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Gédehem
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 Posté - 15 avr. 2010 : 09:36:34
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"Je ne comprends pas bien ce qu'est une annexe contenant potentiellement des articles contredisant le RdC."
Soyez rassuré, moi non plus ! 
Sauf que nous ne parlons pas du tout de cela mais de l'établissement d'une " annexe (au RDC.ndlr) synthétisant toutes décisions importantes prises depuis ces 40 ans, modifiant le RC."
Ou pour être plus précis ou "parlant", d'un "Etat récapitulatif des modifications du RDC non publiées" (*)
La (les) décision d'AG modifiant le RDC est opposable aussitot aux membres du syndicat à l'instant de la prise de décision, publication ou pas ! L'attestation de cette opposabilité résulte de la présentation du PV d'AG.
Quelboulot cite L.art.13 (art.13 de la loi et non art.13 du décret de 67 !) en faisant une confusion sans doute par méconnaissance :
"Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier."
Les "ayants cause à titre particulier" des copropriétaires = les acquéreurs, les donataires, les légataires.
Pas les copropriétaires eux-mêmes, la décision d'AG modifiant le RDC leur étant opposable immédiatement (ou passés les 2 mois de contestation si AG/décision entachée de nullité)
Pour ces "ayants cause à titre particulier" des copropritaires, c'est à D.art.4.al.3 qu'il faut se référer :
"Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Chacun sait qu'Ã l'occasion de la modification ou de l'ajout d'une clause du RDC, le syndicat ne va pas engager des fonds pour 3 lignes.
D'où l'importance de l'établissement de cet "Etat récapitulatif des modifications du RDC non publiées" reprenant toutes les modifs RDC décidées par l'AG, état (**) qui sera notifié aux notaires lors de la mutation d'u lot afin qu'il soit annexé aux actes, ce qui rendra ces modifications RDC non publiées opposables "aux ayants cause particulier" des copropriétaires, principalement les acquéreurs.
(*) Ajout : tout CS peut procéder à l'établissement de cet état à partir des PV d'AG dont tout CS (  ) a copie dans ses archives !
(**) "Etat" qui peut ne comporter qu'une seule modif !
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Édité par - Gédehem le 15 avr. 2010 11:23:33 |
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 Posté - 15 avr. 2010 : 11:47:20
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OK. Donc il s'agit d'un état récapitulatif non ajouté au RdC mlais existant séparémment?
Le syndic peut-il se voir imposer de rédiger cet annexe, état récapitulatif, sans rémunération? il y passe du temps, et engage sa responsabilité juridique, de manière non négligeable?
citation: tout CS peut procéder à l'établissement de cet état à partir des PV d'AG dont tout CS ( ) a copie dans ses archives ! De quelle manière, et comment ce document va t'il être enregistré?
Quid d'un désaccord entre le syndic et le conseil syndical? |
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 12:20:20
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Donc il s'agit d'un état récapitulatif non ajouté au RdC mais existant séparémment ?
OUI !!!
Certes, le syndic peut demander des €€€ pour établir cet état récapitulatif, ce qu'il ne manque pas de faire chaque fos qu'il s'agit d'effectuer une tache hors de sa gestion courante.
Mais il n'engage rien du tout, le CS non plus : il s'agit de transcrire ce qui est déja rapporté dans les PV !
Exemple :
"Création d’un lot à usage d’habitation (AG du xx.xx.xx)
Par retrait des parties communes du logement de fonction "gardien concierge" il est créé un nouveau lot à usage d’habitation. L’État Descriptif de Division / RDC est modifié comme suit par ajout de ce nouveau lot :
LOT N° XX
Un appartement sis au rez-de-chaussée du bâtiment, cage B, colonne trois, comprenant :
Entrée, cuisine, cellier, séchoir et vide-ordures, salle de séjour, une chambre, salle de bains, water-closet. Loggia.
Et les 150/cent millièmes des parties communes de l’ensemble immobilier y compris le sol..
Le total des tantièmes généraux du syndicat est désormais de 100.150/100.150°° ."
Il n'y a rien à inventer : ce n'est que la recopie exacte de la résolution, du texte, de la nouvelle clause, etc .... adopté en AG.
"De quelle manière, et comment ce document va t'il être enregistré?"
S'il est établi, c'est que les modifs qu'il rapporte n'ont pas été enregistrées au fichier immobilier ! (*)
Il est destiné aux notaires lorsque ceux-ci notifient/informent le syndic de la future mutation d'un lot. Cet état est destiné à être annexé aux actes de mutation dressé par les notaires afin que les modifs du RDC qu'il rapporte soient opposables aux futurs copropriétaires.
C'est très exactement ce qui est prévu D.art.4 al.3.
Au besoin, si la modif est en cours de publication, la notification au notaire d'un extrait certifié conforme par le syndic du PV d'AG ayant modifié le RDC est suffisant, le syndic demandant expressément au notaire d'annexer cette modif RDC aux actes qu'il va dresser !
Cet extrait comme un état récapitulatif de modifs non publiées sera joint aux notification que fait le syndic lors d'une mutation : état daté, oppsition, etc ....
Rien de neuf ou d'extraordinaire dans cette affaire !
"Quid d'un désaccord entre le syndic et le conseil syndical?"
 Désaccord sur quoi ???
Comment peut-on être en désaccord sur telle résolution modifiant le RDC adoptée 3 ans plus tot par une AG et qui s'impose aux copropriétaires alors membres du syndicat ?
(*) les modfs d'un RDC non publiées sont opposables aux membres du syndicat lors de cette adoption : pas besoin de publication s'il n'y a pas de mutation ! Cette publication n'ajoute rien pour les copropriétaires en titre.
Elle n'est indispensable QUE pour rendre les clauses RDC supprimées ou modifiées opposables aux futurs acquéreurs et éventuellement aux tiers (ex : une administration).
D'où la nécessité de cet état récapitulatif à notifier aux notaires lors d'une mutation. |
Édité par - Gédehem le 15 avr. 2010 12:29:58 |
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kasos
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Posté - 15 avr. 2010 : 14:32:40
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2010 : 14:59:50
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Attention : le document dont il s'agit concerne les modifications ou ajouts au RDC !
Toutes les décisions d'AG, comme l'autorisation de clturer une terrasse ou de réaliser des travaux privatifs, n'entrent pas dans ce cadre. |
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kasos
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Posté - 20 avr. 2010 : 11:00:18
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Je ne vois pas trop comment tu fais la différence entre ce qui peut (et devrait) figurer dans un tel document, ou ne peut pas.
Une résolution d'AG donnant autorisation à tous les copros de fermer leur loggia, selon certaines règles (respect urbanisme, droit des autres copros, etc.) est d'une grande importance pour le RC, surtout si les surfaces gagnées modifient les tantièmes de charges |
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Cordialement,
Kasos
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Gédehem
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Posté - 20 avr. 2010 : 22:16:19
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L'autorisation donnée à un copropriétaire nominativement ne peut être donée QUE par une AG !
Le RDC peut énoncer un principe de faisabilité
(- Les copropriétaires pourront fermer leur loggia selon tels critères, telles règles, etc etc ....
- Ils pourront procéder à l'installation de stores dont l'aspect et les teintes seront décidées par l'AG.
- autres clauses autorisant le principe de travaux privatifs ... comme par exempe la pse d'"enseignes commerciales ou plaques professionnelles (dimensions, implantation, etc ...)
Mais le cadre étant ainsi fixé , il appartient à l'AG, et à elle seule, d'autoriser personnellement tel copropriétaire, qui devra donc en faire la demande (question ODJ), le projet soumis à l'AG pour controle de conformité avec le cadre fixé par le RDC !
Il y a donc 2 niveaux, Ã ne pas confondre :
- Le RDC , qui énonce un principe de faisabilité et les normes de tels travaux privatifs.
- L'AG, qui a seule pouvoir de délivrer l'autorisation, qui sera basée sur les règles et normes du RDC.
Il peut, selon le cas, y avoir modification de la quote-part des parties communes lorsqu'il y a création de nouvelles parties privatives, ce qui n'est pas le cas lorsqu'on ferme une loggia.
En revanche, il n'y a en aucun cas, sauf à l'unanimité de tous, modification des tantièmes de charges. |
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kasos
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Posté - 23 avr. 2010 : 16:57:51
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Rencontré le syndic aujourd'hui.
En fait il a reçu 5 demandes réglementaires (RAR dans les délais) de 5 copropriétaires.
Il trouve que ça fait trop à photocopier et distribuer avec la convocation !
Il reconnaît qu'il est en tort, juridiquement.
Il va "évoquer" ces courriers lors de l'AG semaine prochaine !
Bonjour les débats houleux pour les copropriétaires qui n'ont pas eu connaisance préalable de ces courriers |
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Kasos
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Gédehem
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Posté - 23 avr. 2010 : 18:16:19
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Il va falloir le rappeler à l'ordre et l'obliger (décision d'AG) à convoquer une autre AG à ses frais, son "erreur" portant un grave préjudice personnel aux 5 persones, préjudice qui peut être reproché au syndicat (L.art.14) !
Car il n'y a rien à photocopier !!!!
Il y a 5 questions identiques à inscrire à l'ODJ :
- Autorisation donnée à M. X de fermer sa loggia conformément au prescriptions du RDC.
- Autorisation donnée à Mme Y de fermer sa loggia conformément aux prescriptions du RDC.
- etc .... pour chacun des demandeurs !
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kasos
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Posté - 22 mai 2010 : 16:16:05
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il va falloir le rappeler à l'ordre et l'obliger (décision d'AG) à convoquer une autre AG à ses frais, son "erreur" portant un grave préjudice personnel aux 5 persones, préjudice qui peut être reproché au syndicat (L.art.14) !
Je reviens su le sujet avec la suite du feuilleton :
- L'AG a bien eu lieu le 27 avril. En entrée de séance, un copropriétaire a produit une pétition signée de plus de 25% des tantièmes, listant les thèmes des 5 courriers envoyés par les copropriétaires, et demandant au syndic d'organiser une AGE en septembre pour traiter ces points qu'il se refuse à traiter au cours de la présente AG
- le syndic prend acte, et prend l'original de la pétition
- le 12 mai, soit 2 semaines après l'AG (pourquoi un tel délai, alors que les PV sont censés être diffusés dès le lendemain), il diffuse les PV. La pétition est jointe en fin de PV sans plus d'explications
En supposant qu'il convoque effectivement en septembre, vous dites, Gedehem, qu'il devra en supporter les frais. Est-ce bien inscrit dans le "marbre" des lois, y-a-t-il une jurisprudence précise Ou faut-il qu'on le rappelle encore à l'ordre sur cette gratuité Devra-t-il joindre à la convocation l'intégralité des courriers reçus |
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Cordialement,
Kasos
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Posté - 22 mai 2010 : 21:18:29
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citation: le syndic prend acte, et prend l'original de la pétition Qu'a dit et qu'a fait le président de séance?
Il me semble qu'il est en droit de constater que les résolutions valablement envoyées n'ayant pas été inscrites à l'ordre du jour d l'AG cette AG est incomplète... et qu'il en manque un morceau et qu'il faut faire quelque chose.
C'est bien a lui des'assurer que ce qui est proposé ou dit en scéance sera inscrit pour être fait.
De totues facons, il a bien donné la parole aux auteurs de la pétition, non? |
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kasos
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Posté - 23 mai 2010 : 08:57:40
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Posté - 23 mai 2010 : 12:40:43
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citation: Le président de séance, l'un des conseillers syndicaux, ne s'est pas manifesté Permettez que je m'étouffe, cette personne n'a aucune qualité pour être président de scéance, il faut être clair.
Onpeut toujours attaquer le syndic, mais il faut faire un séireux ménage aussi dans les coprorpiéaires dont certains ont tendance a garder le mot président pour oublier le reste.
Ca aurait quand êem était plsu simple et moins couteux pour le sydicat qis'il avait constaté la défaillance du sydic dans sa préparatioin de l'AG, et qu'ila vait noté éventeuellement une offre du sysndic.
En l'occurence, vous n'avez meme pas d'écrit pour dire que cela a été discuté et noté en scéance, et donc tout est a recommencer a zero: Lettre recommandée au sydnic pour remettre à l'OJ, le mettre en demeure de prendre les frais a son compte puisque le précéent RAR prouve que, etc... et éventuellement une injonction de faire si le sydnic ne se montre pas coopératif.
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kasos
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Posté - 13 nov. 2010 : 15:08:33
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citation: Initialement posté par kasos le syndic prend acte, et prend l'original de la pétition le 12 mai, soit 2 semaines après l'AG (pourquoi un tel délai, alors que les PV sont censés être diffusés dès le lendemain), il diffuse les PV. La pétition est jointe en fin de PV sans plus d'explications [/list] En supposant qu'il convoque effectivement en septembre, vous dites, Gedehem, qu'il devra en supporter les frais. Est-ce bien inscrit dans le "marbre" des lois, y-a-t-il une jurisprudence précise Ou faut-il qu'on le rappelle encore à l'ordre sur cette gratuité Devra-t-il joindre à la convocation l'intégralité des courriers reçus
SUITE DU FEUILLETON
L'AG de septembre n'a pas eu lieu. On en arrive à l'AG ordinaire de cloture d'exercice. Dans la convocation reçue semaine dernière ne figurent toujours pas les courriers pourtant promis, ni de résolution devant débattre des sujets proposés 
Est-ce une cause d'annulation d'AG Que dit la jurisprudence |
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Cordialement,
Kasos
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Posté - 13 nov. 2010 : 18:33:07
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kasos
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Posté - 14 nov. 2010 : 09:08:26
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citation: Initialement posté par kikiladoucette
Qui en 2009 avait transmis les archives à votre syndic actuel?
Quid du bordereau qui a du être édité lors de cette transmission ?
Quel statut aviez vous lors de cette transmission? copropriétaire? inconnu?
Je crains qu'il vous faudra vous contenter des seuls documents actuellement en la possession de votre syndic.
Merci kikiladoucette de vous intéresser à ce problème relativement grave, je pense. Voici mes réponses à vos diverses questions :
- L'ancien syndic élu un an avant.
- Le bordereau existe au dires du nouveau syndic, mais il ne comprend presque rien (un ou deux classeurs avec des PV récents, mais guère plus). Et en tous cas absolument pas le registre officiel numéroté avec copies de tous les PV depuis le début de la copro.
Le syndic a, parait-il, écrit à son prédécesseur lui demandant le bordreau antérieur lorsqu'il a reçu lui-même les archives de son prédécesseur. Il semblerait qu'il n'y ait pas eu de réponse.
En tous cas, ce syndic temporaire (un an) est quelque peu léger car il aurait dû alerter le syndicat des copropriétaires quant à la légerté du dossier reçu de son prédécesseur
Lequel prédécesseur, élu en 2006, a subi une annuation de l'AG l'ayant élu pour illégalité de la séance. On comprend qu'il ait mis une extrême mauvaise volonté dans le transfert d'archives relatant ce fait et qu"il a probablement fait dispraître ces archives ne le mettant pas en valeur
- Simple copropriétaire
Je crains qu'il vous faudra vous contenter des seuls documents actuellement en la possession de votre syndic.
Il a demandé en séance, lors de la dernière AG, aux anciens copropriétaires de bien vouloir prêter des PV anciens pour qu'il les photocopie et reconstituer le registre officiel.
On saura où il en est lors de notre prochaine AG dans 15 jours.
Affaire (ou feuilleton si vous préférez) à suivre |
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Cordialement,
Kasos
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BANZAI
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Posté - 14 nov. 2010 : 10:09:25
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kasos: et qu'a fait votre conseil syndical ?
vous oubliez qu'une copie du bordereau de transmission des archives doit être communiqué au président du CS |
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kasos
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Posté - 14 nov. 2010 : 10:30:22
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