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Plusieurs copropriétés ayant le même syndic (en province il ne compte la photocopie que 0,30€ et non 0,35€)m'interroge sur la validité et la portée des résolutions inscrites (ou non =1)à l'ordre du jour des AG(toutes acceptées à l'unanimité) soit : 1°)jamais de résolution concernant l'élection du président de l'AG et du bureau (maintenant scrutateurs) Nota :pas de résolution mais vote groupé en AG 2°)Compte bancaire ou postal (art.25) projet de résolution L'AG décide de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires.Les fonds du syndicat seront imputés au compte trésorerie de la copropriété dans le cadre du compte bancaire unique <syndicat des copropriétaires>du cabinet XXXXXX 3°)Complément au carnet d'entretien(art.24) projet de résolution L'AG,après avoir pris connaissance des obligations légales et règlementaires décide que les dépenses nécessitant la consultation préalable du CS,soit XX euros,seront portées sur le carnet d'entretien de l'immeuble(voir contrat de syndic chapitre IX-Rémunération) Nota :le contrat de syndic prècise: -carnet d'entretien -loi art.45-1 et décret n°2001-477 2ème alinéa-Pour permettre une gestion préventive des travaux d'entretien,en application de l'article 5 du décret n°2001-477 et des décisions de l'AG,il contient le détail de toutes les interventions réclamant la consultation préalable du CS(art.21)classées par nature.Le coût pour la mise en oeuvre de ces prestations est donné au chapitre IX REMUNERATION carnet d'entretien décret art.2 à 4 lots principaux/an 4,78€ - - art.5 et décision AG lots principaux/an 7,18€ 4°)Mise en concurrence art.25 L'AG décide que la mise en concurrence des marchés et contrats sera lancée selon les prescriptions du label<Qualité Syndic> au-dela de 3050€ HT. -pour les contrats en cours de validité,la mise en concurrence interviendra tous les 5 ans. -pour les marchés la mise en concurrence s'effectuera sur la base d'un descriptif,obligeant à des réponses par prix unitaires,établi par un homme de l'art.
Afin de compléter ou rectifier mon point de vue (indiqué ci-après) sur ce qui précède je souhaiterai avoir l'avis des spécialistes. 1°)Il est siuhaitable sinon obligatoire que l'élection du président(séparé)du secrétaire et des scrutateurs fasse l'objet d'une résolution à l'ordre du jour en fonction de l'art.13 D17.03.1967<l'AG ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour> ou de l'article 9 même décret<La convocation contient...ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée> 2°)Compte séparé Le syndic a obligation d'ouvrir un compte séparé sauf décision contraire de l'AG(art.18 L10.07.1965).Donc la résolution devrait indiquer cette obligation et la possibilité de refus et non être uniquement directive dans le sens de la négation coût de ce compte 47,84€ par lot+2% sur capital placé avec mini 96€ 3°)Complément au carnet d'entretien Le projet de résolution et l'article 2è alinéa,figurant au contrat n'ont rien à voir avec l'esprit et la lettre de l'article 5 du décret en question.Ce vote correspond,en principe,avec le 3è alinéa de l'art.21 qui,une fois voté,doit figurer sur le PV de l'AG et archivé comme tel. Donc pas d'honoraires pour art. 1 à 4 = gestion courante ni pour l'article 5 utilisation non conforme au décret 4°)mise en concurrence Résolution à revoir pour être plus conforme à l'alinéa 4 de l'art.21 L 10.07.1965 d'autant que le référentiel S 304 Qualité Syndic -article 6.6.2 gestiondes contrats prévoit < Pour les contrats.....la mise en concurrence doit avoir lieu,si le contrat le permet,au plus tard cinq ans après la prise d'effet>
Un peu(beaucoup)long,je m'en excuse et vous remercie d'avance pour vos réponses
Après avoir édité ma question ,la première,je viens de m'apercevoir que j'ai raté la rubrique LES ASSEMBLEES comment faire pour repasser dans la bonne rubrique merci à tous
oldman 24 mon erreur je l'ai faite en haut et à gauche de l'écran. Mais mon erreur a été rectifié par qui??. Merci à celui (ceux)qui ont remis mes demandes dans la bonne rubrique Les assemblées et jattends vos réponses
Citation :3°)Complément au carnet d'entretien(art.24) projet de résolution L'AG,après avoir pris connaissance des obligations légales et règlementaires décide que les dépenses nécessitant la consultation préalable du CS,soit XX euros,seront portées sur le carnet d'entretien de l'immeuble(voir contrat de syndic chapitre IX-Rémunération) Nota :le contrat de syndic prècise: -carnet d'entretien -loi art.45-1 et décret n°2001-477 2ème alinéa-Pour permettre une gestion préventive des travaux d'entretien,en application de l'article 5 du décret n°2001-477 et des décisions de l'AG,il contient le détail de toutes les interventions réclamant la consultation préalable du CS(art.21)classées par nature.Le coût pour la mise en oeuvre de ces prestations est donné au chapitre IX REMUNERATION carnet d'entretien décret art.2 à 4 lots principaux/an 4,78€ - - art.5 et décision AG lots principaux/an 7,18€
La mise à jour cu carnet d'entretien doit être effectuée et il est normal que cette prestation soit rémunérée. Mais il s'agit d'une prestation récurrente et prévisible. Elle entre donc dans le cadre de la gestion courante. C'est donc au syndic de l'inclure dans son prix de revient
Mais dans tous les cas, en admettant même une rémunération en honoraires exceptionnels rien ne justifie une rémunération en fonction du nombre de lots.
Si la mise à jour périodique exige 30 minutes de travail, le coût reste le même pour 20 lots ou pour 40
Dans ce texte il faut remplacer " préventive " par " prévisionnelle ". La maintenance est préventive mais la gestion est prévisionnelle.
Et pour :
Citation :4°)Mise en concurrence art.25 L'AG décide que la mise en concurrence des marchés et contrats sera lancée selon les prescriptions du label<Qualité Syndic> au-dela de 3050€ HT. -pour les contrats en cours de validité,la mise en concurrence interviendra tous les 5 ans. -pour les marchés la mise en concurrence s'effectuera sur la base d'un descriptif,obligeant à des réponses par prix unitaires,établi par un homme de l'art.
La révision périodique des contrats est une chose, la procédure de mise en concurrence est une autre chose.
La révision périodique des contrats n'est pas traitée par les dispositions du statut de la copropriété. C'est une procédure relevant de la seule volonté des assemblées ou des conseils syndicaux, voire des syndics.
Sur la mise en concurrence le décret du 27 mai 2004 complète les dispositions du décret du 17 mars 1967 :
l'article 19-2 nouveau précise les prestations du syndic considérées comme satisfactoires pour le respect de la décision de l'assemblée relative à l'obligation de mise en concurrence :
> soit la demande d'une pluralité de devis. Même s'il ne reçoit qu'un seul devis, le syndic a rempli sa mission. Il eût été préférable de parler de " la consultation de plusieurs entreprises ", pour la cohérence avec le jargon technique.
> soit l'évaluation de plusieurs entreprises en fonction d'un devis descriptif. L'expression " devis descriptif " est inexacte. C'est le seule terme " descriptif " qui doit être employé. Il s'agit d'un document dans lequel un maître d'oeuvre qualifié décrit les éléments quantitatifs et qualitatifs d'un projet de travaux. Il peut préciser en particulier les matériaux à utiliser, les caractéristiques exigées d'un type de matériel, voire la marque.
Le devis descriptif est la réponse d'une entreprise à une consultation de ce type.
Sauf cas exceptionnel (syndic architecte ou disposant d'un collaborateur technicien qualifié) le syndic n'a pas la compétence nécessaire pour établir un descriptif. Il peut seulement exprimer d'une manière aussi précise que possible la nature des travaux envisagés et les résultats souhaités par la copropriété.
L'article D 19 alinéa 2 précise par ailleurs les conditions dans lesquelles l'assemblée doit procéder à des scrutins successifs en présence de plusieurs propositions de contrats ou marchés. Elle ne peut procéder à un second vote (article L 25-1) qu'après avoir examiné toutes les propositions. S'il y a trois propositions dont aucune n'a obtenu n'a obtenu la majorité de l'article 25 lors d'un premier vote, et si 2 propositions ont obtenu le tiers au moins des voix de tous les copropriétaires, on peut faire un second vote sur ces deux propositions.
Le texte ne précise ni l'ordre dans lequel les deux propositions doivent être présentées, ni s'il est impératif de voter sur les deux en retenant celle qui aura obtenu le plus de voix.
La logique semble imposer de voter en premier sur la proposition ayant obtenu le plus de voix lors du premier vote et de considérer la décision comme acquise si elle obtient la majorité de l'article 24. On considère qu'il est peu vraisemblable que certains copropriétaires votent pour les deux propositions. Pourtant sait-on jamais ?
La référence au label qualité-syndic est superfétatoire. Elle n'a aucune valeur en droit de la construction et ne saurait être substituée aux dispositions du statut.
Et j'ajoute que jargon n'est pas un terme péjoratif lorsqu'on parle d'un lmangage technique.
A.G validité des résolutions
Forum fermé
Posté - 26 oct. 2004 : 20:33:08
