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surfer75
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 Posté - 28 sept. 2009 : 17:08:21
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bonjour,
notre RC, rédigé en 1950 et jamais modifié contient cette clause :
" à moins d'accord entre les parties il ne pourra être établi concurremment dans l'immeuble deux professions semblables ou similaires "
notre immeuble comporte 2 commerces sur rue, l'un occupé par une librairie-souvenirs-cartes postales, installé depuis une trentaine d'années
le commerce voisin qui vendait à l'origine plutôt des poupées et de la porcelaine, a ajouté progressivement des cartes postales dans la rue et des objets de souvenir
nous nous demandons si cette clause est bien applicable, car un précédent syndic nous avait indiqué qu'elle était réputée non écrite
toutes vos contribs sont bienvenues
Merci
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ainohi
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Posté - 28 sept. 2009 : 17:43:05
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Ce syndic disait vrai.
La copropriété a pour objet la gestion de l'immeuble, non de régir les activités des copropriétaires et l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
La destination de l'immeuble est l'habitation et, au rez de chaussée, l'exercice d'activités commerciales. Rien de plus. Le syndicat de copropriété doit se préoccuper de ce que les commerçants puissent disposer paisiblement de leurs locaux commerciaux, il n'a pas à s'immiscer dans la gestion des activités de ces commerçants, notamment en contrôlant la concurrence qu'ils peuvent se faire entre eux.
La jurisprudence ne fait exception à cela que dans le cadre de centres commerciaux où il est impératif que soit assuré un juste équilibre entre différents types d'activités. Dans de tels cas, peu fréquents, on peut admettre que des clauses de non-concurrence soient justifiées par la destination de l'immeuble. |
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Posté - 28 sept. 2009 : 19:44:44
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nous sommes là dans le domaine du code du commerce (je suis incompétent), car le RdC fuss t il de 1950 règle (d'où le mot réglement) les dispsoitions entre coprorpiétaires quant aux lots, leur enveloppe, mais pas leur contenu commercial.
Donc le RdC (même si le contraire est écrit) se fiche de la concurrence commerciale entre 2 lots. |
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Gédehem
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Posté - 29 sept. 2009 : 00:14:30
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Comme le précise ainohi, la clause qui limiterait par ce biais le libre usage des parties privatives est illicite, contraire aux textes (jurisprudence)
Une telle clause est réputée "non écrite" ...mais c'est au juge d'en décider à moins que l'AG, saisie de la question, ne réforme ce point (mise en conformité L.art.49 : décision maj.art.24) |
Édité par - Gédehem le 29 sept. 2009 00:15:27 |
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ainohi
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Posté - 29 sept. 2009 : 07:56:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
Une telle clause est réputée "non écrite" ...mais c'est au juge d'en décider à moins que l'AG, saisie de la question, ne réforme ce point (mise en conformité L.art.49 : décision maj.art.24)
Ce qui sous-entendrait qu'en attendant le syndic serait obligé d'intervenir pour faire cesser une éventuelle concurrence entre les deux commerçants.
Non, il n'a pas à s'en occuper, même si l'AG et le juge n'ont pas encore statué sur la question. |
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Posté - 29 sept. 2009 : 08:41:55
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ainohi votre réponse est bizarre ou bien je n'ai pas compris, car elle est différente de celle que vous émettez pour le topic "charges ascenseur non payées par le 1er étage".
En effet, dans ce topic (ascenseur), vous dites "le RdC doit être respecté" et dans le cas présent, "moquez vous en" (j'ai beaucoup simplifié vos propos, peut-être à totrt : milles excuses).
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ainohi
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Posté - 29 sept. 2009 : 10:08:33
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Lorsqu'une règle, qui reçoit application mais qui est contestée parce que réputée non écrite selon des dispositions d'ordre public, les tribunaux répondent invariablement qu'il faut auparavant que l'inexistence ait été constatée par le juge. C'est notamment le cas de répartition de charges irrégulières : il serait trop facile de se faire justice soi-même et de refuser de payer ses charges au motif que la répartition doit être réputée non écrite.
Cependant, en l'espèce, il s'agit d'une disposition aberrante qui dort depuis cinquante ans sans avoir reçu application. Si l'un des deux commerçants veut chercher noise à son voisin et tente d'impliquer le syndicat dans un conflit qui ne le concerne pas, le plus simple est de lui adresser une fin de non-recevoir et il serait très étonnant que ce commerçant engage une action en justice contre le syndicat. S'il devait le faire malgré tout, le syndicat demanderait alors au juge de déclarer la clause non écrite. |
Édité par - ainohi le 29 sept. 2009 10:09:47 |
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Gédehem
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Posté - 29 sept. 2009 : 11:03:26
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Il n'y a pas de demi mesure : ici on applique, là on n'applique pas !
Une clause supposée illicite doit être appliquée aussi longtemps que personne ne la supprime (juge/AG) parce qu'elle est convention entre membres du syndicat, que la clause en question dorme ou pas !
Lorsquon parle de "contester" une telle clause, il s'agit uniquement d'un recours au juge, ici par le copropriétaire de ce commerce par exemple. L'inexistance de la clause sera alors prononcée. Autre moyen, la suppression de cette clause par l'AG. Il suffit d'inscrire la question à l'ODJ.
L'absence de suppression de cette clause illicite pose le problème de son application. Si l'autre voisin conteste cette concurrence, il peut mettre en demeure le syndic de faire respecter le RDC, syndic qui est obligé par cette clause.
Sans doute qu'il trainera des pieds et proposera à la prochaine AG de supprimer cette clause sans passer par la case juge. |
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ainohi
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Posté - 29 sept. 2009 : 11:28:09
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'y a pas de demi mesure : ici on applique, là on n'applique pas ! Mais si, c'est selon de quoi il s'agit et selon les circonstances. Vous l'avez d'ailleurs admis dans un autre message. Soyez cohérent !
Le syndic n'a pas à perdre de temps avec cette affaire. D'ailleurs il ne s'agit pas d'un problème collectif mais d'un litige entre deux copropriétaires. Qu'ils s'arrangent entre eux.
Autre excellente raison de ne rien faire. |
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Posté - 29 sept. 2009 : 14:39:00
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gedehem : citation: Il n'y a pas de demi mesure : ici on applique, là on n'applique pas !
Gedehem, vous nous parlez de loi, mais de quelle loi parlez vous ??? Existe t'il dans la loi de 1965 ou autre décrets sur la copropriété, un article qui nous parle de la concurrence entre 2 sociétés dans une même copropriété ??
Les lois sur la copropriété s'appliquent elles dans des conflits d'ordre privé ??? D'ailleurs existe t'il une loi qui interdise que 2 sociétés ne puissent être domiciliée dans un même immeuble ???
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Posté - 29 sept. 2009 : 14:56:09
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gedehem, ainohi, que pensez de cet article sur les clauses illicites :
citation: Base légale : art. 10, 37 et 43 Loi 10 juillet 1965 ; art. 1 du décret du 17 mars 1967 ; art. 71 décret n°55-1350 14 octobre 1955 modifié par le décret n°79-405 du 21 mai 1979
Un règlement de copropriété doit comporter les clauses nécessaires à l'accomplissement de sa fonction.
Y-a-t-il des clauses illicites ?
Oui, car le règlement doit respecter le régime légal des conventions et celui de la loi de 1965.
De manière générale, il ne doit pas faire peser sur les copropriétaires des obligations qui dépasseraient ce qui est strictement requis par la destination normale de l'immeuble (qui s'apprécie selon sa situation, ses caractéristiques et son régime tel que défini par les pouvoirs publics, l'appréciation se fait au cas par cas).
Toute clause contraire à la loi est réputée non écrite : personne n'a à lui obéir ni s'en prévaloir (art 43 Loi de 1965).
Ceci dit, un règlement peut renforcer les obligations légales, mais en aucun cas les amoindrir.
Exemples de clauses prohibées :
-attribuer un droit de préférence pour le rachat des lots à certains copropriétaires
-imposer un notaire
-faire gérer des parties privatives par le syndic de l'immeuble
-instaurer une prime forfaitaire d'emménagement ou de déménagement (CA. Lyon 22/01/1969)
-les clauses de non-concurrence sans rapport avec la destination de l'immeuble (Cass. civ. 29/02/1972)
-les clauses soumettant l'exercice d'une profession libérale à l'approbation du conseil syndical (CA. Paris 16/05/1986)
-Néanmoins, une réponse ministérielle (JOAN 30/11/1966 n°20-177) déclare valable la clause qui limite l'exercice d'une activité professionnelle à un seul commerce ou une seule activité libérale.
-Autre exception : les sociétés en début d'immatriculation
-interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation (loi n° 70-598 du 9 juillet 1970), sous réserve que l'animal ne cause ne cause pas de dégâts ni troubles de jouissance dans l'immeuble
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Gédehem
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Posté - 29 sept. 2009 : 15:40:30
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Je sais bien qu'il faut parfois remettre 100 fois l'ouvrage sur le métier, mais bon !....
Voyons si cela marche à la 101ème fois .... 
"Règles de répartition non conformes à la loi
"..même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (....), la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou en partie, réputée non écrite. …;". (CA Paris, 19°ch. 28.3.2002).
".Les clauses d'un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; dès lors, viole les dispositions des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 une cour d'appel qui rejette une demande d'annulation d'une décision d'assemblée générale de copropriétaires relative à la répartition des charges d'une porte cochère automatisée en retenant que cette répartition est conforme aux dispositions d'ordre public de l'article 10 sur lesquelles les mentions contraires du règlement de copropriété rédigé en 1958 ne peuvent l'emporter. ". (C.Cass, 21.06.2006 pourvoi 05-13607).
Les clauses du RDC, convention privé entre membre du syndicat, l'emportent sur les dispositions légales .... jusqu'à ce que le juge sollicité ai sanctionné la clause ...
Faut-il le redire une 102ème fois ? 
Ajout pour Philippe : si vous m'aviez bien lu, vous auriez vu que cette clause est effectivement illicite, sanctionée comme tel par les tribunaux.
Mais aussi longtemps qu'une clause illicite n'a pas été déclaré "non écrite" par un juge, ou aussi longtemps que l'AG, sans attendre ce recours au juge, n'a pas supprimé cette clause, elle doit être appliquée étant convention entre les copropriétaires, comme doivent être appliquées TOUTES les clauses des RDC, licites ou pas !
C'est pourquoi je souligne qu'il n'y a pas de demi mesure, on applique ici, on n'applique pas là !
Toutes les clauses d'un RDC sont applicables, s'imposent à tous, point final.
C'était la 102ème fois .... En route vers la 103ème ? 
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Édité par - Gédehem le 29 sept. 2009 15:50:41 |
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ainohi
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Posté - 29 sept. 2009 : 23:27:13
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citation: Initialement posté par GédehemToutes les clauses d'un RDC sont applicables, s'imposent à tous, point final. C'était la 102ème fois .... En route vers la 103ème ? Allons-y pour la 103 ème.
Je vous avais donné l'exemple des règlements qui reprenaient des dispositions légales et qui n'étaient pas modifiés à la suite de la modification de ces dispositions. Considérons par exemple un règlement imposant que des améliorations doivent être adoptées avec au moins trois quarts des voix. Vous avez convenu qu'il n'y avait pas à se faire de souci et que les deux tiers suffisaient. Dans de tels cas on applique la loi, on ignore le règlement obsolète.
Les tribunaux n'acceptent qu'on se fasse justice soi-même en matière de charge. C'est entendu : la répartition des charges inscrite dans le règlement doit être appliquée tant qu'elle n'a pas été déclarée non écrite par le juge et ce dernier impose alors une répartition conforme à la loi. La jurisprudence sur le sujet est bien établie.
Mais il n'en est pas de même d'une décision qui n'a jamais été appliquée ou qui est tombée en désuétude. On ne doit pas se croire obligé de l'appliquer.
Il faut distinguer la clause appliquée mais qu'on veut faire reconnaître non écrite de la clause qui n'a pas trouvé à s'appliquer et dont la mise en oeuvre est réclamé. S'il faut continuer à appliquer les premières tant que le juge ne les a pas déclarées non écrites, on peut refuser de commencer à appliquer les secondes et, devant le juge, soulever l'exception de leur inexistence. |
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Gédehem
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Posté - 30 sept. 2009 : 10:18:32
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103ème repetita ("bis" dépassé depuis longtemps ..) : encore une fois vous faites confusion entre clause issue de la loi et clause librement convenue......
Les améliorations se décident à la majorité prévue par la loi, la non concurrence des commerces se décide par convention entre les parties !
La non concurrence des commerce pas plus que le 1er étage doit participer aux charges ascenseurs ne sont expressément prévus par la loi.
Les améliorations si !
Les clauses convenues s'appliquent jusqu'Ã ce que le juge constate que ..etc ..
Combien de fois faudra t-il remettre sur le métier ? Une 104ème ? 
Très accessoirement : on ne peut se faire justice soi-même !
Certes.
Une AG convoquée à cet effet décide de mettre son RDC en conformité avec les textes et réforme (mettons) la grille de charges ascenseur au motif qu'elle ne tient pas compte du critère "utilité" (le 1er étage ne participe pas !)
Mise en œuvre de L.art.49, modification décidé à la maj.art.24.
Vous n'êtes pas d'accord et contestez la décision d'AG au motif que selon vous la grille de charge devait être modifiée à l'art.26.
En réponse le syndicat met en avant la nullité de la clause, que le juge ne pourra que déclarer "non écrite".
Ce qu'il fait, peut être en vous donnant raison sur l'adoption de la nouvelle grille, peut être .......
Vous êtes content(e) ... sauf qu'il n'y a plus de grille ascenseur.. 
Tout ça pour ça ? 
Je pense qu'ici il faut faire montre de réalisme au regard des textes et de la volonté du législateur à l'origine de L.art.49 : la mise en conformité d'une grille contraire aux textes s'impose avant tout au syndicat sans passer nécessairement par la case "juge".
S'il y a éventuellement litige sur la nouvelle grille adoptée, aux opposants d'engager le recours au juge, comme il en est pour toute contestation de décision d'AG !
Il n'y a aucune raison objective pour le syndicat à solliciter systématiquement le juge pour une clause ou grille de charges illicite, notoirement réputée non écrite puisque contraire aux textes.
Pour des copropriétaires qui sont généralement avant tout soucieux de ne rien dépenser de plus (cf: les honoraires en + pour le compte séparé .. ) , voila de l'argent du syndicat jeté par les fenetres bien souvent pour pas grand chose.
C'est le 24 qui chagrine, vous préférez le 26 ? La mise en conformité art.49 doit s'analyser au regard du droit objectif ... donc 24. |
Édité par - Gédehem le 30 sept. 2009 10:48:39 |
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ainohi
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Posté - 30 sept. 2009 : 16:18:22
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citation: Initialement posté par Gédehem103ème repetita (" bis" dépassé depuis longtemps ..) : encore une fois vous faites confusion entre clause issue de la loi et clause librement convenue...... Les améliorations se décident à la majorité prévue par la loi, la non concurrence des commerces se décide par convention entre les parties ! La non concurrence des commerce pas plus que le 1er étage doit participer aux charges ascenseurs ne sont expressément prévus par la loi. Les améliorations si ! Les clauses convenues s'appliquent jusqu'à ce que le juge constate que ..etc .. D'accord pour ce critère, quoiqu'on puisse aussi imaginer qu'une majorité des trois quarts puisse résulter de la volonté des parties, mais ne compliquons pas les choses. Cependant ce n'est pas le seul à considérer.
Il faut aussi tenir compte de ce que la clause ait déjà été exécutée ou non, s'il y a évidence ou non, et aussi de son degré d'aberration.
Tous ceux qui sont un peu familiarisés avec le droit de la copropriété savent qu'une clause de non-concurrence est non écrite. Il y a évidence.
Je n'imagine pas qu'un juge condamne un commerçant pour concurrence illicite sur le fondement d'un règlement de copropriété.
Prenons une des clauses prohibées proposées par philippe388.
Un médecin s'installe au rez de chaussée sans rien demander à personne bien que le règlement de copropriété stipule qu'il doive auparavant avoir obtenu l'autorisation du conseil syndical. Le conseil syndical s'en émeut. Il est défavorable à l'installation de cabinets médicaux : la fréquentation de l'immeuble par de nombreux patients en trouble la tranquillité. Le malheureux médecin devra-t-il fermer son cabinet ?
Imaginez que le règlement de copropriété impose au président de séance de se déguiser en clown à peine de nullité. Ce n'est pas une clause issue de la loi. Selon votre classification c'est donc une clause convenue. Le président refuse de se déguiser. Ferez-vous annuler l'assemblée ?
citation: Initialement posté par GédehemCombien de fois faudra t-il remettre sur le métier ? Une 104ème ? Si vous êtes amené à répéter cent fois la même chose, ce peut être parce que vos interlocuteurs ont l'esprit obtus et sont peu réceptifs aux leçons de Maître Gédehem ou parce que les théories de Maître Gédehem prêtent à controverse.
citation: Initialement posté par GédehemUne AG convoquée à cet effet décide de mettre son RDC en conformité avec les textes et réforme (mettons) la grille de charges ascenseur au motif qu'elle ne tient pas compte du critère "utilité" (le 1er étage ne participe pas !) Mise en œuvre de L.art.49, modification décidé à la maj.art.24. Vous n'êtes pas d'accord et contestez la décision d'AG au motif que selon vous la grille de charge devait être modifiée à l'art.26. En réponse le syndicat met en avant la nullité de la clause, que le juge ne pourra que déclarer "non écrite". Ce qu'il fait, peut être en vous donnant raison sur l'adoption de la nouvelle grille, peut être ....... Vous êtes content(e) ... sauf qu'il n'y a plus de grille ascenseur.. Il y a la nouvelle grille que le juge doit imposer (article 43).
citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'y a aucune raison objective pour le syndicat à solliciter systématiquement le juge pour une clause ou grille de charges illicite, notoirement réputée non écrite puisque contraire aux textes. D'un côté vous dites qu'on doit attendre que le juge se soit prononcé, de l'autre qu'on peut modifier une répartition des charges illicite à la majorité de l'article 24. Ce n'est pas cohérent.
Pour modifier ce qui affecte directement le droit de propriété, c'est à dire la répartition des charges et les modalités de jouissance des parties privatives, il faut l'unanimité.
Les autres modifications peuvent se faire à la majorité de l'article 26.
Pour les pures corrections matérielles qui sont sans effet sur la gestion de l'immeuble que sont les adaptations prévues à l'article 49, la majorité de l'article 24 suffit : mise à jour des références aux textes, suppression pure et simple, et non modification, des clauses contraires à l'ordre public. Dans le cadre de l'article 49, il ne saurait être question de modifier les clauses que vous classez dans la catégorie des clauses convenues : on les conserve ou on les abolit. |
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