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ivon
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 Posté - 09 nov. 2009 : 15:07:51
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Il y a dans la copropriété 3 bâtiments 1, 2, 3.
Un plan annexé à un règlement de copropriété (RC) comporte une mention qui ne figure pas sur le RC:
une partie de terrain au pied du bâtiment 1 comporte la mention "Commun aux lots x, y, z"
Cette mention ne figure nullement sur le RC (autrement que via la référence au plan).
Le RC comprend la mention du plan annexé
Le plan compte le cachet du notaire "Annexé aux minutes" mais ne comprend pas la signature des copropriétaires (héritiers) à l'origine du RC.
Est ce que cette partie du terrain au pied du bâtiment 1 est "partie commune" car rien n'est indiqué au RC, ou est elle "partie commune réservée à x, y, z"
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Guymmo
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1
Posté - 09 nov. 2009 : 15:58:39
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La partie supposée commune aux lots x, y et z, serait une partie commune spéciale. Si cette particularité n'a pas été confirmé par un texte dans le RDC il devient très improbable, de pouvoir affirmer l'existence de cette partie commune spéciale. Il s'agit plutôt d'une idée d'architecte, ou quiconque, qui a été abandonnée. |
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ivon
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 2
Posté - 09 nov. 2009 : 17:33:10
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citation: Initialement posté par Guymmo
La partie supposée commune aux lots x, y et z, serait une partie commune spéciale. Si cette particularité n'a pas été confirmé par un texte dans le RDC il devient très improbable, de pouvoir affirmer l'existence de cette partie commune spéciale. Il s'agit plutôt d'une idée d'architecte, ou quiconque, qui a été abandonnée.
Non, rien n'a été confirmé dans le RC.
Que faire si les copropriétaires du batiment 1 en revendiquent le caractère de "partie commune à leurs lots"?
Sommes nous dans notre droit de nous y opposer? |
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Gédehem
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3
Posté - 09 nov. 2009 : 21:53:09
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OUI, dans la mesure où ce plan annexé au RDC est opposable aux parties ... puisqu'il est annexé.
Ayant eu personnellement ce type de problème, qui m'opposait au notaire ayant établi les actes dont le RDC, c'est le plan de masse qui lui était annexé qui m'a permis de lui faire "rendre gorge" ! 
Il a tout de même été en appel, n'ayant pas accepté le jugement initial qui m'était favorable.
Pourquoi cette solution ? Parce que la preuve de nos prétentions peut être apportée par tout moyens (légaux  ).
Le RDC étant silencieux, c'est le plan annexé au RDC qui prouve que cette partie de terrain identifiée sur le plan est "commune aux lots X, Y et Z."
Le ou les 3 propriétaires peuvent ainsi faire valoir leur prétentions sur cette partie de terrain.
Si les propriétaires du bâtiment contestent il leur faudra solliciter le juge. |
Édité par - Gédehem le 09 nov. 2009 21:57:39 |
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ivon
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Posté - 09 nov. 2009 : 23:32:57
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Je n'ai pas été suffisamment précis dans ma demande et ... je ne suis pas sûr de bien comprendre la réponse.
Les copropriétaires x, y, z, seuls copropriétaires du bâtiment 1, ont intérêt à revendiquer le caractère de "partie commune à x, y, z" au terrain au pied de leur bâtiment.
Celà leur permettrait de ne voir aucun autre copropriétaire pénétrer sur ce terrain. (Ils seraient ainsi entre eux)
Question 1:
Les copropriétaires des bâtiments 2 et 3 sont ils dans leur droit en s'opposant à ce que ce le terrain au pied du bâtiment 1 soit "partie commune de x, y, z" et en demandant que ce soit une "partie commune" "accessible à tous" comme les autres terrains au pied des autres bâtiments?
Question 2:
En vous lisant, j'ai le sentiment
-que les copropriétaires des bâtiments 2 et 3 ne sont pas dans leur bon droit en s'opposant à ce que ce le terrain soit "partie commune de x, y, z" au bénéfice des copropriétaires x, y, z du bâtiment 1
-que les copropriétaires x, y, z du bâtiment 1 sont dans leur droit en revendiquant la "partie commune à x, y, z"
Ai-je bien compris la réponse?
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nefer
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 Posté - 10 nov. 2009 : 09:00:04
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vous pourriez vérifier aux hypothèques ce qui est déposé |
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ivon
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Posté - 10 nov. 2009 : 09:35:56
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citation: Initialement posté par nefer
vous pourriez vérifier aux hypothèques ce qui est déposé
J'ai vérifié, le plan n'a pas été déposé aux hypothèques |
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Guymmo
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7
Posté - 10 nov. 2009 : 11:27:21
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On n’est pas dans la situation ici ou dès que le Règlement de Copropriété est silencieux sur le statut commune ou privative, la moindre indication ferait basculer un bout de terrain de commun à privé. Non, le silence du règlement dans ce cas confirme que ce bout de terrain n’a pas de statut spécial : Afin d’obtenir le statut privative ou commune spéciale pour lots x, y et z le règlement aurait du le mentionner et aussi contenir les clefs de répartition de charges pour cette partie commune spéciale. Le règlement ne le contient pas et confirme ainsi l’absence d’un statut spécial.
Il y a une contradiction. Le notaire n’a pas fait son travail correctement. Qu’est ce qui prévaut : le dessin ou le texte? C’est le texte. De surcroit le dessin ne figure pas au conservatoire des hypothèques. L’acte de vente est un texte important et cet acte ne stipule pas non plus un droit particulier sur ce bout de terrain. |
Édité par - Guymmo le 10 nov. 2009 11:28:35 |
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ivon
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Posté - 10 nov. 2009 : 19:33:45
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Est ce que l'avis de Guymmo est partagé par les autres contributeurs? |
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bamara63
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Posté - 10 nov. 2009 : 22:46:14
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La réponse de GEDEHEM, qui semble avoir été confronté à la même situation, semble indiquer le contraire puisqu'il semblerait que le Tribunal ait donné raison aux moyens de preuves avancés par les demandeurs
"Parce que la preuve de nos prétentions peut être apportée par tout moyens (légaux )."
Reste à vérifier si vous êtes exactement dans la même situation car le plan (moyen de preuve légal) n'aurait pas été déposé aux hypothètes. Sa validité peut donc être contestée ! Il faudrait que GEDEHEM précise si les moyens de preuve annoncés dans son post avaient la même valeur juridique que dans votre cas.
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2009 : 23:00:39
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Certes , le cas était différent.
Il s'agissait d'un retranchement sur la parcelle d'origine.
Le RDC ne mentionnait pas ce retranchement de 250 m², le plan oui (plan validé par notaire et annexé à l'acte.)
C'est le plan qui a fait foi aux yeux du juge, à la fois en 1ère insatnce et en appel.
A mon avis, le fait que le RDC ne précise pas la répartition de cette partie commune spéciale e n'est pas un obstacle, puisqu'ell ne concerne pas les autres ! De plus, il s'agit d'un "terrain".
De quelle difficulté s'agit-il pour la répartition ?
Seuls X Y et Z pourraient ne pas s'entendre sur ce point.
Cela ne remet pas en cause le régime de cette partie de terrain, sur laquelle les copropriétaires du bâtiment 1 ne peuvent avoir de prétention pour la considérer partie commune générale de ce bâtiment, ce plan annexé au RDC étant un élément de peuve pour X Y Z, RDC et plan annexé s'imposant aux parties.
Encore une affaire qui va peut être se retrouver sur le bureau d'un juge ..??... |
Édité par - Gédehem le 10 nov. 2009 23:06:31 |
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nefer
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Posté - 11 nov. 2009 : 09:10:33
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tous les avocats que j'ai consultés (spécialisés en copropriété)concernant une question identique à savoir litige entre un plan et le réglement de copropriété ont eu la même réponse: le réglement de copropriété l'emporte sur la mention indiquée sur le plan. |
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ivon
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Posté - 11 nov. 2009 : 10:08:34
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citation: Initialement posté par Gédehem
A mon avis, le fait que le RDC ne précise pas la répartition de cette partie commune spéciale e n'est pas un obstacle, puisqu'ell ne concerne pas les autres ! De plus, il s'agit d'un "terrain".
De quelle difficulté s'agit-il pour la répartition ?
Seuls X Y et Z pourraient ne pas s'entendre sur ce point.
Cela ne remet pas en cause le régime de cette partie de terrain, sur laquelle les copropriétaires du bâtiment 1 ne peuvent avoir de prétention pour la considérer partie commune générale de ce bâtiment,
Un schéma pour visualiser:
La surface en rose est celle concernée par la mention "Commun aux lots x, y, z" sur le plan (annexé au RC chez le notaire mais pas enregistré aux hypothèques) et cette mention est absente du RC
Si cette partie commune était une partie commune "spéciale" il pourrait y avoir une opération immobilière sur le bâtiment 1.
Le bâtiment 1 a besoin de cette partie commune pour demander une scission de copropriété car il respecterait ainsi le COS maximal en vigueur.
La scission pourrait aboutir car x, y, z sont majoritaires (ayant également des tantièmes dans les bâtiments 2 et 3)
Une fois la scission faite, x, y, z pourraient surélever ou rebâtir un immeuble.
De plus, la sortie du bâtiment 1 de la copropriété ferait mécaniquement augmenter les charges des parties communes générales restantes pour 2 et 3
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nefer
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Posté - 11 nov. 2009 : 10:19:32
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comment est qualifiée cette "entrée 2 copro" dans votre réglement de copropriété?
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ivon
Contributeur actif
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Posté - 11 nov. 2009 : 11:09:21
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citation: Initialement posté par nefer
comment est qualifiée cette "entrée 2 copro" dans votre réglement de copropriété?
La seule mention est que l'accès à la copropriété se fait par 2 entrées, une sur le boulevard XXX et une sur la rue YYY
L'entrée 2 n'est pas qualifiée plus précisément |
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 12:48:08
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Comme quoi, un bon dessin ....
C'est pas erreur que j'avais cru comprendre qu'il y avait litige entre les copropriétaires du Bât.1 et les copropriétares X Y Z.
Or ce sont les mêmes !!!!
L'affaire est donc tout autre que ce que j'en avais compris. 
Dans la mesure où la scission est possible, je ne vois pas ce qui peut empecher XYZ de revendiquer ce bout de terrain au droit du bâtiment dont ils demandent la scission, mention au RDC ou pas !
La question serait plutot : le bâtiment 1 peut-il se retirer, la scission est-elle possible, le bat.1 est-ils distinct du 2 de telle façon qu'ils sont physiquement séparables ? |
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ivon
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Posté - 11 nov. 2009 : 16:15:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
Dans la mesure où la scission est possible, je ne vois pas ce qui peut empecher XYZ de revendiquer ce bout de terrain au droit du bâtiment dont ils demandent la scission, mention au RDC ou pas !
Mettons un instant de côté le sujet de la scission.
Hormis ce sujet de la scission, les copropriétaires des bâtiments 2 et 3 peuvent ils actuellement passer par l'"entrée 2" pour aller prendre l'air dans la partie commune au pied du bâtiment 1?
Partagez vous l'avis de Nefer
"...le réglement de copropriété l'emporte sur la mention indiquée sur le plan."
que la partie commune au pied du bâtiment 1 doit être une partie commune comme une autre?
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 16:37:21
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On ne peut mettre de coté la scission puisque c'est ce qui est à la base de la question !
Dans la mesure où le syndicat actuel possède un autre accés et que le bâtiment 1 est physiquement distinct du reste, les propriétaires du bat.1 peuvent demander le retrait du syndicat intial pour créer le leur, avec ce bout de terrain. Peu importe ici le régine de ce bout de terrain.
La seule difficulté serait le droit de jouissance que vous indiquez au droit du bat.2 au profit de X, ce dernier devienant tiers au syndicat initial. |
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nefer
Modérateur
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18
Posté - 11 nov. 2009 : 17:04:41
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le batiment 1 n'a t il aucun élément d'équipement commun avec les autres batiments ? |
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Mout
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Posté - 11 nov. 2009 : 17:50:43
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selon le croquis, parmi les copropriétaires x,y,z du bâtiment 1, le copropriétaire x a la jouissance privative de l'espace situé devant le bat.2 et partie du bat.3...
Si le descriptif du lot x à l'EDD c'est "un appartement de 120m² situé au rdch du batiment 1 et la jouissance privative d'un terrain de 200m² situé en jaune sur le plan"...la scission du bat.1 ne me paraît pas possible
citation: Cette mention ne figure nullement sur le RC (autrement que via la référence au plan).
Le RC comprend la mention du plan annexé
Le plan compte le cachet du notaire "Annexé aux minutes" mais ne comprend pas la signature des copropriétaires (héritiers) à l'origine du RC.
Il me semble que si le RdC renvoie au plan annexé, les données du plan ont valeur conventionnelle...
L'acte est publié aux hypothèques, mais les hypothèques ne conservent pas les plans.
Seul le minutier du notaire le conserve, avec le tampon du notaire et les tampons (rouges) de la publication aux hypothèques.
A mon avis, la mention "partie commune à x,y, z " sur la zone rose est faite pour distinguer cette zone de la zone voisine en jouissance privative du lot x...
Le lot x semble être "la part du roi" |
Édité par - Mout le 11 nov. 2009 18:02:42 |
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2009 : 21:58:07
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"Il me semble que si le RdC renvoie au plan annexé, les données du plan ont valeur conventionnelle..."
C'est ce que j'ai mis en avant pour justifier mon affaire de retranchement, bien que le RDC soit silencieux !
Le RDC précisant que le plan de masse X établi par Y était annexé au RDC, lequel était enregistré dans le minute de Me Z, le juge a retenu qu'il ne pouvait être détaché du RDC.
(A rapprocher de la feuille de présence annexée au PV d'AG, indivisibles.) |
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