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stirard
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 27 sept. 2006 : 22:46:04
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Bonjour,
J'ai quitté en Juillet 2005 une maison en location ayant un jardin d'environ 2500 m² (il s'agit plutot d'une partie d'un champ). Bref, au moment de partir je n'ai pu que tondre mes 2000 m² (les 500 m² restant sont constitués de graviers).
Il restait à désherber, déffricher un talus et dégager les pieds d'environ 30 sapins.
Une fois parti, la propriétaire a fait savoir qu'elle n'était pas satisfaite de l'état de son "jardin".
L'état des lieux d'entrée décrit : Pelouse tondue, Cour avec quelques herbes, sapins propres.
L'état des lieux de sortie décrit : "Grandes herbes au pieds des sapins, des ronces et des chataigniers", "Pelouse tondue avec herbe sèche dessus", cour désherbée sauf devant portail .
J'ai donc demandé et obtenu l'autorisation de réaliser les travaux moi-même. J'ai donc passé 9h00 à nettoyer le terrain (déffrichage talus, nettoyage des sapins, désherbage, mais ai du laisser une dizaine de sacs poubelle et un tas d'herbes sur la pelouse), mais le résultat de ces travaux n'a une fois de plus pas satisfait ma propriétaire qui a conservé la quasi-totalité du dépôt de garantie pour financer des travaux par une entreprise (devis de 500 € que je n'ai pas accepté).
Bien que je ne conteste pas quelques reproches, je conteste l'ampleur de la facture.
A cela s'ajoute un second entretien de chauddière, alors qu'un entretien avait été effcetué en Novembre et valable, à mon sens, pour un an.
J'ai donc saisi un tribunal de proximité et nous devons comparaitre mi-octobre. Je dois donc préparer mon argumentaire et j'ai besoin de conseils sur les arguments que je compte avancer.
1 - La propriétaire s'est elle mise en tort en conservant d'autorité mon dépôt de garantie ?
2 - Qu'est-il exigible en niveau de qualité sur l'entretien d'un espace vert (hauteur d'herbe, ....) ?
3 - La surface est-elle prise en compte ? autrement dit , peux-t-on demander le meme niveau de qualité pour un jardin de ville que pour un champ ?
4 - Ou puis-je trouver des jurisprudences relatives à mon problème ?
5 - Le montant de la facture me semble trop élevé, comment le contester ?
Merci d'avance
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 06:41:04
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| En proposant de faire faire des devis concurrents par des entreprises de votre choix peut-être ?. Est-ce encore possible ? |
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jeff buckley
Pilier de forums
222 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 07:06:14
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je réponds juste à une question, la première.
Visiblement et si je comprends bien, votre propriétaire ne s'est pas mise en tort en conservant le dépot de garantie : elle vous a fourni un devis. toute retenue sur le dépot de garantie doit se justifier par un devis. Si elle vous l'a fourni, elle n'est pas en tort sur ce point là. Devis que l'on ne vous demande pas d'accepter soi dit en passant. Ce n'est pas parce que vous ne l'acceptez pas qu'il n'est pas valable.
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lechtiboy
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 10:57:20
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Bonjour,
sur les différentes points que vous évoquez :
1 - Il ne me semble pas qu'elle se soit mis en tort, du moment qu'elle a rendu le reste du DG dans le délai de 2 mois : par contre si vous n'avez pas à "accepter le devis", elle est tenue de vous envoyer le facture (ce qui est différent du devis).
2 et 3 - ce qui est exigé de vous pour le jardin est défini le décret de 1987 :
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage
Il me semble qu'on peut difficilement vous reprocher par contre que l'herbe soit sèche ...
3 - Pour de la jurisprudence, il vous faudra squatter une bibliothèque d'une fac de droit (rien de tel que le Lamy immobilier) ou aller sur le site de la cour de cassation (qui n'est cependant pas facile d'utilisation ...)
4 -Je crois que votre proprio n'est pas tenue de choisir par exemple le prestataire le moins cher. Je trouve personnellement que c'est une incohérence de la jurisprudence. C'est la réalité et la nature du travail à effectuer que vous pouvez contester, ce qui n'est pas obligatoirement simple compte-tenu de qui se trouve sur l'EDL. Mais les juges de proximité sont parfois moins rigoureux sur les principes juridiques, alors pourquoi pas demander des devis ...
Bon courage !
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lechtiboy |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 11:12:08
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lechtiboy,
d'où cela vient-il ? Citation :
... par contre si vous n'avez pas à "accepter le devis", elle est tenue de vous envoyer le facture (ce qui est différent du devis).
merci de donner les réf légales.
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lechtiboy
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 14:26:15
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Bonjour,
Cela vient de l'article 22 de la loi de 1989 :
Article 22
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000).
Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Une justification ne peut s'effectuer à mon sens que via une facture : un devis accepté constitue en droit cependant une facture. Une facture est en droit ce qui vient postérieurement à la réalisation des travaux. Mais un simple devis n'est donc pas une pièce justificative, puisqu'elle ne prouve pas que :
- les travaux ont été faits
- au montant indiqué ...
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lechtiboy |
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lechtiboy
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 15:15:49
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Allant en ce sens, un article trouvé sur la force probante de la facture et du devis :
Premièrement, il convient de s'interroger sur la force probante de la facture et du devis non accepté.
Une facture a-t-elle, à elle seule, une valeur probante :
- quant à la nature exacte de la prestation de service souhaitée par le client,
- et quant aux prestations réalisées par l'entreprise ?
En réalité, la facture ne peut constituer une preuve des prestations commandées par un client.
Elle ne peut, non plus, constituer la preuve pleine et entière des prestations effectivement réalisées.
La jurisprudence considère, en général, que " nul ne peut se constituer un titre à soi-même " et qu'ainsi la facture qui est établie par le créancier ne peut en aucun cas prouver, à elle seule, que les prestations décrites ont effectivement été réalisées (par exemple nombre d'heures de travail) et qu'ainsi la somme qui y est portée est effectivement due.
L'existence d'un devis établi initialement par le prestataire n'a pas plus de valeur probante que la facture lorsqu'il ne porte pas la signature du client.
Si la jurisprudence hésite à même à se baser sur les seules factures, il serait aisé à mon sens de faire admettre qu'un devis non accepté par le propriétaire ne suffit pas. J'ai retrouvé la définition juridique du devis :
Un devis est un document remis par un professionnel à un autre professionnel ou à un consommateur dans le but de décrire les travaux ou prestations de services qui seront réalisés si le devis est descriptif ou estimant ces mêmes travaux ou prestations si le devis est estimatif.
En quoi le fait pour un propriétaire d'avoir analysé et fait estimé des travaux justifierait-il que ces travaux ont été bien réalisés et qu'il est donc en droit de récupérer les sommes correspondantes auprès du locataire ?
L'erreur vient à mon sens du fait qu'on confond devis accepté (qui s'analyse comme une facture) et devis non accepté (qui n'a guère de force juridique) ...
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lechtiboy |
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jeff buckley
Pilier de forums
222 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 15:46:33
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Vous faites me semble-t-il une interprétation toute personnelle de la notion de justificatifs...!!! 
Je mets en italique, puisque j'ai repris ça après une recherche...
En fin de bail, le propriétaire qui invoque des dégradations commises par le locataire pour retenir tout ou partie du dépôt de garantie n'est pas tenu de produire des factures de travaux acquittées (cass. civ. 3è, du 3.4.2001, Liégeon c/tournier).
Autrement dit, selon cet arrêt, le propriétaire a seulement obligation légale vis-à-vis du locataire de justifier le montant des dégradations invoquées.
En revanche, il n'est pas obligé d'effectuer les travaux de remise en état. Un devis émanant d'un professionnel, par exemple, pourrait donc suffire à établir le montant des réparations. Bien entendu, le locataire garde la possibilité de contester le montant du devis s'il l'estime surévalué. |
Edité par - jeff buckley le 28 sept. 2006 15:50:47 |
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jeff buckley
Pilier de forums
222 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 15:48:49
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et même sur universimmo, on trouve la réponse...
Toute retenue sur le dépôt de garantie pour réparations doit être justifiée : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionnée prévoit que le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées."
La justification s'effectue au moyen de factures, ou de devis. En effet, la jurisprudence a admis que le propriétaire ne soit pas obligé d'effectuer les travaux de remise en état, admettant alors de subir une dévalorisation de son bien (Cass. 3ème Ch. civ., 30 janvier 2002, n° 00-15784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie industrielle des Ets Bolmont, 3 avril 2001, n° 99-13668, Liégeon c/ Tournier, 30 septembre 1998, n° 96-21512, Touret c/ épx Robert). |
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lechtiboy
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 sept. 2006 : 16:40:44
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Autant pour moi ... J'ignorais ces jurisprudences ...
Une telle solution jurisprudentielle me semble cependant très contestable : elle laisse reposer sur le locataire la charge de la preuve du caractère raisonnable ou pas des devis employés comme justificatifs.
Alors qu'à mon sens la restitution du dépôt de garantie devrait être le principe, et le propriétaire avoir la charge de la preuve s'il entend ne pas rendre tout ou partie du DG. Ce report de la charge de la preuve ne semble guère équitable.
Merci cependant pour ces infos que j'ignorais ... |
lechtiboy |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 29 sept. 2006 : 07:37:26
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Dit et redit, expliqué et re expliqué. La retenue sur dépôt de garantie ne sert pas à couvrir la réparation mais à dédommager de la dégradation. D'où le côté légal du devis.
Jardin : il est interdit de spéculer sur de la matière vivante, ce qui restreint les notions de dégradation pour les jardins. La notion de "propreté" est subjective. Si vous demandez à un pro de vous faire un devis pour simplement rendre propre un jardin déjà impeccable, il saura vous faire une offre et il saura transpirer un max et vous rendre un jardin encore plus impeccable. Et il n'aura pas "volé" son argent.
Mal parti stirard pour démontrer que vous avez rendu le jardin dans un état respectable. En plus, vous avez fait du travail qui ne se voir pas sur votre été état des lieux de sortie si vous ne l'avez pas refait après vos 9 heures de travail.
Il ne faut pas utiliser le levier du prix du devis, mais ce qui est inscrit dedans en description et le comparer à l'inscription de votre état des lieux de sortie (pas mal fait semble-t-il côté factuel) pour vous défendre.
oups, j'ai édité, mais pour corriger une vilaine faute |
seborga1 |
Edité par - seborga1 le 30 sept. 2006 07:49:38 |
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