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Les nouvelles dispositions du Décret modifié le 1er Septembre m'ont donné droit de poser des questions à l'AG prochaine, ce que j'ai fait au syndic en bonne et due forme.
Les 3 questions posées supposent une demande de devis puisque ce sont des travaux (terrassement, asphaltage, dispositifs sur les toîts).
Question 1 - Le syndic est-il supposé faire la demande de devis pour que les questions soient débattues dans les règles?
Question 2 - A défaut, peut-on voter une somme forfaitaire estimative pour réaliser les travaux dans l'année en cours?
Les entreprises contactées pour une demande de devis, refusent systématiquement de les donner car je ne suis pas le syndic. Comment avoir une estimation grossière pour débattre en AG?
J'ai eu le même problème, il y a 3 ans pour demander l'insonorisation de la chaufferie sous mon appart qui n'avait pas été prise en compte en passant la chaufferie du fuel au gaz.
- J'ai demandé au syndic de mettre ce point à l'AGO. - Le C.S a repondu que ça ne passerait jamais à l'AG. J'ai menacé de porter l'affaire au tribunal arguant du fait que la loi de 1969 imposait un bruit chez moi inférieur à 30 dB, alors qu'il était de 35 à 39 dB. - Expertise de l'Apave (15.000fr) à la demande du C.S, qui a confirmé mes propos. - J'ai demandé au syndic de m'occuper du dossier pour insonoriser le local de la chaufferie (et non pas mon appart). Bien que n'étant pas au C.S, j'ai reçu les entreprises pour faire des devis en chaufferie avec mesures de bruit chez moi. - J'ai expliqué aux entreprises que leurs devis me serviraient à éxiger les travaux en AGO. Ils ont accéptés de les faire en envoyant une copie au syndic et une autre chez moi. - Le jour de l'AG avec l'expertise de l'Apave, les devis négociés "sérrés" par moi-même, et avec une lettre explicative jointe à l'ODJ, expliquant la situation et la possibilité d'aller au Tribunal pour "troubles de jouissance" notamment..... c'est passé comme une lettre à la Poste.
Pour répondre à vos 2 questions: 1) En principe c'est le syndic ou le C.S qui demandent des devis... mais rien ne vous empêche de le faire aussi. 2) Oui, rien ne vous empêche de voter une enveloppe budgétaire pour vos travaux. Mais les copros risquent de ne pas pouvoir fixer une fourchette pour cette enveloppe, faute d'éléments suffisants concernant le prix, et de vous renvoyer vous renseigner.
Le mieux semblerait d'expliquer aux entreprises le bien fondé de votre demande, en leur disant que vous avez prévenu le syndic pour traiter cette affaire... et que c'est aussi l'interet de l'artisan que les travaux soient effectués.
Une première remarque sur la bonne question de Plovem. Ces temps ci nous sommes serrés dans les délais puisque le texte vient de sortir. A l'avenir les copropriétaires auront intérêt à poser leurs questions comme celles évoquées par Plovem en respectant un délai ssez large.
La bonne réaction du syndic et du conseil syndical sera, sur une question présentant un intérêt évident, de l'étudier correctement et de demander des devis s'ils peuvent être fournis gratuitement. Dans ce cas on peut se contenter d'un ou deux devis pour cadrer un crédit maximum qui permettra à l'assemblée d'adopter, si bon lui semble, la proposition et de donner délégation pour une mise en concurrence plus large et pour le choix d'une entreprise. Cette décision sera parfaitement valable.
Dans le cas précis de Plovem ? je ne pense pas que le syndic soit tenu de faire établir des devis. Il est difficile de voter en assemblée un crédit estimatif s'il s'agit de travaux importants. Mais la pratique n'est pas interdite.
Le cas d'Eagle est très différent. Il demandait au syndicat de respecter une obligation réglementaire d'insonorisation. La solution de consulter l'APAVE a été bonne, bien qu'onéreuse. L'assemblée ne pouvait plus refuser d'exécuter les travaux.
Certes JPM, mais le but de mon histoire était de démontré à Piovem qu'un copro peut demander lui-même des devis. Quant à l'Apave, si c'est cher, c'est que le technicien a passé 3 heures à faire des mesures très poussées de 20h30 à 23h30. Les mesures de bruit en journée n'auraient servie à rien, car il faut une "ambiance" plutot calme sans avoir les bruits habituels (enfants qui jouent, ascenseurs en marche, circulation éventuelle, piétons...)
Autant l'expérience de Eagle peut nous conforter dans notre entreprise de mettre à l'ordre du jour des questions, que la nuance de JPM pourrait nous décourager définitivement.
La bonne nouvelle était de pouvoir adresser des questions en tant que particulier qui n'est pas au Conseil syndical. La mauvaise étant le fait que le syndic n'est tenu à quoi que ce soit vis-à-vis de cette demande. Votre droit n'en est pas un, c'est encore une illusion dont le droit de la copropriété en est pavé.
Car, enfin, si le syndic est censé inscrire une question à l'ordre du jour, il l'est au même titre que pour la demande émanant du Conseil syndical, le Décret n'est pas allé jusqu'à déterminer en quoi cette demande diffère de l'autre.
La suite est encore plus intéressante, car si je peux créer mon ordre du jour, fournir mes devis et faire voter des propositions à l'AG, quid du syndic et conseil syndical?
Ne sommes nous pas en train d'assister à un renversement des institutions spécifiques à la copropriété par ce biais-là?
Il ne faut pas être déçu, Plovem par une réforme qui peut présenter de réels avantages pour les copropriétaires.
Tout est question de mesure :
> si un copropriétaire demande l'inscription de " installation d' extincteurs dans la chaufferie et la machinerie d'ascenseur " le syndic doit se remuer rapidement. Il ne suffit pas même de demander des devis. Il faut faire installer ces extincteurs obligatoires dans la semaine qui suit.
> si un copropriétaire demande l'installation d'extincteurs dans un couloir du 7e étage, le syndic doit inscrire la question et il sait combien coûte un extincteur. Pas de problème.
> si un copropriétaire demande la réfection des souches de cheminées, le syndic doit signaler que cette question, bien entendu digne d'intérêt, exige une étude d'ensemble. Il faut établir un bilan de l'état de la couverture dans son ensemble. Rappel ici que la couverture d'un immeuble c'est l'ensemble de tout ce qui est inscrit dans le volume supérieur de l'immeuble depuis les combles ou le plancher haut du dernier niveau habitable jusqu'à la partie ou l'équipement supérieur le plus élevé (pointe de dôme ou d'antenne, mitron de cheminée, ou publicité lumineuse). Quand la couverture n'a pas été vérifiée depuis un certain temps, il faut faire l'état des lieux qui aboutit, le cas échéant, à une liste de travaux avec un ordre cohérent en fonction de l'urgence mais aussi de différentes considérations techniques.
Il est bien évident que dans ce cas le syndic ne peut pas se lancer à demander des devis parce qu'il a reçu une demande.
Par contre la demande sérieuse peut attirer l'attention du syndic et du conseil syndical sur la nécessité de songer à une opération qui ne se fera pas en deux mois de temps.
Il faudra veiller à ce que certains conseils syndicaux ne fassent pas le barrage systématique aux questions notifiées. De toute manière le syndic devra porter les questions notifiées à l'ordre du jour quel que soit l'avis du conseil syndical. Seules pourront être éliminées celles qui auront pu faire l'objet d'une solution statisfaisante avant l'assemblée ou celles qui n'exigent manifestement pas une décision d'assemblée
Questions en AG. Réponse...???
Forum fermé
Posté - 23 oct. 2004 : 09:02:27
