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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
 Posté - 26 août 2007 : 12:24:58
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Me voici confrontée à un problème.
Appartement re-loué récemment. Le précédent locataire m’avise au moment de sa sortie de l’humidité dans un placard de chambre, donnant sur le mur extérieur. Effectivement, traces d’humidité - infiltrations, correspondant à des fissures sur le mur extérieur.
J’en fais part au syndic, par LRAR en demandant les réparations et visite d’un expert. le syndic agit rapidement  : visite de l'expert faite qq. jours plus tard –
résultat : les fissures sont trop importantes pour être réparées, je cite : « reprise ponctuelle peu recommandées vu le mauvais état de la façade et zinguerie en mauvais état», et ceci couplé au fait que l’appart est au 4ème étage (coût important pour un échafaudage tubulaire) ….
Conclusion : un ravalement complet de la façade doit être envisagé; au passage, le ravalement est aussi demandé par la mairie.
Bref je me retrouve avec
++ un appart qui a des infiltrations dans la chambre de mes nouveaux locataires,
++ une AG qui va n’avoir lieu qu’en décembre 2007,
++ et des travaux (si votés !) qui ne débuteront qu’au printemps 2008 (au mieux).
Quelles sont mes options pour le moment car je ne veux pas avoir d’ennuis avec mes locataires, et surtout quelles sont les options vis-à-vis du syndicat ? J’ai déjà eu à supporter une infiltration dans le salon (autre coté de la façade), qui a été réparée, soit, mais encore une fois avec un délai et je commence à en avoir un peu assez de jongler diplomatiquement avec mes locataires.
1)Que faire si les travaux de ravalement n’obtiennent pas la majorité à l’AG de déc.?
2) que faire si les travaux ne débutent pas après dans un délai court?
3) Que faire, en attendant, avec cette humidité ? en ce moment, pas de pbl vu le temps, mais avec l’hiver, ...?
j'envisage de leur acheter (à mes frais – ou celui du syndicat puisque délai dans les travaux ????) un déshumidificateur électrique; est-ce que cela sera suffisant ?
merci pour vos idées.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 14:47:37
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Joulia bonjour , une première idée technique; pour reprendre des fissures ponctuelles il n'est pas toujours obligatoire d'échafauder il est souvent possible de le faire:
-dans le cas d' une couveture bâtiment "classique" : avec un camion nacelle
-avec une toiture terrasse (sous réserve qu'il n'y ait pas 5 étages en dessus du 4ème)à la "corde",vous avez des entreprises spécialisées dans ce type d'intervention
vous avez eu il y a xx temps un problème d'infiltaration sur une façade et aviez posé des questions .....c'est toujours le même immeuble |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 16:51:00
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Hélas oui, c'est tjs le même mais la 1ere fois, c'était l'autre facade (cour) et le salon qui en a pris un coup. Tout à été réparé proprement - mais ce coup ci, c'est la facade rue. 
Nous avons fait bcp de travaux ces dernières années: cages d'escalier, toit, évacuation ... et je sens que les copro en ont ras-le-bol d'avoir de gros frais à chaque AG (ref à discussion avec plusieurs autres copro); ils s'essouflent un peu coté finances, et c'est cela qui me turlupine un peu, je dois avouer.
le pbl dans l'histoire c'est que le syndic ne semble pas (je vais vérifier la semaine prochaine et je voulais avoir des avis), vouloir entreprendre des travaux ponctuels, en se retranchant derrière le raport du spécialiste .... si y'a un ravalement à voter, je n'ai qu'à attendre ....  >>>> c'est juste une présomption mais je pressens que ceci va être la réponse qu'on va me faire.
que feriez-vous à ma place ? 
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 août 2007 : 17:56:33
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Je demanderais,soit directement,soit par l'intermédiaire du syndic ou du CS,un devis "entreprise" en réparation ponctuelle de cette ou ces fissures;travail à l'aide d'une nacelle,si bien entendu l'accès est possible pour celle-ci.
Nous avons eu un problème de fissure au 4ème étage,soit le 5ème niveau, le travail a été effectué de cette façon.
Attendre l'AG,en principe décembre 2007 avec le risque que vous signalé qui est le refus de faire des travaux importants de ravalement alors que des travaux "ponctuels" peuvent se faire rapidement sans attendre le printemps
si vous avez des dégats des eaux suite à ces infiltrations ce n'est pas à vous que j'apprendrai qu'il convient de faire une déclaration à votre C° d'assurance couplée avec,par le syndic,une à l'assurance de la copropriété si celle -ci veut bien fonctionner.
Je crois,mais vous connaissez ce problème mieux que moi,que si rien n'est fait et que votre locataire vous demande une baisse du loyer,vous pouvez vous retouner contre le syndicat (à vérifier bien entendu)
Pour le désumidificateur je n'y crois pas comme mesure efficace et,par ce geste, vous reconnaissez votre responsabilité, votre locataire risque en + de vous demander de lui rembourser la consommation électrique de cet appareil |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 09:27:44
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Merci félix pour cette idée de devis. Mais si je m'oppose une fin de non recevoir par le syndic, je suis mal ...
je m'adresse aux autres lecteurs: que feriez-vous ?
++ quelle peut être ma position si les copro votent CONTRE le ravalement (et les travaux) ?
++ faut-il séparer les 2 questions lors de l'ODJ (d'une part le ravalement, d'autre part les travaux de "réparations") - au cas où ?
++ Puis-je me retourner contre le syndicat dans le cas d'un vote négatif ?
PS: DDE a bien sûr été fait immédiatement auprès des assurances (la mienne et celle du syndic) donc pas de pbl de ce côté-là. |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 27 août 2007 : 14:24:12
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Réponse à Joulia - 27/08/2007 : 09:27:44
Point de vue du haut de ma dunette:
1) j'essaierais de faire comprendre aux autres copropriétaires que si je suis le premier emm ennuyé par un tel désordre, l'eau s'infiltre dans le mur et à terme, plus ou moins long, emm ennuiera aussi celui du dessous et que la copropriété a tout intérêt à voter des travaux pour stoper cette infiltration avant que cela ne dégénère!
2) si tu veux un résultat, donnes-toi en les moyens. Demandes au syndic de convoquer une AG, à tes frais, sans oublier de demander des devis à différentes entreprises. La suggestion de felix1930 (26 Aug 2007 : 17:56:33) est à privilègier.
3) cela m'étonnerait beaucoup, mais j'en apprends tous les jours... Souviens-toi, en démocratie la minorité suit le choix de la majorité! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 août 2007 : 19:37:15
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les vacances ne sont pas terminées pour tous les ténors, donc... en attendant :
Lors de votre autre DDE je vous avait indiqué que souvent la garantie spéciale pour dégats occasionnés par les infiltrations des murs et façades était suspendue par l'assurance (suivant termes des conditions générales) jusqu'à ce que les travaux de réfection de l'étanchéité "façades" soient effectués.
Peut être pourriez vous faire faire un courrier par votre C° confirmant qu'il n'y aura plus de prise en compte de vos dommages si les réparations ne sont pas faites;comme je pense que l'assurance de la copro fera de même ce sera au syndicat de payer xx fois la remise en état de votre logement (ce n'est pas l'idéal mais.....)
aux niveau des résolutions je pense qu'il est souhaitable qu'il y en ait 2
1)réparation car vous pouvez plus facilement avoir, vous, un devis et éventuellement un accord, la dépense étant bien moins importante
(nous avions contacté 2 entreprises 1 artisan maçon local et un gros spécialiste "ravalement façades" les 2 descriptifs étaient à peut près identique:
-élargissement fissures à la disqueuse - nettoyage
-injection élastomère 1ère catégorie
-location nacelle)
2)le devis pour les façades voir syndic????
Si l'AG refuse il reste, dans le cadre judiciaire, d'invoquer l'abus de majorité pour refus d'exécuter des réparations necessaires (mais là cela dépasse mes compétences...désolé)
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malain
Pilier de forums
288 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 07:58:50
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Indépendamment du problème de façade il ne faut pas oublier le problème de "zinguerie en mauvais état" relevé par l'expert, il peut s'agir soit des gouttières, soit du tuyau de descente.
Il relève des fonctions du syndic de prendre des mesures conservatoires afin d'éviter l'aggravation des dommages à défaut la responsabilité du syndicat des Copropriétaires peut être engagée. Votre assureur pourrait aller en ce sens, au titre de la clause défense recours, cela permettra de réparer la zinguerie.... dans un premier temps sans attendre l'assemblée, par la même occasion pourquoi ne pas colmater ponctuellement la "méchante" fissure au droit de votre appartement. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 08:22:11
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Il me semble que le syndicat DOIt la mise hors d'eau aux coprorpiétaires, et qu'en ne le faisant pas, elle failli a sa mission.
Même si cela n'a rien d'aisé, je commencerais par motiver le syndic en lui indiquant que l'opération a un caractère d'urgence, et j'irais démarcher (si c'est possible) les copropriétaires, surtou qu'il doit y en avoir qui sont peut-être touchés par le même phénomène ou risquent de l'eêtre.
J'utiliserais aussi l'arme de l'action potentielle contre le syndicat, puisque la répartation des fuites due a la non étanchéité n'est pas une option, mais un devoir.
N'y a t'il pas action possible du côté de votre assurance, d'abord celle suggérée par felix1930 (simple courrier mettant en garde) puis de recours contentieux? |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 29 août 2007 : 09:55:02
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Merci à vous trois ... jamais trop facile ces pbl de copro  mais je prends bien en compte vos remarques.
Pour le moment, rien à reprocher au syndic : il agit vite, a organisé une visite et fait le suivi (la même lettre + rapport de visite + devis pour le ravalament, m'étaient adressés ainsi qu'au président du CS). A sa décharge, l'immeuble est ancien et comme dit précedemment, des travaux de réfection sont faits regulièrement chaque année; de ce fait, nous avons une corpro bien entretenue mais bien sûr, ca coute cher et certains s'épuisent ...
j'ai deja pris contact, lors de mon dernier sejour avec mes voisins d'en dessous qui viennent d'acheter un grand appart (nombreux tantièmes) et leur signaler la fissure, qui arrive aussi à leur fenêtre ... comme ils viennent de tout refaire à neuf pdt des mois, ils n'ont aucun interêt à faire durer la chose non plus ... car ils auront eux aussi l'humidité qui va arriver chez eux.
merci pour l'idée de l'assurance, je vais voir avec mon courtier.
je vais aussi voir pour un 2eme devis avec et sans le syndic ... car 1 seul me semble trop restreint pour l'AG.
Est-ce que les pro de la copro tels que JPM, air Jordan et les autres peuvent faire un tour et me donner leur opinion ? Toute autre expérience est bien sûr bienvenue ... je ne suis pas la seule copro d'un immeuble ancien, donc ce pbl devrait intéresser tout bailleur dans le même cas.
Citation :
Pour le désumidificateur je n'y crois pas comme mesure efficace et,par ce geste, vous reconnaissez votre responsabilité, votre locataire risque en + de vous demander de lui rembourser la consommation électrique de cet appareil
en ce qui concerne ce point, oui bien sûr je reconnais ma responsabilité ! qui ne le ferait pas alors que c'est si évident ???
non je pense qu'en faisant cela, je prouve à mes locataires que j'agis, en attendant (hélas) que les règles de fonctionnement de copro agissent pour résoudre le pbl; ... et même si je paye cette électricité, ma foi, cela me parait un moindre mal par rapport aux pbl qui pourraient en découler si je ne fais rien (aussi bien dans mes rapports avec eux qu'avec les tâches apparaissant dans le placard). Ils sont aussi proprio et j'espère comprendront et apprécieront ...
J'ai vu un appareil de la sorte fonctionner dans une cave et c'est vraiment efficace. |
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pbl d'humidité et ravalement à voter ...
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