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Présenter un contrat de syndic non joint à l'ordre
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Imprimé le : 19 nov. 2024
Sujet :
Auteur du sujet : elungb
A propos de : Présenter un contrat de syndic non joint à l'ordre
Posté le : 06 sept. 2008 17:19:46
Message :
Notre assemblée générale va avoir lieu prochainement, notre syndic ayant changé de caisse de garantie très brusquement sans nous prévenir, nous supposons qu'il y a des trous dans sa comptabilité, il a avancé de 4 mois la date habituelle de notre AG, nous n'avons pas eu le temps de prévoir d'autres contrats de syndic, peut-on refuser le renouvellement du mandat du syndic actuel et voter pour un autre dont le contrat n'est pas joint à l'ordre du jour, si tous les copropriétaires sont présents et d'accord ?
Réponses :
Auteur Réponse : ETASPAK
Répondu le : 07 sept. 2008 10:36:10
Message : Bonjour Elungb,
Lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat.
Il vous est impossible de voter, même à l’unanimité, pour un syndic dont le contrat n'est pas joint à l'ordre du jour.
Comme le précise l’article 11 4° du décret du 17 mars 1967 :
« Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour : »
« I. - Pour la validité de la décision : »
« 4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat. »
La seule et unique solution qui s’offre à vous, c’est l’élection d’un syndic bénévole, qui aura pour mission de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un autre syndic.
Important, ne pas donner le quitus à votre syndic sortant.
C’est le président de séance qui dirige l’assemblée générale et certainement pas le syndic sortant.
Un copropriétaire doit impérativement être nommé secrétaire de séance et conserver la feuille de présence.
Voyez ces liens :
Une assemblée qui n’arrive pas à élire un syndic :
« Dans certains cas, une assemblée générale de copropriétaires ne peut pas élire un syndic. Par exemple : l'assemblée générale révoque le syndic en place sans avoir prévu de remplaçant ! »
« Si la copropriété se retrouve ainsi sans syndic, la loi impose la désignation d'un syndic provisoire par voie judiciaire. C'est l'article 46 du décret du 17 mars 1967 qui s'applique dans ce cas. Citons-le : »
« À défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le Président du Tribunal de Grande Instance désigne le syndic (note de l’ARC : ce peut être un syndic professionnel ou un administrateur judiciaire) par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du Conseil syndical". »
« À noter que, dans un tel cas, la loi prévoit que SEUL un copropriétaire peut agir, ce qui veut dire que le syndic sortant ne peut pas saisir le tribunal. Beaucoup de syndics (qui menacent de mettre la copropriété sous administration judiciaire s'ils ne sont pas réélus) ne le savent pas ou font comme s’ils ne savaient pas. Par contre, pour vous, c'est bon à savoir. »
« Voici néanmoins un bon moyen d’échapper à l'administrateur judiciaire : il suffit qu'un copropriétaire se fasse élire syndic " bénévole " durant l’assemblée générale ; celui-ci n’ayant en effet pas de contrat d’honoraires à soumettre à l'assemblée générale, un bénévole pourra être élu même si sa candidature n'a pas été prévue. »
« Ce syndic " bénévole " pourra juste se contenter de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un autre syndic. »
http://www.unarc.asso.fr/site/syndic/1005/admi.htm
Election syndic bénévole :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36494
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 07 sept. 2008 11:27:40
Message :
Votre supposition est dépourvue de tout fondement si votre syndic a obtenu effectivement une nouvelle garantie.
Ce changement doit au contraire vous rassurer pleinement car le nouveau garant aura préalablement effectué un contrôle de la comptabilité du syndic. Si la nouvelle garantie est accordée, le contrôle aura été satisfaisant.
Un changement de garant peut être justifié par de meilleures conditions de coût, ou encore par l'adhésion à un organisme professionnel qui exige le recours à la caisse de garantie qui lui est lié, ou d'autres raisons parfaitement valable.
De plus, vous avez intérêt à suivre avec le nouveau garant car, en cas de pépin malgré le pré-contrôle, vous auriez la possibilité de mettre en cause la responsabilité du nouveau garant dont le contrôle aurait été défaillant. En changeant de syndic, vous perdriez cette possibilité.
Enfin, tout changement de garantie est subordonné à une procédure très stricte qui impose notamment des formalités de publicité et l'information directe du président du CS. C'est le garant sortant, et non pas le syndic, qui a la charge du respect de cette procédure.
Auteur Réponse : nefer
Répondu le : 07 sept. 2008 16:17:04
Message : la caisse de garantie est elle en France ?
Auteur Réponse : elungb
Répondu le : 07 sept. 2008 20:15:38
Message : Merci à tous,
Oui l'ancienne caisse de garantie est en France à Paris et la nouvelle aussi, l'ancienne à demandé au syndic son registre des mandats, le syndic ne le lui a pas fourni, l'ancienne caisse n'a donc pas pu prévenir, c'est quelqu'un qui a lu les annonces légales d'un quotidien local qui m'a prévenue, moi j'ai prévenu notre président du CS.
Pour répondre à JPM qu'est-ce qui pousse une caisse de garantie à ne pas vouloir renouveler une adhésion sinon une faute ou une irrégularité ? Notre syndic n'a pas changé de caisse volontairement, il y a été obligé, ce n'est donc pas une question de concurrence au meilleur tarif.
Auteur Réponse : elungb
Répondu le : 07 sept. 2008 20:28:11
Message : JPM, j'ai oublié de vous dire que le nouveau garant n'assure pas l'antériorité, cela parait plus facile que de faire le contrôle très strict dont vous parlez, qui prendrait un certain temps, alors qu'il y a eu 20 jours entre le garant sortant et l'entrant, quant au garant sortant dans la mesure ou le syndic lui refuse son registre de mandats comment aura-t-il pu prévenir le président du CS ? C'est bien encadré à condition que tous dans la chaîne soient professionnels et ... honnêtes. Malheureusement nous avons plus d'une raison de penser que cela n'est pas le cas.
Auteur Réponse : JPM
Répondu le : 07 sept. 2008 23:17:13
Message :
Ah ! il y a là un élément nouveau !
Le syndic ne peut pas refuser la communication de son registre des mandats à l'ancien garant.
Pas de reprise de l'antériorité par le nouveau garant ? Le principe est normal mais il faut savoir alors si le contrôle préalable a révélé des anomalies.
Précision nécessaire : vos fonds sont-ils sur une compte séparé ouvert au nom du syndicat ou sur un compte unique ?
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