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french Wed, 03 Jun 2026 17:02:09 +0200 webmaster@universimmo.com 60 Universimmo.com https://www.universimmo.com/forum_universimmo/ Universimmo.com https://www.universimmo.com/forum_universimmo/ https://www.universimmo.com/forum_universimmo/images//UIsmall2.gif Universimmo.com Flux RSS 144 47 Changement de syndic et PV d'AG non reçu ? nefer https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30598&REPLY_ID=282295 Appel à expériences similaires copropriété Wed, 03 Jun 2026 12:55:51 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30598 Citation:
dans ce cas le délai d'opposition n'est pas commencé
avez vous essayé de contacter le président de cette AG?]]> mitigeur de douche gabmario https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30604&REPLY_ID=282292 Appel à expériences similaires bailleurs Tue, 02 Jun 2026 16:23:20 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30604 Citation:
Merci à tous. Vos commentaires répondent à ma question.]]> Pouvoir spécial au conseil syndical nefer https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30515&REPLY_ID=282291 Les assemblées Mon, 01 Jun 2026 11:51:33 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30515 Citation:

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Initialement posté par Konbinus

Avez-vous réfléchi à une situation intermédiaire ?

Copropriété avec 3 gardiens, nous sommes passés à 1 salarié à plein temps géré et payé par l'entreprise de nettoyage.

donc il n'y a pas de salarié ayant la qualité d'employé d'immeuble dans cette résidence

il s'agit d'un contrat avec le prestataire du nettoyage , uniquement pour l'entretien de la résidence

il n'y a aucune tache de surveillance, ni de contrôle des prestations effectuées par les entreprises intervenantes dans cette résidence
]]> honoraire syndic pour AG nefer https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30522&REPLY_ID=282290 Appel à expériences similaires copropriété Mon, 01 Jun 2026 11:42:37 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30522 Citation:

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Initialement posté par Sunbird

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Initialement posté par Konbinus

Attention aux syndics qui acceptent la gestion des AG après 18h sans frais supplémentaires, ce sont souvent des syndics qui ont besoin de rentrer des mandats et sont prêts à négocier.
Un gestionnaire qui commence à 8h le matin et finit le soir à 20h ou plus sans être payé, et cela plusieurs fois par semaine finira par partir.
Ca sonne d'avance le Turn over de gestionnaire ou le débutant qui doit justifier d'une expérience au CV.

n'importe quoi.

Sunbird a raison : une telle généralisation est ubuesque!

je connais des syndics qui ne facturent pas les dépassements d'horaires pour l'AG annuelle: ils ont fait leur calcul avant de faire les propositions de contrats]]> conséquences d'une scission Konbinus https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30566&REPLY_ID=282281 Les assemblées Sun, 31 May 2026 05:46:55 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30566 Citation:
Il n'y a pas que l'opposition au tiers qui reste un vrai problème légal.

Mais il y en a un autre, celui des charges appelées et de la validation des comptes.
Les lots ne sont plus les mêmes, la répartition des charges comme les appels de fonds ne se font plus selon l'EDD du "précédent RCP-EDD".

Modification de la parcelle cadastrale, de la taxe foncière, ...

Un copropriétaire qui réunis ou divise un lot, comment justifier les nouveaux numéros de lots puisqu'il n'y a pas eu d'actualisation.

L'actualisation de la fiche synthétique de copropriété dont le nombre de lots à changé, ...

Avez-vous modifier la surface de la copropriété dans la déclaration du contrat auprès de l'assurance de l'immeuble dont la prime est calculée selon la surface déclarée, ...

Il n'y a pas assez de 2 mains pour justifier de l'intérêt de la publication et de la régularisation de la situation officiellement

A moins d'être un non professionnel votre syndic ne peut pas accepter d'évoluer dans un flou artistique.]]> compteurs eau Konbinus https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30526&REPLY_ID=282279 Les assemblées Sun, 31 May 2026 05:04:38 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30526 Citation:
Il faudrait se mettre à jour, pour rappel à partir de 2027 (soit demain) la télérelève des compteurs est obligatoire.
Et pour tout remplacement de compteurs la télérelève est déjà obligatoire depuis quelques années.

Cela reste un contrat, vote en AG à l'article 24, présents et représentés.
Les contrats sont généralement de 10 ans, ne pas hésiter à les négocier sachant que la TVA est différente selon la prestation LOCATION / ENTRETIEN / RELEVE, et la partie ENTRETIEN reste réduite mais souvent la plus chère.

Interroger le syndic sur l'emplacement du compteur général, en extérieur ou bordure de copropriété ou dans le bâtiment ?
Le jugement en rapide, mais en cas de compteur en bordure de copropriété il peut y avoir une fuite sur canalisation enterrée et la fuite ne se voit pas.
Compteur en extérieur, le regard a-t-il été ouvert ?
Il n'est pas rare de voir que la fuite est au niveau du compteur et que le regard est plein d'eau.

Il faut prendre en compte également la date de relève du compteur général par VEOLIA qui peut être différent de votre date de relève des consommations des compteurs individuels.
Au niveau de la consommation générale êtes-vous en estimé (compteur défectueux, ou système de relève) ou en relevé ?
Votre syndic a-t-il fait une analyse de la situation et éliminer les pistes habituelles ?

L'avantage de la souscription des compteurs en télérelève les consommations inhabituelles sont étudiées au compteur individuel et des alertes sont transmises avec l'identification du compteur concerné.

Les compteurs sont installés avec des bagues anti-fraude et évide les reposes des compteurs en sens inverse pour consommations négatives sur quelques mois de l'année. Faire attention aux compteurs dont les bagues de télérelève ne sont pas posées.]]> Signature de contrats suérieurs à 1500€ Konbinus https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30562&REPLY_ID=282277 Appel à expériences similaires copropriété Sun, 31 May 2026 04:03:59 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30562 Citation:
Une évidence,
procéder aux consultations entre mai et juillet quand les consommations sont les plus faibles même si votre contrat à une date d'échéance au 31 décembre.
C'est de l'anticipation, il faut relancer son syndic.
Ne pas hésiter à consulter plusieurs courtiers en énergie qui ont leurs propres fournisseurs et potentiellement des frais de gestion intermédiaires ou commissions différents.
On pense souvent au GAZ mais la négociation pour l'électricité à aussi son importance, vérifier puissance, HP et HC, et montant de l'abonnement
Les meilleures offres sont sur les délais les plus cours de prise de décision.

Sans rapport, la problématique est la même pour le contrat d'assurance qui dépend de la sinistralité des 36 derniers mois avec actualisation à moins de 3 mois de la prise de contrat. Ce qui ne rend pas compatible sa mise à l'ordre du jour d'une AG.]]> paiement franchise assurance par le SDC ? Konbinus https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30590&REPLY_ID=282276 Les charges locatives Sun, 31 May 2026 03:01:46 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30590 Citation:
En copropriété, l'assurance MRI (Multirisque Immeuble) intervient régulièrement pour des désordres (sinistres) trouvant leur origine en parties privatives.

Ce n'est pas l'origine du désordre qui est pris en compte mais la nature du désordre qui détermine la CONVENTION d'assurance concernée et les recours possibles.

Certains désordres peuvent être gérés en direct par les assurances et peuvent de ce fait passer sous les radars au niveau du syndic.

En l'occurrence l'assureur du local commercial a géré le sinistre, rembourser son assuré et procéder à un recours auprès de l'assurance de l'immeuble.
L'assurance de l'immeuble ayant remboursé la MAAF, cela signifie que le recours est légitime et couvert par la garantie du contrat de la copropriété.
En revanche votre contrat doit avoir une franchise pour "vol/effraction" et la MAAF se retourne vers la copropriété pour le règlement de cette franchise.

Votre syndic doit demander la copie du rapport d'expertise qui détail les prises de garantie et les montants des dommages pris en charge, c'est un des rares documents qu'il pourra peut-être obtenir, il n'y a pas d'obligation de diffusion.
La MAAF ne lui transmettra peut être pas, mais il était plus facile de l'obtenir avant règlement.
En revanche il peut l'obtenir auprès de l'assurance de l'immeuble, car je ne connais aucune assurance qui paiera sans justificatif.

Les rapports d'expertise sont à discrétion et sont destinés à l'assureur ayant payé cette mission.
Votre résolution n'a pas de sens car ce n'ai pas le ou les copropriétaires qui ont été remboursés mais une compagnie d'assurance et ces frais incombent bien au SDC dès lors que l'assurance accepte la garantie du sinistre.

Mais effectivement pour défendre votre discours, il arrive que des assurances réclament la franchise de leur propre contrat sans que ce soit toujours justifié.
Là c'est la franchise du contrat de l'immeuble.

Infos complémentaires :
Convention IRSI (principalement utilisé en copropriété pour les sinistres en dégâts des eaux)
Quelque soit l'origine du sinistre, privative ou parties communes, les désordres aux embellissement sont pris en charge par le lésé dans la limite de 1600€ HT des dégats puis recours à l'assurance de la copropriété même s'il s'agit d'un débordement de machine à laver pour reprise des peintures du plafond et autre, dans le cas d'un parquet massif c'est de l'immobilier et géré par l'assurance de l'immeuble, même si nous sommes toujours sur notre problème de machine à laver.
Si le désordre est causé par un locataire, l'assurance de la copropriété peut faire un recours à l'assurance du locataire, en revanche si la personne est copropriétaire, elle est aussi couverte par l'assurance de l'immeuble et il ne peut pas y avoir de recours, .... pour le cas ou l'assurance de l'immeuble est adhérente à la convention IRSI.
Si vous êtes en droit commun, les sinistres en Dégâts des eaux provenant les parties privatives restent du ressort de l'assurance du lésé, ......
A cela il faut intégrer les différentes franchises, ....

Tout ça pour vous montrer que le sujet des assurances sort de la logique et dépend exclusivement de la convention d'assurance concernée et de la franchise prévue au contrat en franchise générale ou selon la nature du désordre.

]]> Scission non actée, mais fin des appels de fonds Konbinus https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30600&REPLY_ID=282275 Comptabilité des copropriétés Sun, 31 May 2026 02:07:40 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30600 Citation:
Si on reprend point par point les éléments transmis, il existe plusieurs points d'interrogation :
- copropriété HORIZONTALE, sommes nous bien en copropriété et non ASL, AFUL, .... ?
- Pouvez-vous confirmer qu'il n'y a pas de syndic principale et syndic secondaire ?

Pour avoir déjà expérimenté la COPROPRIETE HORIZONTALE nous sommes sur un raisonnement différent de la copropriété Verticale.

Pour la nôtre, sur les lots de la copropriété était édifié des bâtiments en monopropriétaire, chaque bâtiment devenait néanmoins partie commune spéciale.
Rappel, en copropriété horizontale vous êtes propriétaire du lot mais pas du fond.

Quand vous avez des lots à bâtir, dans le règlement de copropriété on parle de lots transitoires dans la majorité des cas qui deviennent à leur tour une copropriété lors de la construction et la vente de lots, sauf à rester en monopropriété.

Si vous êtes en copropriété horizontale et que des terrains ont été cédés, cela signifie que la copropriété a vendu des lots à la mairie, mais ces lots restent au sein de la copropriété à moins de réaliser une SCISSION (création d'une nouvelle copropriété séparée avec sa propre parcelle cadastrale, son règlement de copropriété, ....) et il existe la CESSION FONCIERE (cession d'un partie du foncier de la copropriété)

Que ce soit dans une scission ou une cession, voir rétrocession foncière (sous condition que votre gestionnaire sache faire la différence) à un organe comme une Mairie ou Métropole une décision doit être prise au niveau du conseil municipal ou d'une commission.
S'assurer que cela a bien été entériné à défaut aucune validation ne pourra être enregistré par un notaire, quelque soit le notaire qui sera missionné.
Personnellement je ne pense pas que le problème vienne du notaire mais de la partie administrative et juridique.

De ce fait, votre nouveau RCP ne peut pas être enregistré à la publicité foncière par le notaire tant que la scission (ou cession) n'est pas elle-même enregistrée.
Dans l'attente de la modification de la copropriété, les charges restent appelées à l'ensemble des copropriétaires (dont les lots transitoires ou lots selon votre RCP) il ne peut en aucun cas y avoir disparition des lots.
Vous pouvez demander copie de la feuille de présence à votre syndic pour avoir la liste des copropriétaires ainsi que les lots détenus par les copropriétaires et leur tantièmes.
Je vous invite également à vérifier l'annexe comptable 1Bis (ou annexe 6 ou autre selon désignation du syndic) reprenant l'état de situation des comptes copropriétaires après répartition des comptes et joint à la convocation d'assemblée générale.

Il faut distinguer FONCIER - LOT et CHARGES

SCISSION d'un autre lot BATI :
- Cette dernière ne peut intervenir qu'après l'enregistrement de la première à défaut le premier projet de modificatif du RDC et EDD devient erroné et doit être retravaillé et reproposé pour validation en AG. Pas d'erreur du syndic sur ce point.

Si la Mairie est propriétaire d'un lot, elle réceptionne forcément des appels de fonds, dans le pire des cas elle est en impayé de charges, mais à régulariser lors de la validation de la scission.
A défaut, si elle n'est pas copropriétaire, malgré le projet de scission il n'y a pas de motif à lui transmettre des appels de fonds.

Votre gestionnaire manque peut-être d'expérience sur l'ensemble de ces points et leur gestion spécifique.
Je vous conseil d'envoyer un courrier LRAR et de demander l'organisation d'une réunion avec un responsable de service ou d'agence pour échanger en direct du sujet, n'adressez pas votre courrier à votre gestionnaire en poste.

CONSEILS :
Lors de cette réunion, faites référence à la souscription du contrat protection juridique, son activation, une déclaration a-t-elle été faite ? demandez à en avoir copie de l'enregistrement, l'état d'avancée de la procédure, .... Faites en sorte d'être présent avec plusieurs membre du CS.
A défaut, mettez en avant tous les frais engagés par la copropriété, l'absence d'action du syndic et demander la prise en charge des frais en invitant le syndic à vous annuler les frais ou à activer son assurance RC au besoin.

Je manque de détails pour vous apporter une réponse ciblée ou conseils.
J'ai fait large et j'ai forcément fait du "hors sujet"

Vous pouvez aussi vous renseigner auprès de la mairie en demandant un RDV avec le maire. Organiser ce RDV avec votre syndic et les membres du CS.
Cela peut être un peu long et nécessiter plusieurs courriers et appels téléphoniques, mais possible quelque soit l'importance de votre ville - Dans le pire des cas adjoint au territoire, service juridique du patrimoine, ....

]]> Copropriétaire,gardien,et membre du CS hanzimmer2000 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?whichpage=-1&TOPIC_ID=30607&REPLY_ID=282274 Conseils syndicaux et divers copropriétaires Sat, 30 May 2026 19:32:45 +0200 https://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=30607 Citation:
Nous avons un syndic pro en effet.
Merci pour vos réponses.

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