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Jany2718
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 Posté - 24 avr. 2010 : 11:38:14
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Le remplacement de la chaudière a été voté. Comme le financement est problématique pour certains copropriétaires, une résolution a été votée décidant d’emprunter à concurrence de la part des copropriétaires ne pouvant payer comptant. Or selon la résolution figurant dans le PV on comprend que les fonds sont prêtés au SDC et non aux quelques copropriétaires concernés … Toutefois la banque se rembourse par prélèvement direct sur les comptes desdits copropriétaires. Cette articulation a été dénoncée par la principale association défendant les intérêts des SDC. En effet, en principe, c’est le bénéficiaire du prêt ( ici le SDC) qui doit le rembourser et non un tiers ( le copropriétaire ne pouvant financer sa part en une seule fois) … On comprend facilement que la banque préfère avoir comme interlocuteur le SDC ayant en principe une meilleure solvabilité que M X ou Mme Y … mais j’estime que cette résolution est abusive et est aussi irrégulière car les conditions de l’emprunt ( durée et taux d’intérêt , frais, rôle et commission du Syndic , ..) n’ont pas été données dans la convocation, ni dans la résolution du PV . Qu’en pensent les spécialistes ?
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 Posté - 24 avr. 2010 : 12:39:54
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Quel est le texte de la résolution adopté ?
Quel est le texte de la résolution proposée dans la convocation? |
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Jany2718
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 2
Posté - 24 avr. 2010 : 14:40:05
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quel est le texte de la résolution adopté ?
Quel est le texte de la résolution proposée dans la convocation?
même rédaction dans le PV et dans la projet de la convocation.
"l'AG donne au Syndic XYZ... tous pouvoirs au nom et pour le compte du SDC à l'effet de ...sollicitrer un prêt auprès de la banque BBB... à hauteur du coût des travaux dus par les copropriétaires emprunteurs pour leur part "...
La banque BBB... pourra dans ces conditions prétendre comme elle voudra que le prêt a été consenti au SDC en cas de défaillance des copropriétaires censés rembourser directement la banque . En tous cas il ne peut y avoir simultanément 2 emprunteurs: ( le SDC et les copropriétaires demandeurs ! ) pour la même somme prêtée ! Il faut choisir .
En réalité, ce n'est pas le SDC qui emprunte, mais bien chaque copropriétaire demandeur qui devra être l'unique interlocuteur de la banque . Dans cette affaire, le SDC ne connaît que les copropriétaires et l'entreprise qui fait les travaux. Cela a été dénoncé et commenté par l'association qui porte le même nom qu'une fameuse association contre le cancer.
Ce qui est formidable c'est que le Syndic n'ait même pas jugé utile de joindre le contrat de prêt ( en fait "l'offre de prêt" ) avec les conditions ( taux, durée ...) . Ce qui est plus formidable c'est que cela a été voté sans aucune difficulté, alors que les demandeurs éventuels ne se sont pas fait connaître , peut-être 2 ou 3 sur 50 ! Que faire devant une telle insuffisance de connaissances juridiques ou désintérêt total pour ces questions par les copropriétaires en général ? Quel est le rôle exact du syndic dans cette opération et sa responsabilité ? S'il perçoit une commision il doit le faire savoir et obtenir l'accord du SDC . |
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Gédehem
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3
Posté - 24 avr. 2010 : 15:29:49
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Dans toutes ces histoires de copropriété, du moins lorsqu'il y a un litige, il y a au départ de la part des postulant ou accédants à la copropriété leur ignorance, au mieux leut méconnaissance des règles qui s'appliquent, du fonctionnement d'une copropriété.
Pour prendre une image, c'est comme si vous achetiez une voiture por vous en servir alors que vous ignorez tout et du code de la route et de la conduite, sans parler des aspects mécanique quant au fonctionnement d'un moteur et d'une automobile !
L'autre problème pour ceux qui sont entrés dedans, copropriétaires depuis des années, c'est que la majorité "s'en fout", par facilité, confort, lacheté, laxisme, démission ....
Résultat, "la profession" joue sur du velours, avec un boulevard devant elle pour faire ce qu'elle veut sans contre pouvoir.
Dans votre affaire, c'est le SDC qui est emprunteur, partie au contrat avec la banque. Aucune ambiguité là -dessus.
Manque l'autre volet, qui ne concerne pas la banque mais le syndicat : quid d'une convention de remboursement avec les copropriétaires souhaitant cet emprunt, puisqu'ici c'est le SDC qui est prêteur de deniers pour ces 2 ou 3 copropriétaires ????
Ce qui peut être "extraordinaire", c'est que l'AG ai décidé de faire un emprunt (SDC emprunteur) alors qu'il s'agit d'une difficulté non de la majorité des membres du syndicat mais de 2 ou 3 sur 50 !
Il y a là une grave anomalie, le SDC ne pouvant décider ou agir QUE dans l'intéret du syndicat, c'est à dire de la collectivité du plus grand nombre, et non pour des intérets particuliers ici très minoritaire de 2 ou 3 sur 50 !
Il y a là un dévoiement qui serait sans aucun doute sanctionné.
Le principal obstacle est donc ici la bêtise, l'ignorance, la passivité des copropriétaires, de la majorité " moutonière et bêlante" d'entre eux .....
D'où ces CS potiches, qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez et des syndics qui profitent des boulevards ouverts pour mieux rouler dans la farine ...
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JB22
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Posté - 24 avr. 2010 : 16:44:17
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Il s'agit de l'Abus N°1239 du 9/1/08 de l'ARC.
Comme bien souvent, hélas, cet organisme se précite un peut vite sur les sujets sans trop réfléchir.
Il est dit:
"Font voter un contrat de prêt collectif concernant tous les copropriétaires"
"Les copropriétaires restent en effet responsables des remboursements."
Ces deux affirmations sont fausses pour les prêts dits "de copropriété", en effet si c'est le syndicat qui souscrit juridiquement, les copropriétaires sont libres de souscrire individellement ou non.
Le contrat de prêt est assorti d'une assurance couvrant les défaillances des copropriétaires participant au prêt. Il faut cependant bien lire le contrat il y a exception dans certain cas. (en petits caractères )
Ce qui est exact c'est que ces prêts sont en général coûteux, la garantie est faite au profit du syndicat pour les impayés et non au profit des emprunteurs, comme dans un prêt ordinaire: couverture des risques de décès, chômage...
Il est dit également:
"Dans ce type de prêt les copropriétaires sont obligés de rembourser leur quote-part lorsqu'ils vendent leur lot."
Cette disposition concerne tous les prêts, ce qui est normal, en cas de vente "les garanties disparaîssent".
En pratique ce genre de prêt n'est intéressant que pour ceux qui ne peuvent pas emprunter par une autre voix, elle ne demande ni caution ni autre garantie. |
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Jany2718
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5
Posté - 24 avr. 2010 : 17:00:03
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citation: Initialement posté par Gédehem
Résultat, "la profession" joue sur du velours, avec un boulevard devant elle pour faire ce qu'elle veut sans contre pouvoir.
Dans votre affaire, c'est le SDC qui est emprunteur, partie au contrat avec la banque. Aucune ambiguité là -dessus.
Il y a là un dévoiement qui serait sans aucun doute sanctionné.
Le principal obstacle est donc ici la bêtise, l'ignorance, la passivité des copropriétaires, de la majorité " moutonière et bêlante" d'entre eux .....
D'où ces CS potiches, qui ne voient pas plus loin que le bout de leur nez et des syndics qui profitent des boulevards ouverts pour mieux rouler dans la farine ...
OUI , C'est exactement cela ! IL faudrait donc des lois beaucoup plus protectrices pour les copropriétaires qui savent lire et compter normalement pour qu'ils ne se trouvent pas obligés de suivre une majorité de moutons aveugles ( mais majoritaires !) conduits par le Syndic sur le "velours" de l'el dorado de leur commerce très prospère.
Il faudrait par exemple permettre les procédures en annulation judiciaire ( art.42) sans avocat ou au tribunal d'Instance. Il faudrait aussi généraliser les votes par correspondance et exclure les résolutions qui ne seraient pas strictement documentées et dont la rédaction devrait obligatoirement être celle du projet avec les 3 options ( pour , contre, abstention ). Les devis proposés devraient être obligatoirement visés par le Pdt du CS... avez-vous d'autres suggestions ? |
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Jany2718
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6
Posté - 24 avr. 2010 : 17:11:26
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citation: Initialement posté par JB22
Ce qui est exact c'est que ces prêts sont en général coûteux, la garantie est faite au profit du syndicat pour les impayés et non au profit des emprunteurs, comme dans un prêt ordinaire: couverture des risques de décès, chômage...
? ? Attention à ne pas inverser les rôles :
Dans un emprunt, celui qui court le risque de défaillance: c'est la banque et non l'emprunteur !
On a bien compris que la banque préfère avoir à recouvrer ses fonds auprès du SDC ... D'où cette construction quelque peu acrobatique, mais qui ne choque plus personne ... Sinon les responsables de l'ARC , qui tentent vainement d'alerter les pouvoirs publics... mais ces instances publiques ou leurs représentants ne doivent oser gêner les gentils banquiers. |
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JB22
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7
Posté - 24 avr. 2010 : 20:38:03
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"Attention à ne pas inverser les rôles "
Dans un prêt "copropriété" les risques d'impayés sont couverts au profit du syndicat. Dans un prêt personnels les risques d'impayés, de décès, invalidité, de chômage sont couverts au profit de l'emprunteur.
Article 33 de la loi du 10 juillet 1965:
"La part du coût des travaux, des charges financières y afférantes et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuité sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile.
Toute fois les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigible lors de la première mutation entre vifs du lot de l'intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d'apport en société."
Dans l'intérêt du syndicat, le syndic doit proposer la souscription d'un prêt. Libre aux copropriétaires d'accepter et de souscrire à ce prêt. |
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Gédehem
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Posté - 24 avr. 2010 : 21:55:56
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Pardon, JB, mais il me semble qu'ici vous mélangez les choses !
L.art.33 n'a rien à voir dans notre affaire.
Ce n'est pas le SDC qui décide d'emprunter pour financer des travaux.
Il s'agit du paiement des annuités et frais annexes par ceux qui se sont opposés aux travaux d'amélioration/construction décidés comme il est dit L.art.30.
Rien à voir avec le financement des travaux d'entretien art.24 (c'est le cas pour le remplacement de la chaudière vétuste), dont chacun des copropriétaires fait son affaire personnelle comme il en est pour toutes les charges.
"Dans l'intérêt du syndicat, le syndic doit proposer la souscription d'un prêt. ..... ."
Certes, lorsqu'il s'agit de l'intéret collectif du syndicat (du plus grand nombre). Mais ici, il est dit que cela concerne 2 ou 3 copropriétaires sur 50 !
De plus, nul ne sait QUI est réellement bénéficiaire de ce prêt, puisqu'il ne semble pas y avoir eu de demande précise de ces 2 ou 3 ....
Autrement dit, sous réserve de précisions par Janny, ce serait à l'ensemble de copropriétaires de régler les échéances, alors que 46 ou 47 des 50 copropriétaires règlent sur leurs fonds personnels.
Il n'existerait aucune convention entre les 2 ou 3 demandeurs et le SDC.
"..... Libre aux copropriétaires d'accepter et de souscrire à ce prêt."
Sans aucun doute !
Mais en l'espèce le syndic a "forcé" la main de tous les copropriétaires alors que le prêt ne concerne que 2 ou 3 personnes, qui devaient se débrouiller toutes seules !
Que vient faire de SDC dans cette affaire, s'agissant d'un problème personnel à 2 ou 3 personnes ????
Toutefois, et je crois que c'est à ce sens là que vous pensiez, les copropriétaires qui financent les travaux sur fonds personnels doivent le faire savoir au syndic (LRAR), en précisant qu'ils ne participeront pas au paiement des échéances de ce prêt souscrit par le syndicat.
Pour autant c'est hors des clous : les copropriétaires sont bien tenus aux paiements des charges et frais selon leur quote-part des contrats passés par le syndicat.
C'est le cas ici !  |
Édité par - Gédehem le 24 avr. 2010 22:02:19 |
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Jany2718
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9
Posté - 24 avr. 2010 : 22:51:14
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Dans la résolution les copropriétaires demandeurs sont appelés "copropriétaires emprunteurs" ... en fait ils sont emprunteurs du SDC et non emprunteurs de la banque dans cette étrange articulation !
Il faut donc comprendre qu'il y a deux opérations :
1° ) la banque prête au SDC
2°) le SDC prête au copropriétaires demandeurs
mais la banque se rembourse par prélèvement sur le compte des copropriétaires demandeurs ! En cas de défaillance desdits copropriétaires, alors la banque s'adressera tout naturellement à celui qui apparaît comme emprunteur dans le contrat : le SDC , qui paiera à la place des copropriétaires débiteurs ou insolvables ... La prétendue garantie ne jouera jamais ... Ce sera tout bénéfice pour l'assurance cautionnement qui aura cependant encaisssé la prime censée couvrir l'insolvabilité de l'emprunteur ( mais quel emprunteur : le copropriétaire ou le SDC ?)... Cette ambiguïté organisée est évidemment plus que critiquable . Mais il y a encore mieux dans la résolution : "... les prélèvements sur le compte du copropriétaire concerné seront effectués par la banque BBB... en qualité de mandataire, au nom et pour le compte du Syndicat " ( cela montre bien que c'est le SDC qui a prêté les fonds ) mais surtout on se demande bien pourquoi une banque devrait être mandatée par le SDC (en quelque sorte comme le Syndic ! ), pour agir envers les copropriétaires emprunteurs et récupérer le fonds pour le compte du SDC !!! les comptables et les juristes devraient être bien divertis par cette construction abracadabrantesque ... En tout état de cause , si un tiers doit être nommé mandataire par le SDC, il faudrait pour le moins une résolution séparée ( sinon il y a vote bloqué donc nul pour l'ensemble des questions traitées ) . |
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Jany2718
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Posté - 24 avr. 2010 : 23:01:49
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citation: Initialement posté par JB22
"Attention à ne pas inverser les rôles "
Dans un prêt "copropriété" les risques d'impayés sont couverts au profit du syndicat. Dans un prêt personnels les risques d'impayés, de décès, invalidité, de chômage sont couverts au profit de l'emprunteur.
A toutes fins utiles , je me permets une petite précision :
dans l'assurance d'un emprunt : l'assuré est l'emprunteur ( la personne sur la tête de qui repose le risque ) , alors que le bénéficiaire est la banque ou le prêteur: il faut donc comprendre que les risques de décès, invalidité ou de chômage sont couverts au profit ( ou au bénéfice ) du prêteur ( la banque ) et non de l'emprunteur ( qui est l'assuré et non le bénéficiaire de l'assurance )... |
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JB22
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11
Posté - 25 avr. 2010 : 09:23:02
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"Pardon, JB, mais il me semble qu'ici vous mélangez les choses ! "
Non je n mélange pas, la discution porte sur la nature de ce "prêt copropriété".
En citant l'article 33 j'ai oublié de préciser que cela ne s'applique que pour les travaux votés à l'article 26.
De Gédehem
"Il y a là une grave anomalie, le SDC ne pouvant décider ou agir QUE dans l'intéret du syndicat, c'est à dire de la collectivité du plus grand nombre, et non pour des intérets particuliers ici très minoritaire de 2 ou 3 sur 50 !"
La question est mise à l'ordre du jour, comme toute autre question, si seulement 2 ou 3 copropriétaires sont intéressés la question sera rejetée. Je précise d'ailleurs que dans l'offre de "prêt copropriété" il y a souvent une condition suspensive d'un nombre minimum de "participants" au prêt.
En réponse à Jany2718.
Monsieur X à souscrit un emprunt personnel couvert par une assurance avec garantie chômage. Monsieur X perd son emploi, l'assurance se substitue à lui, pendant un certain temps, pour le paiement des échéances du prêt. La banque est payée mais monsieur X a bénéficié du non paiement de ses échéances.
En cas de décés ce n'est pas lui le "bénéficiaire" mais ses héritiers!... |
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Jany2718
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Posté - 25 avr. 2010 : 10:26:19
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citation: Initialement posté par JB22
"[i]Monsieur X à souscrit un emprunt personnel couvert par une assurance avec garantie chômage. Monsieur X perd son emploi, l'assurance se substitue à lui, pendant un certain temps, pour le paiement des échéances du prêt. La banque est payée mais monsieur X a bénéficié du non paiement de ses échéances.
En cas de décés ce n'est pas lui le "bénéficiaire" mais ses héritiers!...
dans la discussion courante , on peut en effet trouver que tout le monde est bénéficiaire du contrat d'assurance : 1°) l'assuré sinistré car il "bénéficie" de l'intervention de l'assureur qui paye à sa place 2°) la banque car elle "bénéficie " aussi du maintien du paiement des mensualités ! Mais en droit l'emprunteur est "Assuré" et la banque ou le prêteur est le "bénéficiaire" .
En cas de décès , il en est de même : c'est la banque que est le bénéficiaire du contrat ( il serait bien étonnant que la banque ait omis de prévoir la stipulation du bénéfice à son nom, dans le contrat d'assurance !). Toutefois lorsque le capital assuré excéde le solde restant dû au moment du décès, en effet, le contrat doit prévoir un autre bénéficiaire pour la partie différentielle. Vous aurez noté au passage, cette petite construction du contrat qui porte sur un capital assuré supérieur à l'engagement sous risque ... Il s'agit bien évidemment d'un abus supplémentaire et d'une infraction manifeste au code de la consommation : vente subordonnée ... mais pourquoi se gêner puisque personne n'y comprend rien, y compris les professionnels du droit . Tout est bon pour plumer les pigeons , puisque rien n'est sanctionné... encore faut-il identifier ces infractions et les dénoncer . Mais même dans ce cas le combat est probablement perdu d'avance car évidemment le pouvoir ou les moyens économiques sont du côté de celui qui abuse et pourra donc toujours abuser en toute impunité. |
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JB22
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13
Posté - 25 avr. 2010 : 12:04:03
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"dans la discussion courante , on peut en effet trouver que tout le monde est bénéficiaire du contrat d'assurance "
Je ne dit pas le contraire, mais je fait resortir les avantages d'un prêt personnel par rapport à un prêt collectif "Copropriété".
Prêt copropriété:
En cas d'impayé la banque est payée le syndicat n'a rien à payer, il ne doit rien, mais l'emprunteur reste débiteur vis à vis de la banque.
Le risque de non paiement n'est couvert qu'au profit du syndicat et de la banque.
Prêt personnel:
L'assurance, en général, couvre les risques d'impayés en cas de décès, invalidité, chômage,...Ces garanties son bien évidemment au bénéfice de la banque qui est payée, mais surtout au profit de l'emprunteur qui n'a pas à payer les échéances couvertes par la garantie.
Tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour,cette question peut porter sur la souscription d'un "prêt copropriété"
Une question à l'ordre du jour peut ne concerner qu'un copropriétaire du moment qu'elle ne porte pas préjudice aux autres copropriétaires. La loi à mettre prévue des dispositions législatives en ce qui concerne les travaux faits sur parties communes par un copropriétaire.
Il s'agit encore d'intérêt personnel quand un copropriétaire demande la jouissance privative d'une partie commune ou la cession à son profit d'une partie commune.
"les conditions de l’emprunt ( durée et taux d’intérêt , frais, rôle et commission du Syndic , ..) n’ont pas été données dans la convocation,"
C'est là l'irrégularité, non dans la nature de l'emprunt, il ne vous reste qu'à contester la résolution dans le délai de deux mois de la réception du P.V.
Avez-vous remarqué que l'article 33 prévoit le remboursement du prêt en cas de cession. |
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Jany2718
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Posté - 25 avr. 2010 : 20:50:10
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L’article 33 de la loi de 1965 relatif au financement des travaux d’amélioration:
« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. »
révèle une fois de plus une certaine maladresse dans la rédaction d’une disposition qui est rendue sujette à discussions ou à difficultés d’application.
D’après ce que je comprends les copropriétaires s’étant abstenu ou ayant voté contre la résolution en question peuvent étaler leur paiement sur dix ans moyennant le paiement de 10% de leur part chaque année à la date anniversaire correspondant, je présume , à la date du premier appel de fonds ( mais cela n’est pas dit). Lorsqu’ils demandent le bénéfice de cette répartition sur 10 ans, ces copropriétaires minoritaires doivent toutefois payer au SDC ( il aurait été opportun de le préciser: le SDC) l’intérêt correspondant, en quelque sorte, aux fonds ainsi prêtés par le SDC à ces copropriétaires « qui n’ont pas donné leur accord » et qui ont opté pour l’étalement sur 10 ans.
Cet intérêt sera calculé sur la base du taux légal , mais le taux légal correspondant à quelle année ? :
L’année de la décision ? l’année du premier appel ? l’année commune à l’un des appels et à l’une des annuités ? l’année correspondant à la date de paiement de chacun des 10 paiements ? ( la différence n’est pas négligeable : 2010 : 0,65% ; 2090 : 3,79% ; 1008 : 3,99 % ; 2007 : 2,95% …) : cette précision n’est pas donnée dans l’article 33 ...
Quant à la base du calcul , il est logique de penser qu’il s’agit du solde restant dû .
Enfin la date du paiement de l’intérêt , il est logique de penser que le premier intérêt sera payé sur 90% de la part due et avec le 2ème paiement, le 2ème intérêt sur 80% de la part due et avec le 3ème paiement , etc… mais cela n’est pas dit et est donc laissé à l’appréciation du comptable du syndic… On devrait bien s’amuser !
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JB22
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Posté - 25 avr. 2010 : 21:38:36
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"révèle une fois de plus une certaine maladresse dans la rédaction d’une disposition qui est rendue sujette à discussions ou à difficultés d’application."
Et votre post une méconnaissance du droit.
Pour tout ce qui n'est pas dit dans une loi spécifique à un domaine, ici la copropriété, c'est le code civil qui s'applique.
"ces copropriétaires minoritaires doivent toutefois payer au SDC ( il aurait été opportun de le préciser: le SDC) "
Quelque soit le mode et les dates de paiements, les copropriétaires doivent payés leurs charges au syndicat, c'est dans la loi du 10 juillet 1965, inutile de le redire à chaque article. |
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Jany2718
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Posté - 26 avr. 2010 : 09:01:21
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C’est surtout les articles 30 et 26 c qui mériteraient la discussion, car ils permettent curieusement de déroger au règlement de copropriété et d’imposer aux copropriétaires minoritaires des améliorations qu’ils ne demandaient pas, en les leur faisant payer !... L’unanimité auraient été indiquée dans ce cas ou bien la dispense de paiement, mais évidemment cela était problématique… Ne fallait-il pas simplement reconnaître les limites juridiques de la copropriété et s’en tenir au règlement de copropriété?
Le législateur de 1965 a préféré couper la poire en deux et transformer, à cet égard, la copropriété en « usine à gaz »…
Pour revenir à l’article 33, il est dit : « Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile. »
Cela veut-il dire que les copropriétaires minoritaires ne payent pas d’intérêts lorsque le SDC a contracté un emprunt ou plus probablement qu’en cas d’emprunt, le taux d’intérêt à payer par les copropriétaires au SDC est totalement libre , car en effet rien n’oblige le SDC à retenir le même taux que celui de son emprunt , dès lors que la loi ne prévoit rien dans ce cas.
Imposer le taux légal, pour la rémunération des sommes avancées par le SDC aux copropriétaires opposants , en cas d’absence d’emprunt du SDC est sans doute critiquable … mais je connais déjà la réponse :
" c'est la loi ! " ( la loi de 1965) ..." circulez !"
Les explications des juristes spécialistes de L65 et D67 , sur ces dispositions seraient les bien venues, car en effet je ne suis ni juriste ni spécialiste de ces questions mais simplement un modeste copropriétaire.
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JB22
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17
Posté - 26 avr. 2010 : 10:49:22
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Jany2718, vous mélangez tout et vous critiquez un contrat de "prêt copropriété" que vous n' avez pas lu, ou en diagonale.
Je résume les caratéristiques de ce prêt:
-C'est le S.D.C. qui emprunte pour des raisons juridiques: Le S.C.D jouit d'une privilège prioritaire pour le recouvrement des dettes des copropriétaires. C'est la raison pour laquelle ce genre de prêt ne nécessite pas de garanties particulières.
-Comme pour tout prêt il y a obligation de remboursement anticipé, en cas de cession, cela est normal, la garantie disparaît, l'emprunteur n'ayant plus la qualité de "copropriétaire".
-Ne participent au prêt que les copropriétaires qui le souhaitent.
-Ne remboursent le capital et ne paient des intérêts que les participants au prêt, ceux qui n'y participent pas n'ont rien à payer.
J'ai l'expérience de deux prêts "copropriété " auxquels je n'ai pas participé, je n'ai rien payé.
En ce qui concerne les copropriétaires qui bénéficient de l' article 33, paiement en dix annuités, la fixation du taux d'intérêt à celui "au taux légal d'intérêt en matière civile." constitue une garantie contre les abus, ce taux étant en général très bas par rapport au marché.
Quand à votre souhait de voir augmenter les majorités nécessaires à l'adoption des résolutions d'A.G., vous n'êtes pas dans la tendance actuelle qui est plûtot à la réduction, voir la loi du 5 mars 2007 N° 2007-309
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Gédehem
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18
Posté - 26 avr. 2010 : 10:53:16
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Désolé d'insister encore, mais il ne faut pas tout mélanger, ici en parlant de L.art.30 et 33, qui ne concernent QUE les travaux d'amélioration/construction, alors que ce qui est abordé par Jany, "Remplacement de la chaudière", dont on suppose que ce remplacement est dicté par sa vétusté, qui relève de l'ntrtien courant de l'immeuble.
La distinction est d'importance : on ne peut se référer à L.art.33 QUE pour les travaux d'amélioration/construction, avec un paiement différent par 10 annuités.
Pour tous les autres travaux, tous payent comme en décide l'AG.
Concernant un emprunt fait par le syndicat : n'en déplaise à certains (chacun pense et dit ce qu'il veut !), il n'entre pas dans l'objet d'un syndicat de contracter un emprunt au profit de quelques uns seulement.
Pour faire simple, le syndicat serait alors un intermédiaire, lui-même prêteur, ce qui dépasse l'objet d'un syndicat "Gardien de la chose".
Sur le plan strict du droit, il faut distinguer ici l'emprunt souscrit par le syndicat pour le syndicat, qui est bien "Emprunt du syndicat", d'un emprunt souscrit par le syndicat pour certains copropriétaires seulement.
Nous savons bien, et j'espère que chanun en est conscient, qu'il faut se méfier des clauses prévues par les banques, qui ne sont pas des organisations altruistes et désinteressées !
Elles ne sont pas prêteuses pour nous faire plaisir, pour nos beaux yeux mais pour faire "des sous" par tout moyen, même les plus tordus (actualité récente !) !
Chancun finance les travaux du syndicat comme il l'entend !
Si la majorité souhaite que le syndicat souscrive un emprunt pour la collectivité, il pourrait le décider, non sans passer par un mandat exprès fait au syndic.
Mais quid de la position du syndic et du syndicat pour un prêt souscrit pour certains copropriétaires seulement ?
Il y a là une grande ambiguité, qu'une convention particulière entre les copropriétaires demandeurs (2 ou 3 dans le sydicat de Jany) et le syndicat rend incontournable, quelles que soient les clauses du contrat de prêt !
Il y aurait là une prestation privative au profit de certains et non du syndicat dans son ensemble, qui dépasse l'objet d'un syndicat de copropriétaires.
Ce pôint est à rapprocher de ce que j'ai appelé "Traitement collectif de travaux privatifs", par exemple lorsque des copropriétaires souhaitent changer leurs fnetres d'origines par du double vitrage, afin d'avoir des prix plus interessants. Ces fenetres étant privatives, le syndicat n'a pas à en connaitre ne pouvant le décider en AG. D'où engagement individuel par convention, en particulier pour que syndic puisse recouvrer les provisions/fonds.
Dans l'affaire du prêt abordée par Jany, nous avons la même approche : ce n'est pas un emprunt du syndicat mais une prestation privative au profit de quelques uns pour laquelle le syndicat sert d'intermédiaire, ce qui sort du champ de compétence d'un syndicat de copropriétaires. (d'autant plus ici qu'il n'existerait pas de convention syndicat/demandeurs) |
Édité par - Gédehem le 26 avr. 2010 11:01:04 |
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Jany2718
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Posté - 26 avr. 2010 : 11:16:59
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citation: Initialement posté par JB22
-C'est le S.D.C. qui emprunte
-Ne participent au prêt que les copropriétaires qui le souhaitent.
-Ne remboursent le capital et ne paient des intérêts que les participants au prêt, ceux qui n'y participent pas n'ont rien à payer.
Il devrait être inconcevable de prévoir que celui qui emprunte ( ici le SDC) n'ait pas à rembourser , puisque selon ces explications ce sont les copropriétaires ne pouvant payer comptant qui remboursent !
Normalement , la personne qui emprunte doit rembourser ( ici le SCD) .
Ou la personne qui rembourse ( le copropriétaire payant à crédit ) est celle qui a emprunté ...
Ce n'est pourtant pas si compliqué : il appartient à chaque copropriétaire n'ayant pas la trésorerie suffisante d'emprunter la somme qu'il estimera utile et de ne pas impliquer le SDC dans cette opération . Il faudrait rechercher le rôle du Syndic dans cette question et son intérêt, on comprendrait mieux.
Par ailleurs, on ne voit pas très bien pourquoi en cas d'absence d'emprunt du SDC, les intérêts payés au SDC par les copropriétaires demandant l'étalement sur 10 ans devraient être limités au taux légal... ( on sait : c'est la loi ...! mais il n'est pas interdit de se poser la question , ne s'agit-il pas d'une erreur ? dès lors qu'en cas d'emprunt du SDC, alors le SDC peut demander le taux d'intérêt qu'il veut au copropriétaire qui aura souhaité l'étalement ! ).
Ainsi donc, en prêtant ses fonds propres, le SDC perdrait le droit de recevoir un intérêt supérieur au taux légal ! Alors que s'il emprunte, alors il peut faire ce qu'il veut ... Il y a donc manifestement un malentendu ou une maladresse dans la présentation de l'opération et notamment sur la personnalité de celui qui emprunte, laquelle évidemment ne peut être différente de celui qui rembourse. |
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Gédehem
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Posté - 26 avr. 2010 : 12:09:56
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JB :
"-C'est le S.D.C. qui emprunte
-Ne participent au prêt que les copropriétaires qui le souhaitent.
-Ne remboursent le capital et ne paient des intérêts que les participants au prêt, ceux qui n'y participent pas n'ont rien à payer."
Pour que le syndicat puisse emprunter "pour les copropriétaires qui le souhaitent" , il est indispensable qu'il sache à l'avance QUI souhaite participer à ce prêt, lesquels supporteront seuls les remboursements et frais !
Il faut bien chiffrer le montant de cet emprunt.
Occulter cet aspect des choses c'est faire l'impasse sur des points très importants, qui peuvent porter préjudice à tous les les copropriétaires !
"C'est le S.D.C. qui emprunte pour des raisons juridiques ...."
LESQUELLES, s'agissant d'un prêt qui n'interesserait QUE certains copropriétaires (ceux qui "le souhaitent"  ) ?????
".. : Le SDC jouit d'une privilège prioritaire pour le recouvrement des dettes des copropriétaires. C'est la raison pour laquelle ce genre de prêt ne nécessite pas de garanties particulières."
Oui, pour tous les copropriétaires !
Quid d'une créance qui ne concernerait QUE certains, "ceux qui le souhaitent
Quel acte peut opposer le syndicar à un copropriétaire pour une créance qui le concernerait seul ?
C'est bien le SDC qui est cocontractant avec la banque , dans notre cas au profit de 3 copropriétaires : quel titre à leur opposer rendant exigible la créance, ici tout ou partie du remboursement de sa quote-part à tel copropriétaire pris nominativement (et pas les autres !!) ?
Merci de préciser ...
Il ne faut pas se tromper ici : l'emprunt souscrit par un SDC à des fins privatives n'est pas "emprunt du syndicat", bien qu'il engage tous les copropriétaires (le SDC) faute d'une convention particulière syndicat-copropriétaires demandeurs .... à supposer que cette convention privative ait été autorisée au syndic par l'AG ! (*)
J'ai en mémoire un vieux sujet sur cette affaire, que je vais tenter de retrouver ....
(*) Ajout : La passation d'un marché, d'un contrat à des fins privatives d'une minorité (ici de quelques copropriétaires ayant besoin d'un financement personnel) est hors champ de compétence d'un SDC !
Il faudrait se poser la question soulevée par Jany : quel est l'intéret du syndic à passer un tel contrat à finalité 'privative', sans mandat exprès, avec une banque ?
Avec "SA" banque ????
Complément de 14h.30
Il me semble que JB fait une confusion sur ces différents prêts, alors qu'il les expose distinctement :
Post n°4 du 24.04
"Ces deux affirmations sont fausses pour les prêts dits "de copropriété", en effet si c'est le syndicat qui souscrit juridiquement (OUI pour contrat "copro"), les copropriétaires sont libres de souscrire individellement ou non. (selon quel acte, modalités puisqu'il est question ici de prêt "copro" ? ndlr)
Le contrat de prêt (on comprend que c'est maintenant d'un "prêt personnel" dont il s'agit ???) est assorti d'une assurance couvrant les défaillances des copropriétaires participant au prêt du prêt "personnel", pas dans un prêt "copropriété". ndlr) . Il faut cependant bien lire le contrat il y a exception dans certain cas. (en petits caractères ) (contrat "copropriété" opposable au SDC signataire pas individuellement aux copropriétaires et inversement pour le prêt personnel ! ndlr)
Ce qui est exact c'est que ces prêts ("copro" et "perso" ??) sont en général coûteux (  ...) , la garantie est faite au profit du syndicat pour les impayés (impayés du prêt "copro" selon quel titre s'il n'y a que certains 'profiteurs-perso' ???) et non au profit des emprunteurs (qui sont ces "emprunteurs", ceux d'un prêt "perso" ??, ndlr), comme dans un prêt ordinaire (qu'est que ce prêt "ordinaire" ??) : couverture des risques de décès, chômage..."
Il est mélangé ici prêt "copropriété" et prêt "personnel", on ne sait plus qui fait quoi, qui est "emprunteur", les impayés du syndicat, des copropréitaires , etc etc .... !!
Il est dit également:
"Dans ce type de prêt les copropriétaires sont obligés de rembourser leur quote-part lorsqu'ils vendent leur lot." (dans le cas d'un "prêt copropriété", que vient faire ici une telle clause, les copropriétaires pris individuellement étant tiers au contrat ?? ndlr : voir (**) plus bas)
Pourtant, il était bien exposé plus bas :
Post n°13 du 25.04
Prêt copropriété:
En cas d'impayé la banque est payée le syndicat n'a rien à payer , il ne doit rien, mais l'emprunteur (ici c'est le syndicat !) reste débiteur vis à vis de la banque. (..encore heureux pour la banque !!! )
Le risque de non paiement n'est couvert qu'au profit du syndicat et de la banque. (**) : CQFD :
Jolie salade  !!!! )
Prêt personnel:
L'assurance, en général, couvre les risques d'impayés en cas de décès, invalidité, chômage,...Ces garanties sont bien évidemment au bénéfice de la banque qui est payée, mais surtout au profit de l'emprunteur (ici tel copropriétaire personnellement. ndlr) qui n'a pas à payer les échéances couvertes par la garantie.
Dans l'affaire de Jany il y a eu un contrat de prêt passé abusivement sous couvert de "prêt de copropriété" qui engage l'ensemble des membres du syndicat, alors qu'il s'agit à l'évidence d'un "prêt personnel" détourné au profit de 3 personnes, qui plus est sans qu'aucun convention particulière ne soit passée avec eux permettant :
- de justifier une créance exigible de ces seuls copropriétaires en cas d'impayé
- de sécuriser le syndicat qui aura un titre opposable à ces copropriétaires et à eux seuls !
Sauf qu'il s'agit bien là d'un "pret personnel" déguisé sous un "prêt de copropriété", le syndicat devenant prêteur au profit de ces 3 copropriétaires, ce qui est hors champ de sa compétence. |
Édité par - Gédehem le 26 avr. 2010 15:42:22 |
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