| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
gloran
Contributeur senior
969 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 08 août 2009 : 00:49:31
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 08 août 2009 : 07:33:26
|
Quelles bonnes nouvelles.
A de nombreuses reprises nous nous étions interrogés sur la quasi absence de recours sur le fondement de l'article 544 dans les litiges de servitude. Voilà qui remet un peu les choses en place en encadrant les prérogatives du fonds dominant au strict respect de ce qu'a accordé le fonds servant, tout écart tombant sous le coup de l'article 544.
L'autre bonne nouvelle vient de la position prise par la Cour de Cass vis à vis de l'inviolabilité des ouvrages publics.
La dualité entre l'administratif et le judiciaire permettait aux communes d'échapper aux sanctions civiles, ce qui replaçait systématiquement la faute sur le terrain indemnitaire, forcément défavorable au particulier.
Dans son arrêt, la Cour rétablit la prépondérence du droit civil sur le droit administratif en refusant la protection administrative à la commune dont l'action ne se situe pas dans le cadre des pouvoirs de son autorité administrative.
En clair, la commune qui agit hors de ses compétences serait soumise au droit civil comme les particuliers. La Cour laisse ainsi entendre que les juges administratifs devraient agir comme des juges civils si la personne publique ne peut prouver la légitimité administrative de son action. Espérons que le bulletin de la Cour de Cass apporte quelques précisions sur ce point.
Enfin, il convient de rappeler que toute cette construction juridique s'appuie sur l'existence d'un acte civil de servitude.
La Cour de Cass a fait la part belle au droit civil en accordant toute cette puissance à un acte sous seing privé. Là aussi quelques précisions seraient les bien venues. |
|
|
|
|
|
 2
Posté - 08 août 2009 : 09:30:12
|
|
honnêtement, rien de nouveau dès lors que l'acte est qualifié de voie de fait... |
 |
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
 |
 |
 |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 08 août 2009 : 20:27:36
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
honnêtement, rien de nouveau dès lors que l'acte est qualifié de voie de fait...
Si, si, justement, c'est le fait qu'un aménagement public puisse être qualifié de voie de fait qui est nouveau car le débat doit alors avoir lieu sur le théatre du droit civil. |
|
|
|
|
|
4
Posté - 08 août 2009 : 23:37:13
|
tu trouveras des JP moins récentes dans le même sens
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 février 2007, 06-10.071, Publié au bulletin
mais c'est en fait dans le JP du Tribunal des conflits qu'il faut chercher cette évolution sur le périmètre de la voie de fait. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 08 août 2009 23:40:47 |
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 09 août 2009 : 07:30:40
|
Ok,
Cette JP est tout aussi intéressante que la précédente, mais le vent n'a pas toujours soufflé dans ce sens.
Je me souviens de nombreux cas où le fait accompli était plus à la mode que la voie de fait, avec au final un plaignant qui repartait avec une indemnité si ridicule qu'elle ne couvrait même pas les honoraires d'avocat.
Souhaitons que les tribunaux maintiennent le cap.
Le pouvoir administratif se fait de plus en plus pesant et l'intérêt général a souvent bon dos.
Pour moi, le Code Civil est mille fois plus protecteur des libertés individuelles et collectives qu'un RNU ou un PLU.
|
|
|
|
|
|
6
Posté - 09 août 2009 : 09:27:34
|
ça tombe bien : il est fait pour protéger la propriété privée alors que les seconds sont faits pour organiser l'intérêt général  |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 09 août 2009 : 09:44:25
|
La "voie de fait" est-elle toujours le fait d'une autorité administrative ?
Dans mon lotissement varois, le réseau EU se terminait, d'aprèsle programme approuvé, par une station de "filtration" et de traitement chimique avant rejet en mer.
12 ans plus tard, la commune s'étant dotée d'un station d'épuration, le maire a "encouragé" le raccordement du réseau de lotissement à la station communale, par REFOULEMENT.
Les charges de financement et de réalisation ont été laissées à la charge de l'ASL, le lotisseur ayant contribué au proprata des lots invendus.
La fosse et la canalisation de refoulement ont été implantées, sans droit ni titre dans un lot du lotissement et la canalisation poursuit ensuite dans d'autres propriétés extérieures au lotissement, en gravitaire...
Le document graphique de l'annexe sanitaire du POS de la commune fait figurer la station du lotissement à un endroit inexact (en marge de sa "frontière" )
L'ASL du lotissement prétend que cet "ouvrage commun" s'impose au propriétaire du lot comme "servitude"....
.......mais aucune servitude n'a été établie, désignant le fonds servant et le tracé de l'ouvrage (complètement en tréfonds, sauf la "fosse" dont les "couvercles" sont visibles et dont les pompes sont bruyantes)
Le comportement "sûr de lui et dominateur" du représentant de cette ASL devrait inéluctablement conduire à une procédure
Vos conseils et remarques sont les bienvenus : merci d'avance |
|
|
|
8
Posté - 09 août 2009 : 10:05:08
|
oui, normalement le terme "voie de fait" est réservé à un acte administratif illégal insusceptible de régularisation... comme il est indiqué dans le dernier arrêt cité : "la voie de fait était caractérisée par un acte manifestement insusceptible de se rattacher à l'exercice d'un pouvoir appartenant à l'administration"
on trouve cependant l'expression dans des JP n'engageant que des personnes privées, y compris pour des canalisations :
Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 février 2004, 02-10.085, Publié au bulletin
on parlera normalement simplement d'"emprise irrégulière" |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 10 août 2009 : 08:16:59
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserça tombe bien : il est fait pour protéger la propriété privée alors que les seconds sont faits pour organiser l'intérêt général
Le Code Civil protège aussi le bien public, ce qui a permis à nos ancètres de vivre à l'ombre de ce seul code pendant un siècle et demi.
Pour Mout, voici les définitions respectives de la voie de fait selon la nature du droit à appliquer. Il y a quelques différences intéressantes...
En procédure civile, on entend par voie de fait tout comportement portant ouvertement atteinte à des droits personnels ou méconnaissant à l'évidence une disposition législative ou réglementaire et justifiant, de ce fait, le recours à la procédure de référé en vue de faire cesser ce trouble manifestement illicite.
En droit administratif, la voie de fait est une illégalité manifeste de l'administration commise dans l'accomplissement d'une opération matérielle d'exécution. L'administration porte alors atteinte, de façon grave, au droit de propriété ou à une liberté fondamentale, soit en prenant une décision insusceptible de se rattacher à ses attributions, soit en procédant à l'exécution forcée injustifiée d'une décision, même légale. |
|
|
|
|
|
10
Posté - 10 août 2009 : 09:14:42
|
à noter que le voie de fait administrative sur une propriété privée se répare en général devant les juridictions... civiles. |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 10 août 2009 : 09:42:35
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserà noter que le voie de fait administrative sur une propriété privée se répare en général devant les juridictions... civiles.
Oui, oui, mais à tous les coups la commune tente de mettre en avant que seul le TA est compétent pour traiter des affaires des collectivités.
On rejoint ce que tu a signalé avec les saisines du Tribunal des Conflits. |
|
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
12
Posté - 10 août 2009 : 09:51:53
|
|
Une approche intéressante sur le mariage entre PLU et cour commune en page 3 de ce document. |
|
|
|
|
|
13
Posté - 10 août 2009 : 10:25:43
|
cette mention nécessaire dans le PLU de la possibilité de mettre en oeuvre la cour commune a été développée par GGodfrin dans un article de "Construction et Urbanisme" dont la thèse, que je partage, est reprise là :
http://www.gridauh.fr/sites/fr/fich...f460712b.pdf |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 10 août 2009 : 11:06:09
|
Merci à tous deux.
Ce qui reste à préciser est la qualification de "l'ouvrage"litigieux...
Le raccordement à la station communale fait-il de l'ouvrage qui raccorde un ouvrage public?
Le signalement de cet ouvrage de raccordement sur le document graphique de l'annexe sanitaire du POS de la commune caractérise t'il un "ouvrage public"?
Le financement de cet ouvrage par les colotis en fait-il au contraire un ouvrage privé implicitement incorporé au réseau communal?
En pratique, la maintenance de la fosse de refoulement est à la charge de l'ASL du lotissement...
Pas simple |
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 10 août 2009 : 21:41:55
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormsercette mention nécessaire dans le PLU de la possibilité de mettre en oeuvre la cour commune a été développée par GGodfrin dans un article de "Construction et Urbanisme" dont la thèse, que je partage, est reprise là : http://www.gridauh.fr/sites/fr/fich...f460712b.pdf
Je connaissais ce texte, mais il ne me satisfait pas.
En effet, dès l'introduction on peut lire cette phrase:
citation: La servitude « de cours communes » est donc une curiosité juridique
puisqu’une servitude civile a des effets sur l’application d’une servitude
d’urbanisme. Sa dénomination est par ailleurs trompeuse puisqu’elle n’a pour objet
ni la création de « cours » (au sens habituel d’espaces entourés de bâtiments), ni
la création d’un espace à jouissance commune.
Déjà , le rapport assimile les règles de prospect à des "servitudes d'urbanisme". Cette vision est fausse puisque le redevable du prospect ne l'est que vis à vis de la collectivité et pas exclusivement au profit de son voisin. Il y a là une grave confusion entre ce qu'est une règle d'urbanisme et ce qu'est une servitude.
Quant à la "curiosité" de la chose, c'est aussi surfait puisque le Code Civil prévoit expressément que les voisins puissent recourrir à toute convention entre leurs fonds respectifs.
La référence à une limite de cour commune matérialisée par les bâtiments est aussi surfaite car les contractants sont libres de leurs engagements. Mais, justement, l'engagement de cour commune impose que chaque contractant puisse être considéré en jouissance de la totalité de la cour commune. C'est précisément ce qui permet à chaque contractant d'inclure la cour commune dans sa propriété et donc de situer la limite séparative à ce qui constitue la limite de la cour commune. La cour commune est constituée de servitudes réciproques qui obligent chacun des fonds servant/dominant.
Contrairement à ce qui est affirmé, c'est l'espace qui est commun, ce qui n'a rien à voir avec sa jouissance qui peut être exclusive.
Tout le raisonnement qui suit est basé sur ces affirmations selon les termes:
citation: Cela étant admis, de nombreuses questions restent en suspens.
La suite est peu intéressante car elle découle d'hypothèses manifestement fausses.
Alors, la cour commune, c'est quoi exactement?
La cour commune est avant tout un ensemble de servitudes réciproques selon lesquelles chaque fonds servant/dominant partage ses droits sur l'espace qu'il apporte et sur celui qui lui est apporté.
Cet acte civil induit que la "possession" de cet espace commun repousse les limites séparatives des uns vis à vis des autres de telle manière que chacun puisse se prévalloir de la "possession" de la cour commune.
Globalement, tout se passe comme si la cour commune était un espace indivis entre ses ayant droit, mais il y a une différence fondamentale, j'y reviendrai.
Dans le régime de la cour commune, les prospects sont donc étendus jusqu'aux limites de la cour commune et non plus "figés" par les strictes limites de propriété des uns et des autres.
Néanmoins, les règles de prospect du PLU restent applicables, certes au regard de la délimitation de la cour commune, mais elles restent applicables. C'est là qu'une éventuelle règle de prospect dédiée aux voies privées peut venir troubler le jeu si il est manifeste que la dite cour constitue un espace dédié à la circulation ou au stationnement.
Contrairement à ce que certains prétendent, l'acte de servitude de cour commune ne peut pas édicter des règles de prospect moins exigentes que celles imposées par le PLU. Si c'était le cas, ces sont les règles du PLU qui doivent être prises en compte.
Comme promis, revenons sur le "statut" de la cour commune.
Nos ancètres nous ont légué des cours communes qui sont en réalité des espaces indivis et on comprend bien que chaque indivisaire puisse se prévalloir de sa posséssion comme expliqué ci-dessus.
Les cours communes de nos ancètres constituent des éléments indivis indissociables des propriétés qu'elles desservent, ce qui implique une indivision forcée.
L'évolution de la cour commune la place maintenant, non plus sous le régime de l'indivision, mais sous celui des servitudes. Le problème de cette évolution tient au fait qu'il n'existe pas de régime de la "servitude forcée", ce qui élude toute garantie pour la collectivité sur les conséquences d'un renoncement des contractants à la servitude de cour commune.
Enfin, à la lecture du document, je ne peux que m'interroger sur l'instauration judiciaire d'une servitude de cour commune puisque que celle-ci n'est absolument pas prévue par le Code Civil.
|
|
|
|
|
|
16
Posté - 10 août 2009 : 21:51:03
|
Dominique,
pour info, G.Godfrin est LE spécialiste du sujet pour l'ensemble de la profession...
ta position est ... peu défendable.
quant à l'instauration judiciaire, elle est prévue aux R471-1et s. du CUrb...
la servitude de cours commune du code de l'urba n'est pas un espace indivis.... et elle peut être forcée par le juge, comme peut l'être le droit de passage pour enclave.
tu confonds cour commune de l'urbanisme et cour commune du droit de la copropriété : les 2 n'ont absolument aucun rapport sauf leur nom.
on pourrait aussi parler de la Cour royale -Cour d'appel de Paris- et la cour du roi -avec ses courtisans et ses... courtisanes ! |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
Édité par - Emmanuel Wormser le 10 août 2009 21:54:35 |
|
|
|
17
Posté - 10 août 2009 : 23:41:36
|
Un PAVE dans la CC de GG !
C'est effectivement une autre approche non dénuée d'intérêt...........
Cela me donne envie d'organiser ......dans un certain Atelier...un débat sur le sujet entre Dominique Larocaille et Gilles Godfrein.
Sur un plan pragmatique.....la CC est très utilisée et acceptée par l'administration et je rajouterai sans les réserves émises par GG.
Au niveau du droit "pur"...........je laisse la place au débat......mais cela serait une révolution....et sans courtisans ou courtisanes |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Mout
Contributeur vétéran
1083 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 11 août 2009 : 08:44:07
|
...spéculons, donc
Le Code de l'Urbanisme a instauré quelque chose qui s'inspire de la servitude de "cour commune" en matière de lotissement:
Les voies qui ne sont pas transférées à la commune restent privées, comme aurait dit La Palice.
Leur nécessité eu égard à la desserte des terrains constructibles et construits impose qu'elles restent "indivises".
Le lotisseur qui publie aux hypothèques la mention des modalités de la répartition de l'indivision des voies et espaces communs entre les colotis crée une "servitude de cour commune", de droit privé, imposée par l'acte administratif délivrant l'autorisation d'aménagement...
|
|
|
|
larocaille
Contributeur actif
395 message(s)
Statut:
|
|
19
Posté - 11 août 2009 : 10:08:16
|
|
citation: Initialement posté par Emmanuel Wormser
tu confonds cour commune de l'urbanisme et cour commune du droit de la copropriété : les 2 n'ont absolument aucun rapport sauf leur nom.
Il n'y a pas des cours communes administratives et des cours communes civiles. Seule la cour commune instaurée conformément aux dispositions du Code Civil existe.
G. Godfrin ne dit pas autre chose en écrivant:
citation: La servitude « de cours communes » est donc une curiosité juridique puisqu’une servitude civile a des effets sur l’application d’une servitude d’urbanisme.
J'aurais été à 1000% d'accord avec GG si il avait employé le terme "règle d'urbanisme' en lieu et place de "servitude d'urbanisme". Pour moi, une "servitude d'urbanisme" c'est ce que le RNU définit comme tel.
Après avoir cité l'article L471-1, GG donne son appréciation:
citation: Cet article est assez énigmatique.
C'est le moins que l'on puisse dire, car faute de précision apportée par le législateur, l'interprétation de cet article peut tourner au délire.
Face au flou, GG a choisi de rester prudent en se cantonnant dans une description liminaire des implications des articles L471-1 et L471-2 avant de qualifier la chose de "curiosité juridique".
Ma divergence avec l'analyse de GG tient au fait que j'entend lever le voile sur cette "curiosité juridique" et ses implications.
GG continue son analyse en restant dans le domaine de l'urbanisme afin de tenter d'apporter une réponse à la question initiale: La servitude de cour commune peut-elle être instaurée si le PLU ne le prévoit pas explicitement.
La position de l'administration rapportée par GG est aussi très intéressante car elle se limite aux aspects techniques d'application sans jamais s'expliquer sur l'aspect juridique.
Analyse de la "curiosité juridique":
GG relève sous forme d'exemple ce qu'impliquent ces articles en matière de droit civil.
Imaginons un fonds A déjà bâti et soumis, comme le fonds B, à un prospect de 4m que A a respecté.
Selon le dispositif évoqué, B pourrait passer une convention de cour commune afin de pouvoir construire en limite de propriété. Jusque là , tout va à peu près bien si l'on élude une application stricte des principes des réglements d'urbanisme qui veut qu'un arrangement entre voisins ne vaut pas vis à vis de la communauté. Perso, je dirais que le dispositif de cour commune doit figurer au PLU pour qu'il soit opposable aux tiers.
Cela se complique si A refuse la voie conventionnelle. Selon l'article L471-1, B peut saisir le TGI afin de se voir attribuer par le juge une servitude de cour commune lui permettant de réaliser son projet.
En clair, B va demander au juge d'asservir A en non aedificandi, et ce pour son seul profit. B va devoir motiver sa requête et mettre ainsi en évidence que cette demande va lui permettre d'outre-passer une règle administrative que A a pour sa part satisfaite.
Une telle requête ne me parait ni sérieuse, ni même recevable.
Alors, le Code de l'Urbanisme envoit-il les administrés au casse-pipe dans des procédures judiciaires infondées?
La seule explication, si j'eclus la convention librement consentie, que je vois tiendrait à sortir de l'impasse des pétitionnaires se trouvant déjà de fait dans une situation de cour commune.
En clair, la situation existe mais elle n'est pas actée. Le juge peut alors intervenir pour acter et ainsi rétablir une équité des droits à construire.
Si cette explication est la bonne, l'article L471-2 prendrait alors un sens visant à permettre la construction sans pour autant servir de faux prétexte pour asservir au-delà du nécessaire.
Et les règles de prospect dans tout cela?
Si on approche la cour commune dans le sens du CU, on peut effectivement se poser la question de savoir ce que deviennent ces règles dans une situation de cour commune et en poursuivant le raisonnement se poser la question fatidique de l'existence des cours communes si le PLU ne les prévoit pas explicitement.
Si on considère que le législateur n'a pas voulu substituer le CU au Code Civil, il faut alors regarder la cour commune comme une alternative de positionnement des limites séparatives. Dans ce cas, les règles de prospect ne changent pas, c'est juste la ligne de référence qui se déplace. |
|
|
|
|
|
20
Posté - 11 août 2009 : 19:11:40
|
Y a-t-il des jurisprudences allant ou dans votre sens ou de celui de Gilles Godfrin.........ou de celui de "la doctrine" (sti tant est que l'on puisse utiler ce mot) administrative qui l'a (je crois) toujours entendu comme possibilité de déroger aux règles de prospects sans même vérifier si le POS/PLU l'autorise ?
merci d'avance |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
