pouvoir en blanc

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Sujet:

Auteur du sujet: lossam
À propos de: pouvoir en blanc
Posté le: 01 nov. 2011 10:51:24
Message:

salut a tous ,

Un syndic a-t-il le droit de mettre au bas du pouvoir qu'il envoi lors de la convocation d'une AG le texte suivant:

"Si vous ne connaissez personne pour vous représenter à l'Assemblée générale, envoyez votre pouvoir dûment complété et signé chez le syndic,mais sans le nom du mandataire"

Cela me parait anormal, mais qu'en pensez-vous?

Merci de vos réponses

Réponses:

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 01 nov. 2011 11:17:32
Message:

Pardonnez-moi de ne pas répondre sur le plan juridique. Des spécialistes le feront;

Sur le plan pratique, si le pouvoir en blanc est envoyé au syndic c'est mieux que ne pas envoyer de pouvoir du tout (faute d'adresse) car l'envoi au syndic peut être condition nécessaire pour faire adopter des résolutions utiles aux majorités des art. 25 et 26.

Pour éviter que le syndic ne les distribue à des amis, il faut arriver tôt pour l'AG et assurer que les pouvoirs en blanc soient distribués par le président de séance.

Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: lossam
Répondu le: 01 nov. 2011 11:25:14
Message:

LOUIS 92
"Pour éviter que le syndic ne les distribue à des amis, il faut arriver tôt pour l'AG et assurer que les pouvoirs en blanc soient distribués par le président de séance."

Le président de scéance n'est-il pas élu par les présents et représentés?

Donc il faudrait les ventiler avant, mais par qui ? car je crois avoir lu que la commision rappelle que la distribution de pouvoir en blanc par le syndic est illegale comme la jugé la cour de cassation ( ARC)

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 01 nov. 2011 12:32:41
Message:

Le processus est, avant l'ouverture de l'AG, de remettre aux copropriétaires présents seulement les pouvoirs à leur nom. D'ouvrir l'AG, de faire élire le président de séance et ensuite, celui-ci distribue les pouvoirs en blanc.

Voyez une jurisprudence dans le message du 11 mars 2004 du sujet "Pouvoirs en blanc distribués aux amis du syndic"
http://www.universimmo.com/forum/to...IC_ID=10337.

Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 01 nov. 2011 13:24:49
Message:

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 01 nov. 2011 14:13:15
Message:

filomat a écrit

Auteur de la réponse: kikiladoucette
Répondu le: 01 nov. 2011 17:38:05
Message:

Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 01 nov. 2011 20:32:50
Message:

Article 22 de la loi de 1965:
"Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. "

Donc les pouvoirs "en blanc" ne sont pas des pouvoirs valables ?
Ce n'est pas une "affirmation" de ma part ... mais c'est une "question".

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 02 nov. 2011 08:15:31
Message:

dans le message d'origine, il y a deux remarques :

* la phrase inscrite par le syndic sur la convocation : si aucun texte ne vient contre cette phrase, il n'est pas non plus écrit que cela est autorisé dans ses attributions, par contre la liste de ce qu'il DOIT faire ou joindre est bien inscrite.
A ce propos, rappelons qu'un pouvoir peut être fait sans modèle sur un papier blanc, il faut seulment s'assurer que certains termes doivent être écrits.
* mais comme louis92 le dit, il vaut mieux un pouvoir que rien du tout.
* pour les pouvoirs reçus sans nom par le syndic, à mon avis et avec la pratique, il devrait être procéder à la désignation du président de séance par les présents et dument représentés, puis ensuite le président de séance énonce les pouvoirs sans nom reçu et propose aux voisins les plus proches de prendre ces pouvoirs...

Auteur de la réponse: lossam
Répondu le: 02 nov. 2011 09:08:22
Message:

Merci pour vos réponses , mais ma question était,est-ce que le syndic a le droit de mettre la phrase suivante lors d'une convocation d'AG:

"Si vous ne connaissez personne pour vous représenter à l'Assemblée générale, envoyez votre pouvoir dûment complété et signé chez le syndic,mais sans le nom du mandataire"

Car effectivement lors des AG les pouvoir sont distribués comme vous tous le soulignés.
Ma question est : le syndic a-t-il le droit de faire cette demande en blanc ?

Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 02 nov. 2011 09:32:34
Message:

"Si vous ne connaissez personne pour vous représenter à l'Assemblée générale, envoyez votre pouvoir dûment complété et signé chez le syndic,mais sans le nom du mandataire"

A ma connaissance rien n'interdit un tel texte, mais étant donné que le syndic ne peut "recevoir" de mandat pour lui-même il serait bon qu'une mention complémentaire indique le mode d'attribution de ces pouvoirs: remise au Président du Conseil syndical ou du Président de séance pour distribution.

L' A.G. devrait prendre une décision sur cette question, à mettre à l'ordre du jour de la prochaine A.G.

Auteur de la réponse: lossam
Répondu le: 02 nov. 2011 10:08:22
Message:

Merci pour cette réponse

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 02 nov. 2011 10:13:23
Message:

Non seulement cette mention n'a rien d'illicite, mais c'est une bonne chose rappelant par là toute l'importance des AG de copropriétaires.

Le problème peut venir ensuite de l'utilisation de ces pouvoirs envoyés "en blanc" au syndic.
Principe : le syndic ne peut les attribuer lui-même à des mandataires qu'il aurait choisi. C'est un cas classique de nullité de ces délégations de pouvoirs.
Le syndic doit remettre ces mandats reçus en blanc (sans mandataire désigné) soit au pdt du CS, soit, mais alors après sa désignation ce qui pose problème, au pdt de séance. (dans ce dernier cas, les voix des "mandats" ne participent pas à la désignation du pdt de séance .. puisqu'il n'est pas encore désigné.)

Auteur de la réponse: ARC Languedoc
Répondu le: 09 nov. 2011 13:49:12
Message:

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 09 nov. 2011 14:41:11
Message:

cela signifierait que ce jugement préconise que ces pouvoirs soient distribués AVANT, mais par qui et sur quel texte s'appuie t il ? Est ce que ce jugement le précise (au besoin, mettez nous copie, merci)

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 09 nov. 2011 14:42:36
Message:

Même chose pour le président du CS ! Quelqu'un de rigoureux peut s'appuyer sur le principe qu'à la convocation, on ne connaît pas avec certitude la personne qui sera président du CS le jour de l'AG. Il peut avoir démissionné ou bien ses collègues ont élu quelqu'un d'autre dans la vingtaine de jours qui s'écoule.

Auteur de la réponse: lossam
Répondu le: 09 nov. 2011 17:14:53
Message:

Je reviens vers vous car l'AG a eu lieu.
Le syndic qui avait demandé qu'on lui envoi les pouvoir en blanc en a reçu une bonne vingtaine et tous en blanc.
Lors de l'AG il les a remis lui-même a des copros de son choix.
A la fin de l'AG j'ai fait marqué une réserve sur le PV comme suit: Les pouvoirs en blanc ont été distribués par le syndic a des copropriétaires choisi par lui-même.
Que pensez-vous de cela ?
De plus une majorité de ces pouvoirs été rayés pour la bonne question celma paarait trés surprenant

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 09 nov. 2011 18:25:26
Message:

lossam a écrit

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 09 nov. 2011 20:57:00
Message:

Principe : L'attribution de pouvoirs reçus par le syndic en blanc à des mandataires choisis par le syndic est sanctionnée par la nullité de l'AG sur le fondement de L.art.22.
Celle-ci doit pour cela être contestée dans les 2 mois prévus L.art.42.

Cette pratique frauduleuse engage la responsabilité du syndic.

Auteur de la réponse: chenkak
Répondu le: 09 nov. 2011 22:35:32
Message:

Comme Gédehem, je trouve que cette phrase ajoutée par le syndic, incitant les copropriétaires qui n'assisteront pas à l'AG à remettre un pouvoir, même sans indiquer de nom, est une très bonne démarche.

Il aurait été encore mieux de dire :
"Pour la bonne marche de votre copropriété, il est important que les résolutions soient votées avec un maximum de participants à l'assemblée générale. Aussi, en cas d'absence, et si vous ne connaissez personne pour vous y représenter, envoyez votre pouvoir dûment complété et signé chez le syndic, ou le président du conseil syndical, mais sans le nom du mandataire. Dans tous les cas, le syndic ne participe pas aux votes et les pouvoirs qu'il reçoit seront remis au conseil syndical à l'ouverture de la séance."

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 10 nov. 2011 09:50:13
Message:

Il ne faut pas mélanger les choses :
- la mention précisée sur les délégations de pouvoir que rapporte Lossam dans son exposé initial,
- la distribution des mandatas en blancs par le syndic à ses mandataire de son choix.

La mention est une bonne chose, la distribution une très mauvaise.

On peut toutefois moduler la contestation.
On peut penser, et certains le pensent très fort, que le syndic remettra les mandats "en blanc" aux copropriétaires qui lui sont "favorables". D'où la contestation pour que ces mandats soient remis au pdt du CS.
Certes ! Sauf que la contestation est identique lorsque le pdt du CS "copain du syndic" remet lui aussi à des "favorables" les mandats "blanc" qui lui ont été remis comme cela devrait être la régle.

Autrement dit, c'est l'envoi de mandat "en blanc" qui doit être "combattu", par une information la plus large possible .... qui passe par la désignation au CS de personnes ondépendante, "neutre" vis à vis du syndic, ou du moins qui soient conscientes de leur rôle et non dans une sorte de dépendance/collusion avec le syndic...

Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 10 nov. 2011 12:43:08
Message:

La formule de pouvoir de ma dernière assemblée générale que je viens de retrouver avait été particulièrement "bétonnée" en prévision des gros risques de contestation de cette assemblée si la résolution proposée avait été adoptée (elle n'a en fait recueilli l'acceptation d'à peine un peu plus du quart des copropriétaires tant en nombre qu'en nombre de voix), en voici la copie :

"Syndicat des Copropriétaires résidence xxx
POUVOIR
Je soussigné(e) M. X
Résidence xxx - adresse : yyy
agissant en qualité de copropriétaire de l'immeuble dénommé,
RESIDENCE xxx Résidence xxx commune zzz
Des lots N°nnn n Pièces, N°nnx Cave, N°v n Pièces, N°kkl Cave,
Représentant xx tantièmes ;
Donne, par le présent, tous pouvoirs à M(1)


A l'effet :
D'assister à l'Assemblée Générale ordinaire des Copropriétaires de l'immeuble ci-dessus indiqué, convoquée, le
date à heure lieu adresse

De me représenter et exercer tous les droits que je tiens du règlement de Copropriété et de la loi ;

De prendre part, en mon nom, à toutes délibérations, discussions et à tous votes, faire toutes protestations, oppositions, réserves ;

D'accepter toutes fonctions et tous mandats, signer toute feuille de présence, ainsi que tous procès-verbaux de séance et tous actes relatifs à l'administration des parties communes ;

De se substituer et généralement faire le nécessaire pour assurer ma représentation à la dite Assemblée Générale.

Dans la mesure où je ne préciserais pas nommément de mandataire, mon pouvoir sera remis au Président de séance désigné pour présider la dite Assemblée Générale avec faculté pour lui de se substituer toute personne de son choix.

A...................le.........................

Dater, signer et mettre de sa main la mention ' BON POUR POUVOIR'

Rappel : La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (Art. 22) précise "Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants, n'excède pas 5% des voix du Syndicat."

et au verso : instruction de vote : question n° n avec trois cases à cocher, pour, contre et abstention.

Mon opinion est qu'à force de vouloir étendre ainsi les prérogatives du conseil syndical on risque d'arriver au résultat inverse, donner son pouvoir avec une indication de vote revient à voter par correspondance, ce qui, nous dit-on, est prohibé dans le cas de la copropriété ?

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 10 nov. 2011 13:46:27
Message:

Auteur de la réponse: chenkak
Répondu le: 10 nov. 2011 14:12:17
Message:

J'ai deux reproches à la formule de filomat ;

1) On ne doit pas remettre les pouvoirs au président de séance, car celui-ci n'est désigné qu'après le début de l'assemblée. Il y a donc une incohérence grave dans l'ordre des choses.
Utilisez plutôt ma formule que j'ai indiquée plus haut; ça fonctionne très bien, depuis des années.

2) Il manque aussi une autre notion importante dans votre formulation.
Il faut ajouter la mention de possibilité de sub-délégation du pouvoir, car autrement on risque de perdre dans certains cas la possibilité d'accepter le pouvoir donné à une personne qui en avait déjà trois autres.

Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 10 nov. 2011 17:15:50
Message:

"Il faut ajouter la mention de possibilité de sub-délégation du pouvoir,"

J'attire l'attention sur un cas particulier de sub-délégation:

Un copropriétaire a reçu des pouvoirs réguliers en début d' A.G. au cours de l' A.G. il est nommé "Syndic non professionnel dit bénévole", il délègue ces pouvoirs.
Le T.G.I a annulé l' A.G. parce que les accords entre le copropriétaire nommé syndic et les nouveaux mandataires n' avaient pas fait l'objet de mentions sur la feuille de présence ni dans le P.V. d' A.G. (Le compte rendu du tribunal ne fait pas mention de la remise (distribution) des mandats par le syndic).

L'autre candidat n'ayant pas été élu, le syndicat ,se retrouve sans syndic.

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 10 nov. 2011 17:37:06
Message:

"...... n' avaient pas fait l'objet de mentions sur la feuille de présence ni dans le P.V. d' A.G. "

Ce n'est pas un cas particulier : c'est une grave lacune dont le syndicat (et le syndic ex-mandataire) a du se mordre les doigts....
Il est évident que les nouveaux mandataires devaient émarger la feuille de présence, mention expliquant ce changement rapportée au PV.
Idem lorsqu'un copropriétaire présent quitte la séance en cours de réunion et donne mandat pour la suite.
Ou inversement lorsqu'un mandant rejoint en cours de séance et reprend son mandat.

Car sur le fond la subdélégation est admise quand bien même elle n'est pas expressément prévue par le mandant sur la délégation de pouvoir. Cas par exemple où le mandataire recevrait plus de 3 mandats avec plus de 5% des voix...

Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 10 nov. 2011 18:16:24
Message:

"Ce n'est pas un cas particulier"

Gedehem, je suis d'accord avec vous, ce qui est particulier c'est que ce n'est pas fréquent qu'un copropriétaire soit élu syndic.

L'A.G. a été annulée sur plainte de deux copropriétaires :Président et un membre du C.S, révoqués par l' A.G et inféodés au syndic non élu.
Il n'y a rien dans leur requête au T.G.I concernant leur révocation.

"du se mordre les doigts...."
Jusqu'au sang....

J'ai évoqué ce cas pour rappeler comme vous le dite qu':
"Il est évident que les nouveaux mandataires devaient émarger la feuille de présence, mention expliquant ce changement rapportée au PV."

Auteur de la réponse: chenkak
Répondu le: 10 nov. 2011 18:17:16
Message:

"la subdélégation est admise quand bien même elle n'est pas expressément prévue par le mandant..."
Légalement, peut-être?....
Mais moralement, il est préférable que le mandat le stipule clairement; ainsi le mandant aura été prévenu et ne se sentira pas trahi en cas de subdélégation.

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 10 nov. 2011 21:07:54
Message:

JB22, il est beaucoup plus fréquent que vous ne le pensez qu'un syndicat décide de se gérer lui-même, qu'un copropriétaire soit désigné syndic.
Si mes souvenirs sont bons (ils datent un peu), ils me semblent que 30% des copropriétés sont gérées par des copropriétaires (synd.coop ou particuliers).
Cela n'a donc rien de "particulier" !

La première difficulté vient lorsque celui désigné détient des mandats, est pdt de séance, ce qui n'est plus possible dès son élection.
C'est alors que naissent les problèmes, en raison de sa méconnaissance des régles : il ne peut conserver les mandats, la présidence.
S'il y a de nouveaux mandataires, un nouveraux pdt de séance, il faut que ce soit mentionné au PV, en particulier le vote sur le pdt qui prend la suite.

Sans vouloir jeter la pierre, cela montre aussi l'impréparation voire l'improvisation dans un tel cas. Sauf candidature spontannée pour une courte durée (3 mois), lorsqu'on est candidat syndic, on ne prend pas de mandat, on n'est pas candidat à la présidence de séance.

Vous (le syndicat) mesurez les conséquences de cette "bévue" : l'AG étant annulée dans sa totalité, toutes les décisions en sont annulées. Dont la révocation des 2 membres du CS. Ils n'avaient aucune raison de mentionner leur cas, leur contestation portant sur la conformité de l'AG et non sur une des décisions.

Sur le fond, il ne faut pas se boucher les yeux : être syndic d'une copropriété ne s'improvise pas. Lorsqu'un copropriétaire souhaite assurer cette fonction, la moindre des choses est qu'il connaisse au moins les textes, qu'il ai la maitrise du RDC, et on le voit ici des points incontournables qui s'attachent à cette fonction.

Il ne viendrait à personne l'idée de prendre le volant d'une voiture ou d'un camion sans savoir à quoi servent les pédales, les manettes sous le volant et le maniement de celui-ci. Bien entendu, ajoutons y une dose de Code de la route.
Comment comprendre que l'on se lance dans la gestion d'un syndicat sans en connaitre plus que les grandes lignes ??

Auteur de la réponse: JB22
Répondu le: 10 nov. 2011 22:05:36
Message:

"Vous (le syndicat) mesurez les conséquences de cette "bévue"

Je ne suis pas copropriétaire, je rapporte seulement en cas que je connais, qui est assez complexe et dont je n'ai pas donné tous les détails:

A cette A.G. il y avait élection d'un syndic (celui en place qui avait mis la question à l'ordre du jour). Ce candidat n'a pas été élu, un syndic bénévole a été élu, pour une mission de trois mois à l'effet de convoquer une A.G. pour l'élection d'un syndic professionnel.

Le syndic bénévole n'avait pas l'intention de gérer la copropriété: 400 copropriétaires...et beaucoup de litiges et contestations en cours...L' A.G. s'est déroulée en présence de deux huissiers...

L' A.G. ayant été annulée, toutes les décisions sont sans effet,
Les membres du C.S. ne sont pas révoqués
L' A.G. suivante qui avait nommée un syndic professionnel annulée et donc cette élection.
Le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.

Le syndicat se mords les doigts d'autant plus qu'il a récemment eu un "administrateur judiciaire".

Je suis d' accord sur le fait que le syndic élu ne dois plus utiliser les mandats, je pense même que s'il veut déléguer il doit le faire avant son élection.

Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 11 nov. 2011 18:38:11
Message:

Auteur de la réponse: goudejac
Répondu le: 11 déc. 2011 17:13:35
Message:

Bonjour à tous.

Au sujet de la distribution des pouvoirs en blanc, j'ai lu quelque part une suggestion : procéder à un tirage au sort; ainsi, on ne peut risquer de reprocher au syndic de distribuer à des copains, et non plus au président de séance de choisir aussi parmi ses copains. Qu'en pensent les spécialistes ?

Bonne soirée.

Auteur de la réponse: filomat
Répondu le: 12 déc. 2011 16:30:41
Message:

Cela reviendrait un peu à "apporter ses voix (tantièmes)" à celles de la majorité des présents-représentés

Il est arrivé dans ma copropriété qu'un gros porteur demande à voter "comme les autres", c'est à dire que l'on a voté sans lui et ensuite on a ajouté ses tantièmes au vote de la majorité qui s'était exprimée.

Quand il s'agit d'une résolution article 24(majorité des voix des présents et représentés) cela revient au même qu'une abstention, mais quand il s'agit d'une résolution article 25 ou 26 cela permet d'atteindre les minimums requis de tantièmes (la moitié ou les deux-tiers des voix totales du syndicat , selon le cas).

Je suppose que si un copropriétaire envoie son pouvoir au syndic en demandant qu'il soit remis à un des présents par tirage au sort entre eux cela devrait être possible... à condition que le tiré au sort accepte de recevoir ce pouvoir.

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