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elalbator
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 Posté - 12 sept. 2009 : 15:39:02
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Bonjour.
Le PLU de ma commune a été révisé en mai 2006.
Un terrain voisin a une superficie totale de 17500 m2 et est composé de 2 parcelles distinctes.
La parcelle 1 fait 11500 m2 et est classée zone AUE2 au PLU à savoir, une zone à urbaniser à vocation commerciale et de services. Environ 5000 m2 de cette parcelle ont été totalement aménagés et sont occupés par une jardinerie. Sur les 6500 m2 restants, va être édifiée une discothèque, sa voirie et son parking...
La parcelle 2 fait 6000 m2. Je ne connais pas son classement au PLU mais je sais que 5 maisons et 1 piscine y sont construites et qu'elles ont été bâties antérieurement au PLU. Des gens y vivent, les propriétaires et des locataires.
Je pense que la mairie a besoin de 17500 m2 de terrain classé AUE2 pour autoriser ce permis de construire, et qu'elle n'y parvient qu'en classant la parcelle 2 en zone AUE2 bien que cela soit contraire à sa destination... En effet le coefficient d'emprise au sol est limité à 60 %.
D'où quelques questions :
1/ Le PLU interdisant formellement les habitations et les piscines en zone AUE2, est-il possible que la parcelle 2 soit tout de même classée en zone AUE2 ? Si oui, peut-on remettre en cause le PLU ?
2/ Les 5000 m2 occupés par la jardinerie sont-ils à prendre en compte pour le calcul du coefficient d'emprise au sol (limité à 60 % dans le PLU) ?
3/ Une discothèque de grande capacité est-elle une activité a vocation commerciale et de services ? Par exemple, je peux vendre de l'uranium enrichi, c'est une activité commerciale :)
4/ Le PLU interdit les centres de loisirs dans cette zone. Une discothèque étant un centre de loisirs de nuits, peut-on utiliser cet argument ? Juste par curiosité, cherchez "centre de loisirs de nuit" sur google...
5/ Si le PLU ni n'autorise, ni n'interdit une construction, on fait quoi ? Vu que rien n'est indiqué au sujet d'une discothèque, la stationnement n'est pas adapté (144 places de parking pour 1352 personnes ce qui fait 9 par voiture) ce qui va créer du stationnement sur la voie publique et bloquer le seul chemin communal d'accès (3.2 m de large)...
6/ La voie d'accès au secours doit faire 8 m de large, 3 m une fois le stationnement déduit. Le chemin ne satisfait pas à la règlementation (http://fr.wikipedia.org/wiki/Voie_engins). Peut-on utiliser cet argument ?
Merci pour votre aide.
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Posté - 12 sept. 2009 : 18:12:55
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citation: Initialement posté par elalbator
Bonjour.
Le PLU de ma commune a été révisé en mai 2006.
Un terrain voisin a une superficie totale de 17500 m2 et est composé de 2 parcelles distinctes.
La parcelle 1 fait 11500 m2 et est classée zone AUE2 au PLU à savoir, une zone à urbaniser à vocation commerciale et de services. Environ 5000 m2 de cette parcelle ont été totalement aménagés et sont occupés par une jardinerie. Sur les 6500 m2 restants, va être édifiée une discothèque, sa voirie et son parking...
La parcelle 2 fait 6000 m2. Je ne connais pas son classement au PLU mais je sais que 5 maisons et 1 piscine y sont construites et qu'elles ont été bâties antérieurement au PLU. Des gens y vivent, les propriétaires et des locataires.
Je pense que la mairie a besoin de 17500 m2 de terrain classé AUE2 pour autoriser ce permis de construire, c'est quoi ce délire , ce qui compte n'est pas la surface de même classement mais celle de l'unité foncière concernée par le projet de discothèque, et c'est toutcitation: et qu'elle n'y parvient qu'en classant la parcelle 2 en zone AUE2 bien que cela soit contraire à sa destination... En effet le coefficient d'emprise au sol est limité à 60 %. ça n'a pas de senscitation:
D'où quelques questions :
1/ Le PLU interdisant formellement les habitations et les piscines en zone AUE2, est-il possible que la parcelle 2 soit tout de même classée en zone AUE2 ?
en théorie oui, le PLU étant un document prospectif, mais ça ne permet pas de virer les occupants actuels dont les constructions ont été érigées conformément à un règlement antérieurcitation: Si oui, peut-on remettre en cause le PLU ? oui si le classement est aberrant par rapport au PADD, au rapport de présentation, et aux zones voisines... citation:
2/ Les 5000 m2 occupés par la jardinerie sont-ils à prendre en compte pour le calcul du coefficient d'emprise au sol (limité à 60 % dans le PLU) ?
non si c'est une unité foncière distincte, n'entrant pas dans le cadre du projetcitation:
3/ Une discothèque de grande capacité est-elle une activité a vocation commerciale et de services ? Par exemple, je peux vendre de l'uranium enrichi, c'est une activité commerciale :)
je dirais service, mais bon, sans garantiecitation:
4/ Le PLU interdit les centres de loisirs dans cette zone. Une discothèque étant un centre de loisirs de nuits, peut-on utiliser cet argument ? Juste par curiosité, cherchez "centre de loisirs de nuit" sur google...
noncitation:
5/ Si le PLU ni n'autorise, ni n'interdit une construction, on fait quoi ? Vu que rien n'est indiqué au sujet d'une discothèque, la stationnement n'est pas adapté (144 places de parking pour 1352 personnes ce qui fait 9 par voiture) ce qui va créer du stationnement sur la voie publique et bloquer le seul chemin communal d'accès (3.2 m de large)...
que prévoit l'article 12 du règlement de zone AUe2 ?citation: 6/ La voie d'accès au secours doit faire 8 m de large, 3 m une fois le stationnement déduit. Le chemin ne satisfait pas à la règlementation ( http://fr.wikipedia.org/wiki/Voie_engins). Peut-on utiliser cet argument ?[ citation:
Merci pour votre aide.
s'agissant d'un établissement recevant du public, vérifiez la notice de sécurité... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 12 sept. 2009 18:13:46 |
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elalbator
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 Posté - 14 sept. 2009 : 11:13:15
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Bonjour et déjà merci pour votre réponse.
Spécifiquement, l'article 12 ne mentionne rien en terme de stationnement d'une discothèque. Ce qui est écrit est "1 place de stationnement pour 10 m2 de SHON". La mairie retient ce chiffre, justifiant que la discothèque est assimilée à un restaurant, activité en effet la plus proche dans son PLU bien que totalement différente.
Il est aussi écrit noir sur blanc que "la construction ne doit pas générer de stationnement sur la voie publique et que la voirie doit être adaptée à la capacité de l'établissement". Donc en deux simples phrases, le PLU se contredit...
On se retrouve donc avec un permis de construire validé par la mairie (qui pousse le projet), autorisant la création d'une ERP de type P de 2eme catégorie accueuillant 1352 personnes + le personnel dans les conditions suivantes :
Parking privé de 144 places.
Accès par un simple chemin communal de 3 mètres qu'il faut utiliser sur 100 mètres pour accéder à l'unique entrée.
Avec des pompiers qui affirment que la voie est utilisable car le chemin fait 3 mètres de large et qu'il est donc conforme à la règlementation (au pied de la lettre c'est faux). La mairie affirme qu'il n'y aura pas de stationnement sur la voie publique vu que c'est tout simplement interdit, dixit, c'est à l'exploitant de gérer son stationnement... Les pompiers se base sur ça !
Avec une zone verte à 50 mètres de la discothèque pourvue d'un patio extérieur de 350 personnes pour les fumeurs...
Que se passera-t-il quand le stationnement sauvage de 300 voitures bloquera le chemin communal utilisé par les riverains et par les engins de secours pour accéder aux lotissements, copropriétés et maisons individuelles existants après l'entrée de la discothèque. Une discothèque va tout simplement mettre en danger les riverains...
Pour information, des PLU d'autres communes sont beaucoup plus précis quand il s'agit d'une discothèque. D'une part les discothèques sont autorisées et d'autre part l'article 12 mentionne 1 place de parking pour 3 personnes. Dans notre cas, on est à 1 place de parking pour plus de 9 personnes...
Je suis totalement novice en terme d'urbanisme et pose sûrement des questions débiles. Je m'excuse donc mais néanmoins, je ne comprends pas votre réponse : "Ce qui compte n'est pas la surface de même classement mais celle de l'unité foncière concernée par le projet de discothèque, et c'est tout".
Si l'unité foncière avait été composée d'une parcelle 1 de 11500 m2 située en "zone à urbaniser à vocation économique près des zones d'habitat" et d'une parcelle 2 de 6000 m2 située en "zone à urbaniser à vocation d'habitat", le permis d'ERP aurait-il pu être déposé sur 17500 m2 ou sur seulement 11500 m2 déjà à moitié utilisé par la jardinerie ?
Merci.
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Posté - 14 sept. 2009 : 11:19:39
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je vous conseille de vous rapprocher d'un avocat... qui pourra fonder son action sur l'insuffisance des parking, ici flagrante (la commune devait écarter la règle du PLU).
quel est l'avis formel de la commission de sécurité ? y a t il des places handicapés ?
sur la dernière question, ce n'est pas la parcelle qui est intéressante.
c'est la surface de l'unité foncière supportant le projet et rien autre.
faites un dessin des deux zones avec les découpages parcellaires : je pourrai mieux expliquer.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 14 sept. 2009 11:27:58 |
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elalbator
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4
Posté - 14 sept. 2009 : 12:17:18
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Les riverains du quartier (dont je fais évidemment parti) ont en effet déposé un recours administratif contre ce permis.
Je cherche simplement le maximum de points pouvant être utilisés par notre avocat : Pour le moment, nous pouvons baser notre demande sur le stationnement totalement insuffisant, le stationnement sur la voie publique et la voie engins qui n'est pas règlementaire.
Nous pouvons aussi peut être utiliser la présence d'une zone verte classée boisée (en l'occurence nos jardins) à moins de 100 mètres du patio extérieur de la discothèque, patio accueillant les fumeurs... ce qui rend encore plus obligatoire l'aspect nécessaire de la voie engins..
La DDE et la commission de sécurité ont apparemment donné leur aval mais personne n'est venu sur le site excepté les pompiers qui basent leur réponse sur celle de la mairie de toute façon (stationnement public interdit)...
Des places pour handicapés sont prévues. Par contre, le chemin d'accès à l'ERP n'est pas aménagé pour les handicapés (pas de trottoir), ce dernier étant de toute façon trop étroit ce qui remettrait définitivement la voie engins en cause.
Concernant le dessin, comment je vous envoie ça (photo aérienne avec deux parcelles + jardinerie) ?
Merci.
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5
Posté - 14 sept. 2009 : 12:50:28
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suivez ce fil :
*http://www.universimmo.com/forum_un...TOPIC_ID=114 |
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elalbator
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6
Posté - 15 sept. 2009 : 13:49:29
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Bonjour.
J'ai bien pris note et reviendrai vers vous pour le dessin des deux parcelles...
Par contre, j'ai relu attentivement le PLU. Il est stipulé que la zone AUE2 est "une zone économique à vocation d'activités commerciales et de services à proximité des zones d'habitat".
Chose nouvelle, la discothèque comprendra un patio extérieur de 360 personnes où seront construits en plus un restaurant et un bar... Ce patio servira aussi aux fumeurs priés dorénavant d'aller excercer dehors.
Vu que la mairie, la DDE et la commission de sécurité ont vraiment beaucoup réfléchi sur ce projet, certains riverains vivront à 50 mètres de là et se retrouveront avec un patio à coté de leur jardin (jardin = pinède en pleine zone verte classée boisée dans le PLU). Ceci est presque hilarant vu que les riverains n'ont pas le droit de faire des barbecues et des feux en été.
Je ne reviens pas sur les problèmes de stationnement sur la voie publique et d'accès pompiers évoqués hier... Ma question est la suivante :
Un établissement de cette capacité générant des nuisances sonores entre minuit à 5 heures du matin du fait du traffic sur la voie publique et de l'existence d'un patio extérieur, générant de surcroît un risque fort d'incendie (patio + cigarette + mistral = catastrophe) est-il tout simplement compatible avec une zone d'habitat ?
Je pose simplement cette question car un tas de PLU (plus évolués que celui de ma commune) que j'ai lus spécifient que les activités commerciales sont autorisées dans la zone mais qu'elles doivent être compatibles avec l'habitat.
Merci. |
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Posté - 15 sept. 2009 : 13:53:53
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avez vous jeté un oeil au PPRIF couvrant éventuellement votre commune ? ... A défaut de PPRIF, aux arrêtés préfectoraux relatif à la protection incendie ? |
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larocaille
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Posté - 15 sept. 2009 : 19:59:46
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Nos lois ne permettent pas de baser un recours sur des faits qui n'ont pas encore eu lieu.
On nous vante le principe de précaution mais son application reste l'apanage des politiques.
Vous ne pouvez aujourd'hui vous plaindre des nuisances qui ne se manifesteront que demain.
Pour l'instant, vous devez vous borner à relever les irrégularités et les inconsistances du projet.
Vous trouverez les irrégularités par un travail de recherche sur la compatibilité du projet avec les lois et réglements. N'oubiez pas les réglements locaux (jusqu'aux arrêtés de police du maire) qui renferment souvent des trésors.
Du côté des inconsistances, il s'agit de démontrer que les affirmations sur lesquelles se base le projet ne résistent pas à un examen de situation. Vous pouvez pour cela définir des scénarii plausibles afin d'en analyser les conséquences et ainsi démontrer que la réalité sera différente de ce que prétendent vos adversaires.
Voici, par exemple, deux situations intéressantes à analyser et qui mettront à mal la suffisance du chemin:
1) A l'heure de pointe (23h pour une discothèque) les clients vont emprunter le chemin pour se rendre à la discothèque. Assez rapidement le parking va être plein et les clients vont commencer à refluer alors que d'autres continuent d'arriver. Comment ces deux flux vont-ils pouvoir se croiser sur une largeur de 3m?
2) Un incendie se déclare dans une partie de la discothèque. Les clients cemmencent à fuir en voiture. Combien de temps les secours prendront-ils pour parvenir sur le lieu du sinistre?
Faites une bonne partie de brain storming avec vous amis opposants et vous trouverez plein de situations qui méritent d'être étudiées.
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Posté - 15 sept. 2009 : 20:22:36
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un détail, Dominique : le principe de précaution est opposable à toutes les décisions administratives (voir arrêt Commune d'Annecy d'octobre 2008) m^peme si maniement est ardu.
en revanche, le R111-15 qui est d'ordre public est certainement plus intéressant ici... il impose de donner une touche environnementale aux décisions d'urbanisme. Pas de JP disponible actuellement sur sa nouvelle rédaction, mais les juristes environnementalistes fondent de grands espoirs sur son opposabilité. |
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larocaille
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Posté - 15 sept. 2009 : 20:36:09
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Posté - 15 sept. 2009 : 22:47:50
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quand je parle de juristes environnementalistes, je ne parle pas d'agitateur écolo mais de scientifiques du droit, tu sais ceux qui bossent en fac" sur l'évolution du droit....  |
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Posté - 16 sept. 2009 : 07:12:50
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larocaille
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Posté - 16 sept. 2009 : 08:53:42
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormserquand je parle de juristes environnementalistes, je ne parle pas d'agitateur écolo mais de scientifiques du droit, tu sais ceux qui bossent en fac" sur l'évolution du droit....
Hé bien du coup je viens de leur souffler un nouveau sujet pour leurs thésards: L'urbanisme dans les décharges sociales.
Sur un tel sujet, un bon thésard va rendre une copie d'au moins 500 pages. Il faut même s'attendre à un orage de propositions en matière de gouvernance des projets d'urbanisme. |
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Posté - 16 sept. 2009 : 08:56:21
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il y a déjà plein d'études.
on parle -le terme est plus élégant- de "réhabilitation des friches industrielles polluées" 
tu en trouveras les effets sur le site de l'ANRU |
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elalbator
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Posté - 16 sept. 2009 : 15:50:42
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Bonjour.
Bon, je n'ai pas le niveau pour m'insérer dans votre conversation.
Par contre, je suis tout à fait d'accord pour dire que les petits exemples pris sont tout à fait de circonstance : "1) A l'heure de pointe (23h pour une discothèque) les clients vont emprunter le chemin pour se rendre à la discothèque. Assez rapidement le parking va être plein et les clients vont commencer à refluer alors que d'autres continuent d'arriver. Comment ces deux flux vont-ils pouvoir se croiser sur une largeur de 3m? 2) Un incendie se déclare dans une partie de la discothèque. Les clients cemmencent à fuir en voiture. Combien de temps les secours prendront-ils pour parvenir sur le lieu du sinistre?"
Croyez bien que ces cas de figure sont pris en compte... bien que le maire ne veuille pas les entendre vu qu'il pousse ce projet... mais en espérant qu'un juge les écoutera...
Je pense avoir par contre trouvé quelque chose d'intéressant directement sur le site web de la préfecture des bouches du rhône, à savoir un arreté préfectoral de mai 2007 règlementant sévèrement l'emploi du feu dans les espaces sensibles aux incendies de forêt.
Et le meilleur, c'est que la zone dont je vous parle est en plein dans une zone sensible règlementée, ce qui est normal vu qu'il s'agit d'une pinède de dizaine d'hectares.
Ce qui est encore mieux c'est que le préfet règlemente l'emploi du feu dans la zone.
Par exemple en cas de risque d'incendie (dépendant de la saison et du vent notamment), le préfet peut interdire de fumer sur les terrains mentionnés, idem sur les voies publiques traversant ces terrains.
Il peut aussi interdire le passage, le stationnement et la circulation de tout véhicule (sauf pour les habitations et leurs dépendances, les ateliers et les usines)... Et là , je pense que cette discothèque n'est ni un atelier ni une usine !
Il y a beaucoup de clauses dans cet arreté mais l'essentiel est que c'est sèvèrement règlementé... On n'y fait pas n'importe quoi au final...
Voila, je continue mes recherches... |
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elalbator
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Posté - 29 sept. 2009 : 13:39:33
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Bonjour.
Suite à ma visite à la mairie, j'ai pû récupérer de nouvelles informations quant-à l'implantation de l'ERP (discothèque) et au PLU...
Le permis de construire est donné sur une unité foncière de 17500 m2, unité foncière portant sur 2 parcelles côte à côte.
Le délégué vient de me dire que les 2 parcelles sont en partie en zone AUE2 et en partie en zone UF/UV (emprise ferroviaire et autoroutiaire avec une bande de 100 m). Selon lui, lorsqu'une unité foncière est dans plusieurs zones du PLU, chaque partie est soumise aux règles de la zone correspondante.
En clair, il en sort selon lui que :
-10500 m2 de l'unité foncière sont en zone AUE2.
-7000 m2 de l'unité foncière sont en zone UF/UF.
Première question :
Le plan de masse et d'implantation met en évidence qu'une partie de cet ERP (voirie, entrée principale, places de stationnement, local à ordures) est bâtie sur la zone UF/UV où les constructions non relatives au réseau autoroutier et au réseau ferroviaire sont strictement interdites.
Est-ce un argument pour contester le permis de construire ?
Seconde question :
Sur les 10500 m2 situés en zone AUE2, la limitation de l'emprise au sol à 60% donne une surface exploitable de 6300 m2. Doit-on en déduire la surface des maisons déjà bâties ? Si ces maisons ont une surface au sol de 200 m2 et que le PLU ne règlemente rien vu que les habitations sont interdites (anciennes dépendances agricoles réaménagées), la surface exploitable devient-elle 6100 m2 ?
Dernière question :
Si au final la surface qui est occupée par l'ERP (bâtiment principal, patio extérieur, voirie, parc de stationnement, local à ordures, etc..) dépasse la surface exploitable de 6100 m2, est-ce règlementaire ? Sinon, est-ce un autre argument pour contester le permis de construire ?
Merci pour votre aide (et pour votre clémence sur un sujet pas facile sur lequel je me débrouille comme je peux..).
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Posté - 29 sept. 2009 : 21:12:13
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1/pour la zone UF/UV, recopiez les articles 1 et 2 du règlement.
2/oui, on passe à 6100 sauf s'il est prévu de les démolir.
3/oui, c'est un argument de contestation pour non respect de l'emprise autorisée.
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elalbator
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Posté - 30 sept. 2009 : 12:23:08
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Bonjour et merci pour votre réponse.
1/ Pour les zones UF/UV, il est stipulé dans l'article 1 que toutes les constructions sont interdites sauf celles autorisées dans l'article 2. Dans l'article 2, il est écrit que les constructions à usage d'habitation et d'entrepôt sont autorisées uniquement si celles-ci sont en rapport avec l'activité ferroviaire et l'activité autoroutière (logement du personnel et stockage de matériel dédié aux deux activités).
2/ Il n'est pas prévu de les démolir d'autant plus qu'elles sont soit habitées par les propriétaires, soit louées. A ce sujet et pour revenir à ce que je disais au début de mes questions, c'est pour cela que je pense que cette parcelle n'a rien à faire dans une zone AUE2 car elle est intégralement dédiée à l'habitation... Remettre le PLU en cause n'est sans doute pas facile mais mettre cette parcelle en zone AUE2 gonfle l'emprise au sol...
Enfin, petite question subsidiaire...
Sur les 6100 m2 restant exploitables en terme d'emprise au sol, 1500 m2 sont déjà utilisés par une pépinière / jardinerie qui a un bail commercial. La jardinerie sera à 10 m de l'ERP. Cette surface de 1500 m2 est aujourd'hui dédiée au stockage des fournitures (arbres, plantes, décorations), à l'entreposage des véhicules nécessaires à la dite activité (tracteurs, camions de livraison, camionettes, klarks, etc) et au parking de la clientèle. Ce commerce est implanté depuis de nombreuses années à cet endroit, bien avant le PLU de mai 2006 et le permis de construire de l'ERP de 2008.
Ces 1500 m2 sont-il à déduire des 6100 m2 exploitables en terme d'emprise au sol ?
Merci. |
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Posté - 30 sept. 2009 : 12:41:46
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ces 1500m2 sont ils sur la même unité foncière ? |
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Emmanuel Wormser
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elalbator
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Posté - 30 sept. 2009 : 13:32:39
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Oui !
La jardinerie a une surface totale de 5000 m2 et 1500 m2 sont compris dans les 6100 m2 restants en terme d'emprise au sol pour l'ERP.
Merci. |
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