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Auteur du sujet: dan69
À propos de: charges nouvelles
Posté le: 25 avr. 2013 06:42:28
Message:

Suite à une modification du contrat de fourniture de gaz, les dépenses relatives à cette fourniture vont être réparties, par le syndic, aux copropriétaires en fonction de leurs consommations propres.
Il y a selon moi, création d'une nouvelle "ligne" de charges qui n'étaient pas, jusqu'àlors, prises en considération dans le RDC dans la définition des charges.
Le syndic a rédigé une note explicative sur le mode de calcul et de répartition de ces nouvelles charges. La méthode de calcul doit être présentée pour validation lors de la prochaine AG.
Selon le syndic, pour cette validation, la majorité requise serait la majorité simple (art. 24). Est ce suffisant?
Pour être pleinement "opposables", ces nouvelles dispositions ne doivent-elles pas être enregistrées et publiées au bureau des hypothèques?

Auteur de la réponse: nefer
Répondu le: 25 avr. 2013 08:15:04
Message:

Initialement posté par dan69

Suite à une modification du contrat de fourniture de gaz, les dépenses relatives à cette fourniture vont être réparties, par le syndic, aux copropriétaires en fonction de leurs consommations propres.
Il y a selon moi, création d'une nouvelle "ligne" de charges qui n'étaient pas, jusqu'àlors, prises en considération dans le RDC dans la définition des charges.
Le syndic a rédigé une note explicative sur le mode de calcul et de répartition de ces nouvelles charges. La méthode de calcul doit être présentée pour validation lors de la prochaine AG.
Selon le syndic, pour cette validation, la majorité requise serait la majorité simple (art. 24). Est ce suffisant?
Pour être pleinement "opposables", ces nouvelles dispositions ne doivent-elles pas être enregistrées et publiées au bureau des hypothèques?

Auteur de la réponse: dan69
Répondu le: 25 avr. 2013 10:52:34
Message:

GDF n'a pas renouvellé le contrat initial type VGR (Facturation directe et individualisée de GDF des résidents) pour un contrat type B2S dans lequel GDF ne connait comme client que le sindicat des copropriétaires, charge au syndic de faire la rérpatition en fonction des consommations individuelles.
Mais cela me semble secondaire car les questions portent sur la valeur "juridique" de la note explicative sur le calcul de la répartition.

Auteur de la réponse: dan69
Répondu le: 01 mai 2013 11:26:39
Message:

Auteur de la réponse: ETASPAK
Répondu le: 01 mai 2013 12:34:56
Message:

Bonjour,

Qui a pris l’initiative de la « modification du contrat de fourniture de gaz » et quelle en est la raison ?

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 01 mai 2013 14:15:41
Message:

Il faut être plus précis dans l'exposé !

"en fonction de leurs consommations propres."
Il existe dond un moyen de comptage (compteur divisionnaire) permettant d'individualiser la consommation personnelle de gaz ... le syndicat étant le "client" facturé par GdF selon un compteur général "Gaz" ??

Dans ce cas il s'agit pour le syndicat d'adopter une nouvelle grille de répartition.
Il n'y a pas à proprement parler "création d'une nouvelle répartition", puisque le principe de l'individualisation des consommations existait déja (voir ce que prévoyait le RDC sur ce point), l'opération proposée consistant à modifier les modalités de cette répartition :
jusqu'ici c'est GdF qui y procédait, demain ce sera le syndicat, sans incidence sur les consommations et donc les charges 'Gaz' de chacun.
De ce fait la majorité de l'art.24 peut se justifier.
Il serait toutefois plus prudent de la décider à la maj.art.26, puisqu'il y a nécessairement modification du RDC avec publication au fichier immobilier (donc des frais d'acte et publication à prévoir).

Auteur de la réponse: sparte
Répondu le: 01 mai 2013 17:08:12
Message:

Bonne question d'ESTAPAK.
Qui était le signataire du contrat GVR?
on peut supposer le promoteur.
Il faut bien observer les conditions de résiliation du contrat.
Il paraît clair que que le SDC est venu aux droits (et obligations) du promoteur en matière contractuelle.
Cela étant, chaque copropriétaire avait-il souscrit un contrat particulier auprès de GDF?
On peut en douter, cette clause étant probablement prévue dans l'acte de vente et préalablement dans la notice descriptive qui a également valeur contractuelle, et sans doute dans le RC.
Il est à craindre que GDF résilie à bon droit ce contrat compliqué pour lui à gérer et préfère refiler le bébé au syndic.
Votre syndic a raison concernant l'article 24 (mais si en plus vous pouvez l'avoir au 26, prévoyez un voyage à Lourdes et un ex-voto dans l'église du quartier).
Comment votre syndic compte-t-il répartir le GAZ?
Qu'enregistrent les compteurs mis en place par GDF?
Comment est produite l'ECS?
Comment est effectué son comptage?
Ce que je dis a l'air anodin mais attention, la compréhension et la fiabilité du système de comptage sont fondamentaux pour vous éviter des débats sans fin au moment de la répartition des charges.
C'est du vécu.

Auteur de la réponse: ETASPAK
Répondu le: 01 mai 2013 18:25:28
Message:

En attendant une réponse de la part de dan96.

L’article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Pour tout immeuble équipé d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires qui suit l'établissement d'un diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ou d'un audit énergétique prévu à l'article L. 134-4-1 du même code la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. »

« Avant de soumettre au vote de l'assemblée générale un projet de conclusion d'un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l'avis du conseil syndical. »

« Un décret en Conseil d'Etat fixe les conditions d'application du présent article. »

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20130421

Et concernant les « les questions portent sur la valeur "juridique" de la note explicative sur le calcul de la répartition. » tout dépend de vos précisions.

D’autant plus que l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. »

« En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24. »

« A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20130501

Auteur de la réponse: dan69
Répondu le: 02 mai 2013 14:57:01
Message:

Pour réponse à diverses questions :
* GDF n'a pas voulu reconduire, ce qui était possible "par tacite reconduction", le contrat VGR qui arrivait au terme des 10 ans initialement prévu. Parmi les raisons évoquées, il y a l'incapacité de GDF à gérer, correctement, les dysfonctionnements des compteurs individuels ce qui entraine la facturation à la "collectivité" des consommations individuelles non prises en compte par les compteurs déféctueux (ce qui est contraire même au principe de base du système et qui a fait l'objet de plusieurs recours auprès du Médiateur de l'Energie). En outre, dans notre cas particulier, les consommations individuelles ont 3 composantes : l'énergie nécessaire à la production d'ECS à partir d'eau froide, l'énergie nécessaire pour le chauffage et l'énergie nécessaire pour la clim. en été. Selon GDF, leur logiciel informatique ne serait prévu pour traiter, automatiquement, que 2 et non 3 "composantes"!
* Le contrat VGR a été "initié" par le promoteur et signé par le syndic désigné à l'issue de l'AG constitutive. Dans le système VGR, le syndic doit faire signer par les occupants, une "délégation de paiement" ce qui n'est pas fait toujours effectif_et ce qui ne fût pas notre cas! Il a été maintes fois évoqué le manque d'information des clients dans le cas des contrats VGR.
* A bien relire le RDC, je n'ai jamais trouvé d'indications relatives à la facturation des fournitures de gaz. Tout au plus, je relève dans les annexes de l'acte de vente la mention suivante : "le chauffage, le rafraîchissement et la production de l'eau chaude sanitaire sont assuré par un système assurant le comptage individuel des consommations."
* pour chaque appartement, il y a un compteur volumétrique pour l'ECS (l'énergie correspondante est déterminée par la relation : volume en m3*55kW), et un compteur d'énergie permettant de déterminer les énergies consommées en période de chauffage et en période de climatisation. La somme de ces 3 "énergies" définit la consommation individuelle d'un appartement.
* Pour compléter, dans le système VGR et je pense que c'est ce qui sera reconduit dans les dispositions à venir, on détermine une "coefficient de pertes" (CEG) qui est le rapport entre la consommation totale enregistrée par le compteur général et la somme des consommations individuelles. Ce coefficient affecte chaque consommation individuelle avant sa facturation.

En l'état actuel des choses, je ne connais pas encore de façon précise le contenu de la note qui sera proposé, notamment en ce qui concerne la procédure de relevés des compteurs qui devraient être faits 3 fois par an si l'on tient compte des changements de tarification B2S au 1/04 et 1//11 de chaque année et du changement d'exercise comptable de la copro. au 1/01. Sur ce point, je rejoins parfaitement SPARTE en ce qui concerne l'importance des dispositions de "comptage" pour limiter les contestations au moment de la répartition des charges.

Mais , je reviens sur ce qui est ma préoccupation actuelle.

Les nouvelles dispositions doivent-elles être approuvées à la majorité simple -Art 24?
Selon GEDEHEM, on pourrait s'en contenter mais, il vaudrait mieux opter pour la majorité 26 puisqu'il y a obligatoirement modification du RDC avec publication au fichier immobilier.
Y a t'il vraiment modification du RDC?
Y a t'il, quelque soit le "statut" de la modification, nécesité de la faire enregistrer?

Auteur de la réponse: dan69
Répondu le: 02 mai 2013 14:59:42
Message:

J'ai fait un envoi un peu rapide, en oubliant de préciser que je vais me pencher sur les indications "légsilatives" fournies par ESTAPAK.
Merci à tous pour votre participation.

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 02 mai 2013 15:31:15
Message:

Il me semble que, très curieusement, Etaspak à le pied lourd et se le prend dans le tapis !

Que vient faire ici L.art.24-4 et ..." ....la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique." ???
Sur ce qui est exposé par Dan69 il ne s'agit pas du tout de cela !

Même chose pour la citation de L.art.11 : il n'est pas question de réaliser des travaux (art.24 ou 25), ni d'acte de disposition (art.26) qui entraineraient par eux-mêmes modification des charges !

Il serait nécessaire de bien relire les divers exposés de Dan69 ..

"A bien relire le RDC, je n'ai jamais trouvé d'indications relatives à la facturation des fournitures de gaz. Tout au plus, je relève dans les annexes de l'acte de vente la mention suivante : "le chauffage, le rafraîchissement et la production de l'eau chaude sanitaire sont assuré par un système assurant le comptage individuel des consommations."

Cette dernière mention est absente du RDC ???
Que prévoit le RDC pour la répartition chauffage, RDC, rafraichissement ?? C'est cela qui importe, qui est opposable à tous. Peu importe les modalités de facturation(*).
Dans la mesure où les modalités de répartition de ces services collectifs mentionnés au RDC ne seraient pas modifiées, paes de modif RDC à entreprendre.
Si en revanche ces modalités détaillées de répartition sont absentes du RDC, elles doivent y être introduites.

Le syndicat ne connait que le RDC, convention entre tous, pas les actes individuels, dont il n'a que faire des conditions ou mentions qui ne regardent que les parties à l'acte (ce que n'est pas le syndicat !)

(*) si c'est le syndicat "client", le prestataire 'facture' le syndicat.
Sauf à être personnellement 'client' du prestataire, le copropriétaire n'est pas "facturé" : il est imputé sur son compte individuel la dépense correspondant aux répartitions individuelles prévues par le RDC

Auteur de la réponse: dan69
Répondu le: 03 mai 2013 15:29:52
Message:

Toutes mes excuses!

J'ai annoncé ci-avant qu'il n'y avait, dans le RDC, aucune indication relative à la facturation des fournitures de gaz.
Ce matin en discutant de l'affaire avec un voisin, ce dernier m'a indiqué que le RDC stipule que :
1- les "frais d'éclairage, de chauffage, d'alimentation en eau" des partie communes sont des charges générales qui sont réparties au prorata des tantièmes
2-au titre des charges individuelles, chacun des copropriétaires... "...acquittera ...les redevances de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous les compteurs individuels, ainsi que les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles".

Cela me conduit donc donc à une nouvelle vision de mes préoccupations.

Concernant le point 1, il m'apparait que contrairement à ce qui a été pratiqué avec GDF pendant 10 ans et qui devrait être reconduit sous la gestion du syndic, les "pertes" traduites par le CEG (voir définitions ci-avant) ne devraient pas être réparties exclusivement en fonction des consommations individuelles mais, dans une certaine proportion, à définir, aux tantièmes dans la mesure où ces "pertes" participent au chauffage de la structure du batiment et donc des parties communes.

Concernant le point 2, je relève qu'il est fait référence à l'obligation d'acquitter les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles.

En définitive, on se retrouverait face à la même situation que pour la fourniture de l'eau où l'on a une facturation "globale" et une répartition au prorata des consommations individuelles établies à partir des relevés de compteurs.
Ce que l'on peut regretter, c'est le manque de précision en ce qui concerne les modalités de détermination des consos individuelles mais est ce qu'il faut que ces modalités soient définies dans le RDC ??????

Auteur de la réponse: ETASPAK
Répondu le: 03 mai 2013 15:48:33
Message:

Initialement posté par Gédehem

Il me semble que, très curieusement, Etaspak à le pied lourd et se le prend dans le tapis !

Auteur de la réponse: ETASPAK
Répondu le: 03 mai 2013 16:31:52
Message:

Initialement posté par dan69

Toutes mes excuses!

J'ai annoncé ci-avant qu'il n'y avait, dans le RDC, aucune indication relative à la facturation des fournitures de gaz.
Ce matin en discutant de l'affaire avec un voisin, ce dernier m'a indiqué que le RDC stipule que :

1- les "frais d'éclairage, de chauffage, d'alimentation en eau" des partie communes sont des charges générales qui sont réparties au prorata des tantièmes

2-au titre des charges individuelles, chacun des copropriétaires... "...acquittera ...les redevances de location, les frais d'achat, de remplacement et d'entretien de tous les compteurs individuels, ainsi que les redevances afférentes à toutes les fournitures individuelles".

Auteur de la réponse: sparte
Répondu le: 03 mai 2013 23:29:57
Message:

Bon sang, arrêtez de croire que le syndic n'a en perspective que de trouver de nouvelles prestations à facturer!
Croyez moi, ce dossier pourri, il s'en serait bien passé et quand bien même il facturerait quelques heures de vacation, elles ne seraient pas volées.

Pour en revenir à des choses plus sérieuses DAN69 (c'est le département

?), je m'interroge.
GDF ne renouvelle pas un contrat précisant qu'il ne peut techniquement en gérer l'ensemble des paramètres, mais de plus, il semble que les compteurs divers et variés ne soient pas fiables.
Avec tout cela, comment va faire le syndic????
Si vous pouviez nous communiquer les éléments contenus dans la fameuse note du syndic, je serais comblé.
J'attends avec impatience et jubilation.
Le GVR, je le répète , est la pire des cochonneries à gérer en matière de chauffage et d'ECS et là en prime, on a la clim!
C'est la totale.Chapeau bas.

Auteur de la réponse: dan69
Répondu le: 04 mai 2013 07:09:55
Message:

Permettez-moi de ne pas entrer dans le débat sur la rémunération des prestations du syndic. Je dirais seulement que lorsque le sujet est apparu pour la première fois lors de l'AG 2011, le syndic a déclaré bien vouloir prendre en charge cette prestation nouvelle sans augmentation d'honoraires. L'an dernier le sujet n'a été qu'éffleuré. Maintenant que nous sommes dans le vif du sujet, cela ne m'étonnerait pas que, le syndic ayant pris conscience de la compléxité de la tâche nouvelle, il y ait des répercussions sur les honoraires demandés. On verra cela quand j'aurai la convocation à l'AG et le projet de contrat du syndic.
Pour revenir à la VGR, il ne faut pas dénigrer le système car c'est selon moi un bon système pour, dans une copropo. , être au plus juste de la facturation d'énergie et participer ainsi aux économies d'énergie.
Certes, il faut que les modalités de gestion mises en place soient bien définies et rigoureuses.
SPARTE évoque le problème des compteurs plus ou moins fiables, mais c'est exactement la même chose pour l'eau bien que les enjeux financiers ne soient pas les mêmes. D'ailleurs, je note avec satisfaction que, dans notre cas, il serait prévu 3 relevés par an ce qui devrait permettre de mieux détecter d'éventuels dysfonctionnements des compteurs. Je crois aussi que, contrairement à ce qui est dit dans le RDC, il serait prévu que les compteurs soient la "propriété" du syndicat des copro. qui en assurera, à sa charge, le remplacement en cas de défectuosité. Cela devrait éviter d'avoir des copropriétaires qui tardent dans lors d'un nécessaire changement de compteur.

Auteur de la réponse: ETASPAK
Répondu le: 04 mai 2013 14:20:31
Message:

Dan69 « Maintenant que nous sommes dans le vif du sujet, cela ne m'étonnerait pas que, le syndic ayant pris conscience de la complexité de la tâche nouvelle, il y ait des répercussions sur les honoraires demandés. » et votre conseil syndical il en pense quoi ???......

Sparte, ne vous méprenez-pas sur mes propos, vous avez du vécu sur le sujet et il s’agit vraisemblablement d’une vraie usine à gaz à gérer, surtout lors de sa 1ère mise en place.

Personnellement, que le syndic de dan69 perçoive des honoraires supplémentaires pour un travail complémentaire, rien de plus normal, tout travail mérite salaire.

Il faut quand même reconnaitre le manque de rigueur sur ce dossier depuis plus de deux ans de la part du conseil syndical et du syndic, d’où les questions que se posent dan69.

Auteur de la réponse: sparte
Répondu le: 05 mai 2013 14:49:46
Message: