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 Posté - 19 août 2009 : 17:07:48
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nefer citation: donc, si le PV a été notifié depuis plus de 2 mois et qu'aucune assignation ne soit en cours pour une annulation de cette résolution.......cette résolution est donc valide!
nefer : vous êtes très affirmative la dessus !!! seul le tribunal pourra donner raison à ce copro qui contestera cette résolution après les 2 mois, résolution qui n'est certainement pas valable car un locataire ne peut proposer une résolution. l'AG adopte une résolution mais celle-ci sera BIEN EVIDEMMENT annuler par le tribunal.
Mon affirmation vaut la votre nefer, Nous ne sommes pas juge, mais le copropriétaire de cette terrasse pourra subir un préjudice en cas de dégats. Le tribunal jugera t'il dans ce sens, ou mettra t'il en cause la responsabilité du propriétaire ???
L'AG ne doit voter que sur des résolutions concernant la copropriété proposer par les copropriétaires, et le syndic. Un locataire, un mandataire même administrateur de biens ne peut proposer une résolution. Le syndic est fautif en faisant voter cette résolution. L'AG a voté, mais cette résolution n'est pas valable car non proposée par le propriétaire du lot, elle est donc innaplicable.
L'AG ne peut autoriser des travaux sur les parties communes demandés par un locataire. Aucun vote ne peut être fait la dessus. Le propriétaire a subit un réel préjudice en trouvant une terrasse posée sur son lot, votée en plus par l'AG. Il pourra réclamer le démontage de cette terrasse au frais du SDC. Peu importe les 2 mois après réception du PV, un propriétaire bailleur peut lire son PV quand il veut, il a mandaté un administrateur pour gérer son lot. D'ailleurs celui-ci aurait du également s'opposer à ce vote hors de la loi. !!!
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felix1930
Contributeur vétéran
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Posté - 19 août 2009 : 17:56:34
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question à at97434:
Etant donné qu'il y a ,semble t-il, d'autres irrégularités lors de l'AG, il y en peut être une autre qui peut donner une possibilité de revoir le problème cité.
L'élection du président de l'AG a t-elle fait l'objet d'un vote séparé des autres membres du "bureau"...secrétaire,scrutateurs ou d'un vote groupé??? |
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ALH14U
Contributeur senior
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23
 Posté - 20 août 2009 : 01:32:59
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Atention à ce que vous ecrivez bafouer les Lois c'est du pénal,... exclusivement du pénal et il vous appartient en matière civique, surtout en cas de dangorisité ou de préjudices que vous pouvez subir d'attirer l'attention du procurieur du TIG à ce sujet,...
Vous rendrez service à la collectivité,
Attention il est souvent fait grief au défaillant de ne pas avoir contesté la décision, dans les deux mois le vote des autres corpropriétaires. Dans les deux mois après AG ! ainsi pendant dix mois (12 mois moins 2) de l'année le syndic pourrait donc se comporter comme un incompétant et vous imposer une gestion inadéquate suite à des décisions obtenues frauduleusement ?
Le fait qu'il est été réélu ne prouve pas sa compétence, voire les liens sur les nomination d'un administrateur judiciaire !
La contestzation de deux mois s'applique pour les décisions contestables civilement, obtenues sans manipulation ou fraude du consentement au vote des participants à l'AG.
Mais ce grief contre le copropriétaire n'est pas valable s'il est prouvé un défaut de compétance du professionnel et représentant du syndicat vis à vis de la rédaction des décisions, mises à l'ordre du jour et la demande de vote de la décision est alors contestable pendant une durée de 10 ans (vous avez appris après un défaut d'information complet par exemple et que les mandataires ne sont pas les bons demande d'un locataire !). Le consentement de l'ensemble des copropriétaires est obtenue frauduleusement par présentation de faux documents (au sens large). Les copropriétaires n'auraient pas du voter et c'est la une demande de décision abusive par une personne inexpérimentée, incompétante, délictuelle dont la responsabilité peut être mise en cause hors délait, à partir du moment où vous constater une vérité ou des évenement qui apparemment était cachés ou inconnus des participants avec du coup non application du réglement de copropriété (et non contestations des votes des autres copropriétaires !).
L'obtention de ce vote favorable était donc liée à une incompétance du représentant du syndicat qui ne devait pas adresser une telle décision émanant d'une personne non habilitée et non copropriétaire, et la responsabilité doit être engagée,... d'autant que les préjudices sont incontestables.
Pour les préjudices vous permettant de demander réparation : information auprès de votre conseil syndical en lui indiquant la responsabilité pleine et entière du gestionnaire et s'il n'y a pas de réparation par le syndic professionnel la mise en cause de sa responsabilité professionnelle.
Attention également, ne pas respecter le réglement de la copropriété est un délit pénal (application de la lOI HOGUET et de la Loi sur l'application des réglement de copropriété par les professionnels) qui ne peut être sanctionné que par le Procureur, après dépos de plainte gratuite. Naturellement il est conseillé d'éviter de tels professionnels, lors du renouvellement, mais surtout il faut les dénoncer, car la non appication du réglement de copropriété chroniquement non contestée par le conseil syndical équivaut à mon avis à pas mal d'actes frauduleux, qui iront en augmentant du fait même de l'absence de réaction collective de celui, sur lequel il faut dse poser des questions !
Etudiez donc la réaction des membres de votre conseil syndical en invoquant les préjudices liés à cette décisions (que vous avez sans doute contesté et qui de ce fait vous permet d'agir pendant 10 ans !) et demander ce que le bailleur exige de son locataire un retour à la normale antérieure. Car il s'agissait effectivement d'un problème entre locataire et bailleur.
Il n'y a que si vous étiez d'accord avec qu'aucune contestation ne peut émaner de vous dans le délai de 10 ans.
Naturellement également, si vous me dîtes que votre syndic n'applique pas le réglement de copropriété et que vous avez voter le quitus de l'année,... ce n'est pas la peine non plus de demander notre avis,.... et de vouloir impliquer sa responsabilité professionnelle pour mauvaise gestion des parties et décisions que vous avez découvertes à postériori (matérialiser la date ou l'évenement déclancheur car celà ne parait pas clair !) abusivement et illégalement demandées et obtenues.
Voyez votre assureur, en lui demandant d'invoquer la responsabilité du bailleur, effectivement comme nefer je pense que le dossier est à revoir, le gestionaire du syndicat et le syndicat lui même ne doivent pas s'imisser contre vous et doivent demander au bailleur la remise en état par son locataire, puisqu'il y a une faute du gestionnaire dans la demande de décision des autres copropriétaires, finallement peu concernés et informés sur ce sujet lors de la rédaction de l'ordre du jour et en cours d'AG!
Bonne chance pour la prise en charges des travaux de retour à l'état antérieur et au respect par votre gestionnaire d'immeuble du reglement de copropriété (ne pas confondre interêt du ou des copropriétaires et du ou des locataires par exemple !), lors des demandes de décisions en assemblée. Le gestionaire devrait vous aider vis à vis du bailleur,... à voir pourquoi une absence de soutient et effectivement la persistance d'une non application du réglement de copropriété (rapport légaux entre bailleur et locateur) à votre égard de sa part ?
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at97434
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Posté - 20 août 2009 : 10:06:09
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Merci pour votre message fort long.
Juste un point : ce n'est pas parce que j'ai voté contre certains projets que ceux-ci n'ont pas été approuvés.
Par instant, je me sens accusé de ne pas avoir REUSSIà faire rejeter une décision lors de l'AG. |
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at97434
Nouveau Membre
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Posté - 20 août 2009 : 10:09:29
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citation: Initialement posté par felix1930
question à at97434:
Etant donné qu'il y a ,semble t-il, d'autres irrégularités lors de l'AG, il y en peut être une autre qui peut donner une possibilité de revoir le problème cité.
J'avais adressé tel que les points suivants au syndic avec copie au CS. Je vous livre ces points ici bas.
Afin d'aider le secrétaire de séance à noter les réserves que j'ai formulé lors de cette assemblée générale, j'ai reporté ci-dessous question par question celles-ci.
Avis du Conseil Syndical.
le conseil syndical a, depuis le 1/9/2004, l'obligation de rendre compte de sa mission devant l'assemblée générale de copropriétaires (Décret du 17/3/1967, Art. 22).
Question 3 : Approbation des comptes de l'exercice écoulé.
Les pièces jointes à la convocation ne comprennent pas l'Etat détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération (Article 11 II 2° alinéa du décret n°67-223 du 17 mars 1967).
De même, l'état des dépenses n'est pas sincère. Des dépenses (comptes 606001 et 472000) ne figurent pas !!!
Question 6 : Nomination du syndic.
Le contrat de syndic, tel que joint à la convocation, méconnait les nouvelles dispositions de la Loi dite MLLE (17 mars 2009) et n'est pas conforme à l'avis du CNC. Il existe un contrat-type FNAIM conforme à l'avis de la CNC.
Question 9 : Décision de faire rénover les peintures de la cage d'escalier.
Un seul devis est joint à la convocation ce qui est contraire à la disposition votée en Assemblée Générale d'obligation de mise en concurrence au dela de 850,00 euros (Décision n° en date de 2006).
Question 10 : Décision de faire procéder à la rénovation des enrobés du parking.
Un seul devis est joint à la convocation ce qui est contraire à la disposition votée en Assemblée Générale d'obligation de mise en concurrence au dela de 850,00 euros (Décision n° en date de 2006 ).
Question 12 : Point sur les aménagements faits au niveau des terrasses du dernier étage.
Les deux documents joints à la convocation sont très insuffisants pour informer les copropriétaires. Les courriers adressés par le syndic au nom de la copropriété ne sont pas joints ce qui nuit à la compréhension.
Le décret du 31 août 2006 relatif à la lutte contre les bruits de voisinage
Question 13 : Utilisation abusive des terrasses (Retrait des élèments meublants)
L'ajout de la dernière phrase suppose un vote groupé : autorisation d'ester en justice ET enveloppe financère poir couvrir les frais d'avocat. Une décision d'Ag ne doit contenir qu'une seule question.
La question posée par le propriétaire a fait l'ajout de cette dernière phrase sans que cela soit indiquée.
Question 14 : Remise en état des terrasses (Mise en application des décisions d'Ag de 2002 et 2003).
L'ajout de la dernière phrase suppose un vote groupé : autorisation d'ester en justice ET enveloppe financère poir couvrir les frais d'avocat. Une décision d'Ag ne doit contenir qu'une seule question.
La question posée par le propriétaire a fait l'ajout de cette dernière phrase sans que cela soit indiquée.
Question 17 : Autorisation à donner au copropriétaire de l'appartement n°2 pour poser un caillebottis sur sa terrasse.
La pièce jointe montre que la demande émane d'un locataire, tiers à la copropriété, ce qui n'est pas une demande recevable (Art 10 de décret de 1967).
Charte FNAIM – Missions du syndic : il surveille l'exécution des travaux décidés en assemblée générale |
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ALH14U
Contributeur senior
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26
Posté - 20 août 2009 : 10:45:34
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Vous m'interesser la charte FNAIM : indique qu'il surveille l'exécution des travaux décidés en assemblée générale,
Qu'en est il de la réception des travaux et des vices de qualité dont vous faites part,
Y a t'il eu une réception des travaux et par qui ? quel était le maitre d'ouvrage : le bailleur, le copropriétaire, le gestionnaire de l'immeuble, votre syndicat n'a tout de mêm pas payé ce caillebottis ?
Certaines copropriété sont très mal gérées par leurs syndicats, les conseils syndicaux étant à mon avis le plus souvent incapables d’avoir des interlocuteurs compétents, qualifiés, présents au vu des problèmes démographiques professionnels, de l’organisation des sociétés en réseau et de la façon dont sont distribués les cartes et sous cartes dans certaines Préfectures.
N'importe quel décisions peut être soumise aux votes et c'est du pipeau le fait de vous oposer la pérénité d'une construction vous portant préjudice au titre que vous ne puissiez plus rien faire deux mois après cette décision qui n’avait pas lieu d’être prise par votre syndicat.
Faites la part dans vos contestations multiples, surtout ce qui est très dur devant les avocats et juges !
Je ne suis pas un expert, mais comme vous le voyez sur ce lien la prescription d’actions dolosives ou délictuelles a une durée variable qui va jusqu’à 10 ans et n’est pas lié à la décision de sa contestation en AG dans les deux mois après réception, heureusement,….. puisque votre dernier mail élargi le débat et les préjudices
1 / les actions tendant au respect du règlement de copropriété, au recouvrement des charges se prescrivent sous une durée de 10 ans (loi 10.7.65 : art.42 al 1), …. A vous de montrer les irrégularités régulières et spécifique dans le respect du règlement de copropriété. Il faut effectivement étudier et faire respecter le fait que cela soit exclusivement des copropriétaires qui soient à l’origine des demandes de décisions aux AG, sinon il y a confusion des intérêts, éventuellement entretenu, par exemple si le locataire participe également aux votes comme mandataire du bailleur aux AG !
ou
2 / Les actions réelles immobilières : Les actions tendant à la démolition d’un empiètement, 30 ans
Le vice du consentement du syndicat pour cette construction peut éventuellement être invoqué et rejoint le manque respect du règlement intérieur par votre syndicat, dont est responsable in fine le mandataire de votre syndicat, qui envoie les convocations avec l’ordre du jour sous sa responsabilité, s’il apportait son soutient à cette demande non réglementaire et aux conclusions apparemment abusives quand à la légalité des modifications et travaux mal faits vous portant préjudices de votre syndicat.
Qu’en pense les autres copropriétaires ?
Dans le cas de figure, ou le syndicat n'a rien payé, à mon avis, il faut avoir une discussion sérieuse avec le bailleur (qui doit imposer pour vous éviter les préjudices actuels soit des travaux supplémentaires à son locataire, soit le retour à l’état antérieur !) et vérifier avec votre assureur pour un soutient juridique dans ce sens !
Ce n’est à mon avis pas au syndic d’interférer dans cette discussion précise et vous devez considérer illégale cette construction par ailleurs non prise en charge par la copropriété.
Réforme de la prescription en matière civile
http://www.anil.org/fr/analyses-et-...iere-civile/
Site de l’ANIL
Merci pour les discussions contradictoires éventuelles !
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Posté - 20 août 2009 : 12:54:41
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ALH14U : votre démonstration est parfaite. le delai de contestation de 2 mois n'a rien à voir avec cette affaire.
A mon avis dès que le syndic a proposer cette résolution, et l'AG l'a approuvé, le SDC devient reponsable de cette situation vis à vis du bailleur.
Cette résolution est illégale et innaplicable. Le locataire est certainement de bonne foi, le propriétaire ignore aussi cette demande, celui-ci peut demander au tribunal la remise en état des ces parties communes à jouissance privative au frias du SDC, car il y a un préjudice certain.
Ce n'est plus un problème bailleur- locataire. Le syndic a été très mauvais, n'a pas respecté la loi, il est condamnable, le SD pourrait également lui demander de faire marcher sa caisse de garantie. Sa faute est grave. Une grosse tappe sur les doigts lui ferait du bien !!! |
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felix1930
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Posté - 20 août 2009 : 16:08:55
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at97434, ma question était :
L'élection du président de l'AG a t-elle fait l'objet d'un vote séparé des autres membres du "bureau"...secrétaire,scrutateurs ou d'un vote groupé???
car si il n'y a pas eu un vote distinct pour l'élection du président et si le PV ne fait pas ressortir clairement les conditions de cette élection ,la nullité de l'assemblée peut être demandée
citation: 1 / les actions tendant au respect du règlement de copropriété, au recouvrement des charges se prescrivent sous une durée de 10 ans (loi 10.7.65 : art.42 al 1 ??),
l'alinéa 1 de L42 précise < Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts,les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires,ou entre un copropriétaire et le syndicat,se prescrivent par un délai de 10 ans > |
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at97434
Nouveau Membre
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29
Posté - 20 août 2009 : 16:13:45
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citation: Initialement posté par felix1930
at97434, ma question était :
L'élection du président de l'AG a t-elle fait l'objet d'un vote séparé des autres membres du "bureau"...secrétaire,scrutateurs ou d'un vote groupé???
car si il n'y a pas eu un vote distinct pour l'élection du président et si le PV ne fait pas ressortir clairement les conditions de cette élection ,la nullité de l'assemblée peut être demandée
L'élection du président a été réalisée dans les normes. 1 sujet=1 vote.
L'élection des autres membres (scrutateurs et secrtaire) a fait l'objet d'un vote groupé genre qui s'opposent à ce que .....? |
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ainohi
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Posté - 25 août 2009 : 08:40:45
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citation: Initialement posté par philippe388
Un locataire de notre copro. a contacter directement le syndic pour changer des tuiles cassées sur son toit (1000 €), le CS et l'AG ensuite à rejetter cette facture. Le syndic n'a pu que la faire payer par le propriétaire, à lui de se retourner contre le syndic qui a commis cette faute.
La prochaine fois, dans un tel cas, le syndic se gardera bien de réagir et attendra que le propriétaire ait signalé le désordre. Si ce propriétaire est peu diligent ou absent, la réponse pourra attendre des semaines ou ne jamais venir.
J'aimerais bien connaître les motifs juridiques qui empêcheraient un syndic de faire des travaux de maintenance dont la nécessité lui a été signalée par un locataire. |
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Posté - 25 août 2009 : 10:11:02
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ainohi : le changement des tuiles était du à la présence de lierre sur le mur qui avait envahi le toit. c'est à la charge du propriétaire de controler ce lierre . Le SDC n'étant pas responsable de cette casse ( le RDC le précise), la réparation est à la charge du copro. Le syndic ne vistant pas la copro, et le propriétaire du lot non plus, le locatire peut bien évidemment prévenir son bailleur, il n'a pas de contact avec le syndic de copropriété.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 26 août 2009 : 15:01:48
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citation: Initialement posté par philippe388
ainohi : le changement des tuiles était du à la présence de lierre sur le mur qui avait envahi le toit. c'est à la charge du propriétaire de controler ce lierre . Le SDC n'étant pas responsable de cette casse ( le RDC le précise), la réparation est à la charge du copro. Le syndic ne vistant pas la copro, et le propriétaire du lot non plus, le locatire peut bien évidemment prévenir son bailleur, il n'a pas de contact avec le syndic de copropriété. Dans ce cas, je vous suis. Ces circonstances auraient peut-être méritées d'être précisées. |
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