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Borman
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 Posté - 03 juin 2009 : 19:43:26
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Bonsoir,
Je viens de tomber de haut !
J'apprends que je paie de impôts fonciers à tort depuis 3 ans !!
En effet, j'ai mis en location notre ex-habitation principale suite à mutation... mais le loyer perçu couvre tout juste les emprunts et autres frais d'ammélioration...etc.
Pas du tout au fait des pratiques fiscales dans le domaine, je me suis renseigné (mal... très mal sûrement) et il s'avéra donc que je devais déclarer un revenu micro foncier : 750€/mois donc moins des 15000€ par an.
Je rentre de l'étranger... et ma boite me paie un conseillé fiscal (pour les revenus du travail à l'étranger) à qui je demande comment déclarer mes revenus fonciers en France pour 2008...
Lui expliquant que j'avais retenu depuis 2005 le micro foncier et qu'à ce jour je ne suis toujours pas bénéficiaire sur les revenus perçus, il m'apprend que j'aurais dû le faire en frais réels (emprunts, intérêts, frais divers...) et donc même déclarer des pertes donnant lieu à déduction !!!
En bref, les revenus fonciers ne seraient que les profits réalisés après paiment complet du bien ! (?)
Sur ce, il me conseil de prendre rendez-vous avec le centre de impôts afin de trouver une conciliation et tenter un déclaration rectificative, selon le bon vouloir de l'inspecteur ; ou au moins de demander pour cette année 2008 de revenir sur l'engagement pris pour 3 ans avec le micro foncier.
J'en appelle à vous pour me confirmer cette "folle annonce" et me faire part éventuellement de vos expériences similaires... courronnées de succès ou non.
Enfin si vous avez des conseils de démarche à me transmettre, je suis preneur.
Bien Cordialement,
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Édité par - Borman le 03 juin 2009 19:46:48 |
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 Posté - 03 juin 2009 : 20:49:07
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Sauf erreur de ma part, et je vais faire quelques "recherches", vous avez parfaitement le droit me semble-t-il de demander une rectification de vos revenus pour les trois années antérieures sans justificatifs particuliers, autres que vos élements de rectification... demandant à passer au "réel".
Mais je ne suis pas "conseiller fiscal" de votre boîte citation: Je rentre de l'étranger... et ma boite me paie un conseillé fiscal (pour les revenus du travail à l'étranger) à qui je demande comment déclarer mes revenus fonciers en France pour 2008...
Donc ne vous réjouissez pas trop vite, mais si ce que je vous annonce est vrai, demandez donc au "conseiller fiscal" de votre boîte de me réserver une partie de son salaire...
Dans l'attente de confirmation / infirmation de ce qui précède..? Par d'autres que moi ce qui serait un ++++ ...wait and see
En complément, je ne sais si c'est encore votre "conseiller fiscal" qui vous a sorti celacitation: Sur ce, il me conseil de prendre rendez-vous avec le centre de impôts afin de trouver une conciliation et tenter un déclaration rectificative, selon le bon vouloir de l'inspecteur ; ou au moins de demander pour cette année 2008 de revenir sur l'engagement pris pour 3 ans avec le micro foncier. Il n'y a pas d'engagement de trois ans pour le micro foncier... l'engagement de trois ans sans changer de régime est UNIQUEMENT pour le REEL ?????????????A croire qu'il débarque d'où, "le conseiller fiscal" |
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Édité par - quelboulot le 03 juin 2009 20:53:23 |
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Borman
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Posté - 03 juin 2009 : 22:09:39
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Merci quelboulot pour votre réponse.
C'est promis je ne me réjouirai pas trop vite... et je vous tiens au courant de ce que le "conseiller fiscal" me dira... il est aussi sur l'étude du dossier, mais compte tenu de ce scoop (pour moi) je voulais confirmation.
En attendant je ne lui jetterai pas la pierre... avec de la chance, il m'aura peut-être permis de rectifier une grossière erreur.
Toujours est-il que vous confirmez ses dires : j'ai payé pour rien. Et ça, c'est bien le premier qui me le dit !
Enfin, bien que le cabinet missionné (réputé pour l'internationnal) soit en charge de nos dossiers, je ne connais pas le domaine "d'expertise" de mon interlocuteur... peut-être lui aussi se fait-il conseillé ?!
Par contre, il semble qu'il ne soit pas le seul à dire que le micro foncier soit un engagement pour 3 ans : "La durée de l'option, fixée à 5 ans pour les revenus fonciers 2001, est ramenée à 3 ans, à compter des revenus fonciers 2002"
[urlhttp://www.defiscalisation-immobili...ofoncier.htm][/url]
... j'espère que la référence est à jour... sur internet on ne sait jamais...
mais c'est sûr je vous tiens au courant, je pense que celà pourait servir à d'autres bailleurs et ainsi renvoyer l'ascenceur. |
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yarol
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Posté - 03 juin 2009 : 22:28:43
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Borman
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Posté - 03 juin 2009 : 22:53:24
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Merci yarol !
Voilà un bonne nouvelle !
Permettez-moi de vous posez une question. Toutes les réponses que je trouve disent tout et son contraire : je ne comprends plus rien !
Cette habitation principale construite en 1999 (via prêts conventionnés à taux 0%) que nous avons mis en location en 2005 suite à mutation et qui est toujours sous le coup de remboursement d'emprunts (750€) pour être louée aussi 750€/mois afin de l'auto financer peut-elle faire l'objet d'une déclaration foncière au réel en déduisant les prêts actuels ? (je ne parle pas des intérêts d'emprunts)
Car si le bien s'auto finance, il ne dégage pour l'heure aucun revenu positif.
Merci par avance pour votre réponse, car tout ce que je lis n'en parle pas sauf des intérêts et autres réparations. En lisant le 1er post vous comprendrez mes doutes. |
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yarol
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Posté - 04 juin 2009 : 10:06:37
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ABCT
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 Posté - 04 juin 2009 : 10:09:13
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Attention seuls les intérêts d'emprunts sont déductibles de vos Revenus Fonciers, et l'assurance y afférente.
Vous pouvez également déduire les Taxes Foncières (sauf la part des O.M. (Ordures Ménagères) |
Édité par - ABCT le 04 juin 2009 10:11:15 |
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Posté - 04 juin 2009 : 22:24:44
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Je suis très dubitatif pour ma part quer la possibilité de MODIFIER l'optioin choisie du mode de déclaration de vos revenus fonciers.
Il est toujours possible de corriger une erreur, d'ajouter des revenus omis, ou de soustraire des revenus délcarés à tord, mais ce n'est pas votre cas:
Vous avez déclaré vos revenus en faisant un choix de régime fiscal.
Vous découvrez aujourd'hui que ce n'est pas le choix le plus favorable et vous désirez en changer; Ce n'est d'ordinaire possible que dans certaines conditions pour le futur car l'option dure un certain temps.
Vous désirez même remettre en cause votre propre choix fait deux ans en arrière.
Je ne crois pas que cela soit possible.
D'ou le conseil avisé de votre interlocuteur:
Ce n'est pas possible de passer en force, tentez donc la conciliation, epxliquez à votre inspecteur des impots, il sera peut-etre réceptif. |
Édité par - ribouldingue le 04 juin 2009 22:26:37 |
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yarol
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Posté - 04 juin 2009 : 22:56:22
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Je n'ai pas dit que les déclarations rectificatives seront automatiquement prises en compte. Je dis simplement que c'est la première démarche. C'est par là qu'il faut commencer.
La conciliation et la médiation seront éventuellement utilisable dans le cas où le centre des impôts lui refusera la prise en compte des déclarations rectificatives. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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Lnsacorh
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Posté - 06 juin 2009 : 19:10:44
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bonjour Borman
je ne suis pas si sûre que vous seriez gagnant à déclarer au réel plutôt qu'en micro-foncier !
Comme dit ABCT seuls les intérêts d'emprunts se déduisent mais ...que sur 5 ans ! A ne pas oublier
Donc si il y a eu un ravalement ou un aménagement d'ascenseur etc..., voyez le sujet, sinon j'ai un doute sur le changement de l'opération. |
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yarol
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Posté - 06 juin 2009 : 19:39:09
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Posté - 06 juin 2009 : 21:47:19
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citation: Comme dit ABCT seuls les intérêts d'emprunts se déduisent mais ...que sur 5 ans ! A ne pas oublier Les intérêts d'emprunt se déduisent tant qu'il y a des intérêts d'emprunts et qu'il y a des recettes pour les en déduire.
citation: si il y a eu un ravalement ou un aménagement d'ascenseur etc..., Un ravalement peut être amortissable ou déductible, un aménagement d'ascenseur ma semble n'être que amortissable. |
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seborga
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Posté - 07 juin 2009 : 08:27:06
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A ma connaissance, et jusqu'à preuve du contraire, c'est quand on opte pour le micro foncier qu'on est tenu par un engagement de 3 ans. Donc, le micro foncier est rarement la bonne solution. Donc le micro foncier n'est jamais la bonne solution lorsque le bien est frappé d'emprunt important avec intérêts élevés (cas du début des remboursements).
citation: il m'apprend que j'aurais dû le faire en frais réels (emprunts, intérêts, frais divers...) et donc même déclarer des pertes donnant lieu à déduction !!! vrai
citation: j'ai payé pour rien. Et ça, c'est bien le premier qui me le dit ! Vous avez sans doute payé plus que si vous aviez fait une déclaration au réel mis ne rêvez pas, vous auriez payé également au réel.
citation: Par contre, il semble qu'il ne soit pas le seul à dire que le micro foncier soit un engagement pour 3 ans : "La durée de l'option, fixée à 5 ans pour les revenus fonciers 2001, est ramenée à 3 ans, à compter des revenus fonciers 2002" [url http://www.defiscalisation-immobili...ofoncier.htm][/url] ... j'espère que la référence est à jour... sur internet on ne sait jamais...
citation: Cette habitation principale construite en 1999 (via prêts conventionnés à taux 0%) que nous avons mis en location en 2005 suite à mutation et qui est toujours sous le coup de remboursement d'emprunts (750€) pour être louée aussi 750€/mois afin de l'auto financer Pas besoin de partir à l'étranger pour se retrouver à mettre en location le seul bien que l'on est en train d'acheter via emprunt. Une mutation dans le même pays suffit. Il y a beaucoup de gens dans ce cas... dont moi par exemple ! on retour d'expérience, il est simple. Le capital (la maison) conserve sa valeur, enfin selon le marché. En trésorerie du quotidien, si on veut que ce soit neutre, il faut réussir à louer à un loyer un peu supérieur aux mensualités d'emprunt, donc, il faut avoir acheté avec un apport d'au moins 1/3 de la valeur du bien. Autrement, on propose un loyer carrément repoussant pour les candidats locataires car trop supérieur au niveau du marché. On se retrouve fatalement avec des revenus imposables supérieurs à ce qu'ils auraient été si on n'avait pas été muté. On y perde forcément (cas des revenus assez faibles) les contrecoups des aides diverses sociales (par exemples bourses d'études supérieures pour les enfants). En plus, pour se loger quand on est "à l'étranger" ou quand on est tout simplement dans le même pays mais bien loin de ce bien "ex résidence principale", on va être locataire et, il faut franchement de la chance pour trouver un bien équivalent à la qualité de cette "es résidence principale" pour un loyer équivalent à ce qu'on payait en remboursement d'emprunt si on est dans le cas exposé plus haut (avoir eu un apport personnel, hors emprunt, de plus de 1/3 de la valeur de cette ex résidence principale).
Donc, côté "pouvoir d'achat", le retour d'expérience, c'est ce que je viens de vous indiquer.
Il y a une chose intéressante à savoir mais je ne sais même pas si elle a été prorogée et je ne me souviens plus de l'année de l'apparition de cette mesure. Les personne en résidence principales mettant en location cette résidence pour cause de mutation ont (il me semble que c'était la loi de finance 2006) un dégrèvement de 10% sur le résultat de leur revenu foncier, pendant 3 ans me semble-t-il. Moi, ayant été muté en 3003... je n'ai pas pu en bénéficier. Alors, je n'ai pas cherché à en savoir plus. Et je ne sais même pas si cette disposition ne s'appliquait qu'au régime réel ou si elle s'appliquait également au régime micro foncier.
Tout le monde sait très bien qu'il n'est pas très intéressant de louer sa résidence principale si on est muté mais personne ne sait prendre des mesures car on se trouve en situation cornélienne, que faut-il favoriser : l'incitation à investir pour ceux qui savent être souvent mutés, l'incitation à vendre et acheter, l'incitation à mettre en location..., tout cela articulé avec l'incitation à être mobile. Alors, on ne fait rien et chacun, dans son cas, cherche à choisir ce qui lui semble le plus adapté pour lui-même.
citation: peut-elle faire l'objet d'une déclaration foncière au réel en déduisant les prêts actuels ? (je ne parle pas des intérêts d'emprunts) Le conseiller fiscal de votre entreprise n'a pas pu vous indiquer que l'on pouvait déduire les mensualités d'emprunt. Vous avez mal compris ce qu'il a dit. Ce que vous pouvez déduire, ce sont les intérêts et assurances afférentes.
citation: Merci par avance pour votre réponse, car tout ce que je lis n'en parle pas sauf des intérêts et autres réparations. Parce qu'on ne peut déduire sue les intérêts et certaines assurances.
citation: Je suis très dubitatif pour ma part quer la possibilité de MODIFIER l'optioin choisie du mode de déclaration de vos revenus fonciers.
Il est toujours possible de corriger une erreur, d'ajouter des revenus omis, ou de soustraire des revenus délcarés à tord, mais ce n'est pas votre cas:
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D'ou le conseil avisé de votre interlocuteur:
Ce n'est pas possible de passer en force, tentez donc la conciliation, epxliquez à votre inspecteur des impots, il sera peut-etre réceptif.
J'ai exactement le même avis.
citation: je ne suis pas si sûre que vous seriez gagnant à déclarer au réel plutôt qu'en micro-foncier !
Comme dit ABCT seuls les intérêts d'emprunts se déduisent mais ...que sur 5 ans ! A ne pas oublier Seuls les intérêts d'emprunt sont déductibles mais dès qu'il y a intérêt d'emprunt, surtout pour 750 € de mensualité, on le réel est très vite plus favorable.
Lnsacorh fait une confusion, la durée de 5 ans, c'est pour la résidence principale (celle dans laquelle on vit). Le cas de Borman est différent, sa résicence est son ex résidence principale. Du fait quelle soit mise en location, elle n'est plus sa résidence principale. Elle est bien locatif et là , les intérêts sont déductibles tant qu'il en existe.
Borman est déjà suffisamment dans la confusion, ne lui troublons pas l'esprit un peu plus.
citation: Pas du tout au fait des pratiques fiscales dans le domaine, je me suis renseigné (mal... très mal sûrement) et il s'avéra donc que je devais déclarer un revenu micro foncier : 750€/mois Je ne sais pas auprès de qui vous vous êtes renseigné. Moi, ce que j'avais fait, c'est un coup de téléphone à mon contrôleur des impôts, qui, en quelques minutes m'a indiqué les grandes lignes et différences fondamentales entre micro foncier et réel et qui m'a envoyé un formulaire de déclaration de revenus foncier et la note explicative pour que je me fasse une simulation. Non sans avoir précisé que ma simulation serait en fonction de la loi de finance en cours et que "quand j'y serai" il faudra que je tienne compte d'éventuelles modifications de la loi de finance à venir et encore inconnue au moment de ma prise de renseignements. Simple ! |
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yarol
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Posté - 07 juin 2009 : 12:09:41
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gregor
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Posté - 07 juin 2009 : 12:46:55
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ribouldingue citation: Un ravalement peut être amortissable ou déductible, un aménagement d'ascenseur ma semble n'être que amortissable.
Pas d'amortissement en foncier seulement déductibilité  |
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seborga
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Posté - 08 juin 2009 : 07:54:39
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citation: citation:
Vous pouvez renoncer à ce régime et opter pour le régime réel. Cette
option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers
n° 2044. Elle est irrévocable pendant trois ans.
Sur la notice 2044 la phrase citée par yarol est dans le paragraphe "micro foncier". C'est pourquoi je comprends que c'est le régime micro foncier qui est une option irrévocable pendant 3 ans.
Je repars en recherche de documentation pour trouver de quoi comprendre réellement quelle option, du réel ou du micro foncier est irrévocable pendant 3 ans.
@ + |
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Posté - 08 juin 2009 : 18:19:04
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Seborga, je crois que vous vous compliquez la lecture de la notice 2044, page 1.
http://www.impots.gouv.fr/portal/de...ire_5431.pdf
Cet imprimé 2044 n'est à remplir que si vous êtes pas en micro foncier
citation: Si vous êtes de plein droit dans le champ d’application du régime micro foncier, vous n’avez pas à remplir de déclaration n° 2044. Indiquez le montant total de vos revenus perçus en 2008 (charges non comprises), case BE de votre déclaration des revenus n° 2042.
Un abattement de 30 % représentatif des frais sera automatiquement appliqué pour déterminer votre revenu imposable.
Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime réel des revenus fonciers et déposer une déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044. Cette option est irrévocable pendant trois ans. Il est bien précisé que
citation: Vous devez souscrire une déclaration n° 2044 si :
– le montant annuel des revenus fonciers bruts perçus en 2008 par votre foyer fiscal (toutes propriétés confondues)
est supérieur à 15 000 €;
– vous êtes expressément exclu du régime micro foncier ;
– ou si vous êtes de plein droit dans le champ d’application du régime simplifié (micro foncier) et que vous souhaitez opter pour le régime réel. Cette option s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. À l’issue de ces trois ans, votre option pour le régime réel d’imposition est renouvelée tacitement tous les ans. C'est donc bien l'option réel avec utilisation de la déclaration 2044 qui est assortie d'un minimum de trois ans, puis est reconductible annuellement après les trois premières années. |
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Édité par - quelboulot le 08 juin 2009 18:21:01 |
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seborga
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Posté - 08 juin 2009 : 20:51:56
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OK quelboulot, vos indications m'éclaircissent les idées. Merci. |
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