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 Sujet  |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
 Posté - 13 janv. 2007 : 12:05:49
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Bonjour,
Je souhaite acquérir un bien avec mon amie (ni concubins déclarés, ni pacsés). Pour une autre acquisition nous étions passés par une tontine, mais cette dernière se révèle très couteuse en cas de décès, notamment en raison des droits à reverser par le survivant (si toujours pas mariés, sauf erreur de ma part 60 % de la valeur initialement détenue par le défunt).
Je pense que nous pourrions limiter les frais en passant par une SCI, mais n'en connais pas le fonctionnement et sollicite donc votre intervention quant à la rédaction des statuts.
Existe-t-il une clause permettant de limiter le frais, voire éventuellement une manière d'organiser la compta (j'ai lu dans un bouquin qu'en passant par un faible capital, et une avance en compte courant élevée, on limite la casse car les droits seraient calculés sur passif exigible moins actif disponible, donc valeur du bien moins avance en compte courant). Qu'en est-il de la gestion de l'avance en compte courant : peut-elle varier en fonction des exigibilités de trésorie liées aux échéances d'emprunt ? (par exemple : le compte de la société est créditeur de 100 € alors que la mensualité est de 700 € --> peut-on simplement injecter la différence ou y a-t-il des formalités à accomplir ?).
Comment détermine-t-on le résultat de la société ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 13:10:16
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| C'est une fausse solution car dans ce cas l'associé survivant ne sera pas héritier du compte-courant de l'associé décédé. |
moulinsart |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 14:33:49
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Pour le compte courant :
Le gérant doit réunir les associés (AG extraordinaire/ordinaire) et faire voter un appel de fond. Le procès verbal rédigé et signé sera le document à conserver en cas de controle fiscal.
A ce moment là les associés verseront les fonds sur le compte courant de la SCI, tout simplement.
(Attention, si les fonds servent à financer l'achat d'un bien ou des travaux importants, les fonds doivent être considrés comme un prêt à la SCI. La SCI sera donc redevable d'intérêts auprès des associés.)
Pour les résultats de la société : revenus brutes (loyers, etc...) - charges déductibles(déductions fiscles, taxes foncières, intérets d'emprunt, travaux rénovation, etc...)= revenus nets.
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Edité par - loadrun37 le 13 janv. 2007 15:46:31 |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 18:14:27
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Merci pour vos réponses.
Quelles seraient les bonnes solutions... |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 13 janv. 2007 : 20:39:35
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Si vous ne vous sentez pas pour rédiger les statuts, vous pouvez toujours le faire devant un notaire qui personnalisera les statuts en fonction de vos souhaits. Mais cela vous coutera entre 1000 et 1500 euros (si ce n'est pas plus...)
Sous seing privé c'est possible, mais il ne faut pas marquer n'importe quoi ni prendre un modèle qui ne correspondra pas forcément à votre situation...
La SCI peut etre une bonne solution pour vous, car contrairement à l'indivision, votre conjointe ne pourra pas vous contraindre à vendre si telle est son souhait. Ce genre de décision dans une SCI se fait à la majorité, donc si vous détenez chacun 50% des parts, impossible de vendre sans vos accords respectifs.
La SCI est de plus assez souple à gérer, notamment si vous optez pour l'imposition sur l'IR, se monte facilement et est avantageuse pour les successions.
Par contre cela demande un minimum de rigueur (tenus des comptes, une AG/an...)et quelques formalités administratives pour la création.
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Edité par - loadrun37 le 13 janv. 2007 20:41:35 |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 20:58:13
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Merci beaucoup Loadrun. Je continue mon raisonnement :
Nous souhaitons nous protéger mutuellement. Donc si l'un décède, le survivant ne doit pas être inquiété par les héritiers du défunt. Est-il possible de prévoir un aménagement allant dans ce sens dans les statuts (en gros : en cas de décès, tout revient au survivant) ? Par contre, si il ne reste plus qu'un associé, la société est nulle, donc qu'advient-il du bien (il passe dans le patrimoine du survivant ? quels sont les conséquences fiscales ?).
Nous détenons déjà des biens en tontine. Pourrait-on utiliser la tontine au niveau des parts (une clause du type : en cas de décès, le survivant est censé être seul propriétaire des parts dès l'origine --> mais je me retrouve dans le même problème que ci-dessus, à savoir SCI avec un associé ...). Je voudrais avoir votre avis avant de passer chez mon notaire.
Nous souhaitons commencer par acheter un parking avec la SCI (6000 euros). Comment déterminer le montant du capital ? Y a-t-il des ratios à respecter ?
Ensuite, si l'emprunt n'est pas intégralement couvert par les loyers, y a-t-il possibilité de prévoir dans les statuts que les associés combleront systématiquement le besoin ?
Enfin ,la société pourra-t-elle acquérir d'autres biens (par exemple appart) et éventuellement les revendre (mais le but n'est pas l'achat-revente, simplement si un investissement n'est plus rentable, peut-on vendre sans risque vis à vis des services fiscaux).
Merci d'avance pour vos réponses. |
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loadrun37
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 17 janv. 2007 : 18:18:17
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Pour ce qui est de l'aménagement des statuts en cas de décès je ne sais pas.
Les statuts permettent beaucoup de choses, mais faut qu'elles soient légales, je préfère donc ne pas m'avancer étant novice en la matière.
Vos questions sont intéressantes et importantes, j'aimerais bien avoir les réponses aussi 
Par contre ce qui est sûr, c'est que la SCI peut se monter avec un capital de 0 euro. Celui-ci sert surtout à déterminer les parts.
Nous avons monté notre SCI avec 200 euros de capital à 4 par exemple, (soit 50 euros chacun), et détenons 25 parts/100 chacun. Votre associé peut très bien n'avoir que 1% des parts et vous les 99%. Attention les parts détenus influent sur le pouvoir de l'associé dans la SCI (vote en AG), et déterminent vos bénéfices...et vos pertes.
Si les loyers perçus ne comblent pas l'emprunt il suffira de faire voter un appel de fond via une Assemblée Générale (AG) et de rédiger un PV (Procès Verbal). Vous conviendrez donc des sommes à verser précisément. C'est le mieux à faire, comment allez vous précisez cela dans les statuts ? Surtout si les loyers, vos ressources, etc... évoluent.
Constituez vous un petit fond de roulement, pour ne pas à avoir à convoquer d'AG tous les 2 mois...
Vous avez raison, l'achat-vente de biens n'est pas l'objet principal de la SCI. Si cela reste rare ça devrait passer. C'est ce que je compte faire d'ici quelques mois de toute façon, de plus le service des impots n'a rien dit sur l'objet de ma SCI qui comportait, entre autres, les mentions d'achat/vente de biens immobiliers. |
Edité par - loadrun37 le 17 janv. 2007 18:20:54 |
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boubou67
Contributeur vétéran
153 réponses |
Posté - 18 janv. 2007 : 20:21:26
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| Quelqu'un pourrait-il m'apporter une réponse ... Merci. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 01:22:39
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Bonsoir.
En cours de projet, je lis, je lis...
Avec ma compagne nous sommes dans la même situation, avec des enfants des deux côtés que nous ne souhaitons pas léser mais par lesquels nous ne voulons pas être contraints.
Nous avons lu la possibilité de démembrer nos parts de SCI : chacun aurait la nue propriété de 50% et l'usufruit des 50% de l'autre. Au décès de A, l'usufruit qu'il détenait sur les parts de B s'éteint (je suppose qu'alors la nue-propriété de B devient pleine propriété ?), les héritiers de A n'ont plus que la nue-propriété de A. B possède toujours l'usufruit de A : majoritaire absolu de la SCI il peut si bon lui chante utiliser des capitaux assurentiels pour racheter les parts des héritiers de A. Ou laisser la situation inchangée.
Au décès de B, les deux situations sont dénouées, et quoi qu'il arrive les enfants bénéficient de leurs droits hérités.
Notre préoccupation : pour bien fonctionner ainsi les parts devraient être détenues à 50/50. Or nos deux patrimoines immobiliers sont 60/40. J'ai lu que les associés peuvent librement discuter de la valeur de leurs apports : je ne sais pas si nous pouvons décréter par nous-mêmes qu'ils valent 50%/50% des parts ?
En plus, après des heures de lecture en particulier sur ce forum je ne trouve pas le calcul des droits notariaux sur les apports de nos biens à la SCI. Je suppose qu'il s'agit d'un taux sur la valeur vénale de ces biens, mais peut-être dégressive selon la valeur de chacun ?
Bon, je continue ma recherche. |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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