Sujet de discorde favori des copropriétaires avec leur syndic mais aussi et surtout entre eux, les gardiens et employés de la copropriété voient aussi fréquemment leur travail perturbé par les interventions intempestives de leurs "clients" qui se prennent trop souvent pour leurs patrons ! Il est vrai qu'en tant que salariés décentralisés, et dans la confusion générale des esprits régnant habituellement dans les copropriétés quant aux rôles respectifs à leur égard du syndic, du conseil syndical et des copropriétaires, leur supervision est difficile, et nombre d'entre eux sont tentés d'en profiter... Dire dans ces conditions qu'il s'agit là d'un des aspects les plus délicats de la gestion des immeubles est à peine exagéré ! Essayons donc d'y voir plus clair...

Statut des gardiens et employés

Gardiens et employés ne sont ni des salariés du syndic, ni ceux des copropriétaires, mais des salariés du syndicat ; c'est une nuance aux conséquences déterminantes ! En fait, tout devient plus clair si l'on se figure le syndicat des copropriétaires comme une entreprise dont les copropriétaires sont les actionnaires, le conseil syndical leur conseil d'administration, et le syndic la direction de l'entreprise - un mandataire social ! Dans ce contexte, qui est en fait la pure réalité, le gardien et les employés d'immeuble sont les salariés de l'entreprise (et donc ni les salariés des actionnaires, si les salariés personnels du directeur comme peuvent l'être ses employés de maison...) !

On comprend donc mieux qu'ils restent en place si le conseil d'administration et les actionnaires décident de changer de direction - pardon, de syndic - mais aussi qu'ils soient aux ordres exclusifs du syndic, qui assume la direction de l'entreprise et donc de ce fait le recrutement, la gestion de la paie, des congés des absences etc. ainsi que leur supervision...

On comprend mieux aussi pourquoi le syndic refuse de bon droit que les conseillers syndicaux et les copropriétaires interviennent dans la supervision, donnent des ordres voire fassent des remontrances aux employés du syndicat : on imagine mal dans une entreprise les membres du conseil d'administration et les actionnaires en faire de même avec les employés ! On comprend également pourquoi les prérogatives de l’assemblée générale sont limitées à fixer le "nombre et la catégorie des emplois" (article 31 du décret du 17 mars 1967 et non à discuter du détail des recrutements, des sanctions voire des congés des employés comme nombre de copropriétaires le souhaiteraient...

On dira que les copropriétaires sont les bénéficiaires des prestations des employés et qu'ils en payent le coût : en fait, ils sont "clients" de la prestation qu'ils payent et qui est délivrée par le syndicat, comme les actionnaires peuvent être clients de l'entreprise dont ils possèdent une part du capital ; cela ne change pas grand chose dans leur position à l'égard des salariés de l'entreprise...



Droits et devoirs des copropriétaires à leur égard

Dans le schéma tel que décrit précédemment, les copropriétaires ont certes des droits, mais ce sont ceux du client à l'égard du prestataire qu'est le syndicat des copropriétaires dont ils sont membres, ou bien s'ils sont membres du conseil syndical, ceux d'un conseil d'administration concernant la gestion de l'entreprise.

Ils ne peuvent interférer dans la gestion juridique et administrative du personnel, ni signer de contrats, d'autorisations ou même de simples courriers à l'égard des employés du syndicat, et s'ils ont à connaître des aspects de cette gestion - possibilité qui doit être exclusivement réservée aux membres du conseil syndical - ils doivent observer un strict devoir de réserve et de confidentialité.

Enfin, ils doivent autant que possible respecter une stricte neutralité en cas de conflit entre un employé et le syndic - a fortiori quand ils sont membres du conseil syndical ! - toute intervention pouvant être utilisée par le salarié concerné contre le syndicat des copropriétaires ! Comme dans toute entreprise, des conflits du travail interviennent fréquemment entre les salariés et leur direction, et le droit et l'équité ne sont pas toujours du côté de l'employé ; le copropriétaire doit savoir de quel côté il est et ne pas se laisser aller, par opposition aveugle vis à vis du syndic, à marquer contre son camp (si le syndic a tort, il faut en changer !...)


La difficile supervision des salariés décentralisés

C'est une des plus grandes difficultés de la gestion des copropriétés : faire comprendre aux copropriétaires que gardiens et employés d'immeuble sont des salariés autonomes que personne - ni le syndic ni le conseil syndical, ni a fortiori les copropriétaires - ne peut superviser aussi étroitement que sont supervisés des salariés internes d'une entreprise ; en effet, les syndics ne sont pas payés pour cela - une supervision étroite supposerait un superviseur à plein temps pour 10 à 15 salariés alors que les honoraires des syndics ne leur permettent qu'un superviseur à temps très partiel (10 à 15% maximum, et encore...) pour 20 à 30 employés - et le conseil syndical ne peut qu'apporter une assistance discrète, utile mais forcément limitée...

Certes, le gardien quand il existe est censé superviser les employés d'immeuble, mais sauf dans le secteur HLM, aucun d'entre eux ne reçoit de formation pour cela, et malheureusement, la plupart des gardiens que l'on trouve dans les immeubles ou que l'on recrute sur le marché du travail n'ont pas le niveau et la qualification pour assurer une telle fonction !

Les copropriétés sont donc condamnées à faire confiance à leurs employés, et surtout veiller à la qualité du recrutement, sachant qu'en cas d'erreur, ou d'employé qui "tourne mal", les possibilités d'action des uns et des autres sont minces, un licenciement pour faute ou insuffisance professionnelle étant très difficile à mettre en oeuvre sans que la copropriété soit condamnée à de lourdes indemnités pour licenciement sans cause réelle et sérieuse...

Raison de plus pour éviter de démotiver voire se mettre a dos des salariés au départ bien disposés, comme on le voit malheureusement trop souvent de la part de conseils syndicaux ou de copropriétaires irresponsables ou caractériels, les mêmes souvent qui vont ensuite aux prud'hommes défendre ces mêmes employés contre leur propre copropriété...


Ce qu’on ne peut pas faire faire à un gardien ou un employé d’immeuble

La tentation est grande quand on a un gardien ou des employés d'immeuble de leur demander d'effectuer le plus possible de tâches pour lesquelles il faudrait autrement recourir à des entreprises.

En fait il y a trois limites à ce souci louable d'économie, sachant que les possibilités offertes sont encadrées très strictement par le Code du Travail et la Convention collective des Gardiens, concierges et employés d'immeubles :

- celle de la charge de travail :

. pour les employés horaires, les tâches imparties doivent être évaluées en temps de travail, et le total doit rester, avec paiement des heures supplémentaires éventuelles aux taux majorés et allocation de repos compensateurs, en conformité avec les règles légales et conventionnelles en vigueur (attention aux 35 heures...),

. pour les gardiens, les tâches imparties doivent soit être évaluées en temps de travail puis traduites en unités de valeur (cas des "travaux qualifiés" et "travaux spécialisés"), soit traduites directement en unités de valeur, et le total ne doit pas excéder un taux d'emploi de 125 % (correspondant à un temps de travail de 120 % de la durée légale du travail - au fait, à quand les 35 heures pour les gardiens ?...).


- celle de la qualification des salariés concernés : on s'abstiendra soigneusement, sous peine en cas d'accident de devoir - pour le syndic comme pour les conseillers syndicaux - en répondre en correctionnelle, de demander des interventions même de petites réparations sur l'installation électrique à un employé ne disposant pas d'une qualification d'électricien (exclure notamment les réparations de minuteries et les remplacements d'ampoules sur des candélabres extérieurs !), des interventions sur un ascenseur (désincarcérations, déblocages de portes palières, etc.) à un employé non autorisé par l'ascensoriste, des manipulations de produits toxiques ou inflammables à un employé non qualifié pour l'utilisation de ces produits, ou des interventions en hauteur sans sécurisation appropriée...


- celle de l'opportunité de confier les tâches concernées à un salarié de la copropriété plutôt qu'à une entreprise : compte tenu notamment de ce qui précède concernant la difficulté de supervision des salariés décentralisés, l'économie peut n'être qu'apparente !.


Il va sans dire qu'une vigilance toute particulière doit être exercée à l'encontre du recours par les résidants - a fortiori par les membres du conseil syndical - aux services "privés" du gardien ou des employés pour leurs besoins personnels : les dérives constatées en la matière constituent une véritable plaie dans les copropriétés et ruinent pour longtemps toute velléité de bonne gestion du personnel...

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