le faire est annulable quasi automatiquement ! La jurisprudence a certes quelque peu adouci la sanction en soumettant cette action au délai de contestation des décisions d'assemblée fixé par l'article 42, 2ème alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, à savoir deux mois deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse. Mais l'annulation demandée dans ce délai reste de droit. Notons aussi que le délai de deux mois pour contester l'assemblée ne court que pour les copropriétaires qui se font "notifier" le procès-verbal par lettre recommandée, donc les absents non représentés et les opposants à au moins une décision : les autres ont dix ans (le délai du 1er alinéa de l'article cité) pour le faire !

Or l'article 7 du décret du 17 mars 1967 confère au syndic en fonctions le monopole de la convocation de l'assemblée, sauf à démontrer sa carence dans les conditions de l'article 8 de ce même décret, c'est à dire s'il ne convoque pas l'assemblée dans les 8 jours d'une mise en demeure de le faire, émanant du conseil syndical ou de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires (à moins que le Règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur).

Si la carence est acquise, l'assemblée peut être valablement convoquée par le président du conseil syndical s'il en existe un (s'il existe un conseil syndical, il doit forcément avoir un président) ou à défaut (qu'il existe un président de conseil syndical ou qu'il procède à la convocation demandée) par tout copropriétaire. Dans ce cas, ils doivent notifier la convocation également au syndic, ce qui est logique puisque dans cette configuration, il existe bien un syndic en fonctions.

La carence peut être de simple négligence ou même lenteur administrative (le syndic ne réagit pas dans les 8 jours - il faut reconnaître que le délai est étonnamment court !), ou plus grave : défaillance du professionnel ou de son cabinet, perte de la carte professionnelle, décès du syndic personne physique (c'est à dire n'exerçant pas en société), liquidation judiciaire, etc.

Par contre, toute autre est la situation où il n'y a plus de syndic en fonctions.

Cette situation peut se présenter de multiples façons :

- Le mandat du syndic est expiré avant qu'il ait convoqué une assemblée pour le faire renouveler (ce cas se produit notamment lorsqu'il y a un terme fixe au mandat, ou si trois ans jour pour jour se sont écoulés depuis la nomination (disposition aux conséquences mal mesurées de l'article 28 du décret du 17 mars 1967) ;
- Le mandat est devenu nul de plein droit parce que trois ans jour pour jour se sont écoulés depuis le dernier vote sur l'ouverture ou non d'un compte séparé au nom du syndicat !… (disposition imbécile s'il en est de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- Le mandat du syndic n'est pas renouvelé (refus à la majorité de tous les copropriétaires en première lecture ou à la majorité des copropriétaires présents et représentés en seconde lecture conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965) et aucun syndic n'est nommé en remplacement ; cela arrive lorsque l'assemblée prend en traître le conseil syndical qui n'avait pas préparé un changement de syndic, ou lorsque l'assemblée est divisée en clans irrédentistes incapables de réunir chacun une majorité…
- Le syndic démissionne en assemblée, alors que la nomination d'un nouveau syndic n'a pas été préparée et n'est pas à l'ordre du jour ; ce n'est pas très correct, mais pas illégal ; le syndic peut mettre fin à son mandat sans préavis, et si son contrat ne prévoit de préavis, il ne doit même pas d'indemnité au syndicat des copropriétaires ; cela se pratique malheureusement souvent, et beaucoup de copropriétés ne donnent pas non plus l'exemple en matière de correction dans les rapports contractuels…

Dans tous ces cas, il n'y a plus de syndic à qui demander une assemblée pour nommer un nouveau syndic. L'article 8 du décret du 17 mars 1967 ne peut plus s'appliquer et on tombe dans l'application des articles 46 et 47 de ce même décret qui prévoient :

- Dans le cas de " défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet ", la nomination d'un syndic (pas forcément judiciaire) par " le président du tribunal de grande instance (…) sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical " ;
- Dans tous les autres cas, la désignation d'un " administrateur provisoire par le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé ".

Dans les deux cas, la mission première du syndic nommé par le tribunal ou de l'administrateur provisoire est de convoquer une assemblée pour faire nommer un nouveau syndic, mais aucun délai maximum n'est fixé pour y procéder…

Il est normal que cette procédure ne soit pas du goût des copropriétaires en raison des délais nécessaires et du coût - à fonds perdus - de la parenthèse du syndic ou de l'administrateur nommé par le tribunal (l'expérience quasi générale est que ces syndics ou administrateurs en font vraiment le minimum et que la gestion de l'immeuble s'arrête presque totalement pendant cette parenthèse, ce qui en soi est un scandale malheureusement peu dénoncé…).

Il faut pourtant décourager la tentation d'appliquer à l'absence de syndic la possibilité offerte en cas de carence d'un syndic en fonction ; en effet l'irrégularité commise fait peser sur la copropriété un épée de Damoclès pendant au moins dix ans, tout copropriétaire pouvant en cas de désaccord avec le syndicat faire annuler pour défaut de qualité à convoquer l'assemblée irrégulière nommant le nouveau syndic, puis comme un jeu de dominos toutes les assemblées subséquentes pour le même motif, chacune étant annulée parce que la nomination du syndic procédait d'une assemblée elle-même annulée !…

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