Concubins: demande de precision sur preavis reduit
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Imprimé le : 23 déc. 2024
Sujet :
Auteur du sujet : barnabe
A propos de : Concubins: demande de precision sur preavis reduit Bonjour,
Posté le : 07 sept. 2005 16:19:40
Message :
Ceci est mon premier message, et j'ai pris le temps de faire des recherches sur le forum et ailleurs avant de poster, mais j'ai trouvé des réponses contradictoires qui font que je ne sais plus que penser.
C'est un message relativement long, et je m'en excuse, mais que je fais ainsi dans l'idée de compulser pour d'autres les informations à ma disposition, et de leur éviter éventuellement d'y passer le temps que j'y ai passé, justement.
Ma question concerne donc le préavis réduit (logement loué vide).
Nous sommes deux sur le bail (nos deux noms, reliés par un &, avec clause de solidarité). Nos vivons en couple, mais en "union libre". Nous souhaitons tous deux quitter notre logement.
J'ai vérifié que je pouvais pour ma part bénéficier du préavis réduit : perte d'emploi courant juillet, période de chômage, nouvel emploi début septembre (les deux fois sous forme de CDD, mais ça, j'ai fini par trouver que c'était légal, bien qu'un vieil article d'Universimmo dise plutôt le contraire).
La question se pose pour mon amie qui elle est en CDI, et je n'ai pu me contenter d'une réponse à mon sens trop vague (positive mais non référencée) de l'ADIL.
Avant mes questions, voici le récapitulatif de mes recherches :
Citations à partir de situations similaires trouvées sur le forum (forum "départ" et forum "colocataires").
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=17181
en octobre 2004, Joulia répond à STL
Citation :
Joulia
Posté - 01 Oct 2004 : 17:56:58
Ils sont de toute évidence concubins et à ce titre, selon l'arrêt du 29 nov 95 (CA Montpellier, 1ere ch.), la cour a reconnu que des concubins, cotitulaires du bail, peuvent bénéficier d'un préavis réduit même si le motif n'affecte que l'un des 2 signataires du bail.
En fait, la cour a appliqué la même situation que pour un couple marié puisque "communauté de vie".
...
Ceci serait tout à fait différent dans le cadre d'une colocation puisque une colocation n'est pas une communauté de vie du type de celles conclues entre amis.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=23222
en mars 2005, Ad-Honores répond à lililou 45
Citation :
Ad-honores
Posté - 02 Mar 2005 : 20:50:20
...le droit au préavis réduit vaut pour les titulaires du bail. Si l'un a droit au préavis réduit, ce droit est étendu à son conjoint, partenaire pacsé ou non.
Le droit ouvert à un des co-titulaires vaut pour les autres.
et Joulia de préciser
Citation :
Joulia
Posté - 02 Mar 2005 : 23:31:10
Attention : Cela ne vaut pas pour les colocataires, et pourtant ce sont des co-titulaires du bail !
Ici,
http://www.pap.fr/conseils/juridique/locataire-donne-conge.asp
on peut lire
Le bénéfice du préavis réduit bénéficie également à tous les co-titulaires du bail, c’est-à-dire aux locataires mariés et aux colocataires (dont le nom apparaît expressément sur le bail).
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25323
en avril 2005, Joulia répond à bleusoge
Citation :
Joulia
Posté - 24 Apr 2005 : 10:41:13
pour vous : pas de prbl; la fin d'un CDD est valable pour un congé réduit.
Pour votre coloc: cela ne s'applique pas. le bail continue pour lui (ou elle).
...
Si vous voulez résilier le bail (pour les 2), ce n'est pas possible à moins que votre 'coloc' soit votre conjoint(e) ou pacsé(e). Sinon le préavis de 3 mois s'applique pour le bail.
bleusoge, qui n'est pas en situation de colocation mais en couple, cite ensuite un arret : 29 nov 95 (CA Montpellier, 1ere ch.), initialement cité par Joulia, et Sand12 un arrêt de la Cour d'appel de Paris, 7/11/2000 : Citation :
en cas de cotitularité du bail, il suffit que l'un des locataires invoque des circonstances lui permettant de justifier d'un préavis réduit.
Personne ne semble avoir trouvé le texte de ces deux arrêts.
J'y trouve référence moi ici (référence, mais pas le texte) :
http://www.unilim.fr/theses/2003/droit/2003limo0496/these_body.html#r_614
(visiblement une thèse qui regorge de citations de jurisprudence sur le congé, au passage)
voir notamment la note 614
Citation :
Le preneur qui n'entre pas dans les catégories fixées par la loi pour bénéficier du préavis réduit devrait donc être soumis à trois mois de préavis. La solution n'aurait rien de choquant lorsque les copreneurs ne sont pas mariés (614) , et par conséquent non tenus à une communauté de vie.
[614] La jurisprudence semble pourtant retenir en ce cas la solution inverse, puisqu'elle accepte que le colocataire bénéficie du préavis réduit, alors que seul l'autre en remplit les conditions : CA Paris 15 novembre 2000, Revue des loyers février 01 p. 98 ; CA Montpellier 29 novembre 1995, Loyers et copropriété 96 n° 249.
Question : quelqu'un aurait-il accès à La Revue des loyers et/ou Loyers et copropriété, qui serait en mesure de me donner le texte de ces arrêts ?
Dans un article de mars 2004 cité plusieurs fois sur le forum
Congé du locataire : un des cotitulaires du bail peut justifier d'un préavis réduit pour tous
http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?Brev_Code=411
apparaît la Réponse ministérielle, JO Sénat 1/1/2004, Q. n°09426, qui traite de l'arrêt de Montpellier, et que je n'ai pas trouvée "officiellement" :Citation :
"en présence de pluralité de locataires, la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation, sauf en cas de cotitularité légale en vertu de l'article 1751 du code civil [cas des époux : même si un seul des époux est titulaire du bail, l'autre est considéré de droit comme cotitulaire (NDLR)]. La solution retenue par la cour d'appel de Montpellier en présence de deux concubins colocataires du bail ne saurait être étendue, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux de l'ordre judiciaire, aux situations de colocation mentionnée par l'honorable parlementaire qui ne peuvent être caractérisées par une communauté de vie".
Conclusion (NB : conclusion de Universimmo) : lorsqu'un des membres d'un couple marié ou de concubins est dans une situation lui permettant de prétendre à un préavis réduit, le congé conjoint des deux membres du couple bénéficiera de cette réduction. Par contre, si dans le cadre d'un congé conjoint de plusieurs colocataires non mariés et non concubins, un des colocataires justifie des conditions du préavis réduit, le préavis global ne pourra pas être réduit.
Quant à l'expression "la réduction de la durée du préavis bénéficie à la seule personne concernée par l'événement motivant la dérogation", elle ne peut recevoir aucune application si le bail comporte une clause de solidarité (99% des baux si ce n'est plus...) : le colocataire pouvant en bénéficier, s'il part avant les autres n'a pas de préavis, vu qu'il est engagé jusqu'à la fin du bail par l'effet de la solidarité...
Le titre de l'article et la réponse semblerait plutôt correspondre à ce que je recherche, mais j'avoue ne pas être sûr de comprendre la fin de l'article cité : dans ce cas précis, est-ce à dire que le préavis réduit de l'un ne bénéficie à l'autre que s'il n'y a pas de clause de solidarité ? Je pencherais plutôt pour l'idée que c'est dans le cas où le préavis réduit ne s'appliquerait pas aux deux titulaires que celui qui pourrait en bénéficier éventuellement resterait redevable des loyers et charges durant les trois mois d'un préavis ordinaire.
Mais j'avoue que je suis un peu perdu.
D'où pour finir une rafale de questions :
J'entends bien que le préavis de l'un ne bénéficie pas à l'autre dans une situation de colocation.
Qu'est-ce qui fait que deux titulaires d'un bail sont considérés comme colocataires plutôt que comme conjoints ?
La solution viendrait-t-elle, comme le dit Amande dans un post dont j'ai malheureusement égaré l'url, que le terme de conjoint soit écrit sur le bail ? (ce n'est pas mon cas)
Citation :
amande
Posté - 09 Jul 2004 : 09:48:46
Eh bien,vous avez raison Sagardi
Lorsqu'il y a "communauté de vie", le préavis réduit est appliqué au conjoint. Il faut pour ceci qu'ils soient mariés, ou pacsés, ou déclarés concubins sur le bail,
Mais je renvoie également à la première citation de Joulia :ils sont de toute évidence concubins
Que recouvrent les notions de conjoints et de concubins dans le cadre de la Loi de 1989 ?
Quelle est la teneur d'une reconnaissance officielle de concubinage ?
(sans url encore)
Citation :
nefer
Posté - 21 Jul 2005 : 17:21:35
en tant que co-locataire, vous pouvez déclarer quitter les lieux, meme de suite, mais vous etes solidaire du paiement des loyers jusqu'à l'échéance du bail .
à moins de faire reconnaitre vote concubinage officiellement, votre propriétaire vous considère à juste titre comme 2 co-locataires.
Dans mon cas, notre bailleur ne pouvait décemment nous considérer comme non-concubins, mais étant donné nos relations, sa mauvaise foi et la perspective d'un procès à son encontre - pour d'autres raisons-, je doute qu'il daigne s'en souvenir.
Un témoignage pourrait-il suffire ? Je pense à nos deux cautions solidaires, présents lors de la signature du bail (nonobstant le fait qu'il s'agisse de mes parents).
La reconnaissance officielle d'un concubinage ne me semble pas aller de soi, dans la mesure où j'ai lu qu'il nétait pas nécessaire de faire une déclaration en mairie, mais qu'une déclaration sur l'honneur pouvait suffire. (http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1433.xhtml?&n=Famille&l=N10&n=Union%20libre&l=N143
Mais encore : que recouvre la notion de communauté de vie (dans ce cas là) ?
Et pour résumer :
Dans le cadre de la Loi de 89 (logement loué vide), le préavis réduit de l'un (nouvel emploi après perte d'emploi) peut-il s'appliquer à l'autre (CDI) dans mon cas (concubins ou union libre), avec les précisions apportées plus haut ?
Si oui, sur quel texte et quelle référence s'appuyer, dans la perspective de ne pas donner prise à une procédure ?
Je remercie de m'avoir lu jusque là, j'espère avoir été à peu près clair, et je vous remercie par avance de vos réponses.
(nb: voir aussi sur le sujet)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26513
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21272
Réponses :
Auteur Réponse : nefer
Répondu le : 07 sept. 2005 18:00:41
Message :
tout d'abord : félicitations pour votre recherche sur le site
dans votre cas, si propriétaire n'accepte pas le préavis réduit, il vous faudra passer par la voie judiciaire, car votre seul possibilité sera de prouver le concubinage.
il est vrai que la déclaration sur l'honneur est possible, mais pourquoi ne pas en faire une officielle, si cela suffit à régler votre problème plus vite et sans soucis.
à moins que vous n'envisagiez de changer de situation rapidement.
Pour l'instant vous êtes dans le cas de co-locataires.
Question subsidiaire: avez vous un enfant ensemble???
Auteur Réponse : barnabe
Répondu le : 07 sept. 2005 21:00:55
Message :
Nefer,
Merci de votre reponse.
Non, non, je n'envisage pas du tout de changer de situation... mais juste de logement. Et non, nous n'avons pas d'enfant ensemble, ni separement.
Le problème n'est pas de refuser une déclaration officielle de concubinage, bien sûr, mais en imaginant que j'en fasse une, mettons demain, et que j'envoie notre courrier de préavis après-demain, cela pourrait-il vraiment régler le problème ? Notre bailleur ne pourrait-il pas nier avoir été au courant lors de la signature ?
Ou alors se peut-il qu'il ne puisse rien dire puisque la déclaration de concubinage, quoique postérieure à la signature du bail, serait antérieure à la date de congé ?
Je me demande si c'est ce dont vous parlez.
L'ensemble de notre entourage peut attester que nous avons bien communauté de vie, je m'inquiète juste de la mauvaise foi du bailleur, et je me désole de pouvoir être pris pour colocataire (si je vous comprends bien, parce que le terme de conjoint ne figure pas sur le bail ?)
barnabe
Auteur Réponse : barnabe
Répondu le : 09 sept. 2005 02:15:19
Message :
Bien...
Je suppose que la complexité de mon premier message n'encourage pas les réponses, mais, dans l'attente d'informations sur la validité d'une déclaration de concubinage, je continue mes recherches.
http://anil.org/servlet/anil.document.DocVoir?id_appli=8&id_categ=105&id_scateg=423&id=1657&inter=1
Sur le site de l'Anil, tout simplement, je trouve un résumé de l'arrêt de la Cour d'Appel de Montpellier du 29 novembre 1995 (CA Montpellier 29/11/95) - mais toujours pas le texte.
Citation :
Congé du locataire / délai de préavis réduit / colocataires
CA Montpellier : 29.11.95 HA 57
------------------------------------------------------------------------
Lorsque le locataire donne congé, le délai de préavis est de trois mois. Cependant. pour des motifs limitativement énumérés par la loi - perte d'emploi, mutation professionnelle, nouvel emploi suite à perte d'emploi, personnes âgées de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un déménagement, bénéficiaires du revenu minimum d'insertion - le délai de préavis peut être réduit à un mois. Cette disposition s'applique à l'ensemble des titulaires du contrat de location, dès lors qu'un des colocataires se trouve dans une des situations énumérées.
Ca me semble parfait, trop beau pour être vrai, même, et en contradiction avec la réponse ministérielle de 2004, et aussi avec l'avis de quelques piliers spécialistes du forum cités dans mon premier message. C'est en accord pourtant avec l'avis de l'Adil et l'article du PAP (non fondés, malheureusement).
Je crois que je découvre les joies du Droit...
Je suppose que c'est sur le souvenir de ce texte que l'Adil s'est fondé pour me donner une réponse positive. Mais l'imprécision du résumé, le fait qu'il ne mentionne pas le premier emploi comme motif valable, par exemple (sauf si ce motif n'existait pas à la date de rédaction de l'article)... J'ai des doutes.
Auriez-vous des éléments de réponse ?
Sur une autre page de l'Anil, voici ce que je trouve :
Citation :
Une analyse de la jurisprudence sur les effets de cotitularité du bail en dehors du mariage a été récemment réalisée dans Habitat Actualité n° 51.
"Récemment", c'est après 1990. Ceci dit, ça a l'air alléchant.
Sinon, je patauge toujours entre concubins, conjoints et colocataires...
[Toutes ces questions que je me pose, c'est toujours dans l'idée de ne pas donner prise à procédure, alors que nous allons lancer nous-mêmes à l'encontre du bailleur une procédure pour non-exécution de travaux. Pour éviter des représailles par anticipation, en quelque sorte.]
barnabe
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