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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
 Posté - 27 juin 2006 : 22:36:09
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Je suis sur une négociation d'un achat d'un immeuble dans une ville de province (Petit, 3 étages incluant le RdC, 6 appartements au total).
Il est situé en centre ville, sur rue et jardin, le jardin est assez grand, peu utilisable, sauf qu'il y a un appentis, de peu d'utilité d'ailleurs.
L'Agent Immobilier me dit que c'est constructible et je lui fais travailler un peu la question avant d'aller plus loin pour en être certain.
1/ Puis-je demander au niveau de l'acte de séparer deux lots, le premier construit, et le second constructible, et y'a t'il des avantages à ca?
1bis/ Y'a til intérêt a le faire dès a présent, je veux dire au moment de mon achat, de préférence a plus tard?
Cela ne change t'il pas le mandat de l'agence et ne risque t'il pas de créer des problèmes additionnels?
2/ Je ne compte pas trop retarder l'achat, mais je suis intéressé a terme a cet espace constructible en plein centre ville.
C'est un peu compliqué, parce que pour éviter de passer au travers de l'immeuble actuel, il faudrait acheter une servitude de passage (ou échanger contre qqchose) avec un voisin de l'autre côté.
Est-ce que un terrain constructible, dont je vais connaitre le cos et le shon (et pleins d'autres copains au shon que je ne connais pas encore très bien) MAIS sans permis de construire justifie une survaleur?
(Elle n'est pas vraiment importante, un petit dix pour cent pour l'instant, mais j'aimerais bien la faire baisser)
3/ Une question de béotien qui va faire rougir les vieux de la vieille, mais tant pis:
On peut attendre tranquilement avec un terrain constructible ou il vaut mieux se dépêcher d'agir avant que quelque chose ne change dans le PLU (On est en centre ville)?
4/ Le gros avantage de l'immeuble est que sur rue comme sur cour, il n'a pas de vis-à-vis (Si l'AI ne me l'a pas dit vingt fois, c'est que je suis sourd).
Ne risques-je pas d'y perdre en construisant dans la cour sur la valeur locative des appartements (studios uniquement, que je vais louer en meublé)?
Merci d'avance
(Désolé de ce double post, mon prmeier choix était mauvais)
Festina lente
Festina lente
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 23:44:29
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
Je suis sur une négociation d'un achat d'un immeuble dans une ville de province (Petit, 3 étages incluant le RdC, 6 appartements au total).
Il est situé en centre ville, sur rue et jardin, le jardin est assez grand, peu utilisable, sauf qu'il y a un appentis, de peu d'utilité d'ailleurs.
L'Agent Immobilier me dit que c'est constructible et je lui fais travailler un peu la question avant d'aller plus loin pour en être certain.
1/ Puis-je demander au niveau de l'acte de séparer deux lots, le premier construit, et le second constructible, et y'a t'il des avantages à ca?
Je n'en vois aucun d'un point de vue urbanisme (vous serez propriétaire des 2 lots, donc l'unité foncière sera considérée).
Citation :
1bis/ Y'a til intérêt a le faire dès a présent, je veux dire au moment de mon achat, de préférence a plus tard?
Cela ne change t'il pas le mandat de l'agence et ne risque t'il pas de créer des problèmes additionnels?
Ceci dit, il y a peut-être un intêret financier ou d'organisation patrimonial.
Mais je ne connais pas ce versant.
Citation :
2/ Je ne compte pas trop retarder l'achat, mais je suis intéressé a terme a cet espace constructible en plein centre ville.
C'est un peu compliqué, parce que pour éviter de passer au travers de l'immeuble actuel, il faudrait acheter une servitude de passage (ou échanger contre qqchose) avec un voisin de l'autre côté.
Est-ce que un terrain constructible, dont je vais connaitre le cos et le shon (et pleins d'autres copains au shon que je ne connais pas encore très bien) MAIS sans permis de construire justifie une survaleur?
Une survaleur pour quoi ?
Citation :
(Elle n'est pas vraiment importante, un petit dix pour cent pour l'instant, mais j'aimerais bien la faire baisser)
3/ Une question de béotien qui va faire rougir les vieux de la vieille, mais tant pis:
On peut attendre tranquilement avec un terrain constructible ou il vaut mieux se dépêcher d'agir avant que quelque chose ne change dans le PLU (On est en centre ville)?
Jeter un pièce en l'air et vous saurez la réponse.
Demain, le POS sera modifié : le COS de la parcelle est augmenté et vous pouvez construire beaucoup plus.
Demain, le POS sera modifié : le COS est diminué exceptionnellement dans cet zone et vous ne pouvez quasiment plus construire.
Citation :
4/ Le gros avantage de l'immeuble est que sur rue comme sur cour, il n'a pas de vis-à-vis (Si l'AI ne me l'a pas dit vingt fois, c'est que je suis sourd).
Un immeuble est sans vis à vis jusqu'au jour (5 ans, 10 ans, 20 ans ?) ou un autre immeuble est construit à coté.
La seule manière de ne pas avoir de vis à vis, c'est d'être propriétaire des terrains environnants (à moins d'être en front de mer et autre situation très particulière).
L'absence de vis à vis, c'est un argument "à la gomme".
Citation :
Ne risques-je pas d'y perdre en construisant dans la cour sur la valeur locative des appartements (studios uniquement, que je vais louer en meublé)?
Quel est l'age de l'immeuble déjà construit ?
Quelle est la surface totale du terrain (y compris l'immeuble déjà bati) ?
Quel est le COS du terrain (et donc la SHON maximale cosntructible) ?
Suivant les réponses que vous allez donner, il est peut-être plutôt intéressant de détruire l'immeuble existant pour réaliser un projet plus ambitieux, rentibilisant le terrain.
Citation :
Merci d'avance
(Désolé de ce double post, mon prmeier choix était mauvais)
Festina lente
Festina lente
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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austin
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 27 juin 2006 : 23:56:43
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qu'est-ce que je vous avez dit sur Laurent c'est un As!
en plus les reponses sont rapides et pertinantes!
Bon courage dans votre transaction et un grand chapeau a Laurent
et a Vinzz en prevision
forumer fait du bien a votre santé |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 09:32:17
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D'accord avec Austin, il est balaise Laurent
S'agissant de la division du terrain en deux lots, elle présente l'avantage de "regénérer" les droits à construire. C'est à dire que si votre terrain fait 1.000 m² par exemple avec un COS de 0,60, vous pouvez diviser le terrain, de telle manière à ce que la parcelle A corresponde à la seule emprise au sol de l'immeuble, soit par exemple 250 m², et la parcelle B au jardin non construit.
Vous aurez ainsi une parcelle A surdensitaire (c'est possible), mais vous ne pourrez plus y créer de la SHON (pas de surélévation, pas de modification de combles par ex. qui les comptabiliserait en SHON).
Et la parcelle B sera affectée de 750 x 0.60 = 450 m² de SHON constructible, ce qui sera plus que si vous ne divisez pas et additionnez la SHON de l'immeuble et la SHON résiduelle sur l'ensemble du terrain.
La division peut intervenir à tout moment, mais pour faciliter les choses j'attendrais d'etre le propriétaire. Il faudra cependant lire les dispositions du POS pour voir si, par ex., l'article 5 ne limite pas à une certaine superficie la constructibilité des terrains.
Si vous souhaitez vraiment construire en fond de parcelle sur la partie non batie, alors vous devriez demander un certificat d'urbanisme à la mairie pour etre sur de la faisabilité de l'opération. En plus ce CU, pendant sa durée de validité (une fois un an reconductible une fois) vous garantit contre tout changement des regles d'urbanisme.
Bien cordialement,
Vincent. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 09:41:02
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Citation :
qu'est-ce que je vous avez dit sur Laurent c'est un As!
Merci Austin, en effet... Et en plus il a vite vu que j'étais un novice, sans me le faire remarquer. En effet, j'ai pas mal à apprendre en terme d'achat, et ces premières réponses sont plus qu'intéressantes.
Merci laurent, la survaleur, c'était une survaleur sur le lot existant (immeuble avec 6 studios plus la cour soit-disant constructible) que je vais donc tenter de faire disparaitre dans la négociation.
Je comprends que l'argument du vis à vis est bidon pour un achat, même s'il l'est moins pour des locations de courte durée comme ce sera certainement le cas (studios meublés).
Votre point permet de ne pas mélanger les avantages, et de répondre à l'AI que cet un avantage de très courte durée, on peut le présenter à un locataire, mais ne peut générer qu'une plus-value négligeable sur le lot qu'il me vend.
Citation :
Vous serez propriétaire des 2 lots, donc l'unité foncière sera considérée
Je pensais plutôt a des frais de métrage et des identifications qui ne seraient pas à ma charge en cas de ventes séparées. Comme vous ne l'avez même pas évoqué, c'est que ça doit être peanuts.
Citation :
Quel est l'age de l'immeuble déjà construit ?
Quelle est la surface totale du terrain (y compris l'immeuble déjà bati) ?
Quel est le COS du terrain (et donc la SHON maximale constructible) ?
Suivant les réponses que vous allez donner, il est peut-être plutôt intéressant de détruire l'immeuble existant pour réaliser un projet plus ambitieux, rentibilisant le terrain.
Je ne le sais pas encore, mais j'ai demandé a l'AI de me fournir ces renseignements ainsi que les spécifications du PLU (hauteur constructible, règles d'alignement ou de retrait, orientation d'immeuble, ...) car il est sur place, en arguant que je ne peux accepter le prix demandé que si un certain nombre de conditions sont réunies, dont une est la constructibilité de ce morceau de jardin et d'autres vont être difficiles à réaliser.
Pratiquement, je ne peux pas ni n'ai les moyens de détruire et reconstruire, donc la solution d'un premier investissement rentable, puis d'une construction a terme (1 an environ) m'agrée.
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 juin 2006 09:54:51 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 10:01:36
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Citation :
Vous aurez ainsi une parcelle A surdensitaire...
La division peut intervenir à tout moment, mais pour faciliter les choses j'attendrais d'etre le propriétaire. Il faudra cependant lire les dispositions du POS pour voir si, par ex., l'article 5 ne limite pas à une certaine superficie la constructibilité des terrains...
Je n'avais pas pensé à cet avantage, qui peut se révéler en effet important.
Mais je suis certain que mon AI va m'en parler, il ne va pas passer à côté d'une occasion de me faire saliver. Merci de m'en avoir parlé avant lui histoire que je lui réplique que je ne suis pas né de la dernière pluie
Citation :
...alors vous devriez demander un certificat d'urbanisme à la mairie pour etre sur de la faisabilité de l'opération. En plus ce CU, pendant sa durée de validité (une fois un an reconductible une fois) vous garantit contre tout changement des regles d'urbanisme
Qu'est-ce que je risque à demander à ce que ce soit le vendeur qui obtienne ce CU (Question de béotien: le CU est peut-être attaché à la personne, non pas au bien..), eux sont sur place, moi parisien devrait fair eun voyage rien que pour ça?
Festina lente |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 10:27:38
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Non, demandez au vendeur ou à l'AI de solliciter le CU pour qu'il soit annexé à l'acte de vente. Puisque l'immeuble cédé est un batiment de x logements + un jardin constructible, le vendeur doit prouver que ce jardin est effectivement constructible. Le CU servira à cela et indiquera la SHON résiduelle (hors technique de division) afférente au jardin.
Cordialement,
Vincent, sous la chaude grisaille de Paris aussi, et ravi d'avoir entendu tous ces klaxons hier.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 12:36:34
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Pour revenir sur la division qu'évoque Vincent, il faut bien faire attention que celle-ci en soit pas que cadastrale.
Avoir 2 numéros de parcelle ne suffira pas à induire ce que Vincent évoque.
Il faudra absolument aussi que ces 2 parcelles appartiennent à 2 entités juridiquement différentes (2 sci différentes, par exemple).
Il faut bien peser les inconvénient que cite Vincent par rapport à la parcelle qui se trouvera en surdensité (impossible ensuite de rajouter le moindre local, hors des garages et des locaux techniques en combles ou en sous-sol).
Enfin, en cas de partage en 2 parcelles, vous pouvez toujours tenter de négocier un droit de passage au voisin mais si celui-ci refuse, vous devrez mener un procès (sur la base de l'article 684 du code civil. Vous gagnerez, mais ce sera long.
Vous savez, il existe, pour ses premiers achats, d'autre produit d'investissement immobilier que les "coups".
Des gens comme le groupe Carrere vendent des appartements livrés clés en main dans des immeubles neufs.
Entre faire de l'investissement immobiler et s'occuper de la création et de l'entretien de bâtiment, il y a un grand pas !
Je ne saurais que trop vous conseiller plus de prudence.
Acheter un immeuble existant, à plusieurs centaines de kilomètres de chez sois, sans l'avoir vu, simplement sur le "bon conseil" d'un AI, je ne le ferais jamais.
Pour faire de "coups" en immobilier, il faut s'en occuper, connaitre les ficelles et savoir soupçonner les problèmes que l'on passe sous silence.
Si vous êtes novices en la matière, allez voir des gens comme Carrere.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 13:01:24
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Citation :
Avoir 2 numéros de parcelle ne suffira pas à induire ce que Vincent évoque.
Il faudra absolument aussi que ces 2 parcelles appartiennent à 2 entités juridiquement différentes (2 sci différentes, par exemple)
J'avais saisi le premier élément, mais pas le second, qui signifie deux actes différents dans le cadre de ma question initiale.
Citation :
Il faut bien peser les inconvénient que cite Vincent par rapport à la parcelle qui se trouvera en surdensité (impossible ensuite de rajouter le moindre local, hors des garages et des locaux techniques en combles ou en sous-sol)
La sur-densité pèse lourd, vous voulez dire ?
En fait, cela ne me gêne pas car l'immeuble est déjà plein à craquer, il n'y a pas de place pour un garage supplémentaire, ou alors il faut l'accrocher à une fenêtre. Les combles ne sont pas aménageables, et je ne peux pas surélever le toit.
Citation :
Enfin, en cas de partage en 2 parcelles, vous pouvez toujours tenter de négocier un droit de passage au voisin mais si celui-ci refuse, vous devrez mener un procès (sur la base de l'article 684 du code civil
J'en suis aussi conscient, et ce point me parait être le plus hasardeux. Dans mon courrier d'avant compromis, je l'ai indiqué comme non pointclause suspensive (c'est vrai que j'aimerais que l'AI discute avec le voisin pour avoir une approche claire et me déblaie le terrain ou alors que je sache que c'est impossible) mais qui pourrait faire baisser ma proposition, du coup ca met de l'essence dans le moteur de l'AI, lequel n'est pas encore en surdensité, lui
Citation :
Vous savez, il existe, pour ses premiers achats, d'autre produit d'investissement immobilier que les "coups".
Des gens comme le groupe Carrere vendent des appartements livrés clés en main dans des immeubles neufs.
Entre faire de l'investissement immobiler et s'occuper de la création et de l'entretien de bâtiment, il y a un grand pas !
le moteur de mon achat est un rendement de 9% dans un immeuble sans aucun travaux, que j'espère monter à 10 % frais d'achats inclus.
ceci est basé sur mon calcul personnel des loyers pratiqués, non pas sur les chiffres avancés par le vendeur (supérieurs, et je lui ai demandé de faire une estimation signée de sa part, puisqu'il est professionnel de la gérance également. J'ai joint à mon courrier une copie de quelques annonces qu'il a lui-même passées à des prix de marché. Je me méfie).
La constructibilité est une cerise éventuelle que je pourrais cueuillir plus tard, et sans cette assurance, je mise sur les 10% mais pas sur la construction.
Je suis en effet beaucoup trop jeune pour mener a bien une opération de ce genre basée sur la seule spéculation constructive, en revanche, cela ne m'empêche pas de me rensieigner, histoire de ne pas me fermer des portes.
Citation :
Acheter un immeuble existant, à plusieurs centaines de kilomètres de chez soi, sans l'avoir vu, simplement sur le "bon conseil" d'un AI, je ne le ferais jamais.
Si vous êtes novices en la matière, allez voir des gens comme Carrere.
En matière de construction, je suis tout neuf, mais pour la location, je suis assez expérimenté, et j'ai l'habitude de gérer à distance.
J'ai déja vu l'immeuble, j'ai passé plus de trois heures de visite avec l'AI pour le premier entretien sur place (après au moins 10 échanges téléphoniques, je connaissais presque l'immeuble avant de venir), je repasserais plusieurs jours s'il le faut, et je suis à peu près sur de ce que je fais.
Pour le site que vous m'indiquez, je vais aller faire un tour. Merci pour tout et vos précieux conseils, ainsi que aux autres pour le débat sur la séparation en 2 lots.
Festina lente |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 13:22:46
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Citation :
Initialement entré par ribouldingue
En matière de construction, je suis tout neuf, mais pour la location, je suis assez expérimenté, et j'ai l'habitude de gérer à distance.
J'ai déja vu l'immeuble, j'ai passé plus de trois heures de visite avec l'AI pour le premier entretien sur place (après au moins 10 échanges téléphoniques, je connaissais presque l'immeuble avant de venir), je repasserais plusieurs jours s'il le faut, et je suis à peu près sur de ce que je fais.
Ouf.
J'ai eu "peur" que vous ne soyez un pure novice ayant 3 sous d'avance et prêt à se faire croqué par un AI...
Citation :
Pour le site que vous m'indiquez, je vais aller faire un tour.
J'ai dessiné une rédidence pour eux.
C'était carré et bien mené. Des professionnels.
Apparemment, c'est une des sociétés les plus sérieuses de la place.
Citation :
Merci pour tout et vos précieux conseils, ainsi que aux autres pour le débat sur la séparation en 2 lots.
Festina lente
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 15:07:20
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| Effectivement, j'avais oublié ce point, il faut que les deux parcelles appartiennent à deux personnes physiques ou morales distinctes, comme deux SCI |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 16:19:15
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Citation :
il faut que les deux parcelles appartiennent à deux personnes physiques ou morales distinctes, comme deux SCI
Je suis moralement intègre, mais pas unique...
Citation :
C'était carré et bien mené. Des professionnels.
Apparemment, c'est une des sociétés les plus sérieuses de la place.
Question d'un novice pas encore carré: Quel est le métier exact de ces gens?
Festina lente |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 16:41:42
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Le groupe Carrere achète des terrains, trouve des architecte pour dessiner, déposer, et obtenir les PC, puis construit les logements.
Dès que le PC est obtenu, ils démarrent les travaux et mettent en vente les logements dans leur réseau commercial.
En très grande majorité, les gens achètent ces logements pour du placement, de la même manière qu'ils acheteraient des actions en bourse.
Ce que je veux dire par carré et professionnel, c'est qu'ils ont les reins suffisement solides pour construire sur leur fond propre.
C'est à dire qu'ils seraient capable de supporter l'achat du terrain et la construction de l'immeuble sans même avoir vendu un appartement.
En clair, si vous leur achetez un appartement ou un immeuble d'appartement, vous êtes sur d'en avoir quelques mois plus tard les clés.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juin 2006 : 17:33:06
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Citation :
c'est qu'ils ont les reins suffisement solides pour construire sur leur fond propre.
C'est à dire qu'ils seraient capable de supporter l'achat du terrain et la construction de l'immeuble sans même avoir vendu un appartement.
En clair, si vous leur achetez un appartement ou un immeuble d'appartement, vous êtes sur d'en avoir quelques mois plus tard les clés.
C'est en effet, quand on a deja acheté en VEFA , un argument solide. Merci!
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 21 juil. 2006 : 11:00:49
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je reviens chez les balaises avec des questions de jeunot....
Citation :
Si vous souhaitez vraiment construire en fond de parcelle sur la partie non batie, alors vous devriez demander un certificat d'urbanisme à la mairie pour etre sur de la faisabilité de l'opération. En plus ce CU, pendant sa durée de validité (une fois un an reconductible une fois) vous garantit contre tout changement des regles d'urbanisme.
J'ai reçu de l'AI du vendeur un certificat d'urbanisme qui me détaille tout. Il n'y a pas de limitation de COS, mais en revanche, bien entendu, il y a des limitations par rapport aux limites de propriété, des contraintes d'alignement, etc...
Puis-je en tant que NON PROPRIETAIRE (je ne le suis pas encore) requérir un certificat d'urbanisme selon l'alinéa 2 (faisabilité d'une opération)en joignant une description succincte, avec un petit croquis de la construction ou de l'extension que j'envisage?
Puis-je joindre deux hypothèses, ou faut-il faire deux demandes?
Puis-je faire ceci par courrier sans me présenter physiquement à l'urbanisme?
Cela a-t'il un cout?
Combien de temps faut-il escompter pour le traitement?
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 07:55:13
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Pas d'idée sur l'alinéa 2, personne?
Festina lente |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 10:17:43
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Citation :
Puis-je en tant que NON PROPRIETAIRE (je ne le suis pas encore) requérir un certificat d'urbanisme selon l'alinéa 2 (faisabilité d'une opération)en joignant une description succincte, avec un petit croquis de la construction ou de l'extension que j'envisage?
oui
Citation :
Puis-je joindre deux hypothèses, ou faut-il faire deux demandes?
Il faut faire deux demandes.
Citation :
Puis-je faire ceci par courrier sans me présenter physiquement à l'urbanisme?
Par courrier, c'est suffisant
Citation :
Cela a-t'il un cout?
Non. Sauf si vous faites faire les plans par un archi ou un géomètre.
Citation :
Combien de temps faut-il escompter pour le traitement?
2 mois + 1 mois s'il faut consulter un service extérieur comme l'ABF
Bien cordialement,
Vincent |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 juil. 2006 : 19:07:20
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Merci infiniment, vinzz!
Festina lente |
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