La plupart des copropriétés ont adopté ce type de résolutions, dont la possibilité a été introduite dans la loi sur la copropriété en 1985. Qu'en est-il de leur application, et est-ce le meilleur moyen d'obtenir l'objectif recherché, à savoir que le syndic n'engage pas de dépenses inconsidérément ? Ce qui est sûr, c'est qu'il faut d'une façon ou d'une autre un moyen efficace de maîtriser les initiatives des gestionnaires, dont le moindre défaut est de pêcher souvent par imprudence et confiance en soi exagérée…

Inconvénients des dispositions de la loi et du décret

L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ".

En fait c'est plus une possibilité qui est offerte qu'une obligation.

La sanction peut, en justice, être grave pour le syndic qui ne respecte pas la décision de l'assemblée : c'est la prise en charge du montant de la dépense dépassant le montant autorisé !

Encore faut-il se souvenir mieux que le syndic qu'une telle décision a été prise et le montant qu'elle a fixé - si on fait usage de cette disposition, il est avisé de la renouveler à chaque renouvellement du mandat du syndic - et, si le syndic ne reconnaît pas sa faute ou refuse de s'exécuter, partir en guerre contre lui, ce qui n'est pas forcément de l'intérêt de la copropriété !

Par ailleurs, le problème est la fixation de ce montant ; la tendance instinctive est de la fixer pour plus de sécurité à un montant très faible, mais, outre l'alourdissement excessif que cela occasionne dans les relations administratives entre le syndic et le conseil syndical (et les retards entraînés dans les opérations d'entretien et de réparations), une disposition de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 vient contrecarrer cette velléité : il prévoit que doivent être notifiés en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale " l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 " !

Cela veut dire qu'il faut annexer à la convocation, sous peine de nullité notamment de l'approbation des comptes et du quitus, copie des documents par lesquels le conseil syndical a autorisé les dépenses dépassant le montant fixé : courriers, devis ou propositions de contrat acceptées, etc. De quoi alourdir sérieusement les frais d'envoi et de duplication !…

Inutile de préciser que cette disposition n'est pas très appliquée, mais c'est une épée de Damoclès de plus sur les décisions d'assemblée…

Solution alternative

Notre avis est qu'il faut conserver cette disposition de la loi pour les montants importants (à titre de double sécurité), mais que la maîtrise des initiatives du syndic doit être assurée sur un plan contractuel, donc par des dispositions à prévoir dans le contrat de syndic, ou annexées à ce dernier et visées expressément dans la résolution d'assemblée qui le nomme ou le renouvelle.

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