Isolation de la toiture

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Sujet:

Auteur du sujet: julo13
À propos de: Isolation de la toiture
Posté le: 01 déc. 2013 23:25:54
Message:

Bonsoir, je suis syndic bénévole depuis peu et lors de notre dernière AG, l'un des copropriétaires nous a demandé d'évoquer le sujet d'isolation de la toiture.
En effet, ce dernier qui a acheté son appart il y a un an environ se plaint d'une mauvaise isolation thermique de la toiture et veut que la Copro paye les travaux d'isolation.
Il me semble que s'agissant de parties communes (la toiture), il est normal qu'un vote soit effectué avant d'entreprendre les travaux, mais je ne vois pas pourquoi nous devrions également y participer financièrement ?
Personnellement, je n'ai aucun besoin d'isolation de cette partie de toiture ...
Qu'en pensez-vous ? Suis-je dans le juste ?
Merci
Cdt

Réponses:

Auteur de la réponse: andre78fr
Répondu le: 01 déc. 2013 23:44:19
Message:

Disons que vous profitez un peu aussi de l'isolation globale du bâtiment... mais des travaux sur les parties communes sont payés par tout le monde, c'est la règle de base de la copropriété !

Le problème dans ce type de travaux est de savoir s'il s'agit d'entretien ou d'amélioration, ça peut dépendre de l'état et de la nature de l'existant par rapport à ce qui est proposé.
Dans le premier cas ça se vote à la majorité 24 et dans le second à la majorité 25 mais dans tous les cas il faut évidemment un vote et ça sera au syndic de proposer des devis et de suivre le chantier... veiller à ce que les assurances sont souscrites...

De toute façon, il faut que ce soit prévu avant l'AG, dans la convocation avec une résolution précise et les documents essentiels (devis, description...) ainsi que les modalités de financement (montant total, nombre d'appels...).
Ensuite il faut bien sûr que ce soit approuvé ; si la majorité pense comme vous, pas de travaux !

Voir aussi les dispositifs d'aide pour ce type de travaux (Ademe...).

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 02 déc. 2013 08:24:33
Message:

la toiture faisant partie des parties communes, son isolation relève des frais pour tous. De plus, si le dernier étage est isolé, cela se ressent aussi dans les étages inférieurs.

N'oubliez pas que vous êtes tous copro en indivis d'un bâtiment qui par l'isolation prendra un peu de plus value.

(pourquoi quand je suis jeune, je dois payer les maisons de retraite, et quand je suis vieux je dois payer les écoles... c'est du même principe).

De toute façon si un copro vous a demandé, il vaut mieux faire faire des devis et soumettre ce dossier en AG.

majorité requise : article 25 :
"g) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à réception des travaux."

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 08:43:51
Message:

julo13 : Il me semble que s'agissant de parties communes (la toiture), il est normal qu'un vote soit effectué avant d'entreprendre les travaux, mais je ne vois pas pourquoi nous devrions également y participer financièrement ?
Personnellement, je n'ai aucun besoin d'isolation de cette partie de toiture ...

Vous parlez vous-mêmes de parties communes; alors le SDC doit payer ces travaux ! Le toit appartenant à TOUS, tout le monde paie. C'est la base même du fonctionnement de la copropriété.

Vous ête le syndic de ce SDC, vous devez conaotre et appliquer la loi de la copropriété, et ne pas prendre une position contre ces travaux au totre que vous n'avez pas besoi de cette isolation. Votre mission est de propsoer des devis pour la prochaine AG, et c'est cette AG? la seule décisionnaire, qui choisiera le bon devis.

Attention, en cas de rejet, si cette isolation est absolument nécessaire et c'est certainement le cas, ce copropriétaire mettra en demeure le SDC pour effectuer ces travaux.

La toiture sert à tous les copros !!! pour se protéger de la pluie, de la neige, et du froid !!

Auteur de la réponse: nefer
Répondu le: 02 déc. 2013 09:21:24
Message:

y a t il des combles?

l'appartement de ce copropriétaire est il situé directement sous la toiture?

Auteur de la réponse: julo13
Répondu le: 02 déc. 2013 09:27:23
Message:

Merci pour vos réponses. Il y a des combles, mais personne ne les a récupérés. En fait, le proprio qui demande ses travaux est à l'avant dernier étage et les deux extrémités de son appart sont directement sous la toiture. La partie centrale de son appart étant située sous l'appart du dernier étage.
Ce qui me surprend, c'est que jusqu'à présent les anciens proprio ne s'étaient jamais plaints de ce manque d'isolation thermique... Ils devaient être moins sensibles au froid ;)

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 09:50:00
Message:

julo13 : peu importe les anciens copros, ce nouveau copropriétaire demande une isolation du toit, en tnat que syndic vous devez répondre à celui-ci.

Vous êtes un copro. syndic bénévole, SEULE votre quote-part comptera dans le vote de cette résolution. C'est à l'AG de s'exprimer sur cette demande, le syndic exécutera la décision de l'AG.

En tant que syndic, vous devez proposer un projet de résolution sur un audit thermique de votre immeuble. Il est obligatoire (ABIL.org)


A compter du 1er janvier 2012 et dans un délai de 5 ans (soit au plus tard le 31 décembre 2016), les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement doivent faire l’objet, selon les cas, d’un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE) ou d’un audit énergétique (loi du 12.7.10 : art. 1er / CCH : L.134-4-1).

Sont présentés ci-dessous le contenu et les modalités de réalisation de l’audit énergétique définis par le décret du 27 janvier 2012 (CCH : R.134-14 à 18) et l’arrêté du 28 février 2012.

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Quels immeubles sont concernés par l’audit énergétique ?

Sur quoi porte l’audit énergétique ?

Comment procéder à la réalisation d’un audit énergétique ?

Qui peut réaliser un audit énergétique ?


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Quels immeubles sont concernés par l’audit énergétique ? (CCH : L.134-4-1 / arrêté du 28.2.13 : art. 1er)

Doivent faire l’objet d’un audit énergétique, les bâtiments :
situés en France métropolitaine ;
construits avant le 1er juin 2001 (date de dépôt de la demande de permis de construire) ;
soumis au statut de copropriété et comptant au moins 50 lots ;
à usage principal d’habitation, c’est-à-dire dont plus de la moitié de la SHON (surface hors œuvre nette1) est constituée de lots à usage d’habitation ;
comportant une installation collective de chauffage ou de refroidissement desservant plus de 90 % des lots à usage d’habitation.

Les critères énoncés ci-dessus sont cumulatifs.

Sur quoi porte l’audit énergétique ?

En principe, chaque bâtiment de la copropriété doit donner lieu à un audit énergétique. Toutefois, lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments accolés2 et reliés à la même installation collective de chauffage ou de refroidissement, un audit énergétique unique peut être réalisé.


Comment procéder à la réalisation d’un audit énergétique ? (décret du 27.1.12 : art. 1er / arrêté du 28.2.13 : art. 2 à 5 / CCH : R.134-15 et R.134-16)
1ère étape : décision des copropriétaires de réaliser un audit énergétique (vote en assemblée générale)
2ème étape : élaboration de l’audit énergétique
La personne ou la société en charge de l’audit, sélectionnée après mise en concurrence de différentes entreprises, recueille auprès du syndic, les informations et documents lui permettant de mener à bien sa mission.
A cet effet, elle procède notamment à la visite du ou des bâtiment(s), réalise une enquête auprès des occupants et effectue une estimation des consommations énergétiques.
Sur la base de l’ensemble des informations recueillies, l’auditeur formule des préconisations et des propositions de travaux à la copropriété.
3ème étape : présentation aux copropriétaires du rapport synthétique de l’audit énergétique
Lors d’une assemblée générale, l’auditeur présente le rapport synthétique aux copropriétaires qui peuvent ainsi décider de réaliser des travaux d’économies d’énergie.


1ère étape : décision des copropriétaires de réaliser un audit énergétique (vote en assemblée générale) (CCH : R.134-14)

Afin que les copropriétaires puissent se prononcer sur la réalisation d’un audit, le syndic est tenu de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale cette question (au plus tard avant le 1er janvier 2017).
Pour être adoptée, la décision doit recueillir l’accord des copropriétaires à la majorité simple (majorité des voix des présents et représentés/loi du 10.7.65 : art. 24).
Le syndic, après avoir mis en concurrence différents prestataires et recueilli l’avis du conseil syndical (loi du 10.7.65 : art. 21), procède à la désignation d’une personne ou d’une société afin qu’elle réalise l’audit énergétique de la copropriété.

A noter : Lorsqu’un audit a été réalisé avant le 1er janvier 2012 (et au plus tard le 1er janvier 2007), le syndicat de copropriétaires doit l’actualiser et le compléter pour obtenir un audit conforme à la réglementation (CCH : R.134-14).

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 02 déc. 2013 09:56:42
Message:

Il faudrait tout de même vérifier les dires du demandeur : quelle température obtient-il dans la pièce, là où il vit (= pas à 1 cm d'une vitre de fenêtre ni à 1 cm dans un angle de la pièce) ?
Pour quelle puissance de radiateur (hypothèse chauffage individuel) ? Pour quelle température à l'extérieur ?

Eléments à vérifier contradictoirement.

Je serais copropriétaire chez vous, c'est la question que je poserais à l'AG et cette question peut suffire à bloquer toute suite à cette résolution.

Il faut éliminer des travaux qui permettraient à ce demandeur d'obtenir 23 ou 24° pour pouvoir vivre bras nus chez lui alors que ses voisins auraient 19 (la norme) ou 20° et mettraient un gros pull.

Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 02 déc. 2013 10:58:32
Message:

si on est dans du chauffage collectif, tout le monde y gagnera.
Si on est dans du chauffage individuel, pas de raison pour que ce copro paie plus cher que les autres son chauffage du fait du manque d'isolation de la toiture...

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 11:03:25
Message:

LOUIS92 / "Je serais copropriétaire chez vous, c'est la question que je poserais à l'AG et cette question peut suffire à bloquer toute suite à cette résolution."

Voilà une drole de façon de vivre en copropriété ? pourquoi ce copropriétaire demandeur serait il un menteur, un profiteur ???

L'audit énergétique est obligatoire, il faut donc que ce SDC lance cet audit, comme cela plus de " soupçons" possible sur l'honnêteté de tous ?

Auteur de la réponse: mfld
Répondu le: 02 déc. 2013 11:10:08
Message:

Philippe, l'audit énergétique n'est obligatoire (pour le moment) que pour les immeubles dotés d'installations collectives de chauffage ou de refroidissement. Où lisez-vous que ce soit le cas dans le propos de Julo ?

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 11:25:22
Message:

mfld : nous attendons la réponse de julo13 la dessus

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 02 déc. 2013 12:40:11
Message:

Réponse au post du 02 déc. 2013 : 11:03:25 de philippe388 : avant de parler "solution" et d'engager des travaux, il faut toujours vérifier le besoin.
Peut-être que le besoin n'est pas réel par rapport aux autres appartements de la copro de julo13, peut-être que le besoin est aussi ailleurs chez des copropriétaires qui n'osent pas demander, ...
En copropriété, les travaux ne doivent pas être réservés à ceux qui s'expriment le plus sans se donner la peine d'en vérifier la justification. La limitation des charges passe par là.
Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: julo13
Répondu le: 02 déc. 2013 13:00:32
Message:

En effet, le chauffage est individuel dans notre immeuble. Le copropriétaire du dernier qui se trouve complètement sous la toiture ne se plains pas du froid mais de la chaleur l'été :(
Le Copro qui réclame une isolation thermique est situé en dessous et à acheté il y a tt juste un an. Lors de son achat, le vendeur à du faire un diagnostic complet, celui-ci inclut l'isolation thermique me semble t-il ? Cela serait peut être un moyen de vérifier si le Copro est frileux ou si réellement il y a un besoin en isolation ?
Je répète par ailleurs, que la famille qui vivait là auparavant n'avait jamais exprimé ce besoin alors qu'elle y vivait depuis 20 ans.
Pour termine, le copropriétaires demandeur m'a indiqué que sa facture de gaz était bien plus élevée que dans son ancien appart (qui était de 30 m2 plus petit), qu'elle sentait des courant d'airs aux pieds et au niveau de ses fenêtres... J'ai du mal à faire la part des choses...
Cependant j'ai compris que je devais demander des devis et faire voter cette demande lors de la prochaine AG ??

Auteur de la réponse: mfld
Répondu le: 02 déc. 2013 13:54:19
Message:

Comme indiqué plus haut, il vous faut bien distinguer 2 rôles : celui de syndic bénévole d'un coté, et celui de copropriétaire de l'autre. Ce n'est pas toujours facile, mais c'est primordial pour garder votre crédibilité (et votre santé mentale ).

Dans votre rôle de syndic, vous êtes un acteur neutre : vous avez été saisi d'une demande d'un copropriétaire pour l'amélioration de l'isolation dans les combles, vous devez l'inviter à formaliser sa demande avec si possible une ébauche de solution (demande d'inscription à l'ODJ de la prochaine AG par LRAR).

Vous devez demander au CS son avis sur cette demande (sous entendu : "activez vous pour m'assister et me donner votre avis !"), écrire un cahier des charges, consulter des entreprises et demander des devis, que vous présenterez à la prochaine AG. Vous aurez ainsi fait votre travail de syndic, sans préjuger de la décision de l'AG, et l'on ne pourra rien vous reprocher.

Dans votre rôle de copropriétaire, là vous n'êtes pas neutre. Mais "cette partie là de vous même" ne s'exprimera que pendant le débat sur le résultat du travail du syndic ("l'autre partie de vous-même" ) à la prochaine AG, avec ses intérêts particuliers à équilibrer avec l'intérêt collectif.

C'est dans ce débat que seront confrontés les avis des uns et des autres (dont vos doutes sur l'utilité objective de cette isolation), et la décision appartiendra à la collectivité, de manière démocratique.

Edit : quand au DPE que vous citez, oubliez-le, ce n'est que du courant d'air. La consommation de gaz ou d'électricité rapportée aux DJU et la surface (et pondéré par l'ECS) est un bien meilleur indicateur de la performance énergétique réelle de votre logement.

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 14:27:46
Message:

julo13 : ce copro. n'est donc pas frileux !!! Le chauffage est privatif; et votre immeuble ne rentre pas dans les critères de l'audit énergétique.

Maintenant ce copro se plaint de courant d'air venant des fenêtres et de la porte ! ce sont des parties privatives, cela ne regarde pas le SDC.

Sa facture de chauffage est plus importante ! vous ne pouvez pas le vérifier.

Seule sa demande d'isolation du toit doit être prise en compte, à l'AG d'adopter ou de rejetter cette demande.

Vous aurez alors parfaitement rempli votre mission de syndic bénévole, ET avec votre casquette de copro. vous voterez pour ou cintre ce projet.

Auteur de la réponse: mfld
Répondu le: 02 déc. 2013 14:51:12
Message:

Et pour finir de faire le tour de la question au fond, maintenant que la forme a été rappelée : quelle est l'année de construction de votre immeuble ? Quel est le mode de ventilation (naturelle ou forcée par VMC) ? Les fenêtres sont-elles en simple ou double vitrage ?

Auteur de la réponse: julo13
Répondu le: 02 déc. 2013 14:54:25
Message:

Merci, je pense avoir compris :
1. Je fais des ddes de devis en tant que syndic
2. Lors de la prochaine AG, je dis oui ou non en tant que Copro uniquement.
Puis-je dire oui pour le principe des travaux et non pour les financer (selon mes millièmes évidemment) ? Ou si je dis oui, je participe forcément aux frais ?
Je pense que ce sera ma dernière question ;)

Auteur de la réponse: mfld
Répondu le: 02 déc. 2013 15:22:08
Message:

Sous réserve des stipulations de votre RC (donc à relire et à connaître par coeur en tant que syndic ), et comme répondu plus haut, l'isolation dans les combles est à la charge de l'ensemble des copropriétaires du bâtiment. Donc si vous votez favorablement à cette opération, avec des devis présentés en AG, le syndic (vous savez, l'autre...) vous appelera votre quote-part des provisions pour cette opération.

Normalement, une AG ne prend pas de décision de principe. Elle prend des décisions tout court, sur la base de documents obligatoires pour la validité de cette décision (voir article D.11) : adoption ou rejet.

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 02 déc. 2013 15:33:42
Message:

julo13, votre question montre qu'il vous reste beaucoup de choses à apprendre pour votre mission de syndic. Lisez les textes et parcourez régulièrement le forum (c'est plus vivant).

Réponse à votre question :
- un vote sur le principe de faire quelque chose (sans rien dépenser) a un sens, parmi les questions diverses, pour savoir si une majorité de copropriétaires serait favorable à des travaux précis dans le but de lancer syndic et CS sur un projet qui risque de demander de leur temps (et du temps aux entreprises), projet à soumettre à l'AG suivante,
- syndic et CS peuvent donner leur avis avant le vote mais leur avis n'est pas un vote,
- les votants pour des travaux sont ceux qui vont les financer via la clé de répartition car une résolution pour des travaux suppose leur définition (quoi), le nom de l'entreprise (qui) et le financement (combien et quand),
- on ne peut voter oui sur le principe de travaux sans participer à leur financement (les minoritaires qui votent Non participent aussi à leur financement).
Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 02 déc. 2013 16:13:26
Message:

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 17:12:29
Message:

julo13 :" puis-je dire oui pour le principe des travaux et non pour les financer (selon mes millièmes évidemment) ? Ou si je dis oui, je participe forcément aux frais ?
Je pense que ce sera ma dernière question ;)"

julo13 : vous avez 2 casquettes dans ce SDC : syndic bénévole qui est élu par l'AG et qui gère le syndicat sous le controle du CS. Syndic non-pro bénévole ou syndic pro, votre mission est identique et votre responsabilité est la même ! Il exécute toutes les décisions de l'AG.

Vous vous devez de connaitre la loi de la copropriété.

Un copropriétaire vote en AG suivant ces tantièmes de charge, ET il paie ses charges de copropriété comme tous les autres copros.

Une décision de principe n'est pas une décision !! L'AG adopte ou rejette cette résolution de travaux d'isolation du TOIT.

Pour ce vote concernant l'isolation du toit- partie commune du SDC ET non parites spéciales pour ceux qui ont leur lot au dernier étage - vous n'avez plus de casquette syndic, mais uniquement celle de copro. VOus voterez donc Pour, Contre ou Abstention.

Tout cela est le B.A.BA de votre mission de syndic.

julo 13 : comment un copropriétaire peut voter ces travaux mais sans financement ??

Comme ce sont des parties communes TOUS les copros paieront leur part, qu'ils soient POUR, CONTRE, Abstentionnistes, ..... Le syndic bénévole paie ses charges copmme tous les autres ! cette mission ne l'éxonère pas du paiemetn des charges, même si il vote Contre !

Auteur de la réponse: julo13
Répondu le: 02 déc. 2013 17:26:58
Message:

Ok, je pensais que l'on pouvait donner un vote car c'est commun mais que les frais pouvaient être supportés par l'intéressé uniquement.
Au même titre qu'un autre copropriétaire souhaite accrocher un groupe extérieur en façade à ses frais mais nous en demande l'autorisation.
G compris, si accord, chacun participe aux frais pour l'isolation.
Merci pour vos bons conseils, j'ai encore bcp à apprendre en tant que syndic bénévole...

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 02 déc. 2013 17:59:58
Message:

Auteur de la réponse: philippe388
Répondu le: 02 déc. 2013 19:37:02
Message:

julo13 : "Ok, je pensais que l'on pouvait donner un vote car c'est commun mais que les frais pouvaient être supportés par l'intéressé uniquement. "

Vous mélangez 2 choses totalement différentes :

1. des travaux d'isolation du toit, qui est une partie commune du SDC et dont TOUS les travaux concernant ce toit sont des charges générales du syndicat donc à payer par tous les copropriétaires

ET 2. des travaux PRIVATIFS affectant les parties communes ( les murs pour ces clim.) dont l'accord de l'AG est obligatoire pour les faire - article 25 de la loi de 1965 - et qui sont à la charge du copro. demandeur, car ils s'agit de travaux PRIVATIFS.

Auteur de la réponse: vazy
Répondu le: 03 déc. 2013 20:45:34
Message:

Il faut se rappeler que le premier poste de déperdition calorique d'un batiment est... la toiture (pour 30% environ)
Certes les deux derniers étages (dans votre configuration) bénéficieront directement de l'isolation mais indirectement le bénéfice est également certain pour tous. (en terme de dépense de chauffage, et aussi de valorisation du bien commun)
On ne peut pas déduire du fait que la précédente famille ne se plaignait de rien, que tout va bien !
– cette famille avait peut-être plus de moyen financiers pour faire face à la consommation
– les exigences (sans même parler des normes) ont radicalement changées depuis 20 ans (le prix de l'énergie aussi!)
Pour donner une suite à sa demande de manière objective, vous pourriez étudier la situation plus en détail:
– faire un comparatif de ses factures de chauffage avec celles d'autres copros (rapporté au m2), et en connaissant la température de consigne (car entre 19° et 23° il y a un gouffre en terme de consommation)
– évaluer l'état des huisseries et de la ventilation pour voir si le problème n'est pas là.
Enfin, si il s'agit de dérouler un isolant sur le plancher des combles,le prix n'est pas exorbitant...

Auteur de la réponse: julo13
Répondu le: 03 déc. 2013 22:48:32
Message:

Ok, je vais m'en tenir à vos bons conseils dont je vous remercie beaucoup. À très pour de nouvelles questions je pense...
Merci à toutes et tous.

Auteur de la réponse: Stéphane
Répondu le: 04 déc. 2013 08:37:07
Message:

Non, vazy, 25-30% de déperditions, ça vaut pour une maison...
Pour un immeuble de 10 niveaux et shon de 4500, on est à 10% (c'est pas pareil) :




@ http://www.developpement-durable.go...fe_gaz-2.pdf

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 04 déc. 2013 09:14:40
Message:

julo13 est en chauffage individuel donc les déperditions pertinentes (et les %) ne sont pas celles de l'immeuble entier mais celles de l'appartement pour l'étage sous la toiture. Tout dépend du nombre de murs extérieurs pour l'appartement considéré. Une estimation peut être faite à partir des éléments de stéphane pour cet appartement.

Il n'en reste pas moins qu'il faut commencer par connaître la température obtenue dans l'appartement du demandeur (mon post 7 du 02 déc. 2013 : 09:56:42) et ainsi que le dit vazy, rapprocher les consommations des voisins à cette température si les températures sont voisines.

Dans les autres domaines que sont l'ECS ou la VMC, on ne monte pas la température de l'eau ou l'aspiration de la VMC quand quelqu'un trouve qu'elle est insuffisante : on mesure la température de l'ECS et la dépression de la VMC avant de changer quoi que ce soit. En effet, 1 semaine après, quelqu'un d'autre pourrait dire "température trop chaude" ou "VMC trop bruyante".

Cdlt. Louis92

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