bon rapport locatif ...

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Sujet :

Auteur du sujet : bailleurX
A propos de : bon rapport locatif ...
Posté le : 14 nov. 2005 10:08:57
Message :

ça et là chacun va de son affirmation du (bon) rapport locatif dont j'aurrais aimé avoir quelques confirmations
selon ce qui m'a été dit il semble que ce soit un raport entre le montant des loyers perçus pour une année pour un logement ou un immeuble et le coût de revient du dit logement ou immeuble
on m'a aussi dit que ce rapport pour être bon devait s'élever autout de 10% 12% quoi que j'ai vu des info sur ce site disant que pour de la location meublée le rapport de vait être de 2,5 à 5% ?

mais peut- on m'indiquer la manière exacte de faire ce calcul tenant compte des subventions recue de l'ANHA et des travaux complémentaires engagés aprés la mise en location (ravalement de facade, réalisation de jardins...)

merci de vos réponses

Réponses :

Auteur Réponse : bailleurX
Répondu le : 20 nov. 2005 10:00:43
Message :

personne ne peut (veut) répondre à cette question ?

Auteur Réponse : mathieu68
Répondu le : 20 nov. 2005 14:57:11
Message :

Question de novice, si je peux me permettre.

La réponse simple à la question est impossible.

Il faut lire longtemps les commentaires existants et se faire sa propre idée par des simulations sur papier ou sur tableur.

Auteur Réponse : bailleurX
Répondu le : 21 nov. 2005 20:44:01
Message :

merci de votre réponse

mais il doit bien y avoir une méthode de calcul précise..
je cherche simplement à savoir laquelle

allez un petit effort encore un susucre s'il vous plait

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 22 nov. 2005 22:15:46
Message :

Bonsoir,


Vous avez le moteur de recherche justement recherche en haut à droite.

Un contributeur UI avait en son temps détaillé tous les postes de charge à prendre en compte pour calculer au final le rendement locatif.

Au bout du bout cela ne va pas chercher plus de 3%.





Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 22 nov. 2005 23:14:44
Message :

Mais si, mais si....

J'ai pu procéder avec les éléments ci dessous (chiffres fictifs)


Loyers bruts 16800
Travaux 165090
Rendement brut = 10,18%

Charges
Charges recup 720
frais gest 1490
Taxe F 1000
CRL 438
Entretien 450
Asurances 250
Total 4348
Loyers net 13892
Rendement net = 8,41%

Prel Soc 10,3% 1804,56
Abatt 14% 11877,2
Imps 37,38% 4439,70
Loy An net-net 7647,74
Rendement net - net = 4,63%


Vous repiquez cela sur un tableau excel. Amusez-vous à retrouver les formules de calcul pour obtenir les pourcentages trouvés. Sinon plus d'infos par mail (si j'arrive à m'en souvenir). Pour les subventions il faut les déduires des travaux avant de faire le calcul. c'est tout.


Benoît

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 23 nov. 2005 14:34:47
Message :

Benoix:


Vous indiquez seulement le coût des travaux, mais le bien a tout de même une valeur vénale.
En incorporant cette valeur vous n'obtenez plus du 4, %quelque chose.




Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 23 nov. 2005 16:27:34
Message :

Exact: Vous avez raison Bouzigues.

Mais tout dépend comment a été acquis le bien (achat ou héritage). Mieux vaut dans tous les cas inclure une estimation de la valeur vénale. Si il s'agit d'une ruine (mon cas) ça ne change pas grand chose au net.

Benoît

Auteur Réponse : bouzigues
Répondu le : 23 nov. 2005 18:09:22
Message :

Benoix,

Une ruine certainement qui repose tout de même sur une parcelle d'assise, qui elle a bien une valeur convenable.

Il vaut bien prendre en note que vous immobilisez un capital même s'il vient d'un héritage. Il a été acquis par le travail à un moment donné.






Ancien contributeur non pour autant émérite.

Auteur Réponse : bailleurX
Répondu le : 29 nov. 2005 09:36:03
Message :

merci de vos réponses je vais(tenter de ) procéder aux calculs et tenir compte de vos recomandations diverses
bien à vous

Auteur Réponse : Cedric1973
Répondu le : 01 déc. 2005 15:22:18
Message :

Il ne faut pas diviser par le "prix payé pour cet" mais par sa "valeur actuelle".

En effet, vu la hausse de l'immobilier, il est souvent plus judicieux de vendre et de placer l'argent sur un bon contrat d'assurance vie !

Si vous ne prennez pas la "valeur actuelle", vous ne pouvez pas comparer !

Auteur Réponse : bailleurX
Répondu le : 06 déc. 2005 16:23:38
Message :

bonjour
benoix j'ai tenté votre petite demonstration mais deux ou trois petites choses me chifonnent
je ne vois pas en quoi les charges récupérables peuvent avoir une incidence sur le calcul (sauf bien sûr si elles n'ont justement pas été récpérées)

je ne comprends pas non plus comment vous parvenez à un total de 11877,2€ d'abattement à 14% sur un ensemmble de loyer brut de 16800 € (j'aimerais bien connaitre votre truc ça m'interrèsse)
je me demande en outre d'ouvienne les 37,38% d'impôts est-ce une moyenne ? un barème? une tranche particulière

si non pour l'ensemble j'ai bien réussi à m'en sortir tout de même

Ceci dit je parviens en incluant l'aquisition (bien sûr) les travaux et l'entretient (immeuble acheté en 2000 rénové est mis en location mi 2001)

à 19,25% de rendement brut pour 2004
14,86% de rendement net
et 8% après impôts (selon le calcul préconisé)
tout ça pour dire que contrairement aux affirmations de certains il est encore possible de dépasser les 3 ou 4% de rentablilité (même quand on est une faible femme mère de famille celibataire) tout espoir n'est donc pas perdu

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 06 déc. 2005 20:06:49
Message :

A "faible femme, mère de famille célibataire"

A mon avis y a un souci quelque part !! Mais c’est vrai que c’est pas facile de retrouver les opérations à faire !!

Citation :

---

Initialement entré par bailleurX[/i]
bonjour

je ne vois pas en quoi les charges récupérables peuvent avoir une incidence sur le calcul (sauf bien sûr si elles n'ont justement pas été récpérées)

---

1) Les loyers « net » totalisent les loyers bruts + charges récupérables – toutes les autres charges. C’est pour faire la différence entre le rendement brut (sans charges) et le rendement net.

Citation :

---

je ne comprends pas non plus comment vous parvenez à un total de 11877,2€ d'abattement à 14% sur un ensemmble de loyer brut de 16800 €

---

2) C'est vrai que là j'ai pu vous induire en erreur facilement j'ai pas fais exprès:

Il s’agit en fait du calcul de la part imposable des loyers après abattement de 14% : (ce qui vous reste après abattement, quoi )

Elle se calcule ainsi :

(Loyers bruts + charges récup)-0.14x((Loyers bruts + charges récup)-(entretien+charges de copro+frais de gérance+assurances loyers impayés+taxes foncières))

C’est ce total qu’il faut multiplier par votre taux d'imposition pour trouver le montant de votre impot ! Vous pourrez en déduire votre revenu net-net.

Attention, si vous avez des charges de copro de ne pas oublier de les déduire dans le calcul du rendement net !! Moi je n’en ai pas.

Citation :

---

je me demande en outre d'ou vienne les 37,38% d'impôts est-ce une moyenne ? un barème? une tranche particulière

---

3) Pour les impots il vous faut faire le calcul de votre taux d'imposition marginal (sur les loyers) en tenant compte de tous vos revenus, j’ai pris une hypothèse. Ce taux ne s’applique que sur la part des loyers imposables après abattement de 14% biensur (voir 2)! Puisqu’ici ne sont pas inclus les autres revenus.

En prime :4) Le loyer annuel net-net se calcule sur : loyers nets - prelev sociaux - montant de l’impôt

Vouali, voualou...tou didoum da doum...fastooooooooooche...

Aller, aller, un grand bol d'air

Bon courage



Benoît

Auteur Réponse : martin gal
Répondu le : 06 déc. 2005 23:46:47
Message :

bailleurX

Calcul simple
Loyer annuel/prix de vente

Calcul plus complexe
Les rentrées = loyer + subventions + indemnisation d'assurances
Les dépenses = charges copro(hors locatives) + rembsts emprunts + autres charges + impôts (I.R + CRL + CSG-RDS + taxe foncière hors TEOM)
Résultat net = rentrées - dépenses
Rapport locatif 1 = résultat net / prix de revient du bien (achat + frais + travaux)
Rapport locatif 2 = résultat net / valeur du bien

Auteur Réponse : Linou34
Répondu le : 07 déc. 2005 01:57:27
Message :

Mieux que le prix de vente, pourquoi ne pas prendre la somme encaissable après la vente ?
Je veux dire, après éventuels frais d'agence, et très probable imposition sur la plus-value (27% sur plus-value - abattements et déductions diverses), si vous y êtes assujettis bien entendu (propriétaire depuis moins de 15 ans).

La rentabilité pourra baisser si :
Charges en hausse (cf dossier du moment sur UI)
Vacances (si si, ça existe, du moins en province)
Incidents de location (là c'est la cata, et d'autant plus si vous n'avez pas d'assurance loyers impayés comme beaucoup)

Ceci, histoire de mettre un peu de piment est imprévisible clairement, mais pas vraiment aléatoire non plus...

Auteur Réponse : bailleurX
Répondu le : 07 déc. 2005 08:48:17
Message :

merci martin gal voici ce que j'appelle une une méthode de calcul précise
y a plus qu'à... (ça reviens globalement au même mais c'est plus clair)

j'en déduis donc que le rapport locatif 1 est celui qui conserne mon investissement est sa rentabilité actuelle
et le rapport locatif 2 celui que je peux laisser miroiter en cas de vente

pour repondre à linou je pense que si je vends je n'aurais plus besoin de calculer la rentabilité de cet immeuble qui ne m'appartiendra alors plus. Je n'aurrais plus qu'a compter mes sous (enfin ceux qui me restent, une fois la plus value payée et mon crédit soldé)

merci néanmoins encore à benoix (même si vos démonstrations un peu méandreuses, ont quelque fois légerement mis à mal mon sens de la logique)

bon merci encore à tous est bien à vous...

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 07 déc. 2005 09:06:33
Message :

BailleurX...

J'y peux rien si c'est compliqué...., je peux pas vous donner les formules de calcul par ici et c'est pas moi qui est inventé ce calcul.... Ce que je sais c'est que le résultat est hyper fiable.

Martin Gal: Je vais tenter votre méthode.

Aussi voir ce lien sur le site de l'ADIL http://anil.org/guide/calculs/invloc/simuloc1.htm

Benoît

Auteur Réponse : Linou34
Répondu le : 07 déc. 2005 12:15:39
Message :

En fait, mon raisonnement était celui d'un propriétaire bailleur, se demandant s'il ne serait pas plus interessant pour lui de vendre et de placer l'argent ainsi récupéré dans un autre produit, peut-être plus rentable, sans doute plus facile à géré et moins conflictuel.

Donc si j'estime que l'appartement peut être vendu 100, je sais bien que je ne pourrais placer ailleurs que les ... disons 90 retirés de la vente, ce qui "avantage" la solution de la location... Voilà voilà.

Après chaque cas est particulier. Le calcul de la rentabilité avant l'achat est forcément différent de celui avant la vente.

Auteur Réponse : bailleurX
Répondu le : 07 déc. 2005 15:49:43
Message :

oui c'est un capital immobilisé (à condition d'en avoir)
pendant ce temps là t'es au moins sûr de pas le croquer
mais comme au départ je n'avais pas d'argent je risquais pas de tirer profit de son placement alors j'ai emprunté
et même si ça rapporte pas grand chose pendant la période ou il faut aussi rembourser le crédit on doit s'arranger pour éssayer au moins d'en perdre le minimum
au bout de 15(ou 20-25) ans, le capital acquis peut être non négligeable (tenant compte de la +value) mais en plus y a des gens qui te paye pour en profiter (magic)

c'est certe beaucoup de soucis surtout quand on veut bien loger ses locataires et qu'on est pas trop riche
y en a toujours qui croient que si on est proprio c'est qu'on a du fric plein les poches
y en a qui abusent qui payent pas leur loyer ou qui saccagent les apparts

moi j'ai choisi l'option risques mini plutôt plusieurs petits logement qu'un grand
si 1 paye pas les autres comprensent

je pense qu'il faut être prudent et ne pas tomber dans la megalo, la location n'est pas rentable sur une construction de maison, le coût global et les risque d'em... sont beaucoup trop élevés, d'autre part le prix du loyer correspond pratiquement au prix de revient d'un crédit alors je comprends mal pouquoi être locataire à ce prix
enfin chacun son trip

j'ai choisi l'ancien à rénover ça donne droit à subventions pas négligeables, c'est pas facile de se faire entendre des artisants ils ont du travail par dessus la tête et si tu est trop exigeant ils s'en vont en plein chantier. il faut être là et veiller à tout (sauf si t'as les moyens d'avoir un archi)
moi je regette pas ce que j'ai fait, même si à chaque nouvel investissement je passe un an sur le grill à me demander comment je vais m'en sortir, après ça fini toujours pas rouler..

plus remtable que l'immobilier connais pas

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 07 déc. 2005 20:49:37
Message :

Martin Gal

Je ne comprends pas votre calcul.

Pourquoi mettre les subventions dans les rentrées

Benoît

Auteur Réponse : martin gal
Répondu le : 07 déc. 2005 21:30:42
Message :

Benoix,
Si vous touchez par exemple une subvention de l'ANAH, vous recevrez un chèque, c'est donc une rentrée d'argent au même titre que les loyers. D'ailleurs cette recette est imposable, tout comme les loyers.

Auteur Réponse : mathieu68
Répondu le : 07 déc. 2005 21:38:11
Message :

"plus rentable que l'immobilier connais pas"
A quelques exceptions près, je suis également d'accord. Le sujet de la rentabilité n'est pas encore clos.

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 07 déc. 2005 22:25:51
Message :

Martin Gal,

D'accord, c'est une rentrée d'argent, mais une seule fois et pour de l'investissement !!! Pas pour du "fonctionnement" annuel.

J'arrive à 28 %, selon votre calcul ! Et si j'enlève les subventions (année courante), je me trouve avec un % négatif !

Autre question, les loyers sont-ils avec charges récupérables ?

Benoît

Auteur Réponse : Benoix
Répondu le : 08 déc. 2005 16:29:09
Message :

N'y a t-il pas deux types de "rendements" immobilier

1) Celui qui concerne la rentabilité annuelle en location ?

2) Et celui qui concerne la rentabilité de l'investissement (en cas de vente) ?

N'est-il pas ? Ou bien ??

Merci de votre aimable et dynamique suite.

Benoît

Auteur Réponse : martin gal
Répondu le : 08 déc. 2005 20:13:29
Message :

Citation :

---

Initialement entré par Benoix

Martin Gal,

D'accord, c'est une rentrée d'argent, mais une seule fois et pour de l'investissement !!! Pas pour du "fonctionnement" annuel.

J'arrive à 28 %, selon votre calcul ! Et si j'enlève les subventions (année courante), je me trouve avec un % négatif !

Autre question, les loyers sont-ils avec charges récupérables ?

Benoît

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Auteur Réponse : martin gal
Répondu le : 08 déc. 2005 21:45:46
Message :

Citation :

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Initialement entré par Benoix

Autre question, les loyers sont-ils avec charges récupérables ?

Benoît

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Auteur Réponse : martin gal
Répondu le : 08 déc. 2005 21:56:52
Message :

Citation :

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Initialement entré par Benoix

N'y a t-il pas deux types de "rendements" immobilier

1) Celui qui concerne la rentabilité annuelle en location ?

2) Et celui qui concerne la rentabilité de l'investissement (en cas de vente) ?

N'est-il pas ? Ou bien ??

Merci de votre aimable et dynamique suite.

Benoît

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