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ilme
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 Posté - 13 sept. 2009 : 15:10:53
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Bonjour a tous,
Proprietaire depuis deux ans d'un grand appartement je me suis lancé dans l'etude approfondie des charges courantes.
Parmis les nombreuses irregularités je me suis rendu compte que les jardins privatifs sont entretenus depuis 1992 aux frais de la coproprieté alors que le reglement de copropriete ( on modifie depui 1976) stipule que l'entretien incombe aux proprietaires des jardins et en aucun cas a la copro. Ceci corresponds à un prejudice potentiel de plusieurs de diaine de milliers d' Euros pour la copro:
Apres investigation il semble qu'une note dans un compte rendu d' AG de 1992 est autorise ce transfert de charges (bien que le sujet n'etait pas a l'ordre du jour) et que personne ne remette la main sur le document.
Les questions que je me pose pour fqire changer lq situation sont les suivantes.
-Une telle decision est elle valable si non retranscrite dans le reglement de copropriété. Si oui, ce point n'aurait t'il pas du etre revoté tous les ans?
-Quels sont les recours possibles sachant que lors de l' achat je n' ai pas été informé de ces changements n'ayant recu que le reglement de coproprieté originale.
Merci d' avance pour votre aide ou pour tout partage d'experience similaire
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Posté - 13 sept. 2009 : 19:07:39
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ilme : dans un PV d'AG ne figure que les votes sur les différentes résolutions. En aucun cas il ne peut exister de quelconques notes sur du papier volant. Le syndic possède tous les originaux des PV des AG de votre syndicat collés dans un cahier à ce effet. Si il ne peut vous fournir cette copie, elle n'existe donc pas.
Si vous ne trouvez aucunes résolutions dans les PV de 1992 à 2009 concernant une modif des charges des jardins a jouissance privatives, le RDC ne peut avair été modifié. Le syndic doit appliquer la répartition du RDC. Il ne peut faire autrement, il est fautif si aucune décision n'a été votée.
De plus, une modification de la répartition des charges ne peut avoir lieu qu'à l'Unanimité des copropriétaires.
Il existe quelques cas d'utilité - ascenseur, fermeture, ou l'AG peut modifier les charges en appelant celle-ci aux seuls copros qui auront l'usage des travaux votés. Le vote se fait parmi ces copros seulement.
Le syndic ne peut vous donner copie de la résolution votée à l'UNANIMITE en 1992 ?? alors vous pouvez lui réclamer vos 2 années de régularisations pôur votre compte personnel.
Avez vous contacter le CS qui pourrait vous donner des informations sur cette note, même si elle ne peut être considérée comme une décision de l'AG, qui DOIT être à l'unanimité. |
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Posté - 13 sept. 2009 : 19:36:28
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Si non inscris dans les résolutions de l'AG concernée et donc dans le PV de cette même AG... non valable.
Si non retranscris dans une modification du RC, non opposable aux copropriétaires ayant acquis leur bien depuis cette AG.
Voir
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=2283 |
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ilme
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Posté - 13 sept. 2009 : 20:22:01
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Merci pour ces commentaires tres instructifs.
Donc en résumé : meme en supposant que cette resolution ai eté débatue et votée a l'unananimité elle n'est pas opposable aux personnes ayant acquis un appartement apres 1992 car non retranscrite dans le RDC?
Les co-propriétaires concernés peuvent donc demander le remboursement de cette partie des charges au cours des deux dernieres années.
Est ce bien correct? |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 13 sept. 2009 : 20:29:26
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Ces jardins sont-ils toujours à usage privatif ? En quoi consiste l'entretien payé par la copropriété ? |
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Posté - 13 sept. 2009 : 20:38:26
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citation: Les co-propriétaires concernés peuvent donc demander le remboursement de cette partie des charges au cours des deux dernieres années. Deux ans pour ce qui vous concerne |
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ilme
Nouveau Membre
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 Posté - 13 sept. 2009 : 22:34:18
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Oui ces jardins sont et restent à usage privatif et l'entretien inclue à la tonte des pelouses et taille des haies appartenant à ces jardins. Ce travail est realisé par la meme personne qui est en charge de l'entretien des jardins communs.
Je pense donc demander un remboursement en appliquant un simple ratio des surfaces prives/communes sur le forfait versé a cette personne (en CDD).
Encore merci pour toutes ces infos, j' espere qu'elles serviront a d'autres personnes consultant ce site. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 14 sept. 2009 : 12:04:42
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La tonte des pelouses à usage privatif ne peut être mise à charge du syndicat. En ce qui concerne les haies, il faut déterminer à qui elles appartiennent. Il y a trois possibilités, soit elles appartiennent en totalité à la copropriété, soit elles sont mitoyennes, soit elles appartiennent en totalité aux bénéficiaires de la jouissance des jardins. Le règlement de copropriété est vraisemblablement muet à ce sujet. Mais, si l'on considère que les haies ont pour fonction de protéger le caractère privatif des jardins, on doit en déduire qu'elles appartiennent à ceux qui en profitent. Donc, sauf stipulations contraires du règlement de copropriété ou éventuelle décision que le syndicat aurait prise dans le passé de planter les haies en question, il faut admettre que l'entretien des haies délimitant les jardins privatifs et les pelouses de ceux-ci sont des charges privatives.
Le syndicat devrait donc dès à présent cesser d'intervenir sur ces parties à usage privatif. C'est une exigence à notifier au syndic. Il faudrait également alerter le conseil syndical et lui demander de veiller à un strict respect du règlement de copropriété.
Pour le passé, si les comptes ont été approuvés, le syndicat ne peut exiger aucun remboursement aux copropriétaires ayant bénéficié de services indus. Mais les copropriétaires qui s'estimeraient lésés pourraient individuellement demander une correction de leur compte personnel sur une durée maximale de dix ans. Pour ce qui vous concerne, la régularisation pourrait être opérée sur les deux ans ayant couru depuis que vous êtes copropriétaire. J'ignore si ce serait opportun, mais ce serait juridiquement fondé. |
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Posté - 14 sept. 2009 : 14:22:19
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ainohi : les charges d'entretien pour des jardins à usage privatif sont inscrite dans le RDC.
Nous avons ce genre de jardin ou l'entretien du jardin - taille des haies, abattage ou entretien des arbres à l'intérieur du jardin sont des charges de la copropriétés, car ces jardins sont des parties communes.
les haies mitoyenens entre 2 jardins sont des parties communes, Ã la charge du SDC.
Tous travaux ( terrasses, haies, pergolas, vérandas, plantage d'arbres,..) doit recevoir l'autorisation de l'AG.
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ilme
Nouveau Membre
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Posté - 14 sept. 2009 : 20:31:14
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Ces haies ne sont la que pour delimiter les jardins et d'apres les anciens habitants ont été plantés par les residents eux-meme. Je pense donc en effet que ces haies ne sont pas dans les parties communes.
Connaissez vous la reference du texte stipulant que les modification non re-transcrite dans le RDC ne sont pas opposable aux nouveaux propriétaires?
Merci! |
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Posté - 14 sept. 2009 : 20:37:18
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citation: Connaissez vous la reference du texte stipulant que les modification non re-transcrite dans le RDC ne sont pas opposable aux nouveaux propriétaires? Le statut de la copropriété prévoit que les copropriétaires doient respecter les règles édictées par le RC.(sous réserve qu'elles ne contreviennent pas à la Loi et aux règlements )
Si le RC n'a pas été modifié "officiellement" de façon à ce que les "nouveaux" propriétaires en soient informés, la seule connaissance qu'ils puissent avoir du RC est bien celle du document que leur a remis le notaire lors de la signature de la vente... |
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Édité par - quelboulot le 14 sept. 2009 20:38:10 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 14 sept. 2009 : 21:31:56
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citation: Initialement posté par ilme
Connaissez vous la reference du texte stipulant que les modification non re-transcrite dans le RDC ne sont pas opposable aux nouveaux propriétaires?
Cela résulte des dispositions relatives à la publicité foncière.
Décret 55-22 du 4 janvier 1955, article 35 :
Sont publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles et produisent, vis-à -vis des parties et des tiers, les effets prévus par les dispositions spéciales qui les régissent :
...
6° Les règlements de copropriété des immeubles ou ensembles immobiliers ;
...
Ne sont donc opposables aux tiers que les règlements de copropriété ayant été publiés. Il en est évidemment de même des modifications apportées à un règlement de copropriété.
Sont des tiers ceux qui n'ont pas été partie prenante à la rédaction du règlement ou à ses modifications. C'est le cas d'une personne qui n'était pas copropriétaire lorsqu'une modification a été adoptée par l'assemblée générale. |
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ETASPAK
Contributeur senior
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Posté - 15 sept. 2009 : 00:08:46
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